REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli – sezione XI civile, in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott. Giovanni Scotto di Carlo, ha emesso la seguente
SENTENZA
(redatta ai sensi degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., come modificati
dalla legge 18.6.09 n. 69) nella causa iscritta al n. 19609/2018 del Ruolo
Generale A.C., ad oggetto:
vendita di cose immobili – responsabilità precontrattuale
vertente TRA
(P.IVA ), con sede legale in Napoli Parte_1 P.IVA_1
(NA) alla Calata San Marco n. 4, in persona del legale rappresentante p.t.
rappresentata e difesa dagli avv.ti Luigi Maria Parte_2
D'Angiolella (c.f. ) e Francesca Vannucci (c.f. C.F._1
) ed elettivamente domiciliata presso lo studio C.F._2
dell'avv. D'Angiolella in Caserta (CE) alla via Leonetti n. 34, giusta procura in atti;

ATTRICE
E
(c.f. ), in persona del Sindaco legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante p.t., elettivamente domiciliato in Napoli (NA) presso la casa comunale sita in Piazza Municipio – Palazzo San Giacomo, rappresentato e difeso dagli avv.ti Giovan Battista Luca Capuano (c.f.
) e Domenico Di Russo (c.f. C.F._3
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 1 di 18 ), giusta procure in atti;
C.F._4
CONVENUTO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice ha reiterato le medesime domande di cui all'atto di citazione,
modificando il quantum richiesto a titolo risarcitorio in conseguenza delle risultanze della relazione del proprio c.t.p.; parte convenuta si è riportata alle proprie conclusioni, impugnando altresì la relazione tecnica d'ufficio.
MOTIVI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 21.06.2018, la società Parte_1
conveniva in giudizio il onde far accertare la sua Controparte_1
responsabilità precontrattuale per recesso ingiustificato dalle trattative e ottenerne la condanna al risarcimento dei danni.
A tal proposito, parte attrice esponeva i seguenti fatti: a seguito del Bando
con cui nel 2003 il aveva varato un nuovo programma di Controparte_1
acquisto di alloggi per fronteggiare l'emergenza abitativa cittadina, con la deliberazione n. 41/2007 il Consiglio Comunale prendeva atto e accettava le offerte pervenute in risposta, tra cui quella della Parte_1
avente ad oggetto la cessione della proprietà superficiaria sul complesso residenziale “Poli-Na”, concessa dal (CE) Parte_3
per la durata di 99 anni in virtù di apposita convenzione stipulata nel settembre del 1994; nell'ambito di successive riunioni con il Dirigente del
Servizio Patrimonio e Demanio, veniva concordato il prezzo di vendita in
€.30.495.000, mentre l'acquisto era definitivamente autorizzato con la delibera n. 2003/2010 della Giunta Comunale;
nonostante la riunione del
23.03.2012, in cui si confermava la volontà di addivenire alla stipula, nonchè
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 2 di 18 la predisposizione di una bozza di contratto ad opera del notaio dott. Per_1
, inviata alla società attrice nel mese di settembre 2012, cui seguiva
[...]
una successiva fitta corrispondenza tra le parti per concordare la data del rogito, successivamente il non procedeva alla stipula, Controparte_1
affermando di aver appreso di non poter acquisire anche la proprietà dei suoli per effetto del rifiuto espresso dal Parte_3
Dunque, la chiedeva di accertarsi la responsabilità Parte_1
precontrattuale del asserendo che quest'ultimo, pur Controparte_1
consapevole sin dal principio di poter acquistare dall'attrice la sola proprietà
superficiaria degli immobili, avesse ingenerato un affidamento nella conclusione dell'accordo, recedendo dalle trattative in maniera ingiustificata;

pertanto, parte attrice chiedeva il risarcimento dei danni, da liquidare in
€.20.427.083 (poi aumentati a €.27.869.263,01 nelle conclusioni, in virtù
delle risultanze della consulenza tecnica di parte), oppure in via equitativa.
