n. 3181/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE

Il giudice istruttore Antonio Carbone, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle forme dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3181/25 di R.G. promossa da:

Controparte_1
con l'Avv. Luca Priotto
ricorrente contro
Controparte_2
con gli Avv.ti Chiara Francesca Maria Laudi e Luca Zanetti
resistente

premesso
che
- con atto notificato il 31.12.24 la SI.ra ha instaurato il presente procedimento CP_1
intimando al SI. lo sfratto per morosità per il mancato pagamento di canoni CP_2
pagina 1 di 6 e spese relativi all'immobile a destinazione commerciale sito in Torino in via Lera n. 26
oggetto del contratto dell'1.11.2010;
- con il medesimo atto la SI.ra ha chiesto il pagamento dell'importo insoluto di CP_1
euro 26.707,19;
- il SI. si è costituito in giudizio opponendosi alle domande avversarie;
CP_2
- con ordinanza del 14.2.25 il G.D. ha accolto l'istanza attorea ex art. 665 c.p.c., ha disposto la conversione del rito, ha prescritto la mediazione obbligatoria ed ha assegnato termine per il deposito di memorie integrative;

- le parti hanno provveduto al deposito delle memorie ex art. 426 c.p.c.;
- non sono state promosse attività istruttorie;

- è stato autorizzato il deposito di memorie conclusive;

- la causa viene decisa con la presente sentenza alla scadenza dei termini di cui all'art. 127 ter c.p.c. assegnati con ordinanza dell'11.6.25 per il deposito di note di discussione scritte sostitutive della trattazione orale;

osservato
che
- con l'intimazione di sfratto la locatrice SI.ra ha lamentato il mancato CP_1
pagamento di euro 26.707,19 instando per la convalida dello sfratto e per l'emissione del decreto ingiuntivo;

- all'udienza del 13.2.25 la ricorrente ha rinunciato alla seconda richiesta e, a fronte dell'opposizione, ha chiesto l'emissione di ordinanza ex art. 665 c.p.c.;
- l'istanza è stata accolta e, in assenza di prova scritta a sostengo dell'opposizione, è
stato ordinato il rilascio dell'immobile;
pagina 2 di 6 - con la memoria integrativa del 14.5.25 la SI.ra ha confermato di voler coltivare CP_1
il giudizio al solo fine di ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento del SI.
; CP_2
- l'oggetto del procedimento è, pertanto, circoscritto a quest'ultimo profilo;

- in questa prospettiva, occorre confrontare le somme dovute con quelle versate;

- sotto il primo aspetto, non si possono considerare né le spese accessorie per luce e pulizia scale, contrattualmente previste in euro 150 a titolo di acconto e salvo conguaglio, né le spese di riscaldamento perché la ricorrente non ha documentato,
come sarebbe stato suo onere, gli importi erogati ai fornitori per tali voci e chiesti in rimborso al conduttore;

- i canoni puri al netto delle spese di euro 150 per luce e pulizia e tenendo conto del fatto che la rivalutazione è stata chiesta solo discontinuamente, sono ricalcolabili,
emendando il prospetto alle pagg. 2 e 3 della memoria integrativa attorea, in:
euro 7.200 per il 2012 (euro 600 x 12 mensilità)
euro 4.200 per il 2013 (euro 600 x 7 mensilità)
euro 7.200 per il 2014 (euro 600 x 12 mensilità)
euro 7.200 per il 2015 (euro 600 x 12 mensilità)
euro 7.200 per il 2016 (euro 600 x 12 mensilità)
euro 7.200 per il 2017 (euro 600 x 12 mensilità)
euro 1.200 per il 2018 (euro 600 x 2 mensilità)
euro 7.269,84 per il 2020 (euro 605,82 x 12 mensilità)
euro 7.269,84 per il 2021 (euro 605,82 x 12 mensilità)
euro 7.269,84 per il 2022 (euro 605,82 x 12 mensilità)
euro 7.738,80 per il 2023 (euro 644,90 x 12 mensilità)
euro 7.738,80 per il 2024 (euro 644,90 x 12 mensilità) pagina 3 di 6 euro 3.224,50 per il 2025 (euro 644,90 per 5 mensilità)
per un totale di euro 81,911,62 al netto delle spese non provate per luce, pulizia e riscaldamento;

