R.G. n. 3668/2023
TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Provvedimento all'esito dell'udienza a trattazione scritta
All'udienza di oggi 10 dicembre 2025, tenuta dal Giudice L. CI BA;
lette le note a trattazione scritta deposiate dalle parti e contenenti le conclusioni il Giudice si ritira in camera di consiglio.
Il Giudice alle ore 12.23 rientra in udienza e pronuncia sentenza ex art. 281 sexies cpc, come da provvedimento che segue, parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
L. CI BA
(firmato digitalmente)

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PERUGIA
Il Tribunale di Perugia nella persona del Got Dott. L. CI BA ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di Primo Grado iscritta al n.3668/2023 R.G., promossa da:
, C.F. , nata a [...] il [...], Parte_1 C.F._1 residente in [...], rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Ferraro, in virtù di procura in calce al ricorso, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Perugia, Corso
Cavour n. 13;
RICORRENTE contro
, C.F. , nata a [...], il 19 settembre Controparte_1 C.F._2
1988, residente in [...], e , C.F. CP_2
, nata a [...], il [...] ed ivi residente nella via del Vignarolo C.F._3
n. 3, rappresentate e difese dall'Avv. Chiara Camilletti in virtù di procura rilasciata su foglio separato ed in calce alla comparsa di costituzione e risposta, elettivamente domiciliate presso il suo studio in
Perugia, Via Manzoni n. 329;
CONVENUTE
Conclusioni: le parti hanno concluso come da verbale di precisazione delle conclusioni
Fatto e svolgimento del processo
Con ricorso debitamente notificato la parte ricorrente ha convenuto in giudizio e Controparte_1
perché venisse accertato e dichiarato “in riferimento al contratto di compravendita CP_2 stipulato inter partes il 21.01.2021, avente ad oggetto l'immobile sito in Perugia, località Castel del
Piano, alla Via Aroldo Pedini n. 24, la responsabilità delle venditrici, IG , Controparte_1 nata a [...] il [...] e residente in [...], alla Via
GuidomMonaco n. 11 (C.F. ) e , nata a [...] il C.F._2 CP_2
26 marzo 1949 ed ivi residente, alla Via del Vignaiolo n. 3, (C.F. ), in termini CodiceFiscale_4 di garanzia per i gravi vizi/difetti strutturali descritti in narrativa, nei confronti dell'acquirente,
Signora , nata a [...] il [...] e residente in [...], Parte_1
Castel del Piano, alla Via Aroldo Pedini n. 24, ( )”. Chiedeva quindi la CodiceFiscale_5 condanna delle “ convenute, in solido tra loro, a versare a parte attrice l'importo di € 17.526,33
(eurodiciassettemilacinquecentoventisei/33), a titolo di risarcimento danni equivalenti a quanto dovuto pro-quota per l'esecuzione dei lavori necessari per eliminare i vizi/difetti per cui è causa, oltre al minor valore dell'immobile, oppure la diversa, minore o maggiore, somma che verrà accertata in corso di causa e/o ritenuta congrua anche con giudizio equitativo del Giudice adito, comunque contenuta nel medesimo scaglione di valore compreso tra € 5.200,00 ed € 26.000,00, oltre interessi, rivalutazione e accessori come per legge”.
a sostegno delle proprie ragioni ha dedotto di essersi rivolta alla Parte_1 [...]
per l'acquisto dell'appartamento Controparte_3 Parte_2 facente parte del fabbricato sito in Perugia, località Castel del Piano, alla Via Aroldo Pedini n. 24, distinto al NCEU di detto Comune al Foglio 320, particella 1526 sub 5 (appartamento e giardino) e
Foglio 320 particella 1526 sub 27 (garage), che poi è statto acquistato il 21 ottobre 2021, con atto ai rogiti del Notaio , Repertorio 51422, al prezzo di € 77.000,00. Persona_1 Per_2
Riferiva che solo dopo l'acquisto ha preso visione delle gravi problematiche di infiltrazione che riguardavano il fabbricato che le erano state sottaciute dalle proprietarie nella fase precontrattuale e che avevano comportato un enorme esborso economico per tutti i condomini, compressa
[...]
. Pt_1
Evidenziava che le diffide inviate alle convenute non avevano sortito alcun effetto così come l'invito alla mediazione che si era concluso con esito negativo.
La ricorrente ha riferito che con delibera del 26 ottobre 2022, seppur con il suo voto contrario, in seconda convocazione il ha approvato di istituire un fondo in previsione “dei lavori a CP_4 partire da gennaio 2023 in quote costanti sino a dicembre 2023”. Ha riferito che le sono state imputate spese per € 17.526,33.
Ritiene evidente la responsabilità delle convenute le quali non hanno comunicato nella fase precontrattuale i gravi difetti che gravavano sul fabbricato e sull'appartamento acquistato dalla ricorrente che è ancora gravato da problemi di infiltrazione di acqua.
