R E P U B B L I C A I T A L I A N A
TRIBUNALE DI PATTI
Sezione Civile
VERBALE DI UDIENZA All'udienza del 4 luglio 2024, innanzi alla dott.ssa Serena Andaloro, in funzione di giudice civile in composizione monocratica, nella causa civile iscritta al n. 1790/2017 R.G.A.C., promossa da
(C.F.: ) elettivamente Parte_1 CodiceFiscale_1 domiciliato in Militello Rosmarino, via Rosso di San Secondo n. 8, presso lo studio dell'avv. Antonino Araca che lo rappresenta e difende e che ha chiesto di ricevere le comunicazioni all'indirizzo pec fax. , Email_1 P.IVA_1 attore, contro
(C.F.: ) e CP_1 C.F._2 CP_2
(C.F.: ), elettivamente domiciliati in Mistretta C.F._3 al Corso Umberto I, n. 149 presso lo studio dell'avv. Antonio Mario Di Francesco, che li rappresenta e difende e che ha dichiarato di volere ricevere le comunicazioni all'indirizzo PEC:
o via fax al n. 0921381602, Email_2 convenuti,
(C.F.: ) elettivamente CP_3 C.F._4 domiciliato in Palermo, piazza Diodoro Siculo n. 4, presso lo studio dell'avv. Rosario Bianco che lo rappresenta e difende e che ha dichiarato di voler ricevere le comunicazioni e le notificazioni all'indirizzo di pec ovvero a mezzo fax al Email_3
n. 091.6195957, convenuto e attore in via riconvenzionale, avente ad oggetto: Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto;
sono presenti l'avv. Antonino Araca, l'avv. Antonio Di Francesco e l'avv. Daniele Radice in sostituzione dell'avv. Rosario Bianco, i quali precisano le conclusioni e, su invito del giudice, discutono oralmente la causa, riportandosi alle rispettive domande, difese ed eccezioni formulate in atti e verbali di causa, nonché nelle note conclusive autorizzate. All'esito della discussione, il Giudice pronuncia ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.
In nome del popolo italiano
SENTENZA
In fatto ed in diritto
Con atto di citazione notificato in data 23 ottobre 2017, Pt_1
ha chiesto la pronuncia di esecuzione in forma specifica, ai
[...] sensi dell'art. 2932 c.c., del contratto del 14 febbraio 2000, con il quale , de cuius dei convenuti, con ogni garanzia Controparte_4 come per legge, aveva promesso e si era obbligato a cedere, vendere e trasferire, in suo favore ovvero per persona da nominare nei termini e modi di legge, il seguente immobile: magazzino a piano terra avente una superficie di circa ml. 15 x ml. 9, sito in agro di Santo
Stefano di Camastra, c.da Palamara, figurante in catasto alla partita
2465, foglio particella 521 sub. 6, confinante a nord con magazzino sottoveranda del venditore (sub. 5), a sud con fondo dello stesso venditore, ad est con terre di ed ovest con terreno Persona_1 del venditore stesso.
Con comparsa di risposta depositata in data 3 gennaio 2018, si sono costituiti e dichiarando la loro CP_1 CP_2 disponibilità al chiesto adempimento e al trasferimento in favore dell'attore delle loro quote di pertinenza del magazzino a piano terra sito in Santo Stefano di Camastra alla c.da Palamara allibrato in
Catasto al foglio 1 particella 521 sub. 6, con compensazione delle spese del giudizio.
Con comparsa di risposta depositata in data 11 gennaio 2018, si è costituito eccependo il proprio difetto di CP_3 legittimazione passiva;
nel merito, ha eccepito: la prescrizione decennale del diritto all'esecuzione del contratto preliminare;
il difetto delle condizioni dell'azione evidenziando la mancanza di prova dell'avvenuto pagamento del prezzo;
la nullità della scrittura privata autenticata per indeterminatezza dell'oggetto, per violazione del principio di sinallagmaticità, per aleatorietà del suo contenuto;
in via riconvenzionale, ha chiesto di ritenere e dichiarare la nullità, inefficacia della scrittura privata del 14 febbraio 2000 e/o comunque l'inadempimento delle obbligazioni da parte dell'attore, nonché la prescrizione del suo diritto per tutto quanto esposto in narrativa e, per l'effetto, rigettare, le domande attoree. Espletate le consulenze tecniche ammesse con ordinanza del 23 marzo 2023, la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione.