Si costituiva in giudizio il che preliminarmente sollevava Controparte_1
l'eccezione di prescrizione quinquennale della domanda, richiamando la tesi che assimila la responsabilità precontrattuale a quella aquiliana;
nel merito,
parte convenuta contestava la fondatezza delle pretese attoree, affermando che la titolarità del solo diritto di superficie in capo alla Parte_1
fosse emersa solo durante l'istruttoria, il che aveva determinato il necessario abbandono delle trattative, essendo il Comune interessato unicamente all'acquisto della piena proprietà degli immobili.
Acquisita la documentazione prodotta dalle parti, si procedeva alla c.t.u. con incarico conferito all'ing. ; dopo una prima assegnazione Persona_2
in decisione, la causa era rimessa sul ruolo, onde ottenere chiarimenti dal
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 3 di 18 c.t.u. sulla relazione tecnica;
infine, con la definitiva assegnazione della controversia all'odierno scrivente, la causa era nuovamente assegnata a sentenza, con i termini ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e di replica.
Il Tribunale, letti gli atti di causa, gli scritti difensivi e le risultanze della c.t.u., decide come segue.
Preliminarmente, bisogna affrontare l'eccezione di prescrizione sollevata dal che, inquadrando la responsabilità precontrattuale nel Controparte_1
genus di quella aquiliana, eccepisce che la domanda attorea si fosse prescritta per decorso del termine quinquennale (ex art. 2947 c.c.): ebbene, tale eccezione è infondata.
Parte convenuta erra nell'affermare che la giurisprudenza sia pacifica nell'assimilare la responsabilità precontrattuale a quella extracontrattuale;
in realtà, ancora oggi non vi è unanimità sul tema, riscontrandosi tanto pronunce che operano questa parificazione, tanto sentenze in cui, invece, si condivide la tesi che qualifica la responsabilità precontrattuale come responsabilità ex art. 1218 c.c. da contatto sociale (con termine di prescrizione decennale).
In particolare, l'orientamento della giurisprudenza, prevalente fino a un recente passato, sosteneva che la violazione del precetto posto dall'art. 1337
c.c. costituisse una forma di responsabilità extracontrattuale, che si riconnette alla violazione della regola di condotta stabilita erga omnes a tutela di un interesse superiore che si collega al corretto svolgimento dell'iter di formazione del contratto e che attesta, se violato, l'esistenza dell'ingiustizia del danno ai sensi dell'art. 2043 c.c.; detto orientamento escludeva che potesse configurarsi responsabilità contrattuale atteso che il contratto non
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 4 di 18 era stato ancora concluso.
Viceversa in tempi recenti dapprima la dottrina, seguendo l'impronta della scuola giuridica tedesca, ha iniziato a propendere per la natura contrattuale della responsabilità di cui agli artt. 1337-1338 c.c., ravvisando l'instaurarsi di un rapporto obbligatorio che non trova radice nel contratto successivamente concluso, bensì nell'affidamento ingenerato in una parte dal contegno altrui;
successivamente, anche la giurisprudenza di legittimità (cfr.
Cass. 20/12/2011 n.27648) ha affermato che con la trattativa s'istituisce tra le parti un rapporto particolare, detto anche da contatto socialmente qualificato,
in forza del quale è normativamente imposto un obbligo di comportamento secondo buona fede.
La sussistenza di una obbligazione di diligentia in
contrahendo impedisce, quindi, il ricorso alla responsabilità aquiliana, perché
nella responsabilità aquiliana la lesione che ha cagionato il danno ingiusto da risarcire precede l'instaurazione di un qualsiasi rapporto particolare tra le parti, mentre la culpa in contrahendo non attiene ad una ipotesi di ingiusta lesione di un diritto ad opera di terzi, ai sensi dell'art. 2043 c.c., avendo invece a fondamento il “contatto” tra le parti anche in vista di un futuro contratto (Cass. 21/11/2011, n. 24438).
