R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I n n o m e d e l p o p o l o i t a l i a n o
T r i b u n a l e O r d i n a r i o d i M o d e n a
S E Z I O N E P R I M A C I V I L E
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del dott. Eugenio Bolondi, pronuncia la seguente
S E N T E N Z A nella causa di primo grado iscritta al n. 3041 del Ruolo Generale degli affari contenziosi per l'anno
2023 promossa da
C.F. , con l'Avvocato MELOTTI TANIA Parte_1 C.F._1
ATTRICE
contro
C.F. in persona dell'Amministratore pro Controparte_1 P.IVA_1 tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocato TESTA VIVIANA
C.F. , in persona dell'Amministratore pro Controparte_2 P.IVA_2 tempore, rappresentato e difeso dagli Avvocati CALENZO BARBARA e VALENTI MARCELLO
CONVENUTI
con l'intervento di
, C.F. in persona dell'Amministratore pro tempore, Controparte_3 P.IVA_3 rappresentato e difeso dall'Avvocato CORSINI CRISTINA
INTERVENUTO
avente a oggetto: impugnazione di delibera condominiale
1
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come in note conclusive autorizzate depositate dalla parte attrice il 19/09/2025, dalle due parti convenute in data 11/09/2025 e dalla parte intervenuta il 18/09/2025.
RA G I O N I D I F A T T O E D I D I R I T T O D E L L A D E C I S I O N E

1. condomina del dopo aver inutilmente dato corso a Parte_1 Controparte_3 mediazione, con atto di citazione notificato il 05/05/2023 ha chiesto “dichiarare la nullità e/o l'annullamento ex art. 1137 c.c. della delibera del 09/02/2023 che ha disposto lo scioglimento del
” e la creazione, al suo posto, di due distinti condomini denominati Controparte_3 CP_1
e nominato i rispettivi amministratori, stabilito le modalità CP_1 Controparte_2 di gestione delle parti comuni tra gli stessi e disposto alcuni interventi materiali ritenuti necessari.
L'attrice lamenta la violazione dell'art. 61, primo comma, disp. att. c.c. stante “l'esistenza di compenetrazioni ed intersezioni tra le varie unità immobiliari tali da comportare che le stesse ricadano in due distinti Condominii nonostante la loro unitarietà ed a dispetto del fatto che l'appartamento non abbia ivi alcun accesso;
si aggiunge l'anomalia che lo scioglimento abbia previsto la permanenza di svariati ed innumerevoli beni comuni, che già solo evidenzierebbe la mancanza di autonomia dei due edifici, ma nel caso di specie, con l'aggravio che la gestione degli stessi beni lasciati in comune viene sottratta ai relativi condòmini e ciò in mancanza dei quorum deliberativi al pari che per quanto riguarda il trasferimento di diritto reali.”, ossia, in sintesi
“mancanza di autonomia dei corpi di fabbrica” (pagina 5 dell'atto di citazione).

2. Si sono costituiti il e quello E' poi intervenuto, ai Controparte_1 Controparte_4 sensi dell'art. 107 c.p.c., il Tutti hanno contestato il merito della pretesa Controparte_3 avversaria, di cui hanno chiesto il rigetto.
Il e il hanno, inoltre, svolto le eccezioni preliminari Controparte_5 Controparte_3 di seguito esaminate:
- a dispetto di quanto sostenuto dal non inficia la presente impugnazione Controparte_5 la pregressa delibera, non impugnata, di scioglimento del datata 09/09/2020, Controparte_3 risultando non solo la stessa di carattere meramente programmatico, ma discutendosi per di più in questa sede non già della decisione in sé di sciogliere il suddetto Condominio, quanto piuttosto delle modalità del suo scioglimento, di cui tratta appunto la delibera del 09/02/2023;
- non ha pregio l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sempre svolta dal Controparte_5
poiché esso, in caso di accoglimento dell'impugnazione di non esisterebbe
[...] Parte_1
o, quanto meno, non avrebbe l'attuale conformazione;
tale Condominio è stato dunque correttamente evocato in giudizio;

2 - sia ugualmente priva di pregio l'eccezione del di inutile spirare del termine di Controparte_3
30 giorni di cui all'art. 1137 c.c., dolendosi l'attrice della nullità della delibera del 09/02/2023 per impossibilità dell'oggetto (stante la lamentata inesistenza della imprescindibile autonomia strutturale dei due edifici) come tale non soggetta a termine.

