Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 6096/2013 R.G.
VERBALE DI CAUSA
Oggi 07 ottobre 2025, ad ore 9:45, innanzi alla dott.ssa Giulia Paolini, sono comparsi: per in persona del suo amministratore p.t., Controparte_1 CP_2
, , , questi ultimi tre n.q. di eredi di
[...] Controparte_3 Controparte_4
e , Persona_1 Persona_2 Parte_1 Parte_2 [...]
l'avv. MANCIOCCHI VINCENZO Parte_3 per e l'avv. Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7
GO ND per l'avv. CASTELLI DO Controparte_8
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere oralmente la causa.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni e discutono come in atti.
Il Giudice dopo breve discussione orale, si ritira in camera di consiglio.
Alle ore 13:39 pronuncia sentenza ex art. 281-sexies c.p.c. dandone pubblica lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
pagina 1 di 18

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Latina
I Sezione civile
N. 6096/2013 R.G.
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott.ssa Giulia Paolini ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al N. 6096/2013 R.G. promossa da: tra
(c.f. ), in persona dell'Amministratore e l.r.p.t., Controparte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. MANCIOCCHI VINCENZO ed elettivamente domiciliato presso lo studio sito in Latina (LT), Via G. Oberdan, n. 24, in virtù di procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata in data 11/4/2022; attore contro
(c.f. ), (c.f. Controparte_5 C.F._1 Controparte_6
, (c.f. ), rappresentati e C.F._2 Controparte_7 C.F._3 difesi dall'avv. GO ND ed elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in
Terracina (LT), Via G. Antonelli, n. 2, in virtù di mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta datata 28.01.2014; convenuti
pagina 2 di 18 nonché contro
(p.i. ), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'avv. CASTELLI Controparte_8 P.IVA_2
DO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Latina (LT), Piazza Roma, n. 40, in virtù di mandato alle liti a margine della comparsa di costituzione e risposta datata 07.01.2015; convenuta con l'intervento di
(c.f. ), (c.f. Controparte_2 C.F._4 Controparte_4
), (c.f. , n.q. di eredi C.F._5 Controparte_3 C.F._6 di e (c.f. ), Persona_1 Persona_2 Parte_1 C.F._7
(c.f. ), (c.f. Parte_2 C.F._8 Parte_3
), tutti rappresentati e difesi dall'avv. MANCIOCCHI VINCENZO ed C.F._9 elettivamente domiciliati presso il suo studio sito in Latina (LT), Via G. Oberdan, n. 24, in virtù di deleghe allegate al fascicolo telematico;
terzi intervenuti
OGGETTO: azione di accertamento della proprietà; azione negatoria;
azione inibitoria;
violazione delle distanze legali;
risarcimento del danno da occupazione abusiva;
risarcimento del danno biologico;
CONCLUSIONI come da verbale d'udienza
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, il in persona del Controparte_1 suo amministratore pro-tempore, ha convenuto in giudizio – innanzi all'intestato Tribunale – i signori nonché la Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7
al fine di sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia Controparte_9
l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis così provvedere: A) In via principale si chiede accertarsi e dichiararsi che il marciapiede lato sud e lato est attiguo al è di sua CP_1 Parte_4 esclusiva proprietà, così come comprovato dai richiamati contratti di compravendita stipulati dal Dott.
pagina 3 di 18 , Notaio in Terracina, in data 01.04.1957, rep. 9300, trascritto a Velletri il Persona_3
05.04.1957 ai nn. 2062/1516, uno;
e in data 15.07.1957, rep. n. 10845, trascritto a Velletri il
16.07.1957 ai nn. 3906/2869, l'altro; B) Per l'effetto, si chiede che il Tribunale accerti e dichiari
l'illegittimità dell'occupazione, da parte dell'attività di ristorazione denominata “on the beach take away”, della porzione di marciapiede descritta sub. A), e conseguentemente l'inesistenza in capo ai convenuti di diritti limitativi dell'affermato diritto di proprietà condominiale del marciapiede funzionalmente destinato a percorso di collegamento pedonale privato di uso pubblico tra Viale Circe
e l'androne di accesso al stesso, con condanna degli stessi alla rimozione delle strutture CP_1 abusivamente realizzate sul suolo condominiale, in maniera tale da garantire il libero accesso dei condomini alle proprie abitazione attraverso il marciapiede a ciò funzionalmente destinato, consentendo così il pieno recupero da parte del attore della piena disponibilità e del CP_1 libero godimento della descritta area privata;
C) Si chiede altresì che l'adito Giudice, Voglia condannare i convenuti in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni patiti e patendi da parte dell'attore che si quantificano in € 100.000,00 o alla diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, considerato che i condomini, a causa dell'illecita occupazione del richiamato marciapiede di comprovata ed indiscussa proprietà condominiale, ad opera delle strutture abusive realizzate ad ampliamento dell'attività di ristorazione “on the beach take away”, sono stati privati della legittima possibilità di pieno e libero godimento del marciapiede destinato a percorso di collegamento pedonale privato, e pertanto hanno subito una ingiusta compressione del proprio indiscusso diritto di proprietà
