Tribunale di Napoli Nord R.G. 9003/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord
Seconda Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del dott. Alfredo Maffei, preso atto delle note scritte depositate dalle parti ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza precedentemente fissata per la data del 3.3.2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta R.G. 9003/2023 avente ad oggetto “opposizione a decreto ingiuntivo” e pendente
TRA
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, giusta Parte_1
procura in calce al ricorso, dall'avv. Ageo Piscopo e dall'avv. Carmela Russo, presso il cui studio, sito in Arzano, alla via Russiello n. 17, è elettivamente domiciliata
PARTE OPPONENTE
E
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa, giusta Controparte_1
procura in calce alla comparsa di risposta, dall'avv. Nicola Lima, presso il cui studio, sito in Frattamaggiore, alla via Giacomo Leopardi n. 12, è elettivamente domiciliata
PARTE OPPOSTA
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso proposto dinanzi al Tribunale di Napoli Nord, la società Controparte_1
chiedeva emettersi ingiunzione di pagamento, nei confronti della società Parte_1
del valore di € 9.600,00, deducendo: di essere un'impresa dedita al commercio
[...]
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all'ingrosso di calzature ed accessori e di aver stipulato nel giugno 2021 un contratto con la società per la locazione dell'immobile sito in Casandrino, al viale Parte_1
Olimpico n. 5; che, all'atto della stipula del contratto, era stata versata a titolo di deposito cauzionale la somma di € 9.600,00; di aver in data 6.6.2023 comunicato alla parte locatrice la volontà di abbandonare l'immobile stante l'impossibilità di proseguire la propria attività di impresa a causa dei continui allagamenti verificatisi e tempestivamente comunicati alla controparte, vicenda per la quale risultava pendente un separato giudizio;
che in data 4.8.2023 era stato sottoscritto dai procuratori delle parti un verbale di rilascio dell'immobile, ma che in quella sede non era stato restituito il deposito cauzionale.
Notificato il decreto ingiuntivo (n. 2673/2023), con ricorso depositato il 16.10.2023 la società ingiunta proponeva tempestiva opposizione deducendo: che il contratto di locazione escludeva espressamente la possibilità per la conduttrice di recedere anticipatamente dal contratto durante i primi sei anni;
che nel corso del rapporto la CP_1
[...
si era resa responsabile di numerose violazioni contrattuali;
che, in particolare, quest'ultima, nel giugno del 2023, con motivazioni pretestuose, aveva manifestato la volontà di recedere dal contratto, dichiarando che avrebbe abbandonato l'immobile in data
31.7.2023; che, al momento del rilascio, erano stati riscontrati vari danni al bene locato e non erano stati smaltiti rifiuti che, invece, erano stati abbandonati presso l'immobile; che la domanda di restituzione del deposito cauzionale doveva ritenersi improcedibile in quanto non preceduta dall'esperimento del tentativo obbligatorio della mediazione;
che in ogni caso la società opposta era debitrice dei seguenti importi: 1) € 1.729,60, quale canone insoluto relativo al mese di dicembre 2022; 2) € 5.1888,80, somma corrispondente ai canoni insoluti dovuti per i mesi di maggio, giugno e luglio 2023; 3) € 15.912,10, pari agli oneri dovuti per la fornitura di energia elettrica erogata all'immobile da agosto 2022
e sino a gennaio 2023, somma corrisposta alla Acqua Service s.r.l. (precedente conduttrice dell'immobile), in quanto da questa anticipate in qualità di titolare del contratto di fornitura;
4) la somma pari all'importo dei canoni che sarebbero maturati fino alla scadenza naturale del contratto (o eventualmente la somma corrispondente ai canoni relativi alle sei mensilità di mancato preavviso); 5) il risarcimento dovuto per il mancato smaltimento dei rifiuti e per i danni presenti nell'immobile all'atto del suo rilascio.
Tanto premesso ed esposto, concludeva per la revoca del decreto ingiuntivo ed affinché, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta, la fosse Controparte_1
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condannata al pagamento degli importi sopra indicati, eventualmente previa compensazione con il credito azionato dall'opposta.