Rileva che, se avesse conosciuto l'esistenza delle problematiche di infiltrazione non avrebbe aquistato l'immobile, oppure lo avrebbe acquistato ad un prezzo inferiore.
Ritiene che le convenute hanno agito nella fase precedente alla stipula del contratto in mala fede in quanto erano a conoscenza delle problematiche di infiltrazione di acqua e le hanno taciute alla acquirente che, di contro, ne era ignara.
La ricorrente ha quindi chiesto che le convenute venissero condannate, ex artt. 1492 e 1495 cc, al pagamento della somma di € 17.526,33 a titolo di risarcimento danni, importo equivalente a quanto dovuto per l'esecuzione dei lavori necessari per eliminare i vizi/difetti per cui è causa. A detto importo deve aggiungersi il risarcimento dei danni per il minor valore dell'immobile da determinarsi in corso di causa.
Con comparsa di costituzione e risposta si sono costituite in giudizio le convenute le quali, in via preliminare, hanno chiesto la conversione del rito a quello ordinario e, nel merito, che venisse accertata e dichiarata l'intervenuta prescrizione e/o decadenza dell'azione fatta valere dalla ricorrente, nonché il rigetto delle domande perché infondate in fatto ed in diritto.
A sostegno delle loro ragioni evidenziano che la ricorrente ed il marito conoscevano la situazione del fabbricato avendo abitato di fronte all'appartamento acquistato e che tutte le trattative per l'acquisto le ha tenute il coniuge della ricorrente con collaboratore della Agenzia Controparte_5 immobiliare, alla presenza di , marito e padre delle convenute. Persona_3
Riferiscono di avere conosciuto la ricorrente solo al momento del rogito e che la stessa fosse a conoscenza delle problematiche del super condominio, nonché dei lavori che nel tempo erano stati effettuati.
Riferiscono che già nel 2016 si erano presentati problemi di infiltrazione che erano stati risolti con i lavori effettuati. Hanno riferito di avere sostenuto delle spese per i lavori sopra indicati.
Ritengono che prima dell'acquisto dell'appartamento la ricorrente poteva rivolgersi all'amministratore di Condominio che, tra l'altro, ha dichiarato come la proprietà fosse in regola con i pagamenti delle quote condominiali ed ha attestato che non vi fossero lavori deliberati.
Riferiscono di non avere partecipato nel tempo alle assemblee condominiali nelle quali comunque non era stata adottata alcuna delibera, evidenziando che durante la riunione del 24 maggio 2021 nessuna delibera venne assunta, ma anzi venne dato atto che le problematiche di infiltrazioni sui terrazzi di alcuni proprietari erano state risolte a seguito dei lavori effettuati.
Ridadiscono che l'ultima delibera è stata di un anno precedente alla compravendita e che solo con la delibera del 26 ottobre 2022 il Condominio ha deciso di istituire un fondo in previsione dei lavori da effettuare a partire dal mese di gennaio 2023.
Ritengono quindi che si tratti di lavori diversi, decisi e deliberati oltre un anno dalla compravendita con la conseguenza che i relativi oneri ricadono sulla nuova proprietaria.
Le conevnute hanno poi eccepito l'intervenuta decadenza dell'azione e la relativa prescrizione evidenziando che il rogito e la consegna dell'immobile è stata effettuata iil 21 ottobre 2021, mentre la prima contestazione dei vizi è del 22 aprile 2022, momento in cui erano trascorsi i termini di decadenza per denunziare i presunti vizi.
Ritengono che fosse anche decorso il termine annuale di prescrizione di cui all'art. 1495 cc in quanto la mediazione obbligatoria si è conclusa il 2 settembre 2022 ed il ricorso è stato notificato il 27 settembre 2023, oltre un anno dalla precedente interruzione della prescrizione.
Hanno quindi insistito nelle loro conclusioni.
Alla prima udienza del 29 maggio 2024 la causa veniva trattenuta in riserva e con provvedimento del
25 giugno 2024 venivano ammesse le prove richieste dalle parti e veniva disposta ctu. Esperita tutta l'attività istruttoria con provvedimento reso all'udienza del 17 settembre 2025 veniva fissata l'udienza del 10 dicembre 2025 per la discussione e per la lettura della sentenza. Udienza che veniva sostituita ex art. 127 cpc con il deposito di note scritte.
Motivi della decisione
La causa trae la propria origine dal contratto di compravendita del 21 ottobre 2021 ai rogiti del Notaio
, con il quale la ricorrente ha acquistato dalle convenute, Persona_4 Parte_1 CP_1
e , l'appartamento sito in Perugia, località Castel del Piano, alla Via Aroldo Pedini
[...] CP_2
n. 24, distinto al NCEU di detto Comune al Foglio 320, particella 1526 sub 5 e Foglio 320 particella
1526 sub 27), al prezzo di € 77.000,00.
ha agito in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni quantificati nella somma di € Parte_1
17.526,33, importo equivalente a quanto dovuto dalla stessa per l'esecuzione dei lavori necessari per eliminare i vizi/difetti, oltre al minor valore dell'immobile.