e di possesso e delle esigenze personali di vita connesse alla vivibilità delle abitazioni site nel
Condominio di . D) Si chiede altresì che l'adito Tribunale Voglia accertare e dichiarare CP_1 che il mancato rispetto da parte dei convenuti delle disposizioni normative nazionali e non in materia di igiene nello svolgimento di un'attività commerciale, di filtraggio dei fumi e di smaltimento dei rifiuti costituisce per i condomini fonte di danno biologico, rilevato che gli stessi sono quotidianamente esposti alle insalubri esalazioni maleodoranti provenienti non solo dalle cucine, evidentemente non dotate di idonei sistemi di areazione e filtraggio dei fumi, ma anche dalle scorrette modalità di trattamento dei rifiuti prodotti dall'attività commerciale. E) Per l'effetto, si chiede che il Tribunale
pagina 4 di 18 adito Voglia condannare i convenuti al risarcimento del danno biologico, patito e patendo dai condomini nella misura che sarà quantificata in corso di causa, attesa l'illegittima frustrazione del diritto costituzionalmente garantito alla salute dei condomini ed alla salubrità dell'ambiente. E) In via cautelare, si chiede fin d'ora che l'adito Sig. Giudice designato, valutata l'esistenza delle descritte condizioni di pericolo grave e prossimo alla salute dei condomini, rappresentate dall'impossibilità per
i condomini del di poter disporre pienamente e liberamente del Parte_5 percorso di collegamento pedonale privato ad uso pubblico che congiunge il marciapiede afferente il suddetto fabbricato con l'androne di ingresso dello stesso, costringendo i medesimi condomini a dover occupare le corsie di percorrenza delle auto, oltre che dalle continue e frequenti esalazioni maleodoranti, Voglia ordinare ai sensi e per gli effetti degli artt. 669 quater, 688 e 704 cpc, alla soc.
“On the beach take away” srl di provvedere immediatamente alla rimozione, a proprie cure e spese, della situazione di pericolo derivante dalle strutture dalla stessa abusivamente realizzate sul marciapiede di proprietà condominiale, così come accertato dall'Arch. , con condanna al Pt_6 ripristino dello status quo ante ed all'adeguamento dei sistemi di areazione del locale e di filtraggio dei fumi alla normativa nazionale, in maniera tale da garantire il ripristino delle condizioni ordinarie di igienicità ed abitabilità degli appartamenti del Condominio di piazzale Lido n. 30; G) Con vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio.”.
L'attore, a fondamento della propria pretesa, ha dedotto: - di vantare la titolarità dominicale sui marciapiedi situati sul lato meridionale e orientale, adiacenti al complesso condominiale, come risultante dai contratti di compravendita a rogito Notaio del 01.04.1957, rep.9300, Persona_3 trascritto il 05.04.1957, e del 15.07.1957, rep.10845, trascritto il 16.07.1957 (vd. all.ti nn. 1-3); - che i convenuti sigg. avevano posto in essere un'indebita appropriazione delle suddette aree, di CP_5 spettanza condominiale, attraverso l'edificazione di manufatti non autorizzati finalizzati all'espansione dell'esercizio di ristorazione gestito dalla società “On the beach take away” S.r.l. (vd. all.ti nn. 5-12); - che tale appropriazione aveva sottratto ai condomini la legittima facoltà di pieno ed indisturbato utilizzo del marciapiede funzionalmente destinato a collegamento pedonale privato ad uso pubblico tra
Viale Circe e l'ingresso condominiale;
- che i convenuti avevano realizzato sulle aree condominiali pagina 5 di 18 strutture e costruzioni metalliche dotate di coperture fisse costituite da intelaiature metalliche e materiali plastici, oltre a un ambiente esterno provvisto di idonea copertura, appropriandosi abusivamente dell'intera superficie del marciapiede;
- che l'esercizio dell'attività di ristorazione presso il locale al piano terreno aveva generato un significativo inquinamento ambientale caratterizzato da esalazioni e rumori derivanti dalle cucine, evidentemente sprovviste di adeguati sistemi di aspirazione e depurazione dei fumi, nonché dalle inappropriate modalità di gestione dei rifiuti prodotti dall'attività stessa, che non venivano smaltiti secondo la normativa vigente, ma spesso abbandonati sulla strada e nella rete fognaria antistante il locale;
- che le emissioni di esalazioni e rumori avevano impedito ai condomini di areare i propri appartamenti e mantenere aperte le finestre, per evitare che le loro abitazioni fossero invase da emanazioni maleodoranti, esponendo gli stessi a una situazione di grave ed imminente pericolo per la propria salute, risultando impossibilitati ad aprire le finestre specialmente durante i mesi estivi;
- che l'inosservanza da parte dei convenuti delle disposizioni normative nazionali in materia di igiene nell'esercizio di un'attività commerciale, di depurazione dei fumi e di smaltimento dei rifiuti aveva costituito per i condomini fonte di danno biologico, considerato che gli stessi erano quotidianamente esposti alle nocive esalazioni maleodoranti;
- che i convenuti sarebbero, dunque, stati tenuti alla rimozione delle costruzioni abusivamente realizzate sul suolo condominiale e al ristoro di tutti i pregiudizi subìti e futuri, quantificati in € 100.000,00, nonché al risarcimento del danno biologico nella misura da determinarsi in corso di causa.