All'udienza odierna, la causa viene decisa. Il convenuto ha eccepito il proprio difetto di CP_3 legittimazione passiva evidenziando che egli non era stato convenuto in giudizio come erede e che, in ogni caso, egli era un mero chiamato all'eredità, pertanto, privo di legittimazione passiva. L'eccezione appare infondata. L'attore ha citato in giudizio i convenuti quali coeredi di
[...]
, originario promittente venditore in virtù della scrittura CP_4 privata del 14 febbraio 2000.
Tale circostanza si evince dalla parte narrativa della citazione (v. pag. 11 dell'atto di citazione), dove viene specificato quanto segue:
“i AN e , quali coeredi del Sig. CP_2 CP_1
, si dichiaravano pronti a trasferire le quote di loro Controparte_4 pertinenza sull'immobile de quo, in adempimento alla scrittura privata sottoscritta dal loro dante causa. Tuttavia, l'altro ER
, anch'esso coerede del non CP_3 Controparte_4 prestava il consenso al trasferimento, contestando la pretesa manifestando, in maniera palese, la volontà di non adempiere al preliminare con il quale il Sig. aveva promesso in Controparte_4 vendita l'immobile in questione”. Ciò appare sufficiente per ritenere che sia stato CP_3 convenuto in giudizio quale coerede di . Controparte_4
Quanto alla contestazione della qualità di coerede in capo a si evidenzia che quest'ultimo ha, CP_3 inequivocabilmente, manifestato la volontà di essere qualificato come erede di . In particolare, è stata integrata Controparte_4
l'accettazione (tacita) dell'eredità in capo al “chiamato” CP_3
, che traspare dall'atto di adesione alla mediazione del 12
[...] giugno 2017 per lo scioglimento della divisione ereditaria (v. all. 1 della memoria ai sensi dell'art. 183, comma 6 n. 2 c.p.c. di parte attrice), dove ha chiesto la divisione della comunione CP_3 ereditaria ed il frazionamento degli immobili. L'accettazione dell'eredità in forma tacita avviene ove il chiamato all'eredità compia un atto che necessariamente presupponga la volontà di accettare la medesima e che egli non avrebbe il diritto di compiere se non nella qualità di erede;
il che ben può concretizzarsi non solo attraverso la domanda di divisione giudiziale, ma anche nell'iniziativa assunta dal chiamato per la divisione amichevole dell'asse con istanza proposta anche in sede non contenziosa (Cass., n. 10655/2022). L'eccezione di prescrizione della domanda sollevata da CP_3
appare inammissibile per la tardiva costituzione del
[...] convenuto.
risulta essersi costituito nel presente giudizio con CP_3 comparsa di risposta depositata in data 11 gennaio 2018 oltre il termine di 20 gg., di cui all'art. 167 c.p.c., prima della data dell'udienza indicata in citazione (30 gennaio 2018). Né può rilevare il tentato deposito presso il sistema telematico di altro Tribunale. L'art. 13 d.m. n. 44/2011 prevede che: “

2. I documenti informatici di cui al comma 1 si intendono ricevuti dal dominio giustizia nel momento in cui viene generata la conferma della trasmissione, secondo le specifiche tecniche stabilite dall'articolo 34, senza
l'intervento degli operatori della cancelleria, salvo il caso di anomalie bloccanti (3).


3. Nel caso previsto dal comma 2 la conferma attesta[, altresi',]
l'avvenuto deposito dell'atto o del documento presso l'ufficio giudiziario competente”. In altri termini, per la validità del deposito telematico, occorre che la conferma attesti l'avvenuto deposito presso l'ufficio giudiziario competente, non potendo l'errore di individuazione dello stesso rilevare quale errore scusabile ai fini della remissione in termini salva la prova del fortuito o della forza maggiore che nella specie non ricorrono.
Alla luce di quanto esposto, il deposito avvenuto in data 11 gennaio 2018, va ritenuto tardivo con conseguente inammissibilità dell'eccezione di prescrizione. Non essendo la prescrizione rilevabile di ufficio, la relativa eccezione deve essere sollevata con la comparsa di costituzione e risposta tempestivamente depositata (v. Cass., n. 20147/2013; conf.