3. E' stata quindi disposta CTU con il geom. per appurare se il Persona_1 Controparte_1
e risultanti dallo scioglimento del precedente
[...] Controparte_6 Controparte_3 abbiano o meno autonomia strutturale e funzionale.
Il geom. ha depositato il proprio elaborato in data 01/04/2025. Per_1
Il CTU, previa descrizione dello stato dei luoghi, della storia progettuale dell'edificio, della composizione tanto dell'originario quanto di quelli di e Controparte_3 CP_5 [...]
cui ha dato vita la delibera impugnata, evidenzia quanto segue alle pagine 26 e seguenti: CP_1
“Autonomia strutturale
Per autonomia strutturale deve intendersi l'indipendenza dal punto di vista costruttivo di un fabbricato (o parte di un fabbricato) rispetto ad un altro fabbricato (o a parte di esso), in modo che eventuali interventi di manutenzione o ristrutturazione su una parte (1° Condominio) non influiscono sull'altra (2° Condominio). Cioè, la separazione tra gli edifici è tale da garantire che ciascuna delle consistenze possa esistere e funzionare autonomamente senza compromettere la stabilità dell'altra.
Ora, nel caso in specie, il fabbricato interessato dalla vertenza è stato edificato in un'unica soluzione, con un'unica struttura intelaiata in cemento armato (travi e pilastri tra essi vincolati), che poggia su un'unica platea di fondazione (si veda anche a tal proposito il “Certificato di Collaudo delle opere in cemento armato” - allegato F). Si tratta pertanto di un'opera progettata e calcolata unitariamente con un unico schema statico nel quale sono state definite la geometria generale, le dimensioni delle sezioni, le caratteristiche dei materiali, le condizioni di vincolo e le condizioni di carico che la struttura stessa (nel suo insieme) deve sopportare.
Oltre alle fondazioni, le travi, i pilastri ed i solai, anche la copertura risulta unica, senza soluzioni di continuità.
Tale attuale situazione (unicità di progettazione e di costruzione) non consente la separazione, anche con opere, dell'organismo edilizio esistente in due strutture autonome, se non mediante opere che snaturerebbero l'intera costruzione e le singole unità immobiliari costituenti l'edificio nel suo complesso.
Autonomia funzionale
Diverso è il discorso dell'autonomia funzionale tra due porzioni dello stesso originario edificio, che possono esistere a condizione che non vi siano impianti condivisi tra i due corpi di fabbrica al fine della gestione amministrativa separata.
3 Nel caso in questione, le due scale (e con esse gli appartamenti che si servono delle stesse), che corrispondono alle due porzioni dell'intero edificio (Viale Barozzi 218 e Via Aggiunti 15), dispongono di accesso, impianti di riscaldamento, elettricità, ascensori, acqua e gas, autonomi.
Secondo quanto emerso nel corso delle attività peritali, non risultano invece separati altri servizi/impianti che restano in comune tra le due entità, ed in particolare:
- l'impianto dell'antenna televisiva, con la centralina posizionata al sesto piano della scala di Viale
Barozzi 218 (fotografie nn. 206, 207 e 208). Questa centralina televisiva è dunque a servizio di tutte le unità immobiliari presenti nel fabbricato;

