N. R.G. 1099/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa Irene Lupo Presidente
Dott.ssa Francesca Vullo Consigliera rel. est.
Dott.ssa Cristina Giannelli Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 1099/2025 promossa in grado d'appello
DA (C.F. , elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliata in via Previati, n. 25, Lecco, presso lo studio dell'Avv. Molteni Roberto, che lo rappresenta e difende come da delega in atti. APPELLANTE CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in CP_1 C.F._1 via Carlo Cattaneo, n. 24, Lecco, presso lo studio dell'Avv. Motta Paolo, che lo rappresenta e difende come da delega in atti. APPELLATO
avente ad oggetto: vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni.
pagina 1 di 18 Per Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, respinta ogni contraria o diversa istanza, in integrale riforma della sentenza di primo grado, e previa declaratoria dell'integrale legittimazione attiva di a far valere sia la spiegata domanda di Parte_1 risoluzione, che la domanda di inefficacia:
1) previo accertamento dell'inadempimento del sig. dichiarare la risoluzione del CP_1 trasferimento operato con sentenza del Tribunale di Monza n. 2383/2015, e/o l'inefficacia e/o la risoluzione di diritto di detto trasferimento, nonché del rispettivo contratto preliminare di compravendita dell'immobile in parola situato in Misinto stipulato tra il sig. e la CP_1 società Immobiliare Mistral in data 06/05/2009;
2) per l'effetto condannare il sig. a consegnare l'immobile in parola libero CP_1 all'attuale proprietaria in persona del legale rappresentante pro Parte_1 tempore, 3) condannare il sig. al pagamento in favore dell'attuale proprietaria CP_1 in persona del legale rappresentante pro tempore di una somma pari Parte_1 ad Euro 1.000,00 al mese, oltre imposte, per ogni mese di occupazione, quale equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene, e ciò a partire dalla data della consegna al sig. avvenuta il 03/10/2011 sino al rilascio effettivo, per un totale sino ad oggi di Euro CP_1
144.000,00 oltre imposte, ovvero nella diversa anche minore somma che dovesse risultare in corso di causa, ovvero determinata dal giudice anche in via equitativa. Si insiste per l'ammissione dei seguenti capitoli di prova per interpello e per testi: 1) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la realizzazione dei seguenti lavori edili: esecuzione vespaio areato;
sterro all'interno della casa eseguito a mano;
getto magrone per appoggio moduli a granchio;
fornitura moduli a granchio 75 x 50; posa moduli a granchio compreso tagli ed armatura perimetrale;
fornitura e posa di rete elettroscaldata sul primo getto magrone e sul getto successivo sovrastante i moduli;
getto in CLS eseguito a mano dei moduli a granchio;
formazione di fori su cemento armato per areazione vespaio compresi di tubi e griglie, realizzati dall'impresa subappaltatrice
Controparte_2 Controparte_3
2) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la costruzione dell'arco cucina, realizzato dall'impresa subappaltatrice di CP_2 Controparte_3
3) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la realizzazione dei seguenti lavori edili: tavolato antibagno;
costruzione di tavolato nel bagno taverna per dividere il locale caldaia dal bagno, compreso la posa del falso telaio della porta e l'intonaco di ambo le parti, realizzati dall'impresa subappaltatrice
[...] di CP_2 Controparte_3 pagina 2 di 18 4) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la fornitura e posa di finitura intonaco taverna in civile (stabilitura), compreso ponteggi ed ogni altro onere per opera finita, realizzata dall'impresa subappaltatrice di CP_2 Controparte_3
5) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral ulteriore fornitura e posa di finitura intonaco e civile (stabilitura) del piano terra e del piano primo ed ogni altro onere per opera finita, realizzata dall'impresa subappaltatrice di CP_2 Controparte_3
6) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la realizzazione dei seguenti lavori edili per la predisposizione condizionatori: predisposizione impianto aria condizionata per n. 3 split comprendente: parte idraulica compreso il materiale;
parte elettrica compreso il materiale;
parte muraria compreso il materiale, realizzati dall'impresa subappaltatrice di CP_2 Controparte_3
7) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la fornitura e posa di nuovo bagno nella taverna composto da: impianto tubazione acqua calda e fredda;
impianto tubazione scarichi allacciati alla fognatura;
impianto per scalda salviette;
n. 1 WC;
n. 1 BD;
n. 1 doccia;
rubinetteria dolomite base;
opere murari per assistenza idraulico per scalmanature, chiusure tubazione a parete, chiusura tubazione a pavimento, posa piatto doccia, posa cassetta WC, costruzione muretti per lavatoio, compresi i materiali per opera finita, realizzati dall'impresa subappaltatrice CP_2 Controparte_4
[...]
8) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la fornitura e posa di nuovo impianto cucina nella taverna composto da: scarico cucina, allacciamento alla fognatura, attacchi acqua calda e fredda, foro presa d'aria, punto gas con rubinetto, opere murarie per assistenza idraulico;