L'attrice ha agito in giudizio ritenendo che le convenute nella fase precontrattuale hanno agito con malafede in quanto, pur avendo piena cognizione delle infiltrazioni di acqua che riguardavano il condominio di cui fa parte l'appartamento acquistato, hanno omesso di riferire la circostanza creando un pregiudizio economico che, se fosse stato conosciuto, l'avrebbe indotta ad acquistare l'immobile ad un prezzo diverso. Ha quindi evidenziato che le criticità del fabbricato connesse alle infiltrazioni di acqua fossero persistenti da tempo antecedente alla compravendita e che riguardavano le parti comuni del fabbricato.
Su tali premesse va rilevato che la qualificazione giuridica della domanda spetta al giudice il quale ha il dovere di identificare la fattispecie corretta pur nei limiti posti dalla domanda e dalle eccezioni.
Appare sussumibile al caso di specie la fattispecie di cui all'art. 1440 cc il quale stabilisce che “se i raggiri non sono stati tali da determinare il consenso, il contratto è valido, benché senza di essi sarebbe stato concluso a condizioni diverse, ma il contraente in mala fede risponde dei danni”. La parte ricorrente infatti invocando la responsabilità precontrattuale ha chiesto il risarcimento dei danni consistente nella somma di € 17.526,33, importo pari a quanto dovuto per l'eliminazione dei vizi e dei difetti.
In tale contesto debbono essere disattese le eccezioni di decadenza e di prescrizione ex art. 1495 cc formulate dalle convenute, essendo sufficiente rilevare come l'azione di risarcimento del danno proposta dall'attrice sia collegata non all'azione di garanzia per vizi della cosa venduta, bensì all'ipotesi di dolo incidente ex art. 1440 cc.
Posto ciò va rilevato che secondo il costante orientamento giurisprudenziale “nel caso di dolus incidens è integrata un'ipotesi di responsabilità precontrattuale, qualora il danno derivi appunto dalla conclusione di un contratto valido ed efficace, ma sconveniente” (tra le altre Cass 28291/2024) poiché il dolo incidens “influisce sulle condizioni della contrattazione, senza essere determinante del consenso e non comporta l'invalidità del contratto, ma può dar luogo solo alla riparazione dei danni”
(Cass. 17988/2024).
La parte ricorrente, una volta provata l'esistenza di un raggiro su un elemento non trascurabile del contratto, non è tenuto a provare altro in quanto opera la presunzione iuris tantum in virtù della quale, senza la condotta illecita, le condizioni contrattuali sarebbero state diverse e quindi per lei più favorevoli.
La parte che ha agito in mala fede è responsabile del danno provocato dal suo comportamento illecito, commisurato al “minor vantaggio” ovvero al “maggior aggravio economico” prodotto dallo stesso.
Detto ciò, passando all'esame del caso di specie va rilevato che dalla documentazione agli atti risulta certo che nel tempo sono stati effettuati lavori di manutenzione straordinaria dell'immobile che hanno riguardato le parti comuni del . CP_4
Dai verbali di assemblea condominiale e segnatamente da quello del 18 giugno 2018 emerge che nel corso della riunione venne dato atto della fine dei lavori di giunto e vennero deliberati i lavori previsti nella precedente assemblea condominiale, mentre alla riunione assembleare del 4 dicembre 2018 venne dichiarato che “i condomini ritengono che non sono necessarie altre manutenzioni oltre a quelle computate ed effettuate”. Alle riunioni successive non venne previsto alcun intervento di manutenzione, mentre nella riunione del 24 maggio 2021 venne dato atto che tutte le problematiche relative alle infiltrazioni sui terrazzi di alcuni proprietari erano state risolte.
Dalla documentazione in atti risulta anche che al momento della compravendita l'amministratore del condominio ha dichiarato che le convenute fossero in regola con i pagamenti delle quote condominiali, mentre l'Agenzia immobiliare ha dichiarato che non vi fossero lavori di manutenzione preventivati.
Sempre dalla documentazione agli atti risulta che con la delibera del 26 ottobre 2022 il CP_4 ha deciso di istituire un fondo in previsione dei lavori da effettuare, con il solo voto contrario della ricorrente. Lavori che prima facie appaiono diversi rispetto a quelli effettuati in precedenza e che, in ogni caso, sono stati previsti e deliberati dopo un anno dall'atto di compravendita concluso tra le parti.