Si costituiva la la quale assumeva: che le pretese economiche avanzate dalla Controparte_1
opponente in via riconvenzionale e relative al mancato pagamento del canone di dicembre
2022 e degli oneri accessori relativi alla fornitura di energia elettrica erano state proposte in palese violazione del principio del ne bis in idem, atteso che tali domande erano state già azionate in separato giudizio incardinato dinanzi al Tribunale di Napoli nord (Giudice dott. D'Angiolella), definito con sentenza n. 4115/2023, pronuncia con cui era stata dichiarata la cessazione della materia del contendere;
che, inoltre, rispetto alle fatture relative alla fornitura di energia elettrica, erano state emesse note di credito a storno e, pertanto, alcunché era ormai dovuto a tale titolo;
che fin dall'inizio del rapporto di locazione la società locatrice era stata informata delle diverse problematiche emerse e, in particolare, dei numerosi allagamenti e dei fenomeni di infiltrazione che avevano compromesso il godimento dell'immobile ed il sereno svolgimento dell'attività d'impresa; che, infatti, preso atto dei mancati interventi di manutenzione da parte della locatrice, era stato proposto dinanzi al Tribunale di Napoli Nord un procedimento di accertamento tecnico preventivo (R.G. 5973/2023), nell'ambito del quale la C.T.U. espletata aveva dimostrato come negli spazi antistanti al locale si fossero verificati allagamenti riconducibili alla mancata manutenzione della rete fognaria;
che, pertanto, era evidente come fosse giustificato il recesso anticipato dal contratto esercitato e che nemmeno doveva ritenersi dovuto un preavviso di sei mesi;
che l'immobile era stato rilasciato in condizioni ottimali e tutti i rifiuti erano stati regolarmente smaltiti.
Ciò posto, concludeva per il rigetto dell'opposizione e la condanna della parte opponente al pagamento delle spese processuali e di una somma da determinarsi ai sensi dell'art. 96
c.p.c. stante la temerarietà dell'opposizione proposta.
Rigettata all'istanza di concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo e rigettate altresì le istanze istruttorie articolate dalle parti, la causa era rinviata per la discussione all'udienza del 3.3.2025, poi sostituita dalla fissazione di un termine per note scritte.
L'opposizione è fondata e va accolta per le ragioni che si vanno ad indicare.
In via preliminare va evidenziato che la domanda proposta dalla è procedibile in CP_1
considerazione dell'esperimento del tentativo di mediazione, previsto quale condizione
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di procedibilità dall'art. 5 comma 1 Dlgs 28 del 2010.
A riguardo, giova osservare che nel verbale redatto dal mediatore all'incontro di mediazione tenutosi il 27.12.2023 - prodotto unitamente alla comparsa di risposta – si dà atto della mancata disponibilità delle parti ad addivenire ad una soluzione conciliativa della controversia.
In via ulteriormente preliminare va disattesa l'eccezione sollevata dall'opposta, relativa alla violazione del giudicato per avere la proposto domande già azionate in Parte_1
precedente giudizio ormai definito.
Invero, dal contenuto della sentenza n. 4115/2023 emessa dal Tribunale di Napoli Nord il 16.10.2023 si ricava che la aveva promosso nei confronti della Parte_1 CP_1
un procedimento di convalida di sfratto per morosità. A fronte dell'opposizione proposta dalla società intimata e del successivo mutamento del rito, il Tribunale ha definito il giudizio dichiarando cessata la materia del contendere a fronte dell'avvenuto rilascio dell'immobile nelle more del procedimento.
Orbene, in punto di diritto va osservato che “la pronuncia di "cessazione della materia del contendere" costituisce una fattispecie di estinzione del processo, contenuta in una sentenza dichiarativa della impossibilità di procedere alla definizione del giudizio per il venir meno dell'interesse delle parti alla naturale conclusione dello stesso tutte le volte in cui non risulti possibile una declaratoria di rinuncia agli atti o di rinuncia alla pretesa sostanziale;
pertanto, alla emanazione di una sentenza di cessazione della materia del contendere, consegue, per un verso, la caducazione di tutte le pronunce emanate nei precedenti gradi di giudizio e non passate in cosa giudicata e, per l'altro, la sua assoluta inidoneità ad acquistare efficacia di giudicato sostanziale sulla pretesa fatta valere” (cfr.
Cass. Sez. 6 - 5, Ordinanza n. 4167 del 19/02/2020). Pertanto, sulla scorta di tale principio di diritto, deve escludersi che in relazione alle pretese creditorie azionate in via riconvenzionale dalla parte opponente si sia realizzato un effetto preclusivo sulla base di un precedente giudicato.
Sullo specifico onus probandi, invero, appare sufficiente richiamare il principio espresso dalla Suprema Corte, a Sezioni Unite, sentenza 30 ottobre 2001, n. 13533 che ha chiarito che il creditore che agisca per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è
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gravato dell'onere della prova dei fatti estintivi dell'altrui pretesa.
Nel caso di specie, alla diligente allegazione da parte della società opponente dei fatti costitutivi della propria pretesa in relazione alla morosità dei canoni relativi a dicembre
2022 ed alle mensilità di maggio, giugno e luglio 2023, nulla ha utilmente provato la società conduttrice in ordine all'inesistenza dell'inadempimento contestato.