realizzati dall'impresa subappaltatrice di CP_2 Controparte_3
9) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral il cambio sanitari (WC, BD e lavandini) da capitolato con Ideal Standard Serie 21: n. 3 WC serie 21 per bagni: piano terra – piano primo – pianto interrato (taverna); n. 1 lavandino piano interrato (taverna); n. 2 bidet piano primo – piano interrato (taverna), effettuato dall'impresa subappaltatrice Controparte_2 Controparte_3
10) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la fornitura piatto doccia 100 x 80 Ideal Standard per il bagno della taverna e la fornitura lavatoio bagno modella CIRCE 60 x 50 con piletta, realizzata dall'impresa subappaltatrice di CP_2 Controparte_3
pagina 3 di 18 11) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la realizzazione dei seguenti lavori edili relativi all'impianto elettrico: n. 1 predisposizione impianto antifurto, comprensivo di tubazioni vuote e linea di alimentazione protetto da interruttore al quadro;
n. 10 punti presa;
n. 6 punti luce;
n. 1 punto luce comandato per faretti cucina;
n. 1 punto presa stagna con interruttore al quadro;
n. 3 predisposizioni presa TV (solo tubo); n. 1 predisposizione prese telecom;
n. 2 punti presa TIGA;
n. 1 predisposizione tubi vuoti giardino, realizzati dall'impresa subappaltatrice
[...]
Controparte_5
12) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la fornitura e posa per base palo antenna, tegola in piombo, cappelletto in gomma con ancoraggio tramite apposite zanche (antenna esclusa) e la fornitura e posa n. 3 porte scorrevoli al piano superiore, realizzata dall'impresa subappaltatrice di CP_2
Controparte_3
13) Vero che il sig. nell'anno 2010 ha chiesto ed ottenuto dalla venditrice CP_1
Immobiliare Mistral la realizzazione delle seguenti opere varie extra capitolato: a) pav. Generale piano terra e p. primo: fugato 3 mm grigio ferro;
b) riv. Cucina: net grigio 20 x 20; parte cucina extra capitolato;
posa parte extra capitolato;
c) bagno piano primo: net perla 20 x 40; net decoro argento 3 x 40; net decoro argento 20 x 40; d) bagno piano terra: vertigo grigio pav. 20 x 20; vertigo grigio mosaico 20 x 20; vertigo bianco 20 x 20; e) bagno lavanderia: vertigo grigio pav. 20 x 20; vertigo grigio mosaico 20 x 20; vertigo bianco 20 x 20, realizzati dall'impresa subappaltatrice di CP_2 Controparte_3
Si indica a teste sui retroestesi capitoli di prova:
- il sig. titolare dell'impresa con sede in Cesano Maderno Controparte_3 CP_2
(MB) in via San Bernardo n. 37/B;
- sig. residente in [...] Testimone_1
Si chiede che codesta Ecc.ma Corte d'Appello di Milano provveda a rimettere la causa in istruttoria ordinando:
- al sig. residente in [...], CP_6
- ad in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale in Controparte_7
Torino in Piazza San Carlo 156, di esibire l'estratto conto del mese di marzo 2022 del conto corrente n. 1000/5038 acceso dal sig. C.F. presso Intesa San Paolo - filiale di CP_6 C.F._2
Rovellasca – codice 03718 in Rovellasca (CO) via Roma n. 69.
pagina 4 di 18 Vinte le spese di lite di primo e di secondo grado, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario. Ci si oppone all'ammissione dei capitoli di prova avversari in quanto inammissibili, generici e vertenti su circostanze da provarsi documentalmente.”
Per CP_1
“Voglia l'Ill.ma Corte adita adito, contrariis rejectis e previa ogni declaratoria, confermare la sentenza impugnata e per l'effetto così giudicare: In via pregiudiziale: accertare e dichiarare per le ragioni indicate in atti il difetto di legittimazione attiva in capo alla società Parte_1
Nel merito: in difetto di accoglimento della questione pregiudiziale, rigettare, per tutte le ragioni indicate in atti e per la prescrizione delle pretese creditorie coperte da giudicato, le domande svolte da parte attrice nei confronti del signor CP_1
Nel merito in via riconvenzionale: condannare al pagamento nei Parte_1 confronti del signor per le ragioni indicate in narrativa, della complessiva somma CP_1 di €. 8.037,00. In via subordinata: nella denegata ipotesi in cui il Giudice ritenesse l'atto a rogito dott.ssa non idoneo a costituire quietanza, accertare e dichiarare l'avveramento della condizione Per_1 del pagamento del prezzo e la conseguente efficacia del trasferimento dell'immobile sito in Comune di Misinto via Giuseppe Mazzini n.5/A distinta al foglio 4, particella 642, sub. 9 e sub. 8 in favore del signor CP_1
In via ulteriormente subordinata: nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di parte attrice, condannare alla restituzione di tutte le somme versate dal Parte_1 signor alla Immobiliare Mistral s.r.l. e all' Bancario CP_1 CP_8 CP_9 oltre interessi e rivalutazione come indicate in atto, cui dovrà essere condizionata la risoluzione del trasferimento operato ai sensi dell'art. 2932 c.c. o del contratto preliminare. In ogni caso: il tutto con vittoria di spese e compensi avvocato oltre c.p.a. e i.v.a. se dovuta. In via istruttoria: Qualora il Giudice non dovesse ritenere prescritto e comunque coperto da giudicato il diritto di controparte al pagamento delle opere extra capitolato si chiede di essere ammessi a prova testimoniale sui seguenti capitoli si prova:

