TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 12083/2025
TRA

Pt_1
RICORRENTE
E
Controparte_1
RESISTENTE
Oggi 3/12/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per l'avv. SBARRA ALBERTO. Pt_1
Per nessuno compare. Controparte_1
Il Giudice invita la difesa di parte ricorrente alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. SBARRA ALBERTO, elettivamente Pt_1 P.IVA_1 domiciliata in CORSO PORTA VITTORIA, 17 20122 MILANO, presso il difensore avv. SBARRA ALBERTO
RICORRENTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Cicciarello Controparte_1 C.F._1
AN, elettivamente domiciliato in Viale Kennedy, 13 89034 BOVALINO, presso il difensore avv. Cicciarello AN
RESISTENTE
CONCLUSIONI: parte ricorrente, a seguito di discussione orale, ha concluso come in atti.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida la Parte_1 in persona dell'Amministratore e legale rappresentante pro tempore Dott. Parte_2
esponeva: che, con contratto stipulato in data 10 febbraio 2020 e registrato in data 12 febbraio
2 2020, concedeva in locazione ad uso abitativo al sig. Controparte_2 [...]
l'unità immobiliare sita in Milano, Corso di Porta Romana 124, primo piano (cfr. CP_1
doc. 1); che, in data 16 marzo 2020 il conduttore comunicava a mezzo pec disdetta anticipata dal suddetto contratto (cfr. doc. 2); che successivamente l'immobile de quo veniva pignorato ed il Giudice dell'esecuzione disponeva la liberazione dello stesso con ordinanza del 8 novembre 2023 (cfr. doc. 3), che il sig. , nonostante la disdetta inviata e l'ordine del CP_1
Giudice dell'esecuzione, non rilasciava l'immobile; che in data 16 gennaio 2024 l'immobile de quo veniva acquistato per atto notarile dalla medesima (cfr. doc. 4); che quest'ultima, Parte_1 in data 20 febbraio 2024, ne diveniva proprietaria, dopo la cancellazione del pignoramento e delle altre formalità iscritte (cfr. doc. 4bis); che l'immobile de quo risultava all'atto dell'acquisto da parte di ancora occupato dallo (cfr. punto 4 del rogito) e Parte_1 CP_1 che lo stesso risultava anche moroso dei canoni relativi ai mesi di marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto e settembre 2024; che vani erano stati i tentativi di recuperare bonariamente il bene (cfr. doc. 5).
Tanto premesso conveniva in giudizio chiedendo il rilascio Parte_1 Controparte_1
dell'immobile occupato ed il pagamento della somma di € 7.000,00, oltre oneri accessori, interessi, e canoni a scadere fino all'effettivo rilascio. si opponeva alla convalida deducendo: che l'inadempimento del Controparte_1
conduttore era esclusivamente addebitale a che non gli aveva comunicato i dati Parte_1 necessari all'accredito del saldo dei canoni e non rispondeva alle sue reiterate richieste (cfr. da doc.3 a doc. 6); che tale condotta era finalizzata a stipulare un nuovo contratto di locazione a condizioni molto più onerose;
che pochi giorni dopo la sottoscrizione del contratto e il contestuale versamento della somma di € 3.000,00 a titolo di deposito cauzionale e della prima mensilità del canone (pari ad € 1.000,00), il conduttore apprendeva dell'esistenza di un vizio del bene, che ne alterava la sua integrità; che per tale motivo lo comunicava al CP_1
proprietario l'intenzione di recedere dal contratto, previa restituzione della cauzione;
che stante il rifiuto della proprietaria di rendere la citata somma, il conduttore continuava a detenere l'immobile adempiendo regolarmente al pagamento di quanto dovuto anche durante la procedura di pignoramento immobiliare (cfr. doc.

