TRIBUNALE CIVILE DI CATANIA
SEZIONE QUINTA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario del Tribunale di Catania, dott.ssa Agata Maria Pia Mauceri, all'esito della trattazione disposta ai sensi dell'art 127 ter cpc con cui l'udienza del 03/04/2025 è stata sostituita dal deposito di note scritte ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 16334/2021 R.G.;
promossa da:
, nato a [...] [...], C.F: Parte_1 [...]
elettivamente domiciliati in Catania Corso Italia n.171, C.F._1
presso lo studio dell'Avv. Antonio Carmelo Toullier che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

RICORRENTE
CONTRO con sede in San Gregorio di Catania, Via Controparte_1
Spitaleri n. 1, P.I. in persona del Suo amministratore e legale P.IVA_1
rappresentante pro tempore, Sig. , elettivamente domiciliata in CP_2
Catania, Corso Delle Province n. 43, presso lo studio dell'Avv. Antonio Rosella, che la rappresenta e difende per procura in atti;

RESISTENTE

Sulle conclusioni come in atti
MOTIVI DELLA DECISIONE
in fatto ed in diritto
Con atto di citazione, notificato a mezzo pec in data 14 dicembre 2021 il sig.
, citava in giudizio dinanzi il Tribunale civile di Parte_1
Catania la esponendo: di essere “avente causa ed unico Controparte_1
erede del defunto il quale in data 1.6.2016 ha stipulato Persona_1
regolare contratto di locazione con la ditta Control System srl con sede in San
Gregorio di Catania, via Spitaleri 1, P.Iva (Doc.1) per un P.IVA_1
deposito sito in San Gregorio di Catania, Via Carcara 50 piano T;
…. Che la
Control System srl ha effettuato rilevanti e sostanziali modifiche all'immobile
locato senza il consenso del conduttore, in violazione dell'art. 8 del succitato
contratto. Che in data 15.11.2019 Control System srl comunicava recesso
anticipato dal contratto in essere con rilascio unilateralmente fissato al
15.5.2020..Che parte locatrice non ha mai accettato il recesso anticipato perché
nullo in quanto privo di indicazione della giusta causa di cui all'art. 27 L.
392/78 e dell'art.9 del contratto in vigore tra le parti. Che l'immobile è stato
rilasciato dalla conduttrice in data 29.6.2020, in ritardo rispetto al termine
indicato dalla stessa, come da relativo verbale di consegna.. Che, al momento
del rilascio, la stessa Control System, è rimasta morosa della complessiva
somma di euro 4.800,00 per canoni di locazione, oltre interessi moratori, dal
dicembre 2019 al maggio 2020, oltre che comprensivo di indennità di
occupazione per giugno 2020 (a causa di ritardato rilascio), oltre ad euro
560,00 per canoni di acqua non pagati dal conduttore successivamente ai primi dodici mesi di locazione (doc. 5). Che l'immobile risulta ancora non locato
anche per le difficoltà del mercato successive alla pandemia Covid-19 Inoltre
la conduttrice non ha effettuato, sebbene diffidata, la rimessione in pristino
dell'immobile, i cui costi di ripristino gravano sul locatore, come da relazione
tecnica illustrativa del 14.7.2020 ed allegato computo metrico redatti dal Dott.
Ing. Che l'istante ha esperito il tentativo obbligatorio di Persona_2
conciliazione in data 14.9.2021 (doc. 8), che ha avuto esito negativo”;
chiedeva, pertanto: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria
istanza, eccezione e deduzione, provvedere come appresso: Ritenere e
dichiarare la Control System srl, in persona del legale rapp.te pro-tempore, con
sede in San Gregorio di Catania, via Spitaleri 1, P.Iva P.IVA_1
inadempiente alle obbligazioni di cui al contratto di locazione non abitativa del
deposito di San Gregorio di Catania, via Carcara 50, come illustrato in
narrativa. Condannare , conseguentemente, la Control System srl in persona
del suo legale rapp.te pro-tempore, al pagamento delle seguenti somme così
determinate: 1) quanto ad euro 4.800,00 per canoni di locazione scaduti e non
pagati dal gennaio 2020 al giugno 2020 , oltre interessi moratori ai sensi del
D. Lgs. 231/02 dalla scadenza al soddisfo. 2) Quanto ad euro 560,00 per canoni
idrici non pagati al 26.6.2020 ( data di effettivo rilascio) oltre interessi moratori
ai sensi del D. Lgs. 231/02 dalla scadenza al soddisfo. 3) Quanto ad euro
4.800,00 per ogni semestre maturato dalla data di rilascio sino alla scadenza
naturale del contratto fissata al 31.5.2022, quale indennità e risarcimento del
danno per il mancato uso locativo per la disdetta senza la specificazione dei
gravi motivi, oltre interessi sino al sodisfo. 4) Quanto ad euro 9.400,00 quale
risarcimento dei danni per il ripristino dello statu quo ante dell'immobile in seguito ai lavori effettuati dalla conduttrice e mai autorizzati dalla parte
locatrice, dai quali risulta già dedotta la quota di euro 1.600,00 trattenuta dal
locatore a titolo di deposito cauzionale. 5) Il tutto con vittoria di spese compensi
e onorari del giudizio oltre alle spese per il procedimento di mediaconciliazione
obbligatoria”
Si costituiva la convenuta la quale contestava la fondatezza delle domande proposte nei suoi confronti ed in particolare deduceva che le modifiche all'interno dell'immobile erano state apportate con il consenso del locatore,
contestava altresì la richiesta di pagamento dei canoni per le motivazioni esposte cui si fa rinvio e che lo stesso aveva accettato la risoluzione consensuale;
in via riconvenzionale chiedeva che l'attore venisse condannato alla restituzione della cauzione versata, pari ad €1,600,00, o, in subordine, che la predetta somma venisse compensata con le mensilità relative ai mesi di aprile e maggio 2020
oltre al rimborso delle somme per le migliorie apportate all'immobile.
Chiedeva, in definitiva: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito a, contrariis reiectis;

1) in via preliminare disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art. 447 bis
c.p.c. 2) Nel merito dire e dichiarare infondate e per l'effetto rigettare tutte le
richieste dell'attore per tutti i motivi esposti, 3) In via riconvenzionale
condannare l'attore alla restituzione della cauzione versata , pari ad €.1,600,00
o , in subordine, dichiarare che la detta somma venga compensata con le
mensilità relative ai mesi di aprile e maggio 2020. 4) Sempre in via
riconvenzionale condannare l'attore alla refusione delle somma pari ad
€.4.339,20 o a quella maggiore o minore che dovesse emergere a seguito della
espletanda istruttoria, per tutte le motivazioni addotte. 5) Con vittoria di spese e compensi del giudizio, oltre spese forfettarie 15%, I.V.A. e C.P.A. come per
legge..
Con provvedimento del 2 maggio 2022 veniva disposto il mutamento di rito da ordinario a speciale locatizio ed assegnati i termini per l'integrazione degli atti.
Veniva ammesso l'interrogatorio formale del ricorrente e la prova per testi richiesti dalla resistente.
La causa veniva rinviata per la decisione all'udienza del 3 aprile 2025 che veniva sostituita dal deposito di note scritte ex art 127 ter cpc.
Le parti depositavano note conclusive mentre soltanto la parte convenuta depositava le note scritte in sostituzione dell'udienza del 3 aprile 2025.
Le domande proposte dal ricorrente possono trovare accoglimento nei termini che seguono.
La parte ricorrente ha incoato il presente giudizio lamentando innanzitutto che la società resistente avrebbe comunicato il recesso anticipato dalla locazione non accettato in quanto effettuato senza giusta causa e che per tale motivo erano dovuti i canoni di locazione fino al mese di giugno del 2020, data del rilascio,
oltre a quelli successivi fino alla scadenza del contratto.
Orbene, risulta incontestato ed, in ogni caso, documentato dallo stesso ricorrente che, in data 15 novembre del 2019, la conduttrice ha comunicato al locatore la disdetta del contratto dichiarando di avvalersi della clausola n.2 del contratto;
con la stessa missiva veniva anche indicata la data del rilascio prevista per il 15 maggio 2020. Così come condivisibilmente precisato dalla Suprema Corte: “Negli affitti
commerciali, la comunicazione della disdetta della locazione deve essere
effettuata mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno almeno 6 (sei)
mesi prima della scadenza: la mancata osservanza di tale formalità implica che
nessuna validità ed efficacia possa essere attribuita ad eventuali comunicazioni
orali. In caso in cui tale termine non venga rispettato il conduttore è tenuto al
pagamento di sei mensilità ovvero delle mensilità maturate fino a quanto
l'immobile non sia locato a terzi. Pertanto il recesso esercitato dal conduttore
produce effetti, determinando la cessazione della locazione, dalla scadenza del
termine semestrale di preavviso previsto in contratto, e fino a tale termine il
conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento
(eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell'immobile (in tal senso cfr.
Cass. n. 25136/2006; Cass. n. 9415/2011). “L'esercizio della facoltà di recesso
da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, con la cessazione
del rapporto locatizio, alla scadenza del termine semestrale di preavviso
previsto in contratto, con la conseguenza che il conduttore, indipendentemente
dal momento (anteriore alla scadenza di detto preavviso) di materiale rilascio
dei locali, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni sino alla cessazione
“de iure” del preavviso e cioè per sei mesi, a decorrere dalla data del
preavviso.” (cfr. Tribunale Bari sez. III, 03/03/2017, n.845).
In punto di oneri probatori la Suprema Corte ha chiarito che “Il conduttore che
deduca il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto e riconsegni
l'immobile al locatore, il quale accetti la consegna con riserva (facendo
espressa riserva di azione per i diritti ancora nascenti dal contratto), non è
liberato ai sensi dell'art. 1216 c.c. dall'obbligo del pagamento dei canoni ancora non maturati, ed il successivo accertamento della insussistenza del
diritto di recesso comporta che il conduttore medesimo è tenuto al pagamento
dei canoni fino alla scadenza del contratto. Cass Civ Sez.3-, Sentenza n. 14268
del 08/06/2017.
Ora, nel caso in esame, il ricorrente non ha affatto provato di avere accettato la riconsegna dell'immobile con riserva di fare valere il diritto al pagamento del canone fino alla sua naturale scadenza essendosi limitata a richiedere, quanto meno fino all'atto introduttivo del presente giudizio, soltanto il pagamento dei canoni fino alla data del rilascio (cfr. verbale di riconsegna e lettera di diffida del 16 maggio 2020).
Né può ritenersi provato che il locatore successivamente al rilascio non abbia potuto locare l'immobile.
Piuttosto, il teste escusso, in relazione alle cui dichiarazioni non sono emersi dubbi tali da comprometterne l'attendibilità, ha dichiarato che l'immobile è
stato dato in locazione già dal mese di settembre del 2020 mentre lo stesso ricorrente, in sede di interrogatorio formale, ha dichiarato di avere concesso in locazione l'immobile già dal mese di aprile del 2021.
Risulta, infine, documentalmente provato che il conduttore già dai primi giorni del mese di giugno del 2020 si è dichiarato disponibile al rilascio.
In definitiva, sulla scorta dei principi richiamati, possono ritenersi dovuti i canoni di locazione fino al mese di maggio del 2020 e tenuto conto dei pagamenti effettuati e della cauzione versata dal conduttore non risultano dovute ulteriori somme. A tale ultimo riguardo va infatti precisato così come condivisibilmente motivato, dalla Suprema Corte (cfr. ordinanza 20975 del 1 ottobre 2020) che il deposito cauzionale (a meno di eventuali accordi esplicitamente citati alla stipula del contratto) è strettamente legato alla funzione di garanzia al termine degli accordi contrattuali per eventuali danni causati all'immobile o a ciò che lo correda durante la durata della locazione.
Tuttavia, il locatore non può trattenere la relativa somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna dell'immobile ma deve proporre domanda giudiziale al fine di trattenerlo in considerazione dei danni subiti, potendo altrimenti il conduttore agire per la restituzione.
A fronte dell'inadempimento del conduttore, il locatore non può, quindi,
semplicemente trattenere la somma versata a titolo di cauzione, ma deve agire in giudizio affinché gli sia legittimamente attribuita: in tal caso l'obbligo restitutorio diviene esigibile solo all'esito del relativo giudizio (cfr. Cass. civ.,
sez. VI, 25/02/2015, n. 3882).
In definitiva, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali (certamente non compensabile in costanza di rapporto contrattuale) sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può
esigerne la restituzione (Cass. civ., sez. III, 09/11/1989 n. 4725). Nel caso in esame, il locatore ha trattenuto la cauzione nonostante l'avvenuto rilascio dell'immobile senza, tuttavia, provare di avere subito dei danni a garanzia dei quali la cauzione è stata versata né gli stessi potevano essere provati a mezzo di CTU a distanza di anni e dopo che l'immobile risulta essere stato locato a terzi.
Può, pertanto, effettuarsi la compensazione, sia pure parziale, tra l'importo di
€.1600,00 versato a titolo di deposito cauzionale comprensivo di interessi dalla data del pagamento e l'importo residuo ancora dovuto per canoni insoluti per l'importo di €.4000,00 (€.800 fino al mese di maggio del 2020 compreso) e spese e, tenuto conto del pagamento effettuato per la medesima causale, su cui non vi è contestazione, per l'importo di €2400,00, deve dichiararsi l'avvenuta estinzione delle reciproche pretese di dare-avere.
Vanno, infine, disattese le ulteriori domande proposte dalle parti ovvero la domanda di parte ricorrente di ripristino dello stato dei luoghi e della parte resistente di rimborso per le migliorie apportate all'immobile per difetto di adeguati elementi probatori a sostegno.
Quanto alle spese ed ai compensi del presente giudizio tenuto conto della parziale soccombenza reciproca sembrano ricorrere fondati motivi per compensarli integralmente tra le parti.

PQM

Il Giudice designato dott.ssa Agata Maria Pia Mauceri, in funzione di giudice unico, definitivamente decidendo nella causa iscritta n.16334/21 RG - dichiara dovuti i canoni di locazione fino al mese di maggio del 2020 ed effettuata la compensazione tra l'importo residuo ancora dovuto a tale titolo con l'importo versato a titolo di deposito cauzionale, comprensivo di interessi dalla data del pagamento, dichiara l'estinzione delle reciproche pretese di dare-
avere nei termini di cui in parte motiva;

- rigetta le ulteriori domande proposte dalle parti;

-compensa integralmente tra le parti le spese ed i compensi del presente giudizio.
La presente sentenza è esecutiva come per legge.
Così deciso il 30 aprile 2025
IL Giudice
Dott.ssa Agata Maria Pia Mauceri