Pertanto, può certamente ritenersi dimostrato il credito della al pagamento Parte_1
di quattro canoni insoluti maturati in costanza di rapporto di locazione e pari complessivamente ad € 6.400,00 oltre Iva come per legge.
Non supportata da adeguati elementi di riscontro probatorio è invece risultata la pretesa avente ad oggetto il rimborso dell'importo di € 15.912,10, che la Parte_1
avrebbe corrisposto alla Acqua Service s.r.l. – precedente conduttrice dell'immobile – per le forniture di energia elettrica erogate alla da agosto 2022 a gennaio 2023. CP_1
In primo luogo, l'opponente non ha documentalmente provato i pagamenti di tali forniture che sarebbero stati effettuati – così come sostenuto in ricorso – dalla Acqua Service s.r.l..
In secondo luogo, parimenti indimostrato è che la abbia poi effettivamente Parte_1
proceduto al rimborso di tali pagamenti in favore della Acqua Service. La mera quietanza prodotta dall'opponente (cfr. all. n. 9), non accompagnata dalla prova di una disposizione di pagamento tracciabile e priva inoltre dell'indicazione e dell'allegazione delle fatture cui sarebbe da riferirsi quel rimborso, non può reputarsi dimostrativa dell'esborso economico concretamente sostenuto dalla . Pertanto, la domanda avente ad Parte_1
oggetto il pagamento della somma di € 15.912,10 va disattesa.
Con riferimento alla pretesa dell'opponente di ricevere il pagamento dei canoni che sarebbero maturati sino alla scadenza contrattuale fissata per il 31.8.2027 va osservato che l'art. 27 comma 8 L. 392/1978 stabilisce che il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione, qualora ricorrano gravi motivi, ma in tali casi egli ne deve dare preavviso sei mesi prima rispetto alla data in cui intende porre fine alla locazione.
Tale previsione normativa di carattere imperativo prevale chiaramente sulla clausola negoziale che negava alla parte conduttrice “di recedere anticipatamente nel primo sessennio”.
In punto di diritto occorre ricordare che “in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, i gravi motivi di cui all'art. 27, l. n. 392 del 1978,
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devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo;
sicché essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunità o meno di continuare ad occupare l'immobile locato, ma devono avere carattere oggettivo ravvisabile anche in un andamento della congiuntura economica - sia favorevole che sfavorevole all'attività dell'impresa - sopravvenuto ed oggettivamente imprevedibile, che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo” (cfr. Cass.
Sez. 3, 09/05/2023, n. 12461, Rv. 667551 - 01)
La sussistenza dei gravi motivi può nella vicenda in esame ricavarsi dalle problematiche che avevano interessato l'impianto fognario dell'immobile locato, così come emerse nell'ambito della C.T.U. elaborata nell'ambito del procedimento di accertamento tecnico preventivo promosso dalla società conduttrice (“le ispezioni svolte in sito in fase di primo, secondo e terzo accesso nelle date 24/10/2023, 09/11/2023 e 20/11/2023 hanno evidenziato il problematico status manutentivo dell'impianto, con specifico riferimento al tronco finale J9-O2 di Figura n° 4 corrispondente all'immissione nella fognatura pubblica di Viale Marinaro DN200 ma complessivamente in una sostanziale parte del sistema, consistente nella presenza di materiale di risulta di grandi dimensioni in grado di occludere per la quasi interezza la sezione geometrica dello speco e limitando significativamente la capacità di deflusso dello stesso, potendo comportare il rigurgito verso i tratti di monte, la pressurizzazione degli spechi, la risalita dell'acqua al piano campagna ed il conseguente allagamento in superficie […] Pertanto, seppur non disponibili rilievi fotografici indicativi dell'effettivo stato operativo e manutentivo precedente agli eventi meteorici di cui è oggetto la presente consulenza, si può ritenere che i fenomeni di allagamento verificatisi e riportati nel fascicolo di causa, possano essere ascrivibili a problematiche inerenti al limitato stato manutentivo dell'impianto, in quanto, se fosse operante in condizioni di efficace status di pulizia, sarebbe efficace, in considerazione delle classi diametrali e delle pendenze utilizzate, a garantire il corretto deflusso di portate meteoriche di significativa intensità e durata verso la fognatura pubblica di Viale Marinaro” – cfr. pagg. 34-35 della C.T.U. redatta dall'ing.
[...]