1.Vero che il signor per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, consegnava al CP_1 signor legale rappresentante della società Immobiliare Mistral, banconote Controparte_10 per €. 5.000,00 in data 14.04.2009 in occasione dell'accettazione della proposta di acquisto?

2.Vero che il signor consegnava al signor legale CP_1 Controparte_10 rappresentante della società Immobiliare Mistral, banconote per €. 10.000,00 in data pagina 5 di 18 6.05.2009 in occasione della consegna del primo assegno di €. 15.600,00 giusto doc. 4 che si mostra? 3.Vero che il signor per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, consegnava al CP_1 signor legale rappresentante della società Immobiliare Mistral, banconote Controparte_10 per €.10.000,00 in data 9.06.2009 in occasione della consegna del secondo assegno di
€.31.200,00 giusto doc. 4 che si mostra;

4.Vero che il signor per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, consegnava al CP_1 signor legale rappresentante della società Immobiliare Mistral, banconote Controparte_10 per €.10.000,00 in data 3.08.2009 in occasione della consegna del terzo assegno di
€.20.800,00 giusto doc. 4 che si mostra? 5.Vero che il signor per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, consegnava al CP_1 signor legale rappresentante della società Immobiliare Mistral, banconote Controparte_10 per €.10.000,00 in data 30.09.2009 in occasione della consegna del quarto assegno di
€.20.800,00 giusto doc. 4 che si mostra? 6.Vero che il signor per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, consegnava al CP_1 signor legale rappresentante della società Immobiliare Mistral, banconote Controparte_10 per €.12.000,00 in data 1.12.2009 in occasione della consegna del quinto assegno di
€.20.800,00 giusto doc. 4 che si mostra?

7.Vero che il signor per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, consegnava al CP_1 signor legale rappresentante della società Immobiliare Mistral, banconote Controparte_10 per €. 5.000,00 in occasione dell'incontro del 4.01.2011 presso gli uffici di Brianza Case s.r.l. giusto doc. 21 che si mostra?

8.Vero che il signor per l'acquisto dell'immobile oggetto di causa, consegnava al CP_1 signor legale rappresentante della società Immobiliare Mistral, banconote Controparte_10 per €. 4.400,00 in occasione dell'incontro del 10.02.2011 giusto doc. 22 che si mostra?