I sigg.ri e Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 tempestivamente costituitisi in giudizio con comparsa di costituzione e risposta depositata il
28.01.2014, hanno chiesto, previa declaratoria del difetto di legittimazione attiva dell'attore e del proprio difetto di legittimazione passiva, la reiezione della domanda attorea, in quanto infondata in fatto e in diritto.
Nelle more del giudizio, con atto depositato il 17.04.2014, intervenivano tramite il medesimo difensore attoreo, i condomini sigg.ri , Parte_1 Parte_2 Parte_7
e , instando per l'accoglimento delle seguenti
[...] Persona_2 Persona_1 conclusioni: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis così provvedere: A) In via principale
pagina 6 di 18 accertare e dichiarare che l'occupazione del marciapiede lato sud e lato est di proprietà dal
(in forza dei richiamati contratti di compravendita stipulati dal Dott. Parte_5 Controparte_1
, Notaio in Terracina, in data 01.04.1957, rep. 9300, trascritto il 05.04.1957 ai nn. Persona_3
2062/1516, uno;
e in data 15.07.1957, rep. n. 10845, trascritto a Velletri il 16.07.1957 ai nn.
3906/2869, l'altro) da parte dei convenuti lede il diritto di proprietà di ognuno dei condomini e che le canne fumarie ivi esistenti sono state installate in violazione delle distanze legali rispetto alle singole unità immobiliari e che le opere abusive riconosciute con la sentenza irrevocabile n 168/73, ancorchè riconosciute tali dai convenuti con la nota del 19.09.2005, non sono state ancora rimosse e pertanto sono idonee a procurare danni ai condomini;
B) Accertare e dichiarare l'illegittimità dell'occupazione, da parte dell'attività di ristorazione denominata "On the beach take away", della porzione di marciapiede conseguentemente l'inesistenza in capo ai convenuti di diritti limitativi dell'affermato diritto di proprietà condominiale del marciapiede funzionalmente destinato a percorso di collegamento pedonale privato di uso pubblico tra Viale Circe e l'androne di accesso al stesso, e che CP_1 dall'attività di ristorazione fuoriescono rumori ed odori intollerabili, con condanna degli stessi alla rimozione delle strutture abusivamente realizzate sul suolo ed in violazione delle CP_10 distanze legali, in maniera tale da garantire il libero accesso dei condomini alle proprie abitazioni attraverso il marciapiede a ciò funzionalmente destinato, consentendo così il pieno recupero da parte degli stessi della piena disponibilità e del libero godimento della descritta area privata, con ulteriore condanna all'eliminazione delle immissioni rumorose e maleodoranti intollerabili per la salute dei condomini, ed in particolare degli intervenienti, con ordine di eliminazione delle canne fumarie, poste
a distanza illegale, rispetto alle singole proprietà dei condomini e degli odierni intervenuti;
C) Si chiede altresì che l'adito Tribunale Voglia accertare e dichiarare che il mancato rispetto da parte dei convenuti delle disposizioni normative nazionali e non, vigenti in materia di igiene nello svolgimento di un'attività commerciale, di filtraggio dei fumi e di diffusione dei rumori, nonché di smaltimento dei rifiuti, costituisce per i condomini fonte di danno biologico, rilevato che gli stessi sono quotidianamente esposti alle insalubri esalazioni maleodoranti provenienti non solo dalle cucine, evidentemente non dotate di idonei sistemi di areazione e filtraggio dei fumi, ma anche dalle scorrette
pagina 7 di 18 modalità di trattamento dei rifiuti prodotti dall'attività commerciale;
D) Per l'effetto, si chiede che il
Tribunale adito Voglia condannare i convenuti in solido al risarcimento del danno biologico, patito e patendo dai condomini nella misura che sarà quantificata in corso di causa, attesa l'illegittima frustrazione del diritto costituzionalmente garantito alla salute dei condomini ed alla salubrità dell'ambiente; E) Si chiede altresì che l'adito Giudice, Voglia condannare i convenuti in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni patiti e patendi da parte di ognuno dei condomini odierni intervenuti che si quantifica in € 50.000,00 ognuno o alla diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, considerato che i condomini, a causa dell'illecita occupazione del richiamato marciapiede di comprovata ed indiscussa proprietà ad opera delle strutture abusive realizzate ad CP_10 ampliamento dell'attività di ristorazione "on the beach take away" ,gestita dalla soc. sono CP_8 stati privati della legittima possibilità di pieno e libero godimento sia degli appartamenti, che del marciapiede destinato a percorso di collegamento pedonale privato, e pertanto hanno subito una ingiusta compressione del proprio indiscusso diritto di proprietà e di possesso e delle esigenze personali di vita connesse alla vivibilità delle abitazioni site nel Condominio di;
F) Con CP_1 vittoria di spese, competenze ed onorari del giudizio.”.