Cass., n. 17121/2020). Ciò posto, la domanda dell'attore appare fondata per quanto si dirà.
Il contratto del 14 febbraio 2000 va qualificato come preliminare di vendita. Si evidenzia, in generale, che l'accoglimento della domanda proposta ai sensi dell'art. 2932 c.c. consente di ottenere pronuncia costitutiva del diritto della parte istante all'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre con efficacia ex nunc, assurgendo, conseguentemente, a surrogato di contratto definitivo;
l'effetto traslativo della proprietà del bene o del diritto si produce dal momento del passaggio in giudicato della pronuncia (Cass. S.U. n.
4059 del 2012). La sentenza, quindi, garantisce la realizzazione del programma contrattuale risultante dal preliminare, nel rispetto del concreto assetto di interessi delle parti, nonché dei principi generali che regolano la disciplina dei contratti.
L'attore, in tema di azione ex art. 2932 c.c., ha l'onere di provare il titolo ed il proprio adempimento alle obbligazioni dedotte in contratto, ovvero dell'offerta ad adempiere, elementi che rappresentano fatti costitutivi della pretesa di trasferimento della proprietà ope iudicis (in tal senso Cass., n. 7409/2012), nonché di allegare la circostanza del mancato o inesatto adempimento della controparte, a cui, invece, compete di fornire prova di un fatto estintivo o impeditivo dell'obbligazione. Nel caso di specie, parte attrice ha prodotto in atti il contratto preliminare di compravendita, intervenuto con , Controparte_4 dante causa dei convenuti. Pacifica tra le parti, risulta la mancata stipula dell'atto definitivo. L'inadempimento tipico (pur se non esclusivo) che dà luogo all'azione ex art. 2932 è il rifiuto di una delle parti di stipulare il contratto definitivo e l'avvio dell'azione non è condizionato ad una preventiva costituzione in mora dell'obbligato a concludere il contratto, dovendosi l'interesse alla sua proposizione stabilire solo in base ad una situazione obiettiva di inadempimento. Quanto all'ulteriore presupposto costituito, come detto, dal pagamento del prezzo da parte dell'acquirente (ovvero dall'offerta ad adempiere) cui è subordinato il trasferimento della proprietà, si evidenzia che l'adempimento di tale obbligazione, se pure (in ipotesi) assolve alla funzione di condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo, non perde, peraltro, la sua natura di prestazione essenziale destinata ad attuare il sinallagma contrattuale.
Anche tale presupposto risulta soddisfatto nel caso in oggetto.
Nel contratto preliminare, in particolare, era previsto quanto segue.
In altri termini, il pagamento del prezzo risulta, già al momento della stipula del preliminare, adempiuto con riferimento alla somma di lire 95.000.000,00 mediante l'accordo di compensazione e con riferimento alla restante parte, di euro 15.000.000,00, le parti si sono accordate per l'accollo del debito nei confronti del Banco di Sicilia, in capo al Pt_1
Pertanto, rivedendo precedenti decisioni diverse, non occorre calcolare l'ammontare dei pagamenti imputabili al prezzo, in quanto, in parte, lo stesso risulta già estinto per compensazione all'atto della stipula del preliminare, e, per il resto, non è necessaria la prova della corresponsione di somme dal al promittente venditore Pt_1 ovvero al creditore accollato, essendo sufficiente l'accordo di accollo, quale modalità di estinzione alternativa al pagamento, in virtù del quale, ove non effettivamente corrisposte le somme residue, potranno essere recuperate dagli eredi del promittente venditore presso l'attore. In questo senso, non occorre fare riferimento alle risultanze della c.t.u. contabile, in quanto, come rilevato l'accordo di compensazione ha già prodotto l'effetto estintivo dell'obbligo gravante sul promittente acquirente, mentre, per la restante parte, vale l'accordo di accollo che in ogni caso non prevede il passaggio diretto di denaro dall'attore al promittente venditore. Nel caso in cui le parti di un preliminare di vendita immobiliare abbiano convenuto che il pagamento del prezzo debba essere effettuato alla stipulazione del definitivo, il requisito dell'offerta di cui al comma 2 dell'art. 2932 c.c. è da ritenersi soddisfatto con la proposizione della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, essendo tale offerta necessariamente implicita nella domanda, sicché, in tale ipotesi, deve senz'altro essere emessa la sentenza produttrice degli effetti del contratto non concluso e il pagamento del prezzo deve essere imposto come condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo derivante dalla pronuncia del giudice.