). Per_1
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La società conduttrice ha comunicato alla locatrice la propria volontà di recedere dal contratto per gravi motivi con missiva del 6.6.2023. Non è dimostrata la ricezione di tale comunicazione, che deve supporsi sia avvenuta alcuni giorni dopo. L'immobile è stato rilasciato il 4.8.2023; dunque, il recesso è stato comunicato con appena un mese di preavviso.
Non risulta che, a fronte di tale recesso unilateralmente esercitato dalla conduttrice, la parte locatrice abbia posto in essere condotte atte a dimostrare l'avvenuta accettazione della cessazione anticipata del contratto, pertanto non può ritenersi perfezionato lo scioglimento del vincolo per mutuo consenso.
È noto che il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l'obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell'immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l'immobile medesimo non venga locato a terzi
(Cfr. Cass. civ., sez. III, 27 novembre 2006, n. 25136; Cass. civ., sez. III, 27 aprile 2011,
n. 9415; Cass. Civ., sent. n. 18167/2012).
Non è emerso nel corso del giudizio che l'immobile sia stato locato a terzi subito dopo il suo rilascio da parte della;
pertanto, quest'ultima è altresì tenuta a corrispondere CP_1
la somma di € 8.000,00 oltre Iva, corrispondente ai canoni per le cinque mensilità di mancato preavviso.
Pertanto, la ha diritto al pagamento della somma complessiva pari ad Parte_1
€ 14.400,00 oltre Iva dovuta come per legge.
Infine, la società opponente nell'ambito del ricorso ha altresì richiesto il risarcimento per i danni subiti dall'immobile al termine della locazione.
Tale pretesa deve essere disattesa considerato che non è stata fornita alcuna adeguata prova relativa allo stato dell'immobile.
Del tutto generiche sono state sul punto le allegazioni fornite dalla locatrice, così come parimenti generica è stata a riguardo la formulazione dei capitoli di prova articolati dalla parte, tale da rendere non ammissibile la prova testimoniale richiesta.
Le fotografie prodotte non dimostrano uno stato manutentivo incompatibile con il normale uso dell'immobile. Né le risultanze istruttorie hanno effettivamente dato prova che, all'atto del rilascio del bene, la abbia omesso di provvedere allo smaltimento CP_1
di rifiuti abbandonati nell'area esterna del capannone (la sola fotografia allegata dalla
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parte ricorrente, in assenza di ulteriori elementi di riscontro, non assume significativa valenza probante).
Venendo a quanto dedotto dall'opposta in merito al deposito cauzionale di € 9.600,00 che, come comprovato in giudizio, era stato corrisposto alla locatrice all'inizio del rapporto, detto costo va portato in compensazione e conseguentemente detratto dal credito della locatrice ai sensi dell'art. 1241 c.c.
Come noto, infatti, “nel contratto di locazione, l'obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione” (cfr. Cassazione civile sez. III, 05/07/2019, n.18069; Cass.
n. 4725/1989).
Nel caso di specie, accertato il recesso anticipato operato dalla società conduttrice, la parte opponente non ha dimostrato di avere restituito detto importo.
Pertanto, operata la compensazione tra i due crediti, la società va condannata Controparte_1
al pagamento, in favore della della somma di € 4.800,00, oltre Iva Parte_1
dovuta come per legge da calcolarsi sull'intero importo di € 14.400,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
L'accoglimento dell'opposizione impone la revoca del decreto ingiuntivo.
Le spese di lite seguono strettamente la soccombenza, e sono liquidate, come da dispositivo, in virtù del D.M. Giustizia 37/2018, in relazione al valore della controversia determinato in base al decisum - rientrante nello scaglione da € 5.200,01 a € 26.000,00, -
e all'attività concretamente esercitata dal difensore costituito per la parte opponente
(estrinsecatasi nelle fasi di studio, introduttiva e decisoria, di cui al richiamato D.M.).
L'esito del giudizio impone evidentemente il rigetto della domanda proposta dall'opposta ai sensi dell'art. 96 c.p.c..

P.Q.M.

IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando nella controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
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• accoglie l'opposizione e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo n. 2673/2023;
• condanna la società in persona del legale rappresentante p.t., al Controparte_1
pagamento, in favore della della somma di € 4.800,00, oltre Iva Parte_1
dovuta come per legge da calcolarsi sull'importo di € 14.400,00, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

• condanna la in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento, in Controparte_1
favore della delle spese processuali, che si liquidano in € 145,50 Parte_1
per esborsi ed € 3.400,00, oltre rimborso spese generali, nella misura del 15% sui compensi, I.V.A. e C.P.A., se dovute, come per legge.
Così deciso in Aversa in data 4.3.2025
IL GIUDICE
dott. Alfredo Maffei
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