8 - pec custode giudiziario); che ulteriore conferma della vigenza del rapporto locativo si rinveniva nell'atto di compravendita
3 intercorso tra parte attrice e la ove alla clausola n. 4 le parti davano CP_2 Controparte_2
atto che l'immobile era occupato per effetto del contratto di locazione de quo (cfr. doc. 9 ); che l'ordine di liberazione disposto dal giudice dell'esecuzione era solo volto a tutelare i creditori incentivando la partecipazione alla vendita del cespite e la rapida definizione della procedura e che il provvedimento non era stato mai eseguito perché intervenuto quando le trattative private intercorse tra la e la erano ormai;
che, Controparte_2 Parte_1 Pt_3
avendo espresso la volontà di procedere all'acquisto, al conduttore era stato comunicato come prezzo l'importo di € 350.000,00, ma con trattativa privata l'immobile era stato poi venduto ad € 210.000,00 (cfr. doc. 10 ); dunque, in via preliminare chiedeva respingersi la richiesta di convalida di sfratto per morosità e della contestuale emissione dell'ordinanza di rilascio dell'immobile, disporsi il mutamento di rito;
nel merito, in via principale accertarsi la piena validità e vigenza del contratto di locazione, nonché l'inadempimento della Parte_1
dichiarando non dovuti i canoni insoluti;
in via subordinata dichiararsi non dovuti gli interessi e le spese del procedimento.
In data 4 marzo 2025 depositava memoria di replica all'opposizione promossa dal Parte_1
sig. chiedendo il rigetto della stessa, in quanto non fondata su prova scritta, essendo CP_1 pacifica e non contestata la mancata restituzione dell'immobile nonostante la disdetta;
chiedeva altresì la pronuncia di ordinanza di rilascio dell'immobile.
All'udienza del 12 marzo 2025 la difesa del convenuto chiedeva breve termine per il deposito di note d'udienza, il Giudice concedeva termine sino al 17 marzo 2025.
In data 17 marzo 2025 depositava le proprie note con cui precisava: che il Controparte_1
conduttore aveva interloquito con i signori e poiché i medesimi si erano Parte_4 Per_1 qualificati come delegati rispettivamente dalla e dalla (cfr. doc. 4, 5, Controparte_2 Pt_1
6 e 7 del fascicolo di parte); che dall'atto di compravendita si evinceva che i predetti avevano stretti rapporti con la venditrice e con l'acquirente in quanto comparivano alla stipula in loro rappresentanza (cfr. doc. 9); che l'intimante, appena entrata in possesso dell'appartamento, non aveva eccepito il presunto recesso, limitandosi a proporre la stipula di un contratto a condizioni più onerose per il conduttore, come emerge dalla corrispondenza (cfr. docc. 5 e 7); che era stata data prova della piena validità del contratto di locazione (cfr. docc. 6, 8 e 9) e che la regolarità dei pagamenti effettuati a favore della procedura esecutiva si ricavava dalla
4 circostanza che nessuna intimazione era stata formulata nei confronti del conduttore dal custode giudiziario, previa autorizzazione del Giudice.
A seguito della riserva assunta all'udienza del 26 marzo 2025, il Giudice ordinava all'intimato il rilascio dell'unità immobiliare sita in Milano, Corso di Porta Romana n. Controparte_1
124 libera da persone e/o cose, fissava per l'esecuzione la data del 30 aprile 2025 e ordinava il mutamento del rito, previa concessione alle parti del termine per deposito di memorie e documenti.
In data 16 giugno 2025 depositava un'istanza con la quale precisava che la morosità Parte_1 dell'intimato persisteva ed il conteggio corretto di quanto dovuto alla società locatrice era di €
19.851,95 a seguito dei canoni medio tempore maturati e non saldati non avendo il conduttore ancora rilasciato l'immobile; pertanto, chiedeva l'emissione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti del sig. per l'importo pari ad €. Controparte_1
19.851,95, oltre interessi.
Il Giudice - rilevato che con ordinanza del 27 marzo 2025 era stato disposto il mutamento del rito ed erano stati concessi i termini per il deposito delle memorie integrative, e considerato che l'emissione del decreto ingiuntivo ex art. 664 c.p.c. presupponeva la pronuncia dell'ordinanza di convalida di sfratto - rigettava l'istanza depositata dalla difesa di Parte_1
Con memoria integrativa depositata in data 30 giugno 2025 la ricorrente precisava che vi era stata la cessazione del contratto di locazione a decorrere dalla data di comunicazione della disdetta del 16 marzo 2020; che la disdetta era un atto unilaterale recettizio che non poteva essere revocato;
che il sig. occupava senza titolo l'immobile de quo e che il suo CP_1
obbligo principale era restituire il bene;
che il pagamento del canone era una conseguenza ex art. 1591 c.c. della ritardata restituzione dell'immobile e che la presunta mancata consegna dei dati bancari, per l'accredito dei canoni, risultava circostanza irrilevante;
che il custode giudiziario non aveva i poteri di rinnovare la locazione essendo un mero amministratore dell'immobile pignorato e che il conduttore aveva allegato una mail del custode e non i pagamenti effettuati;
che non risultava provata la proposta di vendita citata da controparte e recante un importo diverso;
infine, parte intimante, insisteva, previa conferma dell'ordinanza di rilascio, per la condanna al pagamento della somma di € 20.851,95 oltre le mensilità di canoni/indennità di occupazione senza titolo ed oneri accessori a scadere sino alla data
5 dell'effettivo rilascio, oltre agli interessi ex art. 1284, fino al saldo, oltre la rivalutazione monetaria;