La regola giuridica di correttezza e buona fede, prevista come struttura portante del diritto delle obbligazioni ed il ragionevole affidamento sorto durante le trattative che dà luogo alla responsabilità precontrattuale, pone alle parti di un rapporto non contrattuale il dovere di comportarsi correttamente,
per cui l'inosservanza di tale dovere si sostanzia nell'inadempimento di una precedente obbligazione, che non deriva da contratto, ma che è parimenti
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 5 di 18 regolata dall'art. 1218 c.c. scaturendo dal contatto sociale e dagli obblighi che ne derivano.
Proprio in materia di responsabilità precontrattuale della Pubblica
Amministrazione, la Suprema Corte è quindi pervenuta ad affermare che nei contratti conclusi con la pubblica amministrazione, ai fini del perfezionamento effettivo del vincolo contrattuale, pur se formalmente esistente, non è sufficiente la mera aggiudicazione pronunciata in favore del contraente, come pure la formale stipula del contratto ad evidenza pubblica nelle forme prescritte dalla legge, sicchè l'eventuale responsabilità
dell'amministrazione deve essere, di conseguenza, configurata come responsabilità precontrattuale, ai sensi degli artt. 1337 e 1338 c.c.,
inquadrabile nella responsabilità di tipo contrattuale da "contatto sociale qualificato", inteso come fatto idoneo a produrre obbligazioni, ai sensi dell'art. 1173 c.c. e dal quale derivano, a carico delle parti, non obblighi di prestazione ai sensi dell'art. 1174 c.c., bensì reciproci obblighi di buona fede,
di protezione e di informazione, ai sensi degli artt. 1175 e 1375 c.c., con conseguente applicabilità del termine decennale di prescrizione ex art. 2946
c.c.. (Cass. 12/07/2016, n. 14188); in proposito, si rammenta inoltre il recente assunto delle Sezioni Unite che, richiamando i principi fondanti dell'attività amministrativa, tra cui il dovere di buona fede dell'Amministrazione nei rapporti con i privati, e ricordando anche le considerazioni del Consiglio di
Stato in materia (in particolare, Cons. Stato Ad. Plen. 04.05.2018, n. 5), hanno statuito che vi è “un quid pluris rispetto al generale precetto del neminem laedere;
non si tratta della generica “responsabilità del passante”,
ma della responsabilità che sorge tra soggetti che si conoscono
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 6 di 18 reciprocamente già prima che si verifichi un danno;
danno che consegue non
alla violazione di un dovere di prestazione ma alla violazione di un dovere di
protezione, il quale sorge non da un contratto ma dalla relazione che si instaura tra l'amministrazione ed il cittadino”, sicché può trovare adesione la tesi che inquadra la responsabilità precontrattuale della P.A. come responsabilità “contrattuale” da contatto sociale qualificato, quale “fatto idoneo a produrre obbligazioni «in conformità dell'ordinamento giuridico»
(art. 1173 c.c.) dal quale derivano, a carico delle parti, non obblighi di
prestazione, bensì reciproci obblighi di buona fede, di protezione e di informazione” (Cass. Sez. Un. 28.04.2020, n. 8236).
Pertanto, si ritiene di aderire all'orientamento che inquadra la dedotta responsabilità precontrattuale nell'ambito della responsabilità da contatto sociale qualificato, dal che ne deriva l'applicabilità ad essa dell'ordinario termine decennale di prescrizione e dunque la infondatezza della eccezione sollevata dall'Ente convenuto.
Inoltre, bisogna evidenziare che, quand'anche si condividesse la tesi della parte convenuta, comunque non sarebbe trascorso il termine di prescrizione quinquennale (alla data di notifica dell'atto di citazione), potendo individuarsi il 05.11.2014 quale dies a quo per il decorso del termine prescrizionale, in quanto rappresenta il momento in cui l'attrice ha avuto certa conoscenza dalla controparte della sua intenzione di non stipulare più il contratto.