- il resistente, come ha dato atto la stessa ricorrente nella tabella a pag. 3 della memoria integrativa, ha versato euro 58.375,70 comprensivi del canone di maggio 2025 ai quali vanno aggiunti euro 2.640 (euro 660 x 4) per le quattro mensilità da gennaio ad aprile
2025, per un totale di euro 61.015,70 (58.375,70 + 2.640);
- trattandosi di un unitario rapporto contrattuale estraneo alla previsione dell'art. 1193
c.c., l'imputazione di pagamento spetta alla creditrice SI.ra , la quale ha CP_1
legittimamente imputato i pagamenti parziali ai crediti via via maturati e, quindi,
dapprima ai più risalenti e poi ai più recenti, così da riferire ai canoni maturati prima del
31.12.19 le somme ricevute dopo tale data (Cass. 27066/22: “la disciplina in tema di
imputazione del pagamento di cui all'art. 1193 c.c. è applicabile solo a una pluralità di
rapporti obbligatori tra le stesse parti e non, dunque, al pagamento di più canoni relativi
a un unico contratto di locazione, in ragione del dato testuale del primo comma dell'art.
1193 c.c. e della stessa "ratio" che presiede alla risoluzione del contratto, altrimenti
consentendosi al conduttore di sottrarsi alle conseguenze della mora”);
- per questo motivo l'eccezione di prescrizione quinquennale sollevata dal resistente è
infondata;
- detraendo dall'importo di euro 81,911,62 dovuto per canoni i pagamenti parziali per complessivi euro 61.015,70 residua, anche prescindendo delle spese, un debito del
SI. di euro 20.895,92; CP_2
- l'omesso versamento di tale importo non è giustificato dalla legislazione emergenziale emessa nel periodo pandemico, poiché la morosità riguarda anche periodi anteriori e posteriori e poiché tale normativa, secondo l'indirizzo di questo Tribunale, non pagina 4 di 6 esonerava dal pagamento né imponeva la rinegoziazione del canone o la sua riduzione in sede giudiziale;

- l'analisi degli acconti versati dal resistente negli anni dal 2013 al 2024, talvolta molto ridotti e talvolta prossimi a quanto dovuto se non addirittura in eccesso rispetto al canone annuo, escludono, infine, che il resistente abbia confidato in una tacita riduzione del canone e, quindi, che possa far valere un legittimo affidamento nella non debenza delle somme insolute o nella loro rinuncia da parte della locatrice;

- va, infine, considerato che il resistente avrebbe dovuto corrispondere i canoni puntualmente e nella misura contrattualmente stabilita anche in assenza di esplicita richiesta della locatrice;

-

per questi motivi

, tenuto conto dell'entità del canone e dei reiterati, gravi inadempimenti, si dichiara la risoluzione del contratto per inadempimento del SI.
; CP_2
- le spese di lite seguono la soccombenza del resistente;

- i relativi compensi vengono così liquidati secondo i parametri di cui al D.M. 147/22
tenuto conto del valore della causa, del suo grado di difficoltà e dell'impegno richiesto dai singoli incombenti in ciascuna fase processuale:
1) compensi per il procedimento per convalida di sfratto:
- fase di studio: euro 851
- fase introduttiva: euro 351
2) compensi per il procedimento di mediazione:
- attivazione della mediazione: euro 628
- negoziazione: euro 536
3) compensi per il giudizio in seguito alla conversione del rito:
- fase di trattazione: euro 903 pagina 5 di 6 - fase decisionale: euro 1.453
per complessivi euro 4.722, oltre ad euro 550 per esposti, 15% per spese generali, IVA
se non detraibile e CPA come per legge;



P. Q. M.


il giudice istruttore in funzione di giudice unico,
definitivamente pronunciando,
disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione,
dato atto del rilascio dell'immobile in data 26.6.25,
- dichiara la risoluzione del contratto dell'1.11.2010 per inadempimento di CP_2
;
[...]
- condanna al pagamento a favore di delle Controparte_2 Controparte_1
spese processuali che liquida in euro 550 per esposti ed euro 4.722 per compensi professionali, oltre a spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge qualora non detraibile dalla parte vittoriosa, imposta di registrazione e spese successive occorrende.
Così deciso in Torino in data 21 ottobre 2024.
Il giudice unico
(A. Carbone)
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