N.R.G. 49473/2021
REPUBBLICA ITALIANA
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
Il Giudice, in persona della dott.ssa Maria Lavinia Fanelli, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nel procedimento civile di I grado iscritto al n. 49473/2021 del Ruolo Generale degli Affari
Civili,
TRA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Roma, Largo Trionfale n. 7, presso lo studio dell'avv. Luigi Mannucci, che la rappresenta e difende giusta procura in atti
ATTORE contro
(c.f. ), in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'Amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, Via G. Porro n.
8, presso lo studio dell'avv. Giacomo Di Amato, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
CONVENUTO
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio il Parte_1
Condominio di Via Ugo De Carolis n. 100 in Roma chiedendo, in via preliminare, la sospensione dell'esecutività della delibera del 17 giugno 2021 e, nel merito, l'annullamento della stessa, con condanna del a dare attuazione alla CTU resa nella procedura di CP_1
ATP (R.G. n. 13690/2020).
L'attrice esponeva: di essere proprietaria dell'immobile sito in Roma, Via Ugo De Carolis n.
100, int. 18;
- di aver subito, nel periodo di marzo/aprile 2018, danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo dell'appartamento sovrastante, di proprietà del Sig. Per_1 - che al punto 8 dell'o.d.g. del verbale del 17.6.2021 l'assemblea deliberava l'approvazione del capitolato dei lavori per il rifacimento del terrazzo del per un importo complessivo Per_1
di euro 23.700,00, oltre IVA, da suddividersi in base all'art. 1126 c.c. (ossia 1/3 a carico del e 2/3 a carico dei condomini sottostanti in colonna); Per_1
- che tali lavori erano parzialmente difformi rispetto a quelli indicati dalla CTU elaborata nel giudizio di ATP (R.G. n. 13690/2020);
- che la CTU evidenziava che le problematiche infiltrative erano comparse con il posizionamento di una pavimentazione sovrapposta da parte del i guisa da escludere Per_1
la ripartizione millesimale ex art. 1126 c.c.
Si costituiva il in Roma chiedendo il rigetto Controparte_1 dell'istanza di sospensione dell'esecutività della delibera impugnata e, nel merito, il rigetto della domanda attorea con condanna di controparte ex art. 96 c.p.c.
Il Condominio eccepiva: che dalla CTU disposta nel procedimento di ATP emergeva che le infiltrazioni avevano origine dal terrazzo di proprietà esclusiva del Sig. e che, ai fini Per_1 del ripristino, sarebbe stato necessario “il rifacimento di tutta la terrazza di pertinenza dell'unità immobiliare, mantenendo le pendenze originali fatte dal costruttore [...] il rifacimento di tutto il pacchetto della copertura della terrazza (solaio strutturale escluso)”;
- che in data 2.4.2021 il difensore dell'attrice inviava comunicazione PEC con la quale intimava esecuzione immediata dei lavori di ripristino, chiedeva il risarcimento del danno per l'asserito mancato utilizzo di porzione dell'immobile nonché il rimborso delle spese sostenute per il giudizio di accertamento tecnico preventivo;

- che il 6 agosto 2021 parte attrice inviava comunicazione volta a richiedere una modifica nel capitolato (inserimento pannelli isolamento termico e barriera di vapore) nonché ad appurare informazioni su nomina direttore dei lavori, misure di sicurezza del personale preposto e convocazione assemblea per integrazione capitolato;

- che l'amministrazione condominiale richiedeva lo stesso giorno 6 agosto 2021 alla ditta IGM tali integrazioni al capitolato e ne sollecitava riscontro in data 22 ottobre 2021;
- che l'attività di indagine svolta dal Giudice dell'Atp, consistente nella sommaria valutazione delle condizioni dell'azione e dei relativi requisiti, era priva di incidenza con efficacia di giudicato sulle situazioni soggettive di natura sostanziale dedotte in giudizio, essendo suscettibile di rinnovazione nell'ambito della successiva fase di merito. Pertanto, la delibera condominiale impugnata, legittimamente assunta con autonomia rispetto all'esito di un'istruzione preventiva, non poteva ritenersi vincolata dalla CTU;
- che controparte circoscriveva il motivo d'impugnazione alla “difformità” della delibera rispetto ad una consulenza tecnica d'ufficio resa nell'ambito di un procedimento d'istruzione preventiva, tacendo in merito alla contrarietà della delibera impugnata rispetto alla legge o al regolamento di condominio;