9.Vero che l'intervento “esecuzione vespaio areato;
sterro all'interno della casa eseguito a mano;
getto magrone per appoggio moduli a granchio, fornitura moduli a granchio 75x50; posa moduli a granchio compreso tagli ed armature perimetrale;
fornitura e posa di rete elettroriscaldata sul primo getto magrone e sul getto successivo sovrastante i moduli;
getto in CLS eseguito a mano dei moduli a granchio;
formazione di fori su cemento armato per areazione vespaio compresi di tubi e griglie” è previsto nel doc. 23 che si mostra?
10.Vero che con riguardo al doc. 23 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE COMPRESO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
pagina 6 di 18 11.Vero che a maggio del 2009 l'intervento “costruzione arco in cucina” veniva stabilito a prezzo zero perché “In compensazione con nr. 2 porte non posate (sala + cucina)” giusto giusto doc. 24 che si mostra?
12.Vero che l'intervento “tavolato antibagno: costruzione di tavolato nel bagno taverna per dividere il locale caldaia dal bagno, compreso la posa del falso telaio della porta e l'intonaco da ambo le parti” è previsto nel doc. 25 che si mostra?
13.Vero che con riguardo al doc. 25 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE COMPRESO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
14.Vero che l'intervento “fornitura e posa di finitura intonaco taverna in civile (stabilitura), compreso ponteggi ed ogni altro onere per opera finita” è previsto nel doc. 26 che si mostra?
15.Vero che con riguardo al doc. 26 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE COMPRESO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
16.Vero che l'intervento “ulteriore fornitura e posa di finitura intonaco e civile (stabilutura) del piano terra e del primo piano ed ogni altro onere per opera finita” è previsto nel doc. 27 che si mostra?
17.Vero che con riguardo al doc. 27 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, il signor o la signora Controparte_10 Testimone_2 scrivevano “IL PRESENTE SI INTENDE COMPRESO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
18.Vero che l'intervento “predisposizione condizionatori: predisposizione impianto aria condizionata per n. 3 split comprendente: parte idraulica compreso il materiale, parte elettrica compreso il materiale, parte muraria compreso il materiale” è previsto nel doc. 28 che si mostra?
19.Vero che con riguardo al doc. 28 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE INCLUSO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
20.Vero che gli interventi: a. fornitura e posa di nuovo bagno nella taverna composto da: impianto tubazione acqua calda e fredda;
impianto tubazione scarichi allacciati alla fognatura;
impianto per scalda salviette;
n.1 WC;
n. 1 BD;
n. 1 doccia;
rubinetteria dolomite base;
opere murari per assistenza idraulico per scalmanature, chiusure tubazione a parete, chiusura tubazione a pavimento, posa pagina 7 di 18 piatto doccia, posa cassetta WC, costruzione muretti per lavatoio, compresi i materiali per opera finita a. fornitura e posa di nuovo impianto cucina nella taverna composto da: scarico cucina, allacciamento alla fognatura, attacchi acqua calda e fredda, foro presa d'aria, punto gas con rubinetto, opere murarie per assistenza idraulico sono previsti nel doc. 16 che si mostra?
21.Vero che il “foro presa d'aria” alla data del 1.03.2024 deve essere ancora realizzato?
22.Vero che il doc. 16 che si mostra veniva sottoscritto dal signor in data Controparte_10
15.04.2009? 23.Vero che le aggiunte al doc. 16 che si mostra venivano scritte a mano dal signor CP_10
[...]
24.Vero che gli interventi elencati nel doc. 16 che si mostra, venivano ricompresi nel prezzo di vendita in forza degli accordi sulla modalità di pagamento e dell'acconto versato?
25.Vero che l'intervento “cambio sanitari (WC, BD e lavandini) da capitolato con Ideal Standard Serie 21: n. 3 WC serie 21 per bagni: piano terra – piano primo – pianto interrato (taverna); n. 1 lavandino piano interrato (taverna); n. 2 bidet piano primo – piano interrato (taverna)” è previsto nel doc. 29 che si mostra?
26.Vero che con riguardo al doc. 29 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE COMPRESO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
27.Vero che l'intervento “fornitura piatto doccia 100 x 80 Ideal Standard per il bagno della taverna” è previsto nel doc. 30 che si mostra?
28.Vero che con riguardo al doc. 30 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE COMPRESO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
29.Vero che l'intervento “fornitura lavatoio bagno modella CIRCE 60 x 50 con piletta” è previsto al doc. 31 che si mostra?
30.Vero che con riguardo al doc. 31 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE SCONTATO PER LA CIFRA PARI A € 230,00 (€ duecentotrenta/00) L'IMPORTO DA PAGARE E' QUINDI PARI A € 50,00 (€ cinquanta/00)” e “L'IMPORTO DI €.50,00 SI INTENDE INCLUSO NEL PREZZO DELLABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
pagina 8 di 18 31.Vero che l'intervento “impianto elettrico: n. 1 predisposizione impianto antifurto, comprensivo di tubazioni vuote e linea di alimentazione protetto da interruttore al quadro;
n. 10 punti presa;
n. 6 punti luce;
n. 1 punto luce comandato per faretti cucina;
n. 1 punto presa stagna con interruttore al quadro;
n. 3 predisposizioni presa TV (solo tubo); n. 1 predisposizione prese telecom;
n. 2 punti presa TIGA;
n. 1 predisposizione tubi vuoti giardino” è previsto al doc. 32 che si mostra? 32.Vero che con riguardo al doc. 32 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE COMPRESO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
33.Vero che l'intervento “fornitura e posa per base palo antenna, tegola in piombo, cappelletto in gomma con ancoraggio tramite apposite zanche (antenna esclusa)” è previsto nel doc. 33 che si mostra?