altresì chiedeva accertarsi l'avvenuta risoluzione del contratto a seguito di recesso comunicato dal sig. in data 16 marzo 2020 e in via istruttoria chiedeva prova per CP_1 testi. Parte resistente, invece, non depositava alcuna memoria integrativa.
All'udienza del 18 settembre 2025 precisava che l'immobile non era ancora stato Parte_1
rilasciato e che la morosità ammontava ad € 21.250,00; nessuno compariva per
[...]
; il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per discussione orale CP_1
e decisione della causa ex art. 429 c.p.c. all'odierna udienza.
In data 21 novembre 2025 depositava brevi note con cui precisava: che l'Ufficiale Parte_1
Giudiziario aveva fissato il rilascio dell'appartamento per il 9 dicembre 2025 con l'assistenza della forza pubblica (cfr. doc. 9) e che la morosità complessiva ammontava ad € 27.750,00, comprensiva del canone del mese di dicembre 2025 (cfr. doc. 10); infine si riportava a quanto esposto nella memoria integrativa.
All'odierna udienza il Giudice, a seguito di discussione orale e contestuale decisione, pronunciava la seguente sentenza.
Ritiene questo Giudice che le domande proposte da meritino accoglimento. Parte_1
E' documentato quanto evidenziato nella narrativa dell'atto introduttivo sulla scorta della produzione del contratto di locazione, regolarmente registrato, e del successivo atto notarile con cui la dimostrava di essere divenuta proprietaria dell'immobile sito in Milano, Parte_1
Corso di Porta Romana 124, primo piano (cfr. docc. 1- 4 e 4bis parte intimante).
La parte ricorrente con la produzione del contratto di locazione posto a fondamento della domanda, dal quale risulta la pattuizione dell'obbligazione di pagamento del canone nella misura richiesta ha infatti dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697 c.c. (cfr. doc.1).
A tal fine si rileva che il resistente non ha, invece, dato la prova di avere saldato la morosità dedotta – in omaggio ai principi in tema di onere della prova e, in particolare, del disposto di cui all'art. 2697 comma 2 c.c., eccependo del tutto genericamente che non gli erano stati comunicati i dati necessari all'accredito dei canoni.
Secondo tale principio, più volte invocato dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, è stato chiarito, infatti, che in tema di inadempimento contrattuale o di inesatto adempimento,
6 per il creditore sia sufficiente dimostrare la fonte del proprio credito e limitarsi ad allegare l'inadempimento da parte del debitore;
su quest'ultimo, invece, ricadrà l'onere della prova dell'adempimento della propria obbligazione contrattuale, quale fatto estintivo del diritto vantato dal creditore (cfr. Cass., SS.UU., n. 13533/2001).
Altresì risulta documentalmente che il conduttore, in data 16 marzo 2020, aveva dato comunicazione alla locatrice della propria volontà di voler recedere dal contratto, così come previsto al punto 4) del suddetto contratto, giusta comunicazione della disdetta a mezzo pec
(cfr. doc. 2).
Occorre precisare, infatti, che “in materia di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, il recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 4, comma 2, l. n. 392 del 1978
(disposizione di identico tenore letterale rispetto a quella del successivo art. 27, comma 8, in materia di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo), attesa la sua natura di atto unilaterale recettizio, produce effetto - ex art. 1334 c.c. - per il solo fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domicilio del locatore” ( Cfr. Corte di cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 24266 del 03/11/2020).
Pertanto, per quanto sopra esposto e dall'accertamento della validità della comunicazione di recesso, consegue la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per cui è causa alla data del 16 marzo 2020.
Segue, dunque, la conferma dell'ordinanza provvisoria di rilascio, emessa in data 27 marzo
2025, del bene locato sito in Milano, Corso di Porta Romana 124, primo piano, libero da persone e/o cose.
Consegue, inoltre, la condanna di al pagamento a favore di di Controparte_1 Parte_1
quanto dovuto a titolo di canoni di locazione e spese scaduti alla data odierna e pari alla somma di € 27.750,00, oltre ai canoni a scadere sino al rilascio. Su tale importo competono gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo.
Le spese del giudizio - liquidate come in dispositivo - seguono la soccombenza.


P. Q. M.


Il Tribunale di Milano, sezione XIII civile, in persona del Giudice Dott.ssa Arianna Chiarentin, in funzione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa fra le parti di cui in epigrafe, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così decide:
7 1) accerta l'intervenuta risoluzione alla data del 16 marzo 2020 del contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile sito in Milano, Corso di Porta Romana 124, primo piano;

2) conferma l'ordinanza di rilascio emessa in data 27 marzo 2025;
3) condanna al pagamento a favore di della somma pari ad Controparte_1 Parte_1
€ 27.750,00 oltre ai canoni a scadere sino al rilascio;
su tale importo competono gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;

4) condanna alla rifusione a favore di delle spese delle due Controparte_1 Parte_1
fasi del giudizio, liquidate in € 118,50 per spese documentate ed € 5.818,00 per compensi;
oltre 15% spese generali, I.V.A. e C.P.A./ come per legge.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, 3 dicembre 2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin

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