I sigg.ri e con Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 una seconda comparsa di costituzione e risposta depositata il 26.05.2014, hanno chiesto, previa declaratoria di improcedibilità e di nullità dell'intervento, del difetto di legittimazione attiva degli intervenuti e del proprio difetto di legittimazione passiva, la reiezione della domanda degli intervenuti, in quanto infondata in fatto e in diritto.
Si costituiva altresì in giudizio, con comparsa di costituzione e risposta depositata il 30.05.2016, la rassegnando le seguenti conclusioni: “Piaccia al Tribunale adito, respingersi ogni Controparte_8 domanda avanzata dall'attore , in quanto infondata in punto Parte_8 di fatto e di diritto e: accertare e dichiarare l'inesistenza e/o la nullità dell'atto notificato alla C.P.L.S. per violazione degli artt. 163 e segg. del cpc. con ogni declaratoria di legge;
accertare e CP_8 dichiarare l'inesistenza e/o la nullità dell'atto notificato alla per essere diverso da quello Controparte_8 originariamente notificato alla On the beach Take away SRL e quindi atto diverso da quello
pagina 8 di 18 originariamente notificato con ogni declaratoria di legge e per essere stato notificato privo dei verbali di causa oltre che in versione non integrale;
accertare e dichiarare l'inesistenza e/o la nullità dell'atto di rinnovazione dell'atto di citazione, con abbreviazione dei termini, notificato dal
[...]
per l'udienza del 19 giugno 2014 per non essere stata autorizzata dal Parte_9
G.I. e per la mancanza dei presupposti di legge per la sua eventuale concessione;
accertare e dichiarare la regolarità dell'attività svolta dalla nel rispetto delle norme igieniche e sanitarie CP_8
e per l'effetto respingere la domanda di cui al capo D) ed E) dell'atto di citazione;
accertare e dichiarare l'estraneità della convenuta rispetto alle domande dell'attore di cui ai capi A) e B) CP_8 dell'atto di citazione per non vantare alcun diritto di proprietà sul marciapiede;
condannarsi l'attore
al pagamento delle spese processuali, anche ex art. 96 Parte_8
c.p.c.. Con vittoria di spese competenze ed onorari di giudizio.”.
Espletata con esito negativo la procedura di mediazione obbligatoria, concessi i termini ex art. 183, co.
6, c.p.c., denegata dal precedente G.I. la tutela cautelare in via d'urgenza promossa dal Condominio e dagli intervenuti e estinto il secondo Parte_1 Parte_2 Parte_7 subprocedimento cautelare promosso dal Condominio e dagli intervenuti, in data 28.03.2023 veniva dichiarata l'interruzione del giudizio a seguito del decesso del sig. cui, nelle more, Persona_1 interveniva altresì quello di . Persona_2
Riassunto tempestivamente il giudizio con ricorso ex art. 303 c.p.c., depositato in data 30.05.2023 dal
Condominio e delle restanti parti intervenute, con comparsa di costituzione e risposta depositata il
13.10.2023, si costituivano i convenuti e Controparte_5 Controparte_6 CP_7 nonché, con comparsa del 04.11.2023, i sigg.ri e
[...] Controparte_4 Controparte_2
n.q. di eredi di e , i quali si riportavano alle Controparte_3 Persona_1 Persona_2 conclusioni precedentemente formulate dai loro danti causa.
La causa, istruita in via documentale, a mezzo di prove orali e consulenza tecnica d'ufficio, a firma del geom. , veniva discussa e decisa all'odierna udienza con il presente provvedimento Controparte_11 dinanzi a questo G.I., subentrato al precedente a far data dal 21.6.2024.
Nel merito, la domanda attorea è inammissibile e infondata e andrà, pertanto, rigettata, mentre la pagina 9 di 18 domanda svolta dalla parte interveniente andrà accolta per quanto di ragione per i motivi qui di seguito esposti.
Ed invero, il Condominio attore richiede l'accertamento della proprietà condominiale sui marciapiedi perimetrali dell'edificio, la rimozione delle opere realizzate sugli stessi, - finalizzata alla cessazione delle molestie di fatto mediante l'eliminazione delle strutture contestate -, nonché l'accertamento della violazione delle norme in materia di igiene nello svolgimento di un'attività commerciale, filtraggio dei fumi e smaltimento dei rifiuti, agendo, quindi, tanto per la rivendicazione della proprietà, quanto che in via negatoria ed inibitoria;
richiede, inoltre, il risarcimento del danno per l'occupazione illegittima del marciapiede perimetrale, essendo stati privati i singoli condomini del suo godimento, e per il risarcimento del danno biologico da questi subìto per immissioni eccedenti la normale tollerabilità.
