REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
in persona del Dott. Giancarlo Piredda, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 5567/2021 di R.G. promossa da:
, , elettivamente domiciliata in Cagliari Parte_1 C.F._1
nella Via Giovanni Battista Tuveri al civico 6, presso lo studio dell'Avv. Ottaviano Cui,
, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce C.F._2 all'atto di citazione,
ATTRICE;
C.F. , in persona Parte_2 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato in Cagliari nella Via Dante
Alighieri al civico 89, presso lo studio dell'Avv. Carlo Dessì, , C.F._3
che lo rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTO.
CONCLUSIONI DELL'ATTRICE
(precisate a verbale d'udienza del 13.01.2025)
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, respinta ogni contraria istanza, deduzione od eccezione
Accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullamento della delibera condominiale del25.03.2021 per i vizi specificati in narrativa.
Voglia altresì condannare il convenuto al rimborso delle spese sostenute Parte_2 dall'attore per l'avvio e gestione del procedimento di mediazione n. 376/2021 presso
quantificate in euro 500,00 oltre interessi. CP_1
1 Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre CPA, IVA del presente giudizio.”
CONCLUSIONI DEL CONVENUTO
(precisate a verbale d'udienza del 13.01.2025)
“Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, azione ed eccezione, in via principale: rigettare tutte le avverse domande;
in via subordinata: qualora tutte le eccezioni formulate dal dovessero considerarsi infondate, si domanda che il Parte_2
Giudice voglia determinare la corretta misura dell'indennità di occupazione da riconoscere globalmente all'attrice previa rideterminazione dei giorni di occupazione e dei relativi spazi applicando le ulteriori detrazioni e compensazioni di cui ai punti nn. 6
e 7 della presente comparsa di costituzione e risposta, da intendersi anche formulate quali eccezioni riconvenzionali, e secondo il valore di mercato per una locazione di spazi analoghi e quindi compensando la stessa con la quota per lavori straordinari a carico di quest'ultima per Euro 14.169,86 come riconosciuto in citazione dall'attrice oltre alla quota della medesima indennità che l'attrice deve a sua volta corrispondere ai restanti condomini per l'occupazione dei medesimi ponteggi che non sono state considerate nei conteggi offerti dall'attrice ma che sono parimenti avvenute a carico dei restanti condomini e rigettando nel contempo l'avversa domanda di annullamento della delibera condominiale del 25/03/21 impugnata perché inammissibile e comunque infondata nel merito per inesistenza dei presupposti di legge per il riconoscimento dell'indennità di occupazione;
in tutte le ipotesi: con vittoria delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio oltre che della precedente fase di mediazione”.
FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA
Con rituale atto introduttivo, l'attrice ha citato in giudizio il convenuto Parte_2
proponendo le seguenti domande:
“Relativamente al rapporto tra , nella sua qualità di proprietaria degli Parte_1
immobili descritti nel punto 1) della premessa, e il Condominio di Cagliari, via Aosta
n.4:
- previo accertamento della violazione del contratto stipulato tra e il Parte_1
condominio di Cagliari, per fatto imputabile al convenuto, voglia il Parte_2 Pt_3
Tribunale adito condannare il convenuto Condominio di Cagliari, via Aosta n.4, a pagare alla Sig.ra la somma di €.17.420,3852, decurtata della somma Parte_1
2 di €. 1.052,00, corrisposta con bonifico del 25/10/2019, condannandola al CP_2
pagamento della somma residua di €. 16.368,3852, così come specificate in narrativa, oppure la somma maggiore o minore accertanda, oltre agli interessi legali.
- condannare il a risarcire i danni nella misura Controparte_3
che si riterrà di giustizia.
- compensare il credito”.
L'attrice ha altresì chiesto di “accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullamento della delibera condominiale del 25.03.2021 per i vizi specificati in narrativa.”
Si tratta della delibera con la quale l'assemblea dei condomini ha liquidato in favore dell'attrice la somma di Euro 6.615,00, in luogo del maggior importo oggetto della predetta domanda, richiesto dall'attrice già con diffida stragiudiziale inviata al condominio come in atti (doc. 7A di parte attrice).
Con specifico riferimento al punto “1 esame ed approvazione rendiconto di gestione
2020, mandato amministratore, esame ed approvazione bilancio di previsione 2021; 2. chiusura dei lavori di ristrutturazione e pagamento degli oneri per il suolo pubblico”,
l'attrice sostiene che la delibera in parola sia “illegittima, nulla e/o annullabile, in quanto l'assemblea ha disposto di diritti indisponibili già regolati da contratto sottoscritto dal che lo obbligava alla prestazione in base agli accordi in Parte_2 esso previsti, conseguentemente, anche il bilancio risulta errato nelle sue previsioni.”.