34.Vero che con riguardo al doc. 33 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE COMPRESO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
35.Vero che l'intervento “fornitura e posa n. 3 porte scorrevoli al piano superiore” è previsto al doc. 34 che si mostra?
36.Vero che con riguardo al doc. 34 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE COMPRESO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
37.Vero che le “opere varie extra capitolato: A) pav. Generale piano terra e p. primo: fugato 3 mm grigio ferro;
B) riv. Cucina: net grigio 20 x 20; parte cucina extra capitolato;
posa parte extra capitolato;
C) bagno piano primo: net perla 20 x 40; net decoro argento 3 x 40; net decoro argento 20 x 40; d) bagno piano terra: vertigo grigio pav. 20 x 20; vertigo grigio mosaico 20 x 20; vertigo bianco 20 x 20; e) bagno lavanderia: vertigo grigio pav. 20 x 20; vertigo grigio mosaico 20 x 20; vertigo bianco 20 x 20” sono previste al doc. 35 che si mostra? 38.Vero che con riguardo al doc. 35 che si mostra, nel corso del 2011, successivamente al pagamento delle opere extra, la signora scriveva “IL PRESENTE SI Testimone_2
INTENDE COMPRESO NEL PREZZO DELL'ABITAZIONE” e il signor apponeva la sua firma? Controparte_10
pagina 9 di 18 39.Vero che in occasione dell'incontro in data 30.04.2013 il signor Controparte_10 comunicava di aver incaricato il dott. per le pratiche di concordato della Parte_2 società Immobiliare Mistral?
40.Vero che nel corso del 2012 il signor sollecitava sia telefonicamente che in CP_1 presenza il signor per stipulare il definitivo? Controparte_10
Si indica come testimone: residente in [...]
Comagni n. 4.”
Concisa esposizione delle ragioni in fatto e in diritto 1. Il Tribunale di Monza, con sentenza n. 2383/2025, accolse la domanda proposta da quale promissario acquirente, nei confronti della CP_1 promittente venditrice -rimasta contumace- di Controparte_11 esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. del contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto dalle parti in causa in data 06.05.2009. Nel dispositivo il Tribunale così statuì CP_1 ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'immobile, composto da un piano rialzato adibito ad uso
[...] civile abitazione, da un piano primo sottotetto adibito in parte ad uso civile abitazione ed in parte ad uso accessorio residenziale, da un piano seminterrato adibito ad uso accessorio residenziale, un vano ad uso autorimessa posto al piano seminterrato ma in corpo staccato al fabbricato principale, annessa alla villetta piccola porzione di area in proprietà esclusiva, nel comune di Comune di Misinto al foglio 4 mappale 642 sub 9 e sub 8, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenza, condizionando il detto trasferimento al pagamento del corrispettivo, pari alla somma pattuita in contratto detratta la somma di euro 109.200,00 già corrisposta, oltre IVA a condizione della previsa liberazione dell'immobile da ipoteche e vincoli pregiudizievoli ed ordinando al Conservatore dei Registri Immobiliari di effettuare le trascrizioni di rito>> (pagg. 6 e 7 sentenza n. 2383/2025 del Tribunale di Monza). Riscontrati taluni errori materiali nella sentenza, il dispositivo venne integrato, attraverso il procedimento di correzione dell'errore materiale ex art. 287 cpc, inserendo <>.
pagina 10 di 18 Decorsi sei anni dal passaggio in giudicato della suddetta sentenza, e in adempimento della medesima, versò la somma di € 140.015,00 a CP_1 che contestualmente assentì alla liberazione Controparte_13 dell'immobile dal gravame. In forza dell'atto di quietanza del notaio dott.ssa in data 24.03.2022 il signor in data 20.10.2022, ottenne così la Per_1 CP_1 cancellazione dell'ipoteca.
allegando di essere il nuovo titolare dell'immobile in Parte_1 oggetto, acquistato da Immobiliare Mistral s.r.l. il 22.06.2021, convenne in giudizio chiedendo, previo accertamento dell'inadempimento del CP_1 convenuto, dichiararsi la risoluzione del trasferimento operato con sentenza del Tribunale di Monza n. 2383/2015, e/o l'inefficacia e/o la risoluzione di diritto di detto trasferimento, nonché del contratto preliminare di compravendita dell'immobile. Secondo l'attrice il perfezionamento dell'effetto traslativo della proprietà dell'immobile operato con la sentenza costitutiva era condizionato sospensivamente al pagamento del prezzo;
condizione che, tuttavia, non si era realizzata a causa dell'inadempimento del signor In breve, il pagamento CP_1 effettuato a non poteva considerarsi avveramento Controparte_13 della condizione sospensiva, perché eseguito dopo un notevole lasso di tempo rispetto al passaggio in giudicato della sentenza e, in ogni caso, tale pagamento non era satisfattivo dell'integrale importo dovuto dal promissario acquirente. costituendosi nel giudizio, eccepì: (i) in via preliminare, il difetto di CP_1 legittimazione attiva in capo a (ii) nel merito Parte_1
l'infondatezza delle domande e propose a propria volta domanda riconvenzionale di pagamento dell'importo di € 8.037,00. In particolare, con riferimento alla domanda di inefficacia, il signor CP_1 evidenziò che, in ipotesi di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., qualora il trasferimento della proprietà immobiliare venga subordinato al pagamento del prezzo, questo non si atteggia quale evento futuro e incerto, e quindi come condizione sospensiva, bensì costituisce elemento essenziale e intrinseco atto a ripristinare la corrispettività del contratto di cui la sentenza tiene luogo. Conseguentemente il mancato versamento del prezzo non poteva comportare l'inefficacia del contratto ma al più configurare causa di risoluzione per inadempimento. Il Tribunale di Monza, ritenuta la causa istruita documentalmente, con sentenza n. 517/2025 del 11.03.2025 così decise: <<