- che dall'atto di citazione emergeva come unico responsabile delle infiltrazioni il CP_1
Pertanto, il non poteva essere condannato a “dare piena e completa Per_1 CP_1 attuazione alla CTU” consistente nell'accertamento dello stato dei luoghi in relazione ad asseriti danni da infiltrazione, dovendo esser incardinato apposito procedimento di merito ove evocare in giudizio il proprietario dell'appartamento da cui le infiltrazioni provengono, quale necessario litisconsorte e/o legittimato passivo, al fine di provare la responsabilità derivante da fatto illecito, il relativo danno patito ed il conseguente diritto al risarcimento e/o al ripristino.
All'udienza dell'11.3.2022, il Giudice rigettava l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera impugnata in quanto “le dedotte difformità dei lavori deliberati dall'assemblea rispetto a quelli individuati come necessari dal consulente in sede di atp potrebbero, al più, esporre il a future azioni risarcitorie, laddove permanessero i CP_1
pregiudizi lamentati, ma non integrano, di per sé, vizi della delibera;
mentre i lavori, in ogni caso, non determinerebbero una irreversibile trasformazione dei luoghi, consistendo in interventi di manutenzione e contenimento dei fenomeni riscontrati che, in caso, di insufficienza o inadeguatezza, possono sempre essere ripetuti a cura e spese del soggetto che ne è responsabile”.
All'udienza del 2.3.2023, il Giudice assegnava i termini previsti ex art. 183, comma 6, c.p.c.
All'udienza del 21.9.2023, il Giudice proponeva ex art 185 bis c.p.c. la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti, accettata da parte attrice ma non dal CP_1
All'udienza del 20.12.2024, il Giudice tratteneva la causa in decisione con termini per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica ex art. 190 c.p.c.
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Deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere avuto riguardo alla richiesta di declaratoria di annullabilità della delibera impugnata (rectius del punto 8) come richiesto da parte attrice.
Invero, è emerso che la successiva delibera del 11.11.2024 (prodotta nelle note di trattazione scritta dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 19.12.2024 è che è successiva al passaggio per la notifica dell'atto introduttivo del presente giudizio) ha sostituito quella impugnata con la conseguenza che la presente decisione non è più idonea ad incidere concretamente sulla res litigiosa (v. Cass. 11961/04 e Cass. 10344/09) né sotto il profilo della validità/invalidità della delibera impugnata né sotto il profilo delle sue 'conseguenze'. Ciò per effetto della sua successiva 'ratifica'.
In ordine alle spese di lite si deve ricorrere al criterio della soccombenza virtuale e, quindi, necessita verificare quale delle parti in astratto sarebbe risultata vittoriosa nella lite.
Ritiene al riguardo questo giudicante che si debba pervenire alla condanna di parte attrice alla corresponsione delle spese di lite in favore di controparte attesa la sua virtuale soccombenza.
Il principio generale è che l'A.G. non possa entrare nel merito delle deliberazioni impugnate, essendo il suo intervento limitato alle ipotesi di violazione di legge e del regolamento condominiale (v. art. 1137, comma 2, c.c.), sì che non è ammesso alcun riesame del merito in particolare sull'opportunità della decisione e sui motivi che la hanno determinata. Nel corso del tempo si è però formato il principio giurisprudenziale, essenzialmente volto alla tutela della minoranza da eventuali abusi della maggioranza, secondo il quale l'esame del merito della delibera è consentito al fine di accertare se la delibera stessa sia viziata sotto il profilo dell'abuso del diritto o dell'eccesso di potere con la precisazione che l'indagine sul merito
(della delibera) è consentito solo qualora sia strumentale ad un giudizio sulla legittimità della stessa, cioè per accertare lo scopo dell'atto al fine di verificarne l'eventuale invalidità in relazione ad una finalità che si ponga in contrasto con le finalità consentite dalla legge o dal regolamento (fra le altre Cass. 5889/01 e Cass. 10611/90). In particolare, si è affermato che un tale vizio sia configurabile solo nel caso di decisione viziata da eccesso di potere, cioè per un grave pregiudizio per la cosa comune (art. 1109, comma 1, c.c.) ovvero se si accerti un abuso del diritto (ravvisabile quando la causa della deliberazione sia deviata dalla funzione tipica).
Orbene nel caso in esame, dalle allegazioni di parte attrice e dalla documentazione versata in atti, non emerge che il deliberato esborso sia stato il frutto di una volontà assembleare viziata.
Invero, il punto 2 dell'o.d.g. della delibera del 11.11.2024 individua la medesima ditta di cui alla delibera impugnata (ossia IGM) “per le medesime lavorazioni” già deliberate, ai prezzi correnti. Dunque, i lavori de quibus sono stati deliberati nella prospettiva di risolvere la problematica delle infiltrazioni in conformità con quanto descritto nella ctu resa in Atp, e quindi nell'interesse della compagine condominiale e, in particolare, della stessa attrice (che lamentava l'impossibilità di utilizzare a pieno il terrazzo di sua proprietà). Inoltre la mancata inclusione tra le opere appaltate della barriera al vapore e della coibentazione termica non assurgeva affatto a vizio della decisione assembleare, ben potendo il consesso determinarsi nelle lavorazioni per fasi e dunque proceder in seguito alla ultimazione delle opere. Alla teorica soccombenza della parte attrice segue la condanna della stessa alla refusione dei danni a controparte.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza disattesa:
- dichiara cessata la materia del contendere;

- condanna a rifondere al Parte_1 Controparte_1
le spese di giudizio, che si liquidano in euro 3.000,00 per compensi, oltre accessori come per legge.
Roma, 9.4.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Lavinia Fanelli
La minuta della presente è stata redatta con la collaborazione del dott. Emanuele Gualtieri