Gli odierni intervenuti, ovvero alcuni dei proprietari delle unità abitative insite nel Condominio istante, hanno formulato domande autonome, ma connesse a quelle dell'attore, spiegando, difatti, domande di accertamento e rimozione analoghe a quelle del Condominio, configurabili come azioni petitorie, negatorie ed inibitorie, nonché domande risarcitorie individuali per il danno biologico e patrimoniale derivanti dall'illegittima occupazione del marciapiede e dalle immissioni moleste, chiedendo, altresì,
l'accertamento della violazione delle distanze legali tra le strutture abusivamente realizzate sul marciapiede e le rispettive abitazioni.
I convenuti sigg. hanno chiesto, invece, il rigetto delle domande attoree e degli intervenuti, CP_5 in quanto destituite di fondamento, formulando, in via subordinata, eccezione di usucapione decennale, ex art. 1159 c.c., e, in ogni caso, di usucapione ultraventennale, ex art. 1158 c.c..
La convenuta - la cui posizione processuale si inquadra nella sua qualità di conduttrice Controparte_8 dei locali commerciali di proprietà dei ove svolge attività di ristorazione –, ha chiesto il CP_5 rigetto delle domande attoree e degli intervenuti, sostenendo di aver costantemente rispettato la normativa in materia sanitaria e di igiene.
Ciò premesso, meritano accoglimento le diverse eccezioni preliminari e pregiudiziali avanzate dalle parti convenute.
In particolare, i convenuti sigg. eccepiscono, nelle comparse di costituzione e risposta, il CP_5
pagina 10 di 18 difetto di legittimazione attiva del e dei rispetto alle domande CP_1 Controparte_12 formulate nei rispettivi atti: “Parte attrice era invero carente di qualsivoglia legittimazione attiva per la proposizione delle domande formulate nei confronti dei concludenti, trattandosi di Ente di gestione delle parti comuni” (vd. punto 2, p. 3, comparsa in riassunzione del 13.10.2023).
Come noto, la figura dell'amministratore condominiale configura un incarico di diritto privato sostanzialmente equiparabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti intercorrenti tra amministratore e singoli condomini, della disciplina del mandato, seppur con carattere meramente sussidiario rispetto alla normativa condominiale specifica.
In relazione alla legittimazione processuale attiva, la rappresentanza dell'amministratore condominiale,
- salvo diversa previsione contenuta nel regolamento condominiale o in specifiche deliberazioni assembleari -, risulta circoscritta alle competenze, ai compiti e alle facoltà espressamente stabilite dall'articolo 1130 c.c..
L'articolo 1131, co. 1, c.c., stabilisce che "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi".
Il disposto codicistico in parola delimita chiaramente la legittimazione processuale attiva dell'amministratore alle sole questioni espressamente specificate nell'art. 1130 c.c., che possono essere ampliate esclusivamente mediante il regolamento condominiale o mediante apposita deliberazione assembleare, purché si tratti di iniziative finalizzate alla tutela dell'interesse collettivo.
In altri termini, il mandato gestorio non comporta automaticamente la facoltà di spendere il nome dei condomini in sede giudiziale, se non entro i confini delle attribuzioni conferitegli dalla legge o dall'assemblea.
Come statuito dalla giurisprudenza di legittimità, "la spendita del nome dei condomini sottesa al mandato gestorio, con la correlativa facoltà di nomina dei difensori e conferimento di procura alle liti, può essere riconosciuta soltanto a colui che sia investito di potere rappresentativo di natura sostanziale in ordine al rapporto dedotto in giudizio, con la conseguenza che il difetto di detti poteri si pone come causa di esclusione anche della legitimatio ad processum del rappresentante" (Cass.
pagina 11 di 18 23.12.2022, n.37739).
Ne deriva che, qualora l'iniziativa giudiziale promossa dall'amministratore esuli dalle proprie attribuzioni ordinarie, il relativo procedimento può essere instaurato esclusivamente previa autorizzazione dell'assemblea condominiale, adottata con la maggioranza qualificata prevista dall'articolo 1136, co. 4, c.c..
In tale contesto, grava sul giudice l'obbligo di verificare, anche d'ufficio, la sussistenza di un'apposita delibera autorizzativa, trattandosi di elemento costitutivo imprescindibile del potere rappresentativo dell'amministratore (Cass. 23.12.2022, n.37739).
Nel caso di specie, il ha svolto una domanda di accertamento del diritto domenicale sul CP_1 marciapiede, lato sud ed est, ad esso attiguo, spiegando, difatti, un'azione di tipo reale.