Ne consegue che, ove la prestazione del promissario acquirente di pagamento del prezzo residuo dell'immobile sia da adempiersi, secondo il preliminare, mediante accollo, non incorre nel vizio di ultrapetizione il giudice che, nella sentenza costitutiva, subordini l'effetto traslativo all'accollo anzidetto (Cass., n. 29849/2011).
Ancora più specificamente, ove la prestazione a carico del promissario acquirente del bene preveda, come nella specie, l'accollo, da parte del promissario acquirente, del debito del venditore, il promissario acquirente non è tenuto a pagare il prezzo ovvero ad accollarsi il mutuo prima del contratto definitivo (o della domanda di esecuzione in forma specifica, o della stessa sentenza ex art. 2932), pur dovendosi l'esecuzione di dette prestazioni imporsi, in sentenza, come condizione dell'effetto traslativo divisato dalle parti (Cass., n. 59/2002).
Ne consegue che nella pronuncia della sentenza costitutiva occorre subordinare l'effetto all'accollo, fino all'effettiva estinzione se non ancora avvenuta, del residuo debito di , nei Controparte_4 confronti del Banco di Sicilia di cui al punto b del preliminare.
Nessun dubbio sussiste, pertanto, sulla possibilità di fatto e di diritto della chiesta esecuzione in forma specifica. Da quanto esposto, deriva l'irrilevanza delle contestazioni generiche e tardive avvenute da parte di in ordine alla CP_3 mancata produzione dell'originale della documentazione contabile, in quanto, come detto, non necessaria.
Peraltro, la contestazione della mancata produzione del preliminare in originale è inammissibile in quanto i documenti prodotti in copia vanno considerati come riconosciuti giudizialmente se non utilmente e tempestivamente disconosciuti. Nell'ipotesi di produzione nella causa di una copia fotografica di scrittura, al pari - più in generale - di una riproduzione meccanica, il disconoscimento di conformità di cui rispettivamente agli artt. 2719 e
2712 cod. civ. deve avvenire nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla produzione, valendo lo stesso onere di tempestività stabilito dall'art. 157, co. 2, cod. proc. civ. con riferimento al rilievo della mancanza di un requisito di forma- contenuto dell'atto processuale stabilito nell'interesse della parte
(App. Palermo, 5 ottobre 2023, n. 1702).
Secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, con riferimento ai “modi e termini” di proposizione della suddetta istanza, essa deve avvenire “nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla produzione” (ex multis Cass., n.10149/2016; Cass., n. 9255/2016; Trib. Roma, 07/01/2016; Cass., n. 2374/2014;
Cass., n. 24456/2011; Cass., n. 20951/2011; Cass., n. 4476/2009;
Cass., n. 19680/2008). A seguito della produzione, da parte dell'attore, della scrittura privata in allegato all'atto di citazione, né con la comparsa di costituzione e risposta, né all'udienza del 19 marzo 2019, CP_3
ha proposto alcuna contestazione o eccezione.
[...]
Peraltro, tale scrittura privata era conosciuta dal convenuto CP_3
già dal 2002, come dimostrato documentalmente (cfr. all. 3
[...] alla memoria 183, sesto comma, n. 2, c.p.c., depositata da parte attrice).
Pertanto, nella specie, mancando un disconoscimento preciso e tempestivo del preliminare, occorre rigettare ogni eccezione proposta sul punto da . CP_3
Ancora, ha eccepito la nullità del preliminare per CP_3 indeterminatezza dell'oggetto, per carenza del requisito della sinallagmaticità e per aleatorietà. Ha chiesto l'accertamento dell'invalidità ed inefficacia del preliminare anche in via riconvenzionale. L'eccezione e la domanda di nullità ed inefficacia appaiono infondate.
L'oggetto della compravendita risulta ben individuato, così come appare sussistente il sinallagma contrattuale.
“Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l'accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto "ex lege" l'atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l'identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l'intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure "aliunde" o "per relationem", logicamente ricostruibile” (Cass. sez. II, Ord. 10/05/2018, n. 11297; Cass., 7/07/2017 n. 16882; Cass. sez. II, 24/11/2013, n. 24133).
Ed invero, la Corte ritiene che il requisito della determinatezza o determinabilità dell'oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati
(Cass. sez. II, 31/05/2016, n. 11237).
Per la validità del contratto preliminare non è necessario indicare in modo specifico tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare è sufficiente che emerga la comune volontà dei contraenti e risulti adeguatamente determinabile il bene ed il prezzo pattuito, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni (App. Lecce, n.
718/2023). Nella specie, il prezzo risulta esattamente indicato nell'importo di lire 110.000.000,00. Il riferimento ai debiti pregressi del promittente venditore nei confronti dell'attore serve al più ad individuare le modalità di estinzione del pagamento e non attiene alla determinazione dell'oggetto del contratto che viene ben determinato sia con riferimento al prezzo sia con riguardo all'immobile da cedere, descritto quanto a luogo, dimensioni e confini non essendo necessaria l'indicazione dei riferimenti catastali i quali possono anche essere precisati nel contratto definitivo ovvero, come nella specie, nella domanda volta all'emissione di sentenza di cui all'art. 2932 c.c.. Da quanto esposto, deriva il rigetto delle domande riconvenzionali proposte da . CP_3
Da ultimo, va rilevato come l'esecuzione in forma specifica presuppone la commerciabilità del bene.
Deve, sul punto richiamarsi il costante orientamento giurisprudenziale, alla stregua del quale in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo prevista dall'art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione, contenuta nel preliminare, o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce requisito richiesto a pena di nullità dall'art. 17 della L. n. 47 del 1985 ed integra una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c., non potendo tale pronuncia realizzare un effetto maggiore e diverso da quello possibile alle parti nei limiti della loro autonomia negoziale;
la relativa mancanza è rilevabile d'ufficio, anche in sede di legittimità se la soluzione della questione non richieda indagini non compiute nei precedenti gradi del giudizio e siano acquisiti agli atti tutti gli elementi di fatto da cui desumersi, atteso l'interesse pubblico all'ordinata trasformazione del territorio e le peculiarità della sentenza ex art. 2932 c.c. (conf. Cass. n.
9647/2006).
A ciò si aggiunga che nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell'immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui all'art. 40 L. 28 febbraio 1985 n. 47, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione in giudizio o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest'ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all'abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare di compravendita (Cass., n. 22168/2019).
Nel caso di specie, parte attrice, a seguito di rilievo del giudice ammissibile trattandosi di condizione dell'azione (Cass., n. 16068/2019), ha allegato certificato di conformità catastale e planimetrie (v. documenti depositati in data 17 aprile 2023). Nell'attestato di conformità catastale si dà atto della concessione edilizia in sanatoria n. 265 del 20 settembre 2016, riscontrata anche dal c.t.u.. In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, l'indicazione della concessione edilizia costituisce una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, potendo, pertanto, intervenire anche in corso di causa nonché nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio (Cass., n. 6684/2019).
Il c.t.u. sulla ricorrenza delle condizioni di regolarità edilizia dell'immobile ha appurato quanto segue.
“Il sottoscritto ctu, ha potuto verificare che in atti è stata depositata una “Attestazione di conformità” datata 15/04/2023 ed a firma del Geom. relativa all'immobile sito in Controparte_5
Santo Stefano di Camastra, Contrada Palamara snc, censito al foglio di mappa n. 1 particella 521 sub 6 Cat. C/2 di classe 3 ed avente destinazione d'uso magazzino. A tale attestazione di conformità sono state allegate la planimetria catastale e relativa visura.