Passando al merito, si rileva che la domanda di parte attrice merita accoglimento.
Com'è noto, la cd. responsabilità precontrattuale trova il proprio fondamento nell'art. 1337 c.c., secondo cui, durante le trattative, è imposto alle parti il
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 7 di 18 rispetto del dovere di buona fede, che, richiamando gli assunti giurisprudenziali di cui sopra, non si considera unicamente a tutela dell'autonomia contrattuale (e, dunque, quale generico dovere di neminem laedere), bensì si pone altresì a protezione dell'affidamento della controparte nell'effettiva conclusione di un contratto valido e utile, affidamento che sorge quando si instaura una relazione socialmente qualificata tra le parti, da cui scaturiscono reciproci obblighi di protezione.
Tanto chiarito, dall'analisi della documentazione in atti emergono la violazione del dovere di correttezza da parte del e la Controparte_1
lesione dell'affidamento incolpevole della nella conclusione Parte_1
dell'accordo, con la conseguenza che l'ingiustificato recesso dalle trattative ad opera del convenuto ha fatto sorgere a suo carico un'ipotesi di responsabilità precontrattuale.
In primis, si può individuare la delibera n. 2003/2010 della Giunta Comunale come momento in cui è sorto l'affidamento della : trattasi, Parte_1
infatti, dell'atto con cui il richiamando la deliberazione n. 41/2007 e CP_1
i successivi incontri per la definizione del prezzo, autorizzava definitivamente l'acquisto degli immobili offerti dalla società attrice, demandando l'assunzione di un impegno di spesa per €.30.495.000.
Dunque, è da questo momento che può dirsi che tra le parti si sia instaurata una trattativa affidante, ritenendo che l'attrice avesse ragione di confidare nel buon esito dell'operazione negoziale;
del resto, tanto è ricavabile anche dai successivi contatti tra le parti (documentati in atti), che lasciano emergere l'intenzione di entrambe di addivenire alla stipula del contratto: un esempio,
tra i vari, può essere la nota n. 1888/2011 (doc. 12 di parte attrice), inoltrata
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 8 di 18 alla dal Comune di il quale confermava chiaramente Parte_1 CP_1
“il proprio interesse all'acquisizione degli alloggi di edilizia convenzionata”.
A tal riguardo, parte convenuta contesta che la trattativa fosse giunta ad uno stadio tale da poter ingenerare nella controparte un affidamento incolpevole e tutelabile, a tal scopo richiamando la differenza tra mere puntuazioni e intese giuridicamente vincolanti;
tuttavia, se ciò potrebbe rilevare qualora si discorresse di una responsabilità (in questo caso, pienamente contrattuale) da mancata attuazione di un contratto preliminare, viceversa, nella controversia in esame, si tratta di un rilievo non conferente, dal momento che la responsabilità precontrattuale attiene proprio ad una fase (quella delle trattative) in cui ancora non vi sono definizioni vincolanti tra i contraenti,
mentre vengono in gioco buona fede e doveri di protezione.
Inoltre, emerge anche la violazione del dovere di correttezza ad opera del che ha più volte lasciato intendere di essere perfettamente Controparte_1
consapevole sin dall'inizio della titolarità in capo alla Parte_1
della sola proprietà superficiaria degli edifici. A tal proposito, possono essere richiamati taluni dei documenti depositati in atti: in primis, la deliberazione n.
41/2007 del Consiglio Comunale (doc. 1 di parte attrice), in cui si menziona espressamente la sola proprietà superficiaria del complesso residenziale offerto dalla , in conformità al contenuto dell'offerta di Parte_1
quest'ultima (doc. 3); ancora, il verbale dell'incontro del 23.03.2012 (doc.