Come già rilevato con ordinanza del 18.01.2023, tra le parti è stato effettivamente raggiunto un accordo, di natura contrattuale, allorquando l'attrice ha accettato (con nota del 23.10.2019 in atti) l'indennizzo (proposto dal condominio con nota del 22.10.2019 in atti) di giornalieri Euro 0,97 per ogni mq dell'esclusiva proprietà attorea da occuparsi con i ponteggi e/o le attrezzature di cantiere necessari per lavori straordinari alle parti comuni dello stabile condominiale.
In detto accordo, l'area da occuparsi è stata stimata in 36,16 mq, facendo, peraltro, espressa riserva di conguaglio a fine lavori, sulla base “dei giorni effettivi di occupazione e dei metri quadri effettivamente occupati”.
Secondo l'attrice, l'indennizzo ut supra liquidatole dall'assemblea a conclusione dei lavori sarebbe errato, in suo danno, in quanto il predetto coefficiente di giornalieri Euro
0,97/mq sarebbe stato applicato dal per un numero di giorni e di mq Parte_2
3 inferiori a quelli effettivamente utilizzati per le esigenze del cantiere, come risultanti dal doc. 12 attoreo.
Il convenuto, ritualmente costituitosi, ha concluso per il rigetto delle Parte_2 domande attoree, eccependo anzitutto la correttezza del calcolo dell'indennità liquidata dal in favore dell'attrice. Il convenuto ha altresì eccepito che le Parte_2 Parte_2 questioni di merito afferenti al calcolo dell'indennità in parola sono sottratte al sindacato giurisdizionale, di mera legittimità, relativo alla delibera condominiale impugnata.
Con ordinanza del 18.01.2023 è stata formulata una proposta conciliativa, ex art. 185 bis
c.p.c., per il riconoscimento all'attrice di un indennizzo commisurato alle pattuizioni contrattuali sopra richiamate.
Dopo una serie di differimenti per trattative, all'udienza del 12.10.2023 i procuratori delle parti hanno concordemente chiesto la fissazione dell'udienza di precisazione delle conclusioni, con ciò dando implicitamente atto dell'inconciliabilità delle rispettive posizioni.
Con ordinanza del 30.10.2023 è stata disposta la separazione della causa relativa al contratto intercorso tra le parti. Detto procedimento è tuttora pendente, nanti altro giudice di questo Tribunale (R.G. n. 705567/2021).
All'udienza del 13.01.2025 i procuratori delle parti hanno rassegnato le conclusioni sopra trascritte. La causa è stata quindi tenuta a decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Nelle rispettive comparse conclusionali e memorie di replica le parti hanno rimarcato i rispettivi assunti.
RAGIONI GIURIDICHE DELLA DECISIONE
Ritenuto che la domanda attorea di annullamento della delibera impugnata non possa trovare accoglimento, in quanto non è stata specificamente dedotta, né comunque provata, la violazione di alcuna norma di legge o di regolamento condominiale, condizioni previste dall'art. 1137 c.c. per l'annullabilità delle delibere adottate dall'assemblea di condominio.
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Ritenuto che

sia altresì infondata la domanda attorea volta alla declaratoria di nullità della delibera in parola, atteso che l'ipotizzata violazione, quand'anche sussistente, dell'accordo contrattuale che precede, non concreterebbe nel caso di specie:
a) difetto degli elementi costituitivi essenziali del deliberato assembleare (volontà della maggioranza, oggetto, causa e forma);
b) impossibilità dell'oggetto, sia in senso materiale, relativa cioè alla concreta possibilità di dare attuazione al deliberato, sia in senso giuridico, per superamento dei poteri dell'assemblea condominiale, considerato che quest'ultima è "abilitata ad adottare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio (avendo le attribuzioni indicate dall'art. 1135 cod. civ. carattere meramente esemplificativo), purché destinato alla gestione delle cose e dei servizi comuni.";
c) contrarietà del decisum a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume
(Cass., Sezioni Unite Civili, sentenza n. 9839/2021); tutti elementi non specificamente dedotti, né comunque provati, da parte attrice.
§
In sintesi, la censurata violazione del predetto accordo contrattuale costituisce questione di merito:
1) insindacabile in questa sede, deputata al vaglio di mera annullabilità o nullità, ut supra insussistenti, della delibera impugnata;

2) rimessa alle valutazioni di questo Tribunale nel separato giudizio, pendente inter partes, R.G. n. 705567/2021.
Sulle spese del giudizio.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri minimi di cui al D.M. Giustizia n. 55/2014 e ss.mm.ii., tenuto conto del valore indeterminabile della causa e della non particolare complessità delle sottese questioni in fatto e diritto. Deve inoltre evidenziarsi che, secondo la Suprema Corte, “le spese di mediazione vanno, pertanto, assimilate alle spese del processo, nelle quali la giurisprudenza di questa Corte fa rientrare le spese sostenute ai fini della sua instaurazione (