- l'impianto fognario, che attraversa in senso longitudinale il fabbricato nella sua interezza (cioè, le condutture sono poste sotto alla proiezione dell'edificio e raccolgono, lungo il tragitto, gli scarichi provenienti da entrambe le porzioni di edificio);
- l'impianto telefonico, che arriva direttamente dal gestore all'interno del locale condominiale
(ripostiglio) posto a fianco dell'ingresso di via Barozzi civ. n. 218, e da qui, internamente al fabbricato, collega tutte le unità immobiliari presenti nel fabbricato visto nel suo insieme (fotografie nn. 125 e 126).
Ulteriori considerazioni
Nel corso delle attività di sopralluogo (ed in particolare nell'accesso del 2 ottobre 2024) si è constatato che la linea ideale verticale posta a divisione tra le due entità ( Controparte_5 da una parte, e dall'altra), posizionata mediana rispetto alla pilastratura Controparte_1 in cemento armato esistente, non suddivide esattamente le consistenze immobiliari (appartamenti) tra le due adiacenti porzioni di fabbricato. Risulta così che, limitate porzioni di appartamenti aventi accesso dalla scala di Viale Barozzi 218 si trovano collocate nella consistenza individuata come competenza del e, viceversa, limitate porzioni di appartamenti aventi Controparte_1 accesso dalla scala di Via Aggiunti 15 si trovano collocate nella consistenza individuata come competenza del (si vedano, a tal proposito, i rilievi effettuati in Controparte_5 contradditorio con i tecnici nominati dalle Parti – Allegato A – ove si evince che i muri di divisione tra le unità immobiliari abitative dei due e di compresi tra Controparte_5 CP_1
i pilastri centrali, non risultano mai posizionati in modo equidistanti in riferimento ai pilastri stessi.
Ad esempio: al piano terzo del – il muro di Controparte_7 confine è posto a 22 cm. dall'esterno del pilastro centrale, mentre nell'appartamento contrapposto, ubicato nel di proprietà , il pilastro centrale non è assolutamente Controparte_1 Pt_2 visibile;
quindi, la parete di confine risulta essere spostata in favore del e Controparte_5
a sfavore del Anche per gli altri appartamenti visionati si è rilevata la Controparte_1
4 posizione, mai centrale, rispetto ai pilastri, delle pareti di confine, con scompensi di superficie, anche se ridotti, in favore o a sfavore di uno o dell'altro dei Condomini).
Tali situazioni si aggiungono alle due compenetrazioni totali presenti ai piani rialzato (ove esiste un unico negozio, contraddistinto dal subalterno n. 1 – Allegato D1) e sesto (ove esiste un unico appartamento, contraddistinto dal subalterno n. 22 – Allegato D22); in questi due piani esistono infatti singole unità immobiliari con sviluppo sull'intera superficie del fabbricato visto nel suo complesso (fatta eccezione per i corpi scala ed i vani macchine ascensori).
Queste due unità immobiliari ricadono quindi in proiezione, ognuna per circa la metà della propria superficie, sia nel che nel Controparte_1 Controparte_5
A ciò si aggiunga che il frazionamento verticale così come ipotizzato e rappresentato nell'atto di transazione suddivide il valore originario dell'edificio in modo sperequato tra le due entità di nuova costituzione: da una parte, e dall'altra. Infatti, Controparte_5 Controparte_1
Co nel piano seminterrato risultano posizionate n. 5 autorimesse nel n. Controparte_8 autorimesse nel e, sicuramente, le 8 autorimesse di differenza hanno un Controparte_1 valore (millesimale) sostanzialmente differente rispetto alle cantine/depositi che si trovano tutte dalla parte del Controparte_5
Tale situazione comporta evidentemente un vantaggio millesimale del Controparte_1 rispetto al in tutte quelle occasioni nelle quali ci si troverebbe a Controparte_5 deliberare su parti comunque comuni ad entrambi i Condomini, come ad esempio per quanto concerne modifiche alle facciate e/o a parti strutturali.
IN CONCLUSIONE, sulla scorta dei suesposti elementi obiettivi, emerge che:
- i risultanti dallo scioglimento del precedente Controparte_10 CP_3
, non hanno autonomia strutturale;

[...]
- i risultanti dallo scioglimento del precedente Controparte_10 CP_3
, hanno una autonomia funzionale parziale, nel momento in cui dispongono di accessi,
[...] impianti di riscaldamento, elettricità, ascensori, acqua e gas, autonomi, ma presentano invece situazioni di gestione comune, ed in particolare, l'impianto dell'antenna televisiva, l'impianto fognario e l'impianto telefonico;

- la linea virtuale verticale di divisione tra il “ ed il “ CP_1 CP_1 Controparte_5
non delimita esattamente le proprietà tra le due consistenze in quanto sono presenti due
[...] totali compenetrazioni di immobili (piani terra e sesto), cioè due unità singole che attraversano orizzontalmente tutto il fabbricato, ed i confini tra gli appartamenti adiacenti dei piani primo, secondo, terzo, quarto e quinto, posti sulla linea verticale virtuale, non si trovano esattamente su tale linea, con scompensi a favore dell'uno e/o dell'altro dei due Condomini;