14), in cui si richiama per ben due volte la proprietà superficiaria di titolarità
della società attrice;
da ultimo, la bozza del contratto di compravendita trasmessa all'attrice (doc. 20), in particolare gli artt. 2 (secondo cui il di … accetta ed acquista la proprietà superficiaria CP_1 CP_1
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 9 di 18 dell'intero complesso immobiliare”), 6 (secondo cui “la parte compratrice
acquisterà la proprietà superficiaria di quanto in oggetto a seguito dell'integrale pagamento del prezzo”) e 8 (“La parte acquirente sin da ora
dichiara di ben conoscere ed accettare tutti i vincoli e le previsioni contenute nelle convenzioni stipulate con il di ”). CP_1 Parte_3
A tal proposito, il convenuto asseriva che la titolarità del solo diritto di superficie in capo alla società venditrice fosse emersa solo durante la fase istruttoria conseguente all'autorizzazione all'acquisto. Ebbene, dagli atti sopra richiamati è evidente il contrario, in quanto sin dal 2007 il CP_1
era pienamente consapevole che l'offerta della
[...] Parte_1
avesse ad oggetto la sola proprietà superficiaria degli immobili;
in particolare, tanto emerge con chiarezza dalla nota inviata dall'attrice al convenuto in data 01.08.2011 (doc. 11 di parte attrice), in cui si fa riferimento alla suddivisione concordata del prezzo di vendita in €.3.030.982,59 a favore del e complessivi €.27.464.017,41 a favore Parte_3
della società venditrice, a conferma (indiretta) che il fosse Controparte_1
consapevole della situazione dominicale in oggetto sin dall'inizio (laddove la somma di tali cifre corrisponde proprio all'importo di €.30.495.000, indicato nella delibera n. 2003/2010 di autorizzazione all'acquisto).
Poi, parte convenuta, onde escludere la responsabilità precontrattuale addebitatale, affermava che in ogni caso il recesso dalle trattative non poteva dirsi ingiustificato, non solo in quanto l'acquisto degli immobili sarebbe risultato “anti-economico”, avendo il Comune necessità di acquisire la piena proprietà degli immobili, in conformità alla normativa (art. 23 d.l. 244/1995,
convertito in legge 341/1995) che trasferiva determinate disponibilità
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 10 di 18 finanziarie per l'incremento del patrimonio alloggiativo comunale, ma altresì
poiché, con una nota del notaio dott. del marzo 2011 (doc. Persona_3
10 di parte convenuta), erano emersi alcuni ostacoli alla compravendita, rappresentati da preesistenti donazioni sull'area, che avrebbero determinato il rischio di azioni di riduzione, e dalla sussistenza di un mutuo ipotecario sugli immobili;
tuttavia, neppure tali contestazioni colgono nel segno.
Bisogna evidenziare che, se è vero che la valutazione sulla convenienza economica di un futuro affare rientra nella libertà negoziale di ogni parte, tuttavia la stessa può dare adito ad un'ipotesi di recesso ingiustificato dalle trattative (e, quindi, a responsabilità precontrattuale) quando sia accompagnata da una condotta del contraente oggettivamente violativa del dovere di buona fede.
Orbene, ciò è quanto accaduto nel caso di specie, in cui, come già
evidenziato, il era consapevole della titolarità in capo alla Controparte_1
della sola proprietà superficiaria per 99 anni (si veda, in Parte_1
questo senso, il predetto art. 8 della bozza di contratto) e, nonostante ciò,
proseguiva con le trattative, ingenerando nella controparte un affidamento nella conclusione dell'accordo. Risulta emblematica, in tal senso, la nota del
10.01.2014 del Presidente della Commissione Patrimonio e Personale del
(doc. 19 di parte attrice), in cui si affermava chiaramente Controparte_1
che “qualora il intenda recedere dalla Parte_3
volontà di vendita dei suoli, è intendimento di questa presidenza procedere a presentare proposta d'acquisto di detti immobili anche con il solo diritto di superficie, con una delibera di iniziativa consiliare”; merita aggiungere che tale nota conseguiva alla missiva del 19.03.2013 con cui il CP_1
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 11 di 18 aveva escluso di voler trasferire la proprietà dei suoli Parte_3
(doc. 9 di parte convenuta), a dimostrazione che, nonostante ciò, il
[...]
non interrompeva le trattative con la società attrice, piuttosto CP_1
ribadendole di voler comunque acquistare anche il solo diritto di superficie.