In tale contesto può concludersi che al momento della vendita tutti i lavori straordinari alle parti comuni dell'edificio erano stati eseguiti e che le problematiche relative alle infiltrazioni erano state risolte. Circostanze queste che inducono a ritenere che nessuna responsabilità precontrattuale possa essere imputata alle convenute proprio perché tutte le problematiche relative alle infiltrazioni sembravano risolte e prima dell'atto di compravendita non si erano verificate ulteriori infiltrazioni d'acqua. Non va nemmeno sottaciuto che dalle prove testimoniali espletate non è emersa la malafede precontrattuale ipotizzata dalla parte ricorrente. Ed invero il teste collaboratore Controparte_5 della Agenzia Immobiliare Grifo Consult, a cui si è rivolta la ricorrente per l'acquisto dell'immobile, ha riferito che dalle certificazioni “portate al Notaio non risultavano lavori non pagati” e che dalle conversazioni verbali “venne detto che erano stati fatti dei lavori sull'immobile”. Il teste ha anche riferito che “l'immobile l'ho trovato in perfette condizioni sia interne, sia esterne”. CP_5 ha poi precisato di non poter confermare nulla in merito ai lavori fatti all'interno del
[...] ed ha ricordato che “venne fatto riferimento a lavori di sistemazione del giardino e CP_4 quindi dell'immobile e non del condominio”. Anche il titolare della Agenzia Immobiliare, Pt_2
, ha confermato di non avere avuto notizia in merito ad infiltrazioni e che al momento della
[...] vendita venne consegnata la dichiarazione dell'Amministratore del Condominio dalla quale emergeva che non vi fossero pendenze relative a lavori effettuati e non pagati.
L'amministratore di condominio, , ha riferito che tutti i lavori erano stati eseguiti e che Parte_3 gli interventi effettuati negli anni sono sempre stati ritenuti “risolutivi, mentre poi il problema si ripresentava”. La teste ha poi aggiunto che i lavori sono stati fatti “sulle terrazze, lastrici ad uso esclusivo e anche sulla parte dei giunti di dilatazione termica e comunque a macchia di leoprado”, precisando che detti lavori sono stati eseguiti da quando è stata nominata amministratore del condominio. Ha poi precisato che nel 2018 era già amministratore del Condominio.
Il Ctu ha invece riferito con relazione immune da vizi e da censure che ad oggi non sussistono i vizi ed i difetti lamentati da parte della ricorrente sull'immobile, fatta eccezione per la presenza di alcune efflorescenze rinvenibili in corrispondenza dei soffitti dei garage, la cui origine (di tali efflorescenze), probabilmente risale al periodo antecedente alla realizzazione dei lavori oggetto di causa, infatti, questi ultimi, non prevedevano il ripristino del tinteggio, trattandosi di solai in conglomerato cementizio armato “tipo predalles”, quindi di soffitti con finitura a vista, cioè non intonacati all'epoca di costruzione”. Ha ipotizzato che per la eliminazione di detti vizi il costo complessivo da suddividere tra i condomini ammonta ad € 12.900,00.
Efflorescenze che di sicuro non costituiscono vizi strutturali dell'immobile e neppure vizi relativi all'immobile acquistato dalla ricorrente in quanto sono state rinvenute nelle corsie dei garage di proprietà condominiale. Dette efflorescenze sono risultate risalenti nel tempo e comunque erano ben visibili alla ricorrente prima dell'acquisto dell'immobile dalle convenute.
Anche per detto motivo la domanda va rigettata non essendo emerso in alcun modo che le convenute abbiano agito, nella fase precontrattuale, con mala fede. Infine, deve essere rigettata anche la richiesta di risarcimento dei danni per svalutazione dell'immobile in quanto dalla ctu è emerso che l'immobile acquistato dalla ricorrente non si è svalutato nel tempo.
Quanto alle spese seguono il principio della soccombenza e liquidate in dispositivo, nella misura media tra i valori minimi e massimi previsti dal D.M. 147/2022, entro il valore di € 26.000,00, vanno poste definitivamente a carico di , tenuto conto dell'attività effettivamente svolta. Parte_1
Per lo stesso motivo anche le spese di Ctu, liquidate come in atti, devono essere poste a carico definitivo della parte ricorrente.

P.Q.M.


Il Tribunale di Perugia definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 3668/2023, respinta ogni contraria domanda, istanza ed eccezione,
- rigetta le domande proposte dalla ricorrente;
Parte_1
- condanna al pagamento, in favore di e di , delle spese di Parte_1 Controparte_1 CP_2 giudizio che liquida in complessivi € 3.503,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, cap ed iva come per legge;

- pone definitivamente a carico di le spese di Ctu come liquidate con provvedimenti in Parte_1 atti.
Così deciso in Perugia il 10 dicembre 2025
Il Giudice
L. CI BA
(firmato digitalmente)