REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alessandro Paone, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 704 del R.G. 2022, avente ad oggetto: Proprietà, riservata per la decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del 09.06.2025, promossa
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliata Parte_1 C.F._1
presso l'avv. Luca Candiano, dal quale è rappresentata e difesa, come da mandato in calce all'atto di citazione. –ATTRICE–
CONTRO
Controparte_1
(P.I ), elettivamente domiciliata
[...] P.IVA_1
presso l'avv. Carolina Citrigno, dalla quale è rappresentata e difesa, come da mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta. –CONVENUTA–
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 09.06.2025, le parti hanno precisato le proprie conclusioni, riportandosi a quelle già rassegnate in atti.
FATTO E DIRITTO
La presente sentenza viene redatta con la concisa esposizione dello svolgimento del processo e con una motivazione consistente nella succinta enunciazione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi, così come previsto dagli artt. 132, n. 4 c.p.c.
e 118 disp. att. c.p.c., nel testo introdotto, rispettivamente, dagli artt. 45 e 52 della legge n. 69 del 18 giugno 2009.
1 1. ha citato in giudizio l Parte_1 [...]
deducendo: a) che, in data 26.10.1965, Controparte_1
l' , sulla base della L. n. 1676/1960, aveva Controparte_2
indetto bando di concorso per l'assegnazione di alloggi a lavoratori agricoli nell'ambito territoriale dell'allora Comune di Rossano Calabro;
b) che, espletata la gara, risultato vincitore del concorso, aveva richiesto Parte_2
l'assegnazione di un alloggio in proprietà con pagamento rateale del prezzo di acquisto;
c) che a era stato assegnato l'alloggio individuato al Parte_2
lotto n. 5017, pos. n. 4554-4; d) che al trasferimento della proprietà del bene in favore di si sarebbe dovuto procedere con formale contratto di Parte_2
compravendita e che, nelle more, quest'ultimo avrebbe dovuto versare, a titolo di acconto sul maggior prezzo, l'importo mensile di L. 11.000; e) che Parte_2
trasferitosi con la propria famiglia presso tale immobile, aveva attivato
[...]
le utenze domestiche e pagato periodicamente i canoni per il riscatto del bene;
f) che, con l'estinzione totale del debito, era sorto, in capo all'ente, l'obbligo di cedere a la proprietà dell'appartamento in questione;
g) che Parte_2
deceduto in data 13.11.1990, con testamento pubblico del Parte_2
10.09.1982, le aveva assegnato l'alloggio di cui trattasi;
h) ai sensi dell'art. 11, ult. co., L. n. 1676/1960, di essere subentrata, quale figlia convivente ed erede di nei diritti vantati da quest'ultimo e di avere quindi più volte Parte_2
sollecitato l' CP_1 Controparte_1
(derivante dalla trasformazione dell'Istituto Autonomo Case Popolari, che, a sua volta, aveva sostituito l' ) a trasferirle la Controparte_2
proprietà del bene, presso il quale ella tuttora risiede;
i) che l
[...]
non aveva, tuttavia, a Controparte_1
ciò ottemperato.
L'attrice ha quindi rassegnato le seguenti testuali conclusioni: “Accertare e dichiarare in capo all'attrice, nella sua qualità di erede per successione
2 testamentaria, il diritto al trasferimento della proprietà dell'alloggio pos. N.
4554-4 lotto n.5017 bandito con concorso del 26 ottobre 1965 ed assegnato a riscatto al padre/dante causa sig. Consequenzialmente, Parte_2
previo espletamento delle operazioni propedeutiche, disponga per la determinazione dell'eventuale importo a saldo tra quanto versato dal privato per l'ammortamento del costo dell'alloggio e l'importo effettivo dell'unità abitativa secondo i criteri ex lege, tenendo indenne l'attore da eventuali aumenti di prezzo direttamente causati dal persistente ritardato inadempimento della convenuta;
Dichiari il trasferimento della proprietà con sentenza ex art. 2932
c.c., che tenga luogo del rogito;
ovvero fissi un termine per la sua stipula innanzi a Notaio”.
2. L si è Controparte_1
costituita in giudizio sostenendo l'infondatezza delle avverse argomentazioni e chiedendo, pertanto, di “rigettare la domanda attrice perché inammissibile e/o improponibile nonché infondata in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di lite”.