Quanto alle problematiche relative al mutuo ipotecario e alle donazioni,
trattasi di questioni che le parti avevano risolto, come emerge dalla corrispondenza depositata in atti, e, dunque, non ostative alla stipula: infatti,
da un lato, il aveva richiesto che la società venditrice Controparte_1
cedesse il credito alla banca mutuante, con modifica della bozza di contratto
(doc. 18 di parte attrice); dall'altro, le parti avevano concordato la stipula di una polizza fideiussoria, proprio a tutela di possibili azioni di riduzione, come attestato dall'art. 4 della bozza del contratto e dalla nota del 19.12.2012
inviata al notaio rogante dal Dirigente del Servizio Demanio e Patrimonio
(doc. 26).
Né tantomeno può affermarsi che la abbia occultato Parte_1
circostanze ostative alla conclusione del contratto e nemmeno che avesse modo di prevedere il recesso della controparte.
Dunque, alla luce di tutte le considerazioni svolte, il recesso dalle trattative da parte del convenuto risulta ingiustificato, in quanto posto in essere in violazione del dovere di correttezza e buona fede, ledendo l'incolpevole affidamento della controparte: da ciò discende l'affermazione della responsabilità precontrattuale in capo al nei confronti della Controparte_1
Parte_1
Conseguentemente, vanno risarciti i danni subiti dalla parte lesa, che, si rammenta, in caso di responsabilità precontrattuale vanno limitati al solo
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 12 di 18 interesse negativo, ossia le occasioni perse a causa del coinvolgimento in una trattativa mai conclusasi (lucro cessante) e le spese sostenute per addivenire alla conclusione dell'accordo (danno emergente).
Preliminarmente, tuttavia, si ritiene di dover operare una precisazione,
circoscrivendo il lasso temporale in cui si è effettivamente svolta una trattativa affidante, con conseguente risarcibilità dei pregiudizi per la
. Parte_1
Infatti, quest'ultima chiedeva il risarcimento dei danni per il periodo decorrente dal momento di inizio delle trattative (che, come chiarito sopra,
può essere individuato nel 02.12.2010, data della delibera comunale n. 2003 di autorizzazione all'acquisto) sino all'attualità, come da comparsa conclusionale del 28.04.2025. Tuttavia, dalla documentazione in atti emerge che, in data 05.11.2014, il di inviava una nota per ritirarsi CP_1 CP_1
dalla stipula dell'accordo, a cui la società attrice rispondeva con una diffida ad adempiere del 11.11.2014: orbene, anche considerando l'assenza di riscontro da parte del a tale ultima missiva e la mancata CP_1
documentazione di contatti successivi tra le parti, si può ritenere che da quel momento in poi la potesse essere a conoscenza Parte_1
dell'intenzione della controparte di non concludere più il contratto di compravendita, alla luce dell'impossibilità di acquistare la piena proprietà
degli immobili;
in altri termini, da quel momento l'attrice avrebbe potuto considerarsi libera di collocare nuovamente gli immobili sul mercato, non potendo più fare affidamento sul buon esito della trattativa, ormai chiaramente destinata a naufragare.
Dunque, il pregiudizio risarcibile a favore della in Parte_1
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 13 di 18 conseguenza dell'ingiustificato recesso dalle trattative ad opera del
[...]
non può essere valutato come perdurante fino all'attualità, ma va CP_1
limitato alla fine del 2014, quale momento in cui è venuto meno l'affidamento tutelabile della parte lesa, essendo emersa la decisione del di non concludere l'affare stante l'impossibilità per la di CP_1 Parte_1
trasferire all'Ente la piena proprietà degli immobili.