Come chiarito dalla Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza sopra richiamata, “le azioni reali nei confronti dei terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio, tendono ad ottenere statuizioni relative alla titolarità ed al contenuto dei diritti medesimi e, pertanto, esulando dall'ambito degli atti meramente conservativi, non possono essere proposte dall'amministratore del
. Infatti, mentre, secondo l'articolo 1131 c.c., comma 2, la legittimazione passiva è CP_1 attribuita all'amministratore con riferimento a qualsiasi azione concernente le parti comuni, per converso, l'articolo 1130 c.c., n. 4, ne limita la legittimazione attiva agli atti conservativi delle parti comuni dell'edificio, come confermato da quelle norme (come, ad esempio, l'articolo 460 c.c.) che, nel menzionare gli atti conservativi, escludono che fra di essi siano comprese le azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui gli atti stessi si riferiscono” (Cass. 23.12.2022, n.37739).
È stato ulteriormente precisato che “la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma ad ottenere la declaratoria di esistenza del preteso diritto reale a favore del
, deve, in difetto di unanime positiva deliberazione di tutti i condomini, ritenersi esorbitante CP_1 dai poteri deliberativi dell'assemblea condominiale, da un lato, e da quelli di rappresentanza processuale del da parte dell'amministratore, dall'altro. L'amministratore non è da CP_1 ritenere litisconsorte necessario dei singoli condomini, per essere sfornito di legitimatio ad causam, oltre che di legitimatio ad processum, per difetto di potere di rappresentanza dei singoli condomini,
pagina 12 di 18 esulando la controversia dalle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 cod. civ.” (Cass. 05.06.2014,
n.12678; ex multis, Trib. Roma 06.02.2023, n.1893; Trib. Latina 22.06.2023, n.1454).
È evidente, quindi, che l'iniziativa giudiziale attorea è manifestamente estranea alle attribuzioni ordinarie conferite all'amministratore ai sensi dell'art. 1130 c.c. e che, al fine della proposizione della domanda, l'amministratore avrebbe dovuto essere stato autorizzato ad agire mediante anteriore valida delibera assembleare.
Ciò posto, a fronte della tempestiva eccezione sollevata dalla parte convenuta, il avrebbe CP_1 dovuto fornire dimostrazione della propria legittimazione attiva, provando la materiale esistenza di una delibera assembleare autorizzativa dell'iniziativa giudiziale intrapresa.
Tuttavia, nello specifico, seppur parte attrice abbia richiamato nell'intestazione dell'atto di citazione originario e dell'atto di citazione in rinnovazione una delibera assembleare datata 11.05.2013, di essa non vi è traccia agli atti di causa, con conseguente impossibilità di verificare il conferimento da parte dell'assemblea dei relativi poteri all'amministratore.
Analoghe considerazioni valgono per l'iniziativa giudiziale intrapresa dai condomini intervenuti, poste che, anche in predetto caso, alcuna delibera assembleare autorizzativa risulta prodotta in atti, con consequenziale carenza di legittimazione attiva degli stessi.
Ed invero, si osserva che le parti intervenute non rappresentano la totalità dei condomini del
, come si apprende dal documento “elenco delle unità immobiliari”, Controparte_1 facenti parte del medesimo alla data del 31.07.2025, sottoscritto dall'amministratore, ove sono indicati soggetti diversi ed ulteriori rispetto a quelli costituiti nell'odierno giudizio (vd. all.to n. 2, c.t.u. integrativa del 22.02.2025).
Il difetto di legittimazione attiva della parte attrice e di quella intervenuta rispetto alla domanda di accertamento della proprietà dominicale del marciapiede, si riverbera anche sulle domande, da entrambe formulate, di rimozione delle opere realizzate sullo stesso e di risarcimento del danno per la sua illegittima occupazione, il cui esame nel merito presuppone, necessariamente, il previo accertamento della natura condominiale del bene in questione.
Giova, comunque, osservare che, sebbene il precedente G.I. avesse disposto c.t.u. sulla questione della pagina 13 di 18 proprietà del marciapiede, l'ausiliario nominato, all'esito degli accertamenti espletati, ha chiarito che la proprietà dello stesso è riferibile ai convenuti “i marciapiedi perimetrali e prospicienti il CP_5 fabbricato in questione, quali pertinenze dei locali commerciali al piano terra, oggetto di varie alienazioni succedutesi cronologicamente come da atti sopra evidenziati, nonché confinanti ad ovest con villa SS (ex prop. ), a sud con Viale Circe, ad est con Piazzale Aldo Moro CP_13
(ex ) ed a nord con Proprietà risultano essere di proprietà CP_1 Controparte_14 ascrivibile dei Signori , e ” (vd. p. 8, c.t.u. del CP_5 Controparte_7 Controparte_6
14.10.2024).
Ciò rilevato, il risulta carente di legittimazione attiva anche rispetto alla domanda di CP_1 risarcimento del danno biologico, subìto dai singoli condomini, per illecite immissioni ex art. 844 c.c..
