Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano

TRIBUNALE DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona della Giudice
Onorario dott. Vitullio Marzullo, all'esito di discussione orale ai sensi dell'art. 429 c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 3888 R.G.A.C. per l'anno 2023
TRA

(C.F.: ) rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Ammendolia Parte_1 C.F._1
(C.F.: giusta procura in atti PEC: C.F._2 Email_1
- ricorrente-
CONTRO
(C.F. ) rappresentato e difeso giusta procura in atti dall'avv. Controparte_1 C.F._3
Alessandra Lazzaro (C.F. ) p.e.c. C.F._4 Email_2
- resistente-
Oggetto: locazione - convalida sfratto per morosità dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con atto ex art. 658 cpc ha citato , cui aveva concesso in locazione Parte_1 Controparte_1 ad uso abitativo un immobile di sua proprietà con contratto del 01.01.2023, successivamente registrato presso l'Agenzia delle Entrate. In esso veniva stabilito un canone di locazione di importo annuale pari ad €
4.800,00 da corrispondersi in rate mensili anticipate di € 400,00. Allegando la morosità del conduttore nel pagamento dei mesi di maggio, giugno, luglio e settembre 2023 e degli oneri condominiali (€ 350,44), ha chiesto di pronunciare nei suoi confronti la convalida dello sfratto per morosità relativo all'immobile concesso in locazione sito in Davoli (CZ), Marina - 88060 Via Giorgio Amendola n. 2, III° piano, riportato al Catasto
Fabbricati del medesimo Comune ed identificato al foglio 6, particella 575, subalterno 11, cat. A/3, classe 02, consistenza 5 vani, rendita € 309,87; di emettere ex art. 664 c.p.c. decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni di locazione scaduti (pari a € 2.000,00) oltre le quote condominiali pari a € 350,44 e da scadere sino all'esecuzione dello sfratto.
1.1 ha resistito in giudizio, non contestando in realtà la propria la morosità, ma eccependo Controparte_1 che il Sig. aveva violato l'accordo raggiunto in fase precontrattuale, cui si era obbligato a rimuovere tutti Pt_1
i vizi che già all'inizio del contratto rendevano l'immobile locato inidoneo all'uso abitativo. Pertanto in via riconvenzionale ha chiesto di accertare e dichiarare il locatore inadempiente agli obblighi di riparazione necessari per rendere il bene locato idoneo all'uso e per l'effetto risolvere il contratto di cui è causa per grave inadempimento ovvero obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione. 1.2 Con ordinanza del 21.11.2023, il precedente GI non ha convalidato lo sfratto, disponendo poi mutamento del rito per il prosieguo. Con successiva ordinanza del 12.09.2024 lo stesso GI ha ritenuto inammissibile la prova per testi richiesta da parte resistente perché volta a provare, in violazione del divieto previsto dall'art. 2722 c.c., l'esistenza di patti aggiunti al contenuto del contratto di locazione oggetto di causa, stipulati anteriormente ad esso, così come ha considerato superflua o inammissibile la prova per testi richiesta da parte ricorrente.
Si è costituito il nuovo procuratore del resistente con memoria del 17.09.2025, con la quale ha eccepito l'improcedibilità della domanda, avendo il ricorrente inviato atto di diffida con la quale aveva dichiarato la risoluzione di diritto del contratto di locazione.
Infine -all'odierna udienza- parte ricorrente ha precisato che i canoni non pagati dopo la notifica dell'atto introduttivo ammontano ad € 9.200,00 per il periodo ottobre 2023/settembre 2025 oltre agli oneri condominiali non pagati ammontanti ad oggi ad € 1.319,85.
2. Orbene l'articolo 9 del contratto allegato da parte ricorrente (regolarmente registrato) recita che: “Il conduttore dichiara di avere visitato l'unità immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all'uso convenuto esente da vizi che possano recare pregiudizio alla salute di chi vi abita, adeguate alle sue specifiche esigenze, in particolare per quanto riguarda tutti gli impianti, nonché gli infissi e serramenti, esonerando il Locatore da ogni e qualsiasi obbligo a effettuare adattamento di sorta”
Peraltro, anche in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, sussiste la presunzione che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo ex art. 1590, comma 2, c.c., che può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa (Cass 12384/2022).
Parte resistente ha, in realtà, adombrato l'inadempimento di un patto precedente o coevo al contratto di locazione, che avrebbe voluto dimostrare per testi in violazione all'art. 2722 cc.
Peraltro va aggiunto che in tema di locazione, la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima solo nel caso in cui manchi completamente la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale. Diversamente al conduttore non è consentito astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente (cfr da ultimo
Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza del 29 marzo 2018, n. 7766).
2.1 Parte resistente non ha provato l'esistenza del patto antecedente alla stipula del contratto, né lo stato di inagibilità dell'immobile. Non ha allegato documentazione (es. accertamenti della p.a.) idonei a suffragare la sua asserzione nè le foto depositate in atti - peraltro raffiguranti solo alcuni particolari - consentono di rinvenire vizi tali da determinare l'inabitabilità dell'appartamento.
Va pertanto rigettata sia l'eccezione sia la domanda riconvenzionale;
risulta, poi, tardiva l'eccezione definita dalla resistente di “improcedibiltà”, che peraltro non appare tale.
3. Va ricordato, ora, che, con particolare riguardo all'inadempimento nell'ambito di un contratto di locazione ad uso abitativo, è noto che, a seguito dell'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice. Essa, infatti, risulta predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli art. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva l. 9 dicembre 1998 n. 431) - a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone, l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore. Gli elementi di cui sopra si risocntrano tutti nel caso di specie
Parte resistente ha continuato a non pagare alcun canone di locazione pur continuando a detenere, con ciò accumulando una morosità superiore a due anni. In particolare per come argomentato da parte ricorrente nell'ultima udienza si è accumulato un debito pari ad € 12.519,85 (€ 2.000,00 per il periodo antecedente alla notifica dell'atto introduttivo, € 9.200,00 per il periodo ottobre 2023/settembre 2025 oltre agli oneri condominiali non pagati ammontanti ad oggi ad €
1.319,85).
3.1 Tanto comporta l'accoglimento della domanda del locatore odierno ricorrente.
4. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, avuto riguardo al D.M. 10 marzo 2014 n. 55 in materia di procedimenti per convalida locatizia, con applicazione dello scaglione di riferimento.


P.Q.M.


Il Giudice del Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulle domande proposte dalle parti, così provvede:
- accerta la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore , Controparte_1 ordinando a quest'ultimo di consegnare l'immobile locato libero di cose e persone al locatore
[...]
; Parte_1
- Condanna al pagamento - in favore di – di € 12.519,85 oltre ai Controparte_1 Parte_1 canoni ed oneri condominiali successivi maturati fino alla data dell'effettivo rilascio;

- Condanna alla rifusione - a favore di - delle spese di lite, Controparte_1 Parte_1 liquidate in complessivi € 1.591,00 di cui € 76,00 per spese ed € 1,515,00 per onorari oltre rimb. forf., Iva e
Cpa da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi anticipatario ex art. 93 cpc
Sentenza resa ex art. 429 cpc pubblicata mediante allegazione al verbale di udienza.
Catanzaro, lì 25.09.2025
Il Giudice Onorario
dott. Vitullio Marzullo