Ulteriore chiarimento necessario riguarda la possibilità di determinare il risarcimento in via d'equità (ex art. 1226 c.c.), così come richiesto alternativamente nell'atto di citazione: infatti, a tal scopo, è bene rammentare che se il criterio equitativo permette di sopperire alle difficoltà per il danneggiato di dimostrare l'ammontare del pregiudizio, tuttavia non lo esonera dall'onere di provarne l'esistenza, quale presupposto ai fini della sua risarcibilità.
Tanto premesso, è possibile procedere all'analisi delle singole voci di danno,
che l'attrice riquantificava a seguito delle osservazioni del c.t.p. alla relazione tecnica d'ufficio, aggiornate al 2021: in primis, la chiedeva Parte_1
il risarcimento del pregiudizio derivante dalla sottrazione dei beni dal mercato della locazione e dal mancato utile per l'impossibilità di reinvestire il ricavato delle vendite, per un totale di €.9.608.138,01; poi, chiedeva altresì il risarcimento per i costi di guardiania per €.2.216.280, il risarcimento per il deprezzamento degli edifici (comprensivo delle spese per gli atti di vandalismo subiti) per €.10.840.185,33 ed infine il riconoscimento degli interessi passivi sulle somme non incassate e oggetto di finanziamento bancario per €.5.204.422,50.
Per quanto attiene alla prima componente, la stessa non è risarcibile, per
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 14 di 18 mancato assolvimento dell'onus probandi sulla stessa esistenza del pregiudizio, a cui non si può rimediare neppure mediante il ricorso al criterio equitativo, come chiarito sopra. Infatti, la società attrice non ha allegato alcuna prova relativa ad offerte di acquisto e/o di locazione degli immobili, a cui avrebbe rinunciato in virtù delle trattative con il ciò è Controparte_1
evidente anche dagli scritti difensivi e dalle perizie tecniche del c.t.p., in cui più volte si fa riferimento solo a stime ed ipotesi, non basate su alcuna prova concreta della esistenza di altri possibili contraenti interessati.
Neppure possono essere riconosciute le voci di danno relative agli interessi passivi del finanziamento ed alle spese di custodia.
In primis, la società attrice non allegava prove effettive dei costi sopportati per la guardiania degli edifici, calcolando tale voce di danno mediante il ricorso alle tabelle dei costi della manodopera in Campania per il periodo d'interesse; trattasi, tuttavia, di un elemento insufficiente ai fini dell'assolvimento dell'onere probatorio incombente sul danneggiato, che avrebbe dovuto documentare concretamente le spese effettuate. In ogni caso,
merita comunque aggiungere che manca il nesso di causalità necessario con la condotta di controparte violativa del dovere di correttezza nelle trattative:
la avrebbe comunque dovuto sostenere le spese per la Parte_1
custodia degli immobili e restituire (con gli interessi) il finanziamento ricevuto per la loro costruzione, a prescindere dalla conclusione o meno della compravendita con il sicché tali somme non si Controparte_1
configurano quale danno emergente addebitabile alla responsabilità
precontrattuale del convenuto.
Viceversa, risulta risarcibile la voce relativa al deprezzamento degli immobili
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 15 di 18 e ciò in ragione dei noti e oggettivi cali di prezzi delle abitazioni che si sono verificati a partire dal 2010, dovendosi aggiungere che tale riduzione di valore è stata altresì accertata dal c.t.u. (in questo senso, cfr. pag. 35 della relazione di c.t.u.): in virtù del coinvolgimento nelle trattative con il
[...]
e avendo ragione di confidare nell'effettiva stipula del contratto, la CP_1
non cercava di collocare gli immobili altrove e quindi si Parte_1
ritrovava, a seguito del recesso (ingiustificato) della controparte, con un complesso immobiliare dal valore inferiore a quello che esso aveva nel momento in cui la trattativa giungeva ad un punto di concreto avanzamento.