1. rigetta integralmente le domande attoree pagina 11 di 18 per le ragioni di cui in motivazione;

2. condanna l'attrice in persona del legale rapp.te p.t. alla refusione delle spese del giudizio in favore del convenuto liquidate in € 9.142,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali 15%, C.P.A. ed I.V.A, quest'ultima se ed in quanto dovuta, come per legge>>. Il primo giudice accolse l'eccezione di difetto di legittimazione con riferimento alla domanda di risoluzione, sottolineando che Immobiliare non Parte_1 risultava essere succeduta a Immobiliare Mistral nei rapporti contrattuali con non configurandosi alcuna cessione del contratto stante l'assenza di CP_1 trilateralità. Di conseguenza poteva al più ipotizzarsi un atto di cessione del (solo) credito, che comunque non poteva attribuire a Parte_1 la legittimazione ad agire per la risoluzione contrattuale. La domanda di inefficacia, a cui l'attrice era invece legittimata, trattandosi di azione proponibile anche dai terzi interessati, non era tuttavia fondata, in quanto le due condizioni cui la sentenza n. 2383/2025 del Tribunale di Monza subordinava il passaggio di proprietà dell'immobile, il pagamento del prezzo dell'immobile e la cancellazione delle ipoteche su di esso gravanti, contrariamente a quanto asserito dall'attrice, si erano avverate, a nulla rilevando il tempo intercorso tra la sentenza e il pagamento del prezzo a mani dell'istituto di credito.

2.Avverso detta sentenza ha proposto appello Parte_1 chiedendone l'integrale riforma. Si è tempestivamente costituito in giudizio contestando nel merito CP_1
l'appello e chiedendone l'integrale rigetto, con conferma della sentenza di primo grado. Fissata udienza di rimessione in decisione ex art. 352 cpc al 4.12.2025, a seguito del rituale deposito di note scritte, la causa è stata decisa nella camera di consiglio del 10 dicembre 2025. 3. L'appellante articola tre motivi di appello.

3.1 Con il primo motivo, censura la sentenza di Parte_1 primo grado nella parte in cui ritiene insussistente la legittimazione attiva dell'attrice in ordine alla domanda di risoluzione del contratto. L'appellante richiama come titolo della propria legittimazione l'atto di cessione del 22.06.2021 a rogito del notaio dott. con cui Immobiliare Mistral S.r.l. Per_4 cedeva a oltre alla titolarità dell'immobile oggetto di Parte_1 causa, anche pagina 12 di 18 comunque conseguenti collegati o connessi a quanto sopra nei confronti di anche se CP_1 trattasi di crediti/titoli/diritti contestati da accertare giudizialmente>>.

3.2 Con il secondo motivo, censura la sentenza di Parte_1 prime cure nella parte in cui reputa avverata la condizione sospensiva al perfezionamento dell'effetto traslativo prevista dalla sentenza n. 2383/2015 del Tribunale di Monza. A sostegno della propria doglianza, l'appellante espone una duplice ragione. In primo luogo, il giudice di primo grado aveva omesso di considerare tutte le ragioni esposte dall'appellante a sostegno della tesi della non esaustività della somma versata da a Era lo stesso CP_1 Controparte_13 contratto preliminare a prevedere (i) il pagamento delle opere extracapitolato, per cui risultava ancora dovuto l'importo di € 63.035,54 a titolo di ripetizione delle spese extra capitolato sostenute dalla società immobiliare;
(ii) che le spese di frazionamento, certificato energetico ed assicurazione fossero a carico dell'acquirente. L'appellante sottolinea che il contratto preliminare del 06.05.2009 stabiliva, sia in premessa sia all'art. 9, la possibilità di derogare al capitolato ovvero di modificarlo e integrarlo, con onere aggiuntivo in capo all'acquirente. Successivamente alla sottoscrizione del preliminare, con “nota integrativa al contratto di compravendita” le parti avevano profittato di detta possibilità e il capitolato veniva sostituito con uno nuovo. Peraltro, Parte_1 avrebbe dato prova dell'effettiva esecuzione delle opere extra capitolato attraverso il deposito della CTU espletata nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare pendente innanzi al Tribunale di Monza che confermava la realizzazione dei lavori extra capitolato. Di conseguenza l'atto di quietanza redatto avanti il notaio del 24.03.2022, non avendo considerato gli ulteriori importi dovuti per i lavori extra capitolato eseguiti, le spese di frazionamento, il certificato energetico e la polizza decennale, sarebbe non attendibile e inefficace. Sempre in punto quantum, il Tribunale di Monza aveva errato nel considerare dovuta l'iva agevolata al 4%, in luogo di quella ordinaria al 10%, benché CP_1 non possedesse i requisiti per essere ammesso al suddetto beneficio. In secondo luogo, comunque, il pagamento del prezzo era intervenuto in un lasso di tempo troppo distante rispetto al passaggio in giudicato della sentenza n. 2383/2025. La circostanza che nel dispositivo della pronuncia ex art. 2932 c.c. non fosse stabilito un termine per eseguire il pagamento non poteva, pagina 13 di 18 contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure, giustificare un pagamento a così tanta distanza di tempo, con la conseguenza che la condizione avrebbe dovuto intendersi non avverata. Infine, a suffragio di tutte le proprie argomentazioni l'appellante riferisce della pendenza, avanti il Tribunale di Monza, tra Immobiliare Mistral S.r.l. e il signor
, di una diversa causa, nell'ambito della quale sarebbe emerso che la CP_6 condizione traslativa del pagamento del prezzo disposta con sentenza n. 2383/2015 del Tribunale di Monza non si è ancora verificata in ragione di irregolarità nella annotazione/trascrizione degli atti.