Il sottoscritto ha in ogni caso richiesto all'Agenzia delle Entrate- Catasto fabbricati, copia dell'attuale planimetria catastale e sulla scorta di tale documentazione si è recato sui luoghi ove ha dato inizio alle operazioni di accertamento. L'immobile oggetto di tale accertamento è sito nel Comune di Santo Stefano di Camastra in contrada Palamara snc ed è ubicato al piano terra di un fabbricato a tre elevazioni fuori terra costituito da struttura portante in c.a. con travi e pilastri che formano maglie chiuse sia in senso orizzontale che verticale, con solai in laterocemento e muri perimetrali in laterizi. L'immobile di che trattasi confina per due lati con il cortile di proprietà della medesima ditta, per un lato con il subalterno n. 5 e per un lato con terreno di altra ditta. L'accesso all'immobile di che trattasi può avvenire sia sul lato Sud-Ovest ove sono presenti una porta in metallo a battente e n. 2 portoni sempre in metallo ma del tipo scorrevole, sia sul lato Sud-Est ove è presente una ulteriore porta in metallo a battente. L'immobile si presenta, per la maggior parte allo stato rustico e per una modesta porzione rifinito. Infatti, nella porzione di immobile che risulta essere pavimentata è stata accertata la presenza dell'intonaco e dello strato di finitura alle relative pareti e soffitto. Sembrerebbe che tale porzione risultava chiusa con parete il laterizi poi demolita e sui luoghi è stata accertata la presenza di materiale di risulta proveniente, con estrema probabilità, da tale demolizione. L'altezza interna è risultata essere pari a mt. 2,81 nella porzione ove è presente il pavimento e pari a mt. 2,90 circa nella porzione a rustico. Le dimensioni delle aperture poste sul fronte Sud-Ovest sono di mt. 1,56 x mt 2,54 quella
a battente, mt 3,20 x mt 2,54 quella scorrevole centrale e mt. 2,82 x mt 3,54 l'ulteriore porta scorrevole. Le dimensioni dell'apertura posta sul lato Sud-Est è di mt 1,00 x mt 1,99.
Dal raffronto tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi è possibile affermare che la planimetria catastale versata in atti è conforme allo stato dei luoghi.
Durante il sopralluogo la parte convenuta ha messo in evidenza che la “luce” posta sul lato Sud-Ovest tra la porta a battente e quella scorrevole risultava chiusa con mattoni a secco senza malta.
Il sottoscritto ha visionato tale chiusura ed in effetti la predetta luce risultava chiusa, dall'interno, con laterizi forati ma senza la collocazione di alcuna malta cementizia che fungesse da collante tra
i laterizi. Di tale apertura non vi è traccia nella planimetria catastale ma la presenza dei laterizi forati, anche se a secco, si ritiene sufficiente alla chiusura. In ogni caso in data 02/05/2023, l'avvocato
Di Francesco ha inviato alcune fotografie dalle quali si evince che è stata rimossa la grata in ferro, posta all'esterno della predetta apertura, e sono stati collocati ulteriori laterizi forati con malta cementizia. Per quanto sopra il sottoscritto ctu ha accertato che l'immobile sito in Santo Stefano di Camastra Contrada Palamara snc, ubicato al piano terra di un fabbricato a tre elevazioni fuori terra, è censito al catasto fabbricati al foglio di mappa n. 1 particella 521 subalterno 6 Cat. C/2 Rendita € 485,52 Consistenza mq 119, risulta catastalmente intestato a , e CP_3 CP_1 CP_2
per la quota di 1/3 ciascuno ed infine, che i dati catastali e
[...] la planimetria sono conformi allo stato di fatto. Inoltre, così come già specificato, in atti è presente una attestazione da parte del Geom. sulla conformità dell'attuale stato di fatto ai Controparte_5 dati catastali ed alle planimetrie.
QUESITO b)
Con riferimento alla cedibilità del magazzino in virtù della regolamentazione edilizia esistente è opportuno evidenziare che il fabbricato ove è ubicato l'immobile oggetto di consulenza è stato realizzato senza la preventiva Concessione Edilizia e per lo stesso è stata presentata istanza di condono edilizio in data 30.09.1986 prot.
9825 ed il Comune di Santo Stefano di Camastra ha rilasciato la
Concessione Edilizia in sanatoria n. 265 del 29/08/2016 e quest'ultima è stata pubblicata dal 30/08/2016 al 14 settembre 2016 e non sono stati presentati reclami.