A tal scopo, ci si richiama agli esiti della relazione del c.t.u. ing. , Per_2
al quale è stato richiesto di quantificare il valore commerciale degli immobili oggetto di controversia, sia al 2010 (data di inizio delle trattative) che all'attualità, e, di conseguenza, di calcolarne il deprezzamento;
tale deprezzamento è stato stimato dall'ausiliare in complessivi €.12.622.359,37
(pag. 17 e ss. della relazione); tuttavia, si rammenta anche che, dall'analisi degli atti di causa, è emerso che il risarcimento può essere più correttamente riconosciuto solo fino al 2014 (compreso), quale limite per la tutela dell'incolpevole affidamento della nella conclusione del Parte_1
contratto, poiché in epoca successiva era ormai evidente che loa trattativa era naufragata e che l'affare non si sarebbe concluso.
Dunque, richiamando le valutazioni del c.t.u. sul valore commerciale degli immobili al 2010 (€.32.782.109,23) e sul deprezzamento a confronto con il valore attuale (€.12.622.359,37), nonché gli indici ISTAT e le proiezioni
OMI dell'Agenzia delle Entrate (richiamati dallo stesso c.t.u. ing.
), si può ritenere che il risarcimento da riconoscere a favore della Per_2
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 16 di 18 società attrice debba essere quantificato nella misura di ¾ (tre quarti) del deprezzamento degli immobili complessivamente registrato dal 2010 al 2021,
ossia in €.9.466.769,53: ritiene questo giudicante che tale somma sia la più
congrua, tenendo conto di due elementi contrapposti, ossia che il periodo dal
2010 al 2014 è essenzialmente pari alla metà del primo, ma altresì che il calo dei prezzi delle abitazioni è stato più forte nel periodo intorno al 2014 ed inoltre che negli anni si sono verificati episodi di vandalismo che hanno fatto diminuire ulteriormente il valore degli immobili, ma che non possono essere imputati alla parte convenuta ed al suo ingiustificato recesso dalla trattativa.
Sull'importo innanzi indicato spettano gli interessi legali a far data dalla proposizione della domanda, ovvero dalla notifica della citazione, fino al soddisfo.
Alla luce dell'accoglimento solo parziale delle richieste risarcitorie di parte attrice, si dispone che le spese processuali siano compensate per la metà e che le spese per la consulenza tecnica d'ufficio vengano definitivamente poste a carico di entrambe le parti, ciascuna per la metà ed in solido rispetto al consulente;
la restante metà delle spese segue la principale soccombenza del convenuto, con il ricorso ai parametri previsti dalla normativa vigente in materia.


P. Q. M.


Il Giudice, definitivamente pronunziando, disattesa ogni contraria istanza,
difesa ed eccezione, così provvede:

1. Accoglie, per quanto di ragione, la domanda proposta dall'attrice e, per l'effetto, dichiara la responsabilità Parte_1
precontrattuale del convenuto per recesso Controparte_1
Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 17 di 18 ingiustificato dalle trattative e lo condanna al risarcimento dei danni conseguenti, liquidati in complessivi €.9.466.769,53 oltre interessi legali a far data dalla domanda fino al soddisfo;

2. Pone definitivamente le spese di c.t.u. a carico di entrambe le parti,
ciascuna nella misura della metà ed in solido tra loro rispetto al consulente;

3. Compensa per metà le spese di giudizio tra le parti e condanna il al pagamento della residua metà delle spese di lite Controparte_1
in favore della che si liquidano come di seguito Parte_1
- già ridotte nella misura di metà del totale - in €.1.686,00 per esborsi e €.54.197,00 per compensi, oltre rimborso spese generali al 15%,
CPA ed IVA come per legge.
Così deciso in Napoli il 05/06/2025 IL GIUDICE
dott. Giovanni Scotto di Carlo

Proc. N. 19609/2018 R.G. – sentenza Pagina 18 di 18