3.3 Con il terzo motivo, è censurata la sentenza nella parte in cui viene rigettata la domanda di condanna al pagamento del danno per occupazione sine titulo. L'appellante prospetta che, non essendosi perfezionato, per le ragioni sopra dette, l'effetto traslativo della proprietà, il signor a tutt'oggi occuperebbe CP_1 sine titulo l'immobile.

4. L'opinione della Corte 4.1 Il primo motivo è infondato. L'appellante non allega in modo specifico la sua posizione rispetto all'immobile oggetto di causa. Si limita a riguardo a richiamare l'atto di cessione del 22.06.2021 intercorso con Immobiliare Mistral senza tuttavia confrontarsi con il tenore della motivazione. Neppure in sede di gravame l'appellante chiarisce se sia succeduta alla venditrice Immobiliare Mistral S.r.l. in virtù di una cessione del contratto ovvero della cessione del (solo) credito. Ad ogni modo, in entrambe le ipotesi non può che confermarsi integralmente la correttezza delle argomentazioni del giudice di prime cure, dovendo escludersi che l'appellante sia legittimata ad agire per la risoluzione del contratto di cui è parte che, in CP_1 ipotesi di cessione del contratto, non risulta abbia espresso il proprio consenso e dovendo escludersi, in caso di cessione del (solo) credito, il trasferimento delle azioni contrattuali di risoluzione (ex multis, Cass. civ., sez. 2, sentenza n. 8579 del 29/03/2024).

4.2 La medesima sorte spetta anche alla censura successiva. Il tribunale, dopo avere ammesso la legittimazione della a Parte_1 far valere l'inefficacia del contratto, ha ritenuto la condizione avverata, in quanto la sentenza n. 2383/2015, con la quale era stato disposto il trasferimento dell'immobile a pur non determinando esattamene l'importo CP_1 dovuto da a titolo di corrispettivo, faceva esplicito rinvio a quanto CP_1 pagina 14 di 18 stabilito tra le parti nel contratto preliminare, ossia che stato convenuto ed accettato dalle parti a corpo per complessivi e forfetari euro 234.000,00 più IVA>>. Poiché detto importo, detratto l'acconto versato a mani della Immobiliare Mistral, era stato corrisposto alla banca mutuante comprensivo di iva al 4%, la condizione doveva reputarsi avverata. Tali argomentazioni meritano conferma. L'appellato in comparsa di costituzione ripropone le proprie difese CP_1 riguardo l'inesistenza di un'azione di inefficacia contrattuale, non potendo qualificarsi il pagamento del prezzo come evento condizionante l'avveramento dell'effetto traslativo disposto nella sentenza ex art. 2932 c.c. Poiché tuttavia non ha inteso proporre appello incidentale, tali difese, se CP_1 pur corrette, non possono dispiegare alcun effetto modificativo sul percorso argomentativo che ha condotto il tribunale ad affermare la proponibilità da parte di di un'azione di inefficacia contrattuale. Parte_1
Nel solco motivazionale tracciato dal primo giudice, deve essere confermata la decisione laddove ha ritenuto l'infondatezza della domanda nel merito, per essere stato integralmente pagato dall'acquirente il corrispettivo previsto nel preliminare. La sentenza ex art. 2932 c.c. non determina l'importo esatto dovuto dal signor quale corrispettivo per la compravendita, ma fa esplicito rinvio a quanto CP_1 stabilito tra le parti nel contratto preliminare. Anche in questo caso l'appellante si limita a riproporre le argomentazioni già svolte in I grado, senza tuttavia chiarire come potrebbe superarsi la barriera del giudicato che, correttamente, il tribunale ha ritenuto di ostacolo alla verifica dell'esistenza di un corrispettivo ancora dovuto per opere extra. Rimane fermo, pertanto, il dato inconfutabile che il preliminare non indica alcuna opera extra capitolato da eseguirsi né specifica l'eventuale maggiore corrispettivo dovuto a tale titolo dall' acquirente. Merita pertanto integrale conferma la sentenza laddove precisa che
<<..La questione risulta quindi oggetto di una sentenza ormai passata in giudicato e, in forza del principio secondo cui quanto statuito nella sentenza definitiva fa stato a ogni effetto tra le parti o aventi causa (art. 2909 c.c.), eventuali doglianze circa le modalità di pagamento del prezzo previste dalla sentenza non possono essere avanzate in questa sede ma dovevano essere fatte valere con gli adeguati mezzi di impugnazione, nei termini previsti dalla legge.
pagina 15 di 18 In ogni caso, nemmeno si condivide l'asserzione formulata dall'attrice secondo cui CP_1 sarebbe ancora obbligato nei confronti di Immobiliare Mistral s.r.l. per l'importo residuo di € 63.035,54>>. Ad ogni buon conto, come già osservato dal tribunale, l'appellante non ha fornito prova dell'esecuzione di tali opere extra ovvero delle singole voci di spesa che giustificherebbero il quantum richiesto, non potendo attribuirsi alla richiamata CTU alcun rilievo neppure indiretto in questa sede, trattandosi di accertamento eseguito tra parti differenti nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Con riguardo ai costi di frazionamento, che l'appellante sostiene essere a carico dell'acquirente in base all'art. 2 del contratto preliminare, si tratta di una voce di spesa che non è documentata, sicché anche in tale caso va escluso che residui un credito nei confronti dell'acquirente. Infine, non trova riscontro nelle pattuizioni contenute nel preliminare quanto allegato dall'appellante in merito all'obbligo a carico di parte acquirente di farsi carico dei costi del certificato energetico e dell'assicurazione. L'art. 9 nulla specifica a riguardo e si limita a prevedere che imposte e tasse relative al presenta atto ivi comprese quelle notarili saranno a carico della parte acquirente. Mentre le spese relative agli allacciamenti e agli accatastamenti necessari per perfezionamento dell'atto di compravendita saranno a carico della parte venditrice>>. Peraltro, è prassi che, in assenza di un'espressa previsione nel senso prospettato dall'appellante, dette spese siano a carico del venditore. Quanto al maggior importo asseritamente dovuto a titolo di iva, risulta assorbente il rilievo che l'acquirente ha documentato (doc. 20 fasc. I grado appellato) di avere trasferito la residenza entro 18 mesi dall'acquisto e dunque di avere diritto ai benefici fiscali legati all'acquisto della prima casa. Non coglie infine nel segno la censura di parte appellante laddove ripropone il tema del ritardo con il quale l'acquirente avrebbe provveduto al pagamento del prezzo. A prescindere dalla considerazione che la sentenza non assegna un termine all'acquirente per il pagamento del corrispettivo, i tempi del pagamento appaiono giustificati alla luce della necessità da parte dell'acquirente di dovere interloquire con l'istituto di credito. Deve a riguardo considerarsi che: (a) la venditrice non si è mai attivata per provvedere all'estinzione dell'ipoteca gravante sull'immobile, adempimento a cui era condizionato il pagamento del prezzo;
(b) la banca mutuante ha assentito a tale cancellazione solo a seguito di un accordo perfezionatosi tra banca e acquirente, a margine dell'esecuzione pagina 16 di 18 immobiliare promossa dall'istituto di credito, a seguito del quale in CP_1 data 24.03.2022, ha eseguito direttamente nei confronti di
[...] il pagamento di €. 140.015,00 e l'istituto ha rilasciato quietanza di CP_13 avvenuto integrale pagamento del prezzo, prestando assenso alla cancellazione dell'ipoteca. Il fatto che il pagamento è avvenuto a distanza di sei anni è pertanto da correlare all'inadempimento del venditore che non ha adempiuto all'obbligo di eliminare preventivamente i vincoli gravanti sull'immobile e che ha comportato la proposizione di un'iniziativa esecutiva da parte dell'istituto erogatore del mutuo. La violazione del principio generale di buona fede che deve presiedere l'esecuzione del rapporto contrattuale è dunque imputabile al venditore e non all'acquirente, contrariamente a quanto prospetta l'appellante. Infine, l'appellante si sofferma a pag. 21 e ss. dell'atto di appello sulla circostanza che nell'ambito di una diversa causa tra Immobiliare Mistral S.r.l. e il signor sarebbe emerso CP_6 sentenza n. 2383/2015 del Tribunale di Monza non si è verificata>> (pag. 21 e seguenti dell'atto appello). Di tali argomentazioni sfugge la rilevanza non foss'altro per il fatto che si tratta di annotazioni sul bene di proprietà di altro soggetto.