Invero, come osservato costantemente dalla giurisprudenza di merito, “l'amministratore può agire in giudizio per conto del condominio nei confronti di un soggetto che compia immissioni illecite, ma non può domandare un risarcimento per i danni subiti dai singoli condomini” (Trib. Roma 08.01.2020,
n.243), in quanto il Condominio, per la sua natura di ente immateriale, “non è titolare di alcun diritto alla salute tutelato dal nostro ordinamento, né è, comunque, titolare di diritti reali sull'immobile…l'amministratore di condominio, pertanto può agire per quanto di sua competenza, per la tutela del condominio, delle sue parti comuni e del suo decoro architettonico e non può mai, neanche con una delibera assembleare resa all'unanimità, agire a tutela dei diritti dei singoli condomini” (Trib. Torino 31.01.2022, n.318; ex multis, Trib. Napoli 10.12.2024, n.10684).
Difetta, dunque, la legittimazione attiva del in ordine alle domande formulate. CP_1
Sussiste invece legittimazione attiva da parte dei condomini intervenuti riguardo alle domande di accertamento della violazione delle distanze legali -, rispetto alle strutture installate nell'esercizio commerciale condotto in locazione dalla società convenuta -, di condanna all'eliminazione delle immissioni rumorose e maleodoranti intollerabili per la salute, e di risarcimento del conseguente danno biologico patito, con la precisazione che gli accertamenti richiesti e l'eventuale danno risarcibile non potranno che riguardare ed essere limitati ai singoli condomini intervenuti, non potendo essere estesi anche agli altri condomini non costituiti nel presente giudizio.
pagina 14 di 18 Chiarito quanto sopra, dalle risultanze della c.t.u., è emerso che le canne fumarie del locale commerciale, sito sul marciapiede adiacente il risultano essere poste ad una distanza CP_1 inferiore a quella legale rispetto al solo immobile di proprietà dell'intervenuta e Parte_1 rispetto alle finestre del vano scala condominiale (vd. p. 9, c.t.u. integrativa del 22.02.2025).
Il C.T.U. ha, inoltre, accertato che, sul marciapiede de quo, insistono ulteriori manufatti costruiti in violazione delle distanze legali, con precisazione, tuttavia, che tale violazione riguarda i soli immobili di proprietà degli intervenuti e e (vd. p. 10, c.t.u. Parte_1 CP_4 Controparte_3 integrativa del 22.02.2025).
Ciò posto, su predetta domanda andrà dichiarata la cessazione della materia del contendere e, dunque, alcuna condanna alla rimozione dei manufatti potrà essere pronunciata, posto che, parte convenuta, in corso di causa, ha provveduto alla loro eliminazione, come evidenziato dallo stesso C.T.U.: “Dalla ricognizione sui luoghi interessati, appare chiara una intensa attività edilizia per una ristrutturazione generale dell'intero immobile condominiale, con installazione di ponteggi perimetrali all'edificio e relativa recinzione che delimita l'area lavorativa. Nello specifico e per quanto attinente all'oggetto in causa, in effetti si riscontra che in concomitanza di queste lavorazioni, sono state rimosse le cubature precedentemente rilevate che si sviluppavano al piano terra adiacenti ai locali commerciati dei
Convenuti, ovvero tutte le strutture precedentemente graficizzati e descritti nelle perizie del CTU e già depositate in cancelleria del Tribunale di Latina”, con la precisazione che “Per quanto riguarda il corretto ripristino dello stato dei luoghi, si evidenzia che ancora sono da asportare porzioni irregolari di pavimentazione, parte in legno (rialzate dalla quota del marciapiede di circa cm 7,5) e parte costituita da mattonelle e relativo massetto di posa” (vd. p. 5, c.t.u. integrativa del 19.05.2025).
La circostanza risulta, inoltre, confermata dal C.T. di parte attrice, il quale, nel verbale di sopralluogo, ha preso atto “… delle superfetazioni manufatti e strutture oggetto della controversia come descritte dal CTU e segnatamente dei manufatti e altre strutture che occupavano il marciapiede est” (vd. all.to,
c.t.u. integrativa del 19.05.2025), nonché nelle osservazioni alla c.t.u., ove “…si prende comunque atto che in sede di sopralluogo peritale, svolto in data 29.04.2025, il marciapiede est si è presentato libero da superfetazioni abusive che precedentemente l'occupavano”, a nulla rilevando, in questa sede che pagina 15 di 18 parte convenuta non abbia richiesto alcun progetto di ristrutturazione, alla luce del fatto che i manufatti in contestazione sono stati concretamente rimossi.
Si rileva, tuttavia, che l'intervento di rimozione non ha riguardato anche le canne fumarie, segnatamente quelle poste in adiacenza dell'immobile dell'intervenuta Pt_1
Invero, il C.T.U. non fa alcuna menzione di esse, concentrandosi esclusivamente sui manufatti edilizi
(cubature, strutture metalliche e tettoie) e parimenti il C.T. attoreo, sia nel verbale di sopralluogo, che nelle proprie osservazioni, riferisce solo della rimozione delle strutture sul marciapiede est, senza alcun riferimento alle canne fumarie.