5 - la linea virtuale verticale di divisione tra il “ ed il “ CP_1 CP_1 Controparte_5
non divide il valore originario millesimale dell'edificio in due metà, ma per il “
[...] [...]
si ha un maggiore valore millesimale (sempre in riferimento alle tabelle millesimali CP_1 originali) rispetto al “ ”. Controparte_5

4. Il Tribunale condivide integralmente l'operato del CTU, svolto nel contraddittorio con i Consulenti di parte nominati e frutto di attenta e scrupolosa disamina della documentazione rilevante, nonché di accurato sopralluogo, e ne fa proprie le conclusioni, motivate in modo analitico e convincente.
In relazione alle osservazioni critiche mosse dalle parti convenute e intervenuta, si richiama il noto orientamento della S.C. per cui “il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte [n.d.r. come nel caso di specie], esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento” (così, tra le tante, Cass., 02/02/2015, n. 1815; Cass. 31/08/2018, n. 21504).
Per tale ragione non si è dato corso a ulteriore istruttoria.

5. L'art. 61, primo comma, disp. att. c.c., come noto, stabilisce che “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.”
E' principio consolidato che la norma imperativa riportata richieda autonomia non meramente amministrativa ma strutturale e funzionale della porzione che si intende separare (ex multis cfr. Cass.,
28/03/2022, n. 9846; Cass., 03/09/2019, n. 22041; Cass., 19/12/2011, n. 27507), pur potendo restare in comune tra gli originari comunisti alcuni beni indicati dall'art. 1117 c.c. (art. 62, primo comma, disp. att. c.c.).
Trattasi di requisito attinente alla possibilità dell'oggetto della delibera di scioglimento, dato che altrimenti, nella sostanza, si consentirebbe all'assemblea di imporre alla proprietà privata di singoli condomini limitazioni di vario genere, servitù o altri oneri di carattere reale, il che naturalmente è da escludere.
La violazione della regola che si esamina, pertanto, determina la nullità della delibera.
Ciò è proprio quanto si verifica nel caso di specie, come l'istruttoria svolta ha avuto modo di accertare.
La domanda di viene così accolta come in dispositivo. Parte_1

6. Ai sensi dell'art. 91, primo comma, c.p.c. le parti convenute e la terza intervenuta vengono condannate a rifondere all'attrice le spese di lite.
Le spese legali sono quantificate ai sensi del d.m. 55/2014, come aggiornato dal d.m. 147/2022, in complessivi euro 7.500,00 per compenso professionale di Avvocato, oltre accessori di legge e costi vivi di causa documentati, considerando la controversia di valore indeterminabile basso, dunque
6 ricompresa nello scaglione da euro 26.000,00 a euro 52.000,00, ritenendo svolte le quattro fasi e liquidando valori prossimi a quelli medi tariffari.
Per le medesime ragioni, le spese di CTU, come separatamente liquidate, sono poste a intero carico delle parti convenute e della terza intervenuta, con diritto dell'attrice di ripetere dalle stesse quanto pagato a tale titolo.
Nulla, invece, per le spese di CTP, poiché non documentate da idonea fattura.

P.Q.M.

Il Tribunale Ordinario di Modena, in composizione monocratica, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione disattesa e respinta:
- dichiara la nullità della delibera del 09/02/2023 che ha disposto lo scioglimento del
[...]
e le conseguenti delibere che hanno stabilito la contestuale creazione del Controparte_11
e del e regolato il loro funzionamento;
Controparte_1 Controparte_5
- condanna le parti convenute e la parte terza chiamata, in solido tra di loro, a rifondere le spese legali all'attrice, liquidate in euro 7.500,00 per compenso professionale di Avvocato, oltre 15% per spese generali, 4% per CPA, 22% per IVA, oltre costi vivi di causa documentati;

- pone le spese di CTU a definitivo carico delle parti convenute e della parte terza chiamata e pertanto le condanna, in solido tra di loro, a rifondere all'attrice quanto da essa versato a tale titolo;

- respinge la domanda dell'attrice di rifusione delle spese di CTP.
Si comunichi.
Modena, 01/10/2025
IL GIUDICE dott. Eugenio Bolondi
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