4.3 Il rigetto della terza doglianza segue de plano la piena conferma del perfezionamento del trasferimento della proprietà dell'immobile in capo a CP_1 dal momento che, come sottolinea la sentenza oggetto di gravame,
[...] essendosi perfezionata la vendita, il signor ha occupato e occupa CP_1
l'immobile legittimamente, sicché nulla è dovuto a titolo di indennizzo per occupazione sine titulo.

5.Le spese del grado si regolano in base alla soccombenza e si liquidano come da dispositivo in base al d.m. n. 147 del 2022, tenuto conto del valore di causa, della difficoltà delle questioni trattate e della complessiva attività difensiva espletata.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da contro per la riforma della Parte_1 CP_1 sentenza del Tribunale di Monza n. 517/2025, pubblicata il 11.03.2025, così dispone:
pagina 17 di 18 1. respinge l'appello e conseguentemente conferma la sentenza del Tribunale di Monza n. 517/2025, pubblicata in data 11.03.2025;

2. condanna l'appellante a rifondere all'appellato Parte_1 le spese di lite del presente grado di giudizio che si liquidano CP_1 nell'importo di € 9.991,00 per compensi professionali, oltre IVA, se dovuta, CPA e rimborso forfettario spese generali (15%);

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento a carico dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13, co. 1 quater, D.M. 115/2002 e successive modificazioni. Così deciso, in Milano, nella camera di consiglio di questa Corte del 10 dicembre 2025.
La Consigliera est. Francesca Vullo
La Presidente Irene Lupo
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