Il sottoscritto, così come specificato nella descrizione delle operazioni peritali, ha ricevuto copia della predetta C.E. in sanatoria, che si allega, e dal raffronto tra lo stato dei luoghi riferito al solo immobile oggetto della presente consulenza e la planimetria allegata alla predetta Concessione Edilizia in sanatoria non si evincono difformità. Inoltre, il predetto bene risulta commerciabile in quanto non esiste alcun vincolo che la limiti”. Pertanto, risultano sussistere anche i requisiti tecnici per l'accoglimento della domanda dell'attore. Nell'accertata presenza di tutti i presupposti di legge, va accolta la domanda, con pronuncia costitutiva del trasferimento della proprietà.
Va, pertanto, pronunciato il trasferimento, in favore dell'attore, della proprietà del magazzino a piano terra avente una superficie di circa ml. 15 x ml. 9, sito in agro di Santo Stefano di Camastra, c.da
Palamara, figurante in catasto al foglio 1 part. 521 sub. 6 cat. C/2, classe 3, consistenza 119 mq, superficie catastale 130 mq, rendita euro 485,52; confinante a nord con magazzino sottoveranda del venditore (sub. 5), a sud con fondo (oggi corte) dello stesso venditore, ad est con terre di ed ovest con terreno Persona_1
(oggi corte) o del venditore stesso, con sentenza sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., con accollo, in capo all'attore, dei debiti del promittente venditore di cui al punto b del preliminare del 14 febbraio 2000.
Va, altresì, ordinato al competente Conservatore dei Registri
Immobiliari di procedere alla relativa trascrizione, con esonero da ogni responsabilità al riguardo.
Da quanto sopra, deriva il rigetto delle domande ed eccezioni proposte da . CP_3
Le spese del giudizio, nei rapporti tra l'attore ed i convenuti e , vanno compensate tenuto conto CP_1 CP_2 dell'adesione degli stessi alla domanda dell'attore e della richiesta concorde delle parti sul punto. Nei rapporti tra l'attore ed il convenuto , le spese CP_3 di lite, liquidate come in dispositivo ai sensi del d.m. n. 147/2022
(tenuto conto del valore della causa compreso tra euro 26.001,00 ed euro 52.000,00, dell'attività istruttoria, secondo parametri medi con decurtazione del 30% attesa l'assenza di particolari questioni di fatto e di diritto) seguono la soccombenza, ovviamente nella quota di un terzo gravante in capo a , atteso che per la restante CP_3 parte delle spese, nei rapporti con gli altri convenuti, si è dichiarata la compensazione in conformità alla richiesta delle parti. Le spese di c.t.u. vanno poste a carico del convenuto , per il CP_3 principio della causalità e della soccombenza.


p.q.m.


Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 1790/2017
R.G.A.C., ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:
- pronuncia, ai sensi dell'art. 2932 c.c., il trasferimento, in favore dell'attore, della proprietà del magazzino a piano terra avente una superficie di circa ml. 15 x ml. 9, sito in agro di Santo
Stefano di Camastra, c.da Palamara, figurante in catasto al foglio 1 part. 521 sub. 6 cat. C/2, classe 3, consistenza 119 mq, superficie catastale 130 mq, rendita euro 485,52; confinante a nord con magazzino sottoveranda del venditore (sub. 5), a sud con fondo (oggi corte) dello stesso venditore, ad est con terre di ed ovest con terreno (oggi corte) o del Persona_1 venditore stesso, con sentenza sostitutiva di rogito ed avente efficacia traslativa tra le parti, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., con accollo, in capo all'attore, dei debiti del promittente venditore di cui al punto b del preliminare del 14 febbraio 2000;
- dispone la trascrizione presso il Conservatore dei Registri Immobiliari competente per territorio come per legge con esonero di responsabilità;
- dichiara inammissibile l'eccezione di prescrizione proposta da;
rigetta ogni ulteriore domanda ed eccezione CP_3 proposta da;
CP_3
- compensa le spese nei rapporti tra l'attore ed i convenuti, CP_1
e condanna al
[...] CP_2 CP_3 pagamento in favore dell'attore delle spese del giudizio che liquida in euro 200,92 per esborsi ed euro 1.777,07 per compensi oltre rimborso delle spese generali in misura del 15%,
CPA ed IVA come per legge se dovute. Pone le spese delle consulenze tecniche liquidate separatamente a carico di CP_3
.
[...]
Patti, 4 luglio 2024
Il Giudice
(dott.ssa Serena Andaloro)