Pertanto, entrambe le parti convenute, in solido tra loro, andranno condannate alla rimozione delle canne fumarie adiacenti l'immobile dell'intervenuta Parte_1
Per quanto concerne l'azione volta ad ottenere l'eliminazione delle immissioni eccedenti i limiti di normale tollerabilità ex art. 844 c.c., ritiene questo Giudice che non sia stata fornita la prova del nesso causale, ovvero la loro riconducibilità, con ragionevole certezza, delle immissioni all'attività commerciale condotta in locazione dalla società convenuta.
A tale proposito, si osserva come il C.T.U. non abbia potuto verificare la regolarità o meno delle immissioni, in quanto tutte le canne fumarie al momento del sopralluogo tecnico risultavano dismesse
(vd. p. 11, c.t.u. del 14.10.2024) e le escussioni testimoniali non consentono di ritenere provato che le immissioni contestate fossero univocamente riconducibili all'attività di ristorazione della società convenuta (vd. testi attorei: “presso i luoghi di causa vi sono anche altri ristoranti oltre a quello controverso e di cui ho detto e per esattezza c'era il ristorante “La Cambusa” oggi chiuso ma non so da quando”, vd. verbale di udienza del 31.01.2019, teste;
“nella piazza vi sono altri Testimone_1 quattro ristoranti, il più vicino dei quali è a circa 30 metri dal ”, vd. verbale di udienza del CP_1
25.10.2022, teste ), essendovi anche altre attività commerciali nell'area in questione. Tes_2
Conclusivamente, alla luce delle superiori argomentazioni, andranno integralmente rigettate tutte le domande formulate da parte attrice e da parte intervenuta, ad eccezione, per quest'ultima, della domanda di rimozione delle canne fumarie poste a distanza inferiore da quella legale, la quale andrà accolta limitatamente al solo immobile della parte intervenuta con condanna dei Parte_1
pagina 16 di 18 convenuti, in solido tra loro, alla loro rimozione.
Ogni altra questione è da ritenersi assorbita, compresa la domanda riconvenzionale svolta da parte convenuta in via subordinata rispetto alla domanda attorea di accertamento del diritto di proprietà del marciapiede oggetto di causa.
Quanto alla regolamentazione delle spese di lite della fase di merito, ivi compresa la fase cautelare in corso di causa, le stesse seguono la soccombenza dell'attore e vanno liquidate come in dispositivo, secondo i parametri minimi del D.M. 55/2014 come aggiornato dal D.M. 147/2022 (scaglione indeterminabile – complessità media), tenuto conto della statuizione occorsa sulla base della disamina dell'eccezione preliminare.
Possono invece trovare integrale compensazione, stante la soccombenza reciproca delle parti, tenuto conto del comportamento processuale delle parti e della declaratoria di cessazione della materia del contendere per alcune domande, le spese di lite del presente giudizio tra le parti convenute e i terzi intervenuti.
Le spese di consulenza tecnica d'ufficio, invece, tenuto conto della loro utilità ai fini della decisione della causa, vanno poste definitivamente e solidalmente a carico di tutte le parti del presente giudizio nella misura di ¼ per ciascuna parte (da intendersi come centro di interessi) come in epigrafe indicata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Latina, nella persona del Giudice Dott.ssa Giulia Paolini, definitivamente pronunciando, ogni altra diversa domanda ed eccezione respinta:
a) rigetta integralmente le domande formulate dall'attore;
b) accoglie per quanto di ragione la domanda di parte interveniente e, per l'effetto, condanna in solido le parti convenute alla rimozione delle canne fumarie poste in prossimità della finestra dell'unità abitativa di proprietà della sig.ra Parte_1
c) accerta e dichiara la cessazione della materia del contendere riguardo la domanda di rimozione dei manufatti/strutture insistenti sul marciapiede oggetto di causa;

d) rigetta le restanti domande formulate dagli intervenuti;
pagina 17 di 18 e) condanna l'attore a rimborsare in favore di ciascuna parte convenuta come in epigrafe indicata le spese di lite che si liquidano in euro 6.445,00 (= € 5.431,00 per la fase di merito ed €
1.014,00 per la fase cautelare, limitatamente studio, introduttiva) per compensi di avvocato, oltre spese generali nella misura del 15% e accessori come per legge;

f) compensa per intero le spese di lite tra le parti convenute e i terzi intervenuti;

g) pone definitivamente e solidalmente le spese di c.t.u., già liquidate in corso di causa, a carico di tutte le parti del presente giudizio nella misura di ¼ per ciascuna parte (da intendersi come centro di interessi) come in epigrafe indicata.
In Latina, allegato al verbale dell'udienza del 07/10/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti non presenti ed allegazione al verbale.
Latina, 07/10/2025
Il Giudice
Dott.ssa Giulia Paolini
pagina 18 di 18