3. Assunte le testimonianze di , e Testimone_1 Parte_2 Tes_2
all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 09.06.2025,
[...]
il Tribunale ha riservato la decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
4. Tanto premesso in fatto, passando ora alla trattazione del merito, si osserva che l'assegnazione dell'alloggio in favore di è pacificamente Parte_2
avvenuta ai sensi della L. n. 1676 del 30.12.1960, il cui art. 11 prevede quanto segue: “Le abitazioni vengono assegnate in proprietà, a riscatto o in locazione, secondo la preferenza degli aventi titolo all'assegnazione (co. 1). Le opere di risanamento, riattamento o ampliamento di vecchie abitazioni già in possesso, a titolo di proprietà, di lavoratori agricoli dipendenti devono essere liquidate in riscatto (co. 2). Il prezzo di riscatto dovrà essere calcolato sulla base del 50 per
3 cento del costo dell'immobile o dell'opera di risanamento, riattamento o ampliamento, senza interessi, e potrà essere corrisposto in non più di 25 rate annuali in caso di nuove costruzioni e non più di 10 rate annuali nel caso di risanamento, riattamento od ampliamento (co. 3). La quota annua di affitto non dovrà superare il 60 per cento del valore della quota annua di riscatto venticinquennale corrispondente per lo stesso immobile (co. 4). Nel caso che il lavoratore assegnatario di un appartamento a riscatto sia in condizioni di doversi trasferire dalla località in cui risiede, può: 1) trasferire l'alloggio ad un proprio ascendente o discendente o collaterale di 2° grado avente titolo all'assegnazione a norma della presente legge. Nel qual caso il subentrante mantiene nei confronti della gestione ogni obbligo e diritto e con atto di acquisto dall'assegnatario precedente subentra nella proprietà dell'immobile, corrispondendo un valore massimo del 40 per cento della quota di riscatto;
2) rinunciare all'abitazione restituendola alla gestione che rimborserà il valore corrispondente alla differenza tra la quota di riscatto e la quota di affitto dell'appartamento (co. 5). Non è ammesso l'affitto a terzi, neppure se componenti dello stesso nucleo familiare, di un immobile che sia già stato assegnato a riscatto ad un lavoratore (co. 6). Nel caso di morte del titolare, la vedova, i figli o i familiari eredi conviventi di qualsiasi grado subentrano nei diritti e negli obblighi dell'assegnatario (co. 7)”.
Dal verbale di consegna provvisoria di alloggio da assegnare a riscatto dell'1.09.1967, prodotto dalla convenuta quale allegato n. 5 della comparsa di costituzione e risposta, si evince, inoltre, che: 1) ha chiesto Parte_2
l'assegnazione di un alloggio in proprietà con pagamento rateale del prezzo di acquisto;
2) il trasferimento della proprietà dell'immobile in favore dell'assegnatario sarebbe dovuto avvenire con la stipula di un contratto di compravendita con l'intervento del competente Organo dell'Amministrazione
Finanziaria; 3) la stipula del predetto contratto e la determinazione del debito
4 dell'assegnatario verso lo Stato avrebbero avuto luogo solo dopo la definizione della liquidazione dell'appalto e il perfezionamento dell'atto di acquisizione dell'area su cui era sorto l'alloggio; 4) per il periodo intercorrente tra la consegna dell'alloggio e la definitiva determinazione delle quote di ammortamento, l'assegnatario sarebbe stato immesso nel possesso del bene e avrebbe versato mensilmente l'importo di L. 11.000, a titolo di acconto.
Da quanto su esposto non può che inferirsi che l'immobile oggetto della presente controversia era stato assegnato a in locazione con Parte_2
patto di riscatto.
Orbene, secondo la giurisprudenza di legittimità, pronunciatasi con riferimento a fattispecie sovrapponibile a quella che ci occupa, “nelle assegnazioni in locazione di alloggi di edilizia economica e popolare con patto di futura vendita, l'assegnatario vanta, quando si siano maturati i presupposti, ed alle condizioni di cui al patto stesso, un diritto soggettivo perfetto al trasferimento, in suo favore, del diritto di proprietà sull'alloggio assegnatogli, tutelabile dinanzi al giudice ordinario, al quale l'assegnatario stesso può rivolgersi per ottenere una sentenza che, ex art. 2932 c.c., tenga luogo del contratto non concluso;
anche quando l'amministrazione non intenda seguire, per la cessione di alloggi di edilizia economica e popolare, la via privatistica mediante stipula di un contratto preliminare, ma sia stata comunque pattuita l'assegnazione in locazione con patto di riscatto, o sia comunque pervenuto a conclusione il procedimento amministrativo volto alla cessione dell'alloggio e sia stata comunicata da parte dell'ente assegnante l'accettazione della domanda dell'assegnatario e la determinazione del prezzo, sussiste il diritto dell'assegnatario di agire in giudizio, dinanzi al giudice ordinario, per ottenere
l'accertamento dell''avvenuta cessione in proprietà del bene o una sentenza di trasferimento ex art. 2932 cod. civ.” (Cass. Civ., Sez. I, sentenza n. 4400 del
21.02.2017).
5 La Corte di Cassazione, sulla base di tali principi, ha annullato con rinvio la sentenza della Corte di Appello di Perugia, che, invece, aveva concluso per l'inammissibilità in radice dell'azione ex art. 2932 cod. civ., osservando in motivazione quanto segue: “Ebbene, con la nota in data 22 marzo 1996
(trascritta nel ricorso, p. 11), l'amministrazione comunicava alla Persona_1
l'autorizzazione al trasferimento dell'alloggio, sito nel Comune di Deruta, via
R. Coppoli, 11, frazione Casalina, con la compiuta indicazione dei relativi dati catastali, dando, altresì, atto che “il prezzo viene stabilito in £. 12.358.663 interamente corrisposto”. Ne discende che, con tale atto, l'amministrazione esauriva le valutazioni di sua competenza circa la determinazione del prezzo del trasferimento definitivo, come previsto nell'atto di assegnazione provvisoria in locazione del 25 gennaio 1978, dando atto dell'intero pagamento dello stesso, ed esprimendo, altresì, il suo consenso al trasferimento definitivo del bene.
Siffatta determinazione dell'amministrazione - peraltro non contestata - che concludeva le valutazioni discrezionali della medesima e dalla quale sorgeva il diritto dell'assegnataria all'acquisto definitivo - non è stata, peraltro, considerata dalla Corte di Appello di Perugia, che ha, invece, concluso - tout court - per l'inammissibilità in radice dell'azione ex art. 2932 cod. civ., ritenendo sussistere, nella specie, un rapporto dai connotati pubblicistici, insuscettibile di tutela in forma specifica (…) L'accoglimento del primo motivo del ricorso principale comporta la cassazione dell'impugnata sentenza, con rinvio alla Corte di Appello di Perugia in diversa composizione, che dovrà procedere a nuovo esame della controversia, accertando se sussistano - alla stregua delle pattuizioni intercorse tra le parti - i presupposti per la pronuncia di una sentenza costitutiva a favore della ai sensi dell'art. 2932 cod. Persona_1
civ., traslativa del bene controverso”.
Ciò detto, a parere del Tribunale, la domanda, ancorchè astrattamente proponibile, non appare tuttavia fondata.
6 Ed invero, è innegabile, come innanzi anticipato, che l'alloggio di cui trattasi sia stato assegnato a in locazione con patto di riscatto. Parte_2
È altresì innegabile che, come desumibile dalla documentazione in atti e confermato dall'istruttoria espletata, sia subentrata, ai sensi Parte_1
dell'art. 11, co. 7 L. n. 1676 del 30.12.1960, nei diritti dell'assegnatario, quale figlia convivente ed erede di quest'ultimo.
Ciononostante, non v'è spazio, nel caso di specie, per la pronuncia, in favore dell'attrice, di una sentenza che, ai sensi dell'art. 2932 c.c., tenga luogo del contratto non concluso, non essendosi ancora verificati, in concreto, i presupposti previsti, ai fini del trasferimento del bene, dal sopra richiamato verbale di consegna provvisoria, secondo cui tale trasferimento sarebbe dovuto avvenire con formale contratto di compravendita, previa determinazione, da parte dell'amministrazione finanziaria, del prezzo definitivo di acquisto, da cui sarebbero stati detratti gli importi rateali pagati in acconto dall'assegnatario, e, inoltre, previa definizione della liquidazione dell'appalto e perfezionamento dell'atto di acquisizione dell'area su cui è sorto l'alloggio.
In particolare, allo stato, non risulta ancora determinato dall'amministrazione il prezzo definitivo, la cui quantificazione non appare possibile in tale sede neppure disponendo apposita consulenza tecnica d'ufficio, giacché, come chiarito in motivazione dalla pronuncia della Suprema Corte innanzi citata, trattasi di valutazione discrezionale di competenza dell'amministrazione medesima.
Tale conclusione appare peraltro confermata dallo stesso meccanismo di determinazione del prezzo previsto dal combinato disposto dell'art. 11 L. n.
1676 del 30.12.1960 e dell'art. 19 D.P.R. n. 128 del 14.02.1962, recante il
Regolamento per l'esecuzione della predetta legge.
La prima di tali disposizioni prevede, infatti, che “il prezzo di riscatto dovrà essere calcolato sulla base del 50 per cento del costo dell'immobile o dell'opera
7 di risanamento, riattamento o ampliamento, senza interessi, e potrà essere corrisposto in non più di 25 rate annuali in caso di nuove costruzioni e non più di 10 rate annuali nel caso di risanamento, riattamento ed ampliamento”.
La seconda di esse, invece, stabilisce che “dopo l'emissione dell'ultimo certificato di pagamento, il collaudatore redige anche una relazione sulle previsioni e sul costo generale dell'opera con una breve descrizione dei risultati ottenuti e, ove trattisi di cooperative edilizie, anche il riparto tra i soci della spesa occorsa per la costruzione. Sulla base della relazione conclusiva sul costo dell'opera, preveduta dal precedente comma, e con i criteri stabiliti dall'art. 11 della legge 30 dicembre 1960, n. 1676, l'ente di gestione determina i valori delle quote di riscatto e di affitto delle abitazioni, da sottoporre all'approvazione del Comitato provinciale. Per il periodo intercorrente tra la consegna degli alloggi e la definitiva determinazione delle quote, l'ente di gestione stabilisce canoni provvisori sulla scorta degli elementi contabili di spesa in suo possesso”.
È quindi evidente che, in mancanza della relazione del collaudatore sul costo generale dell'opera, non sia possibile neppure determinare il prezzo di riscatto, la cui congruità, peraltro, è rimessa alla valutazione discrezionale dell'organo a tal fine deputato dalla legge.
D'altro canto, parte attrice si è limitata a produrre in giudizio, quale allegato n. 4 dell'atto di citazione, solo il primo dei versamenti periodici effettuati in favore dell'ente, il che, a prescindere dalle superiori considerazioni, aventi comunque carattere assorbente, rappresenta un ostacolo alla determinazione del prezzo di riscatto, per la cui quantificazione occorre tenere conto anche dei canoni corrisposti a partire dal momento della consegna dell'alloggio.
Da ultimo, difetta altresì la prova del perfezionamento dell'atto di acquisizione dell'area su cui è sorto l'alloggio, stante il mancato reperimento del titolo sulla base del quale l , dante causa dellControparte_3 Parte_3
[...
[...] [.
, avrebbe acquistato la proprietà della predetta Controparte_1
area.
Si osserva, a tal proposito, che, come si legge nella comunicazione a firma del geom. e dell'ing. prodotta dalla Controparte_4 Controparte_5
convenuta quale allegato n. 6 della comparsa di costituzione e risposta, “il professionista ha completato gli atti di aggiornamento catastale con riserva, secondo le procedure consentite, per l'assenza del titolo di acquisizione dell'area d'intervento che consente di definire la natura giuridica della stessa e
l'impossibilità di chiedere la voltura”.
A conferma di ciò, nella comunicazione a firma del geom. , Controparte_4
prodotta dalla convenuta medesima quale allegato n. 1 della memoria integrativa ex art. 171-ter, co. 1, n. 2 c.p.c., si legge, ancora, quanto segue: “Si ribadisce infine che nel rogito di cessione del patrimonio immobiliare di ERP soprarichiamato, l'Agenzia del Demanio non fa alcuna descrizione in merito all'area d'intervento oggetto di trasferimento, circa la definizione dell'iter procedurale di acquisizione. Giova precisare che l'area a seguito di frazionamento si individuava con la particella 1029, allibrata in banca dati catastali a nato a [...] il [...], precisando che dalla CP_6
visura storica della medesima non risulta alcuna annotazione di voltura in favore del già proprietario dell'intervento e successivamente CP_3
dell per aver beneficiato del trasferimento avvenuto con contratto del CP_7
28/07/2005, pertanto le procedure relative alla titolarità allo stato sono tutte da definire. Al fine di fornire ulteriori chiarimenti in merito, si chiarisce che
l'accatastamento dei fabbricati di ERP ivi compreso gli abusi Edilizi, secondo le vigenti disposizioni in materia è possibile definirle con “riserva”, ma il problema, si pone in fase di stipula del contratto di compravendita dell'alloggio, poiché si andrebbe ad alienare un alloggio accatastato con
“riserva” per la mancata definizione della natura giuridica dell'area
9 d'intervento (…). A tal proposito giova ricordare che non è consentito neanche addivenire alla soluzione del problema mediante il ricorso all'Istituto dell'accessione invertita, per quanto attiene l'emissione del titolo ablativo per definire la titolarità del lotto d'intervento, essendo venuto meno a seguito della sentenza della Corte Costituzionale n° 293/2010, con la quale ha dichiarato
l'illegittimità costituzionale dell'intero art. 43 del decreto del Presidente della
Repubblica 327/2001 (Testo unico in materia di espropriazione per pubblica utilità)”.
In definitiva, sulla scorta delle argomentazioni che precedono, va escluso che sussistano, al momento, le condizioni per l'esercizio del diritto di riscatto della proprietà dell'alloggio da parte dell'odierna attrice, con conseguente rigetto della domanda da quest'ultima avanzata ai sensi dell'art. 2932 c.c.
5. La complessità e la novità delle questioni giuridiche affrontate giustificano l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alessandro Paone, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta la domanda
2) compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Così deciso in Castrovillari, il 30.09.2025
Il Giudice
dott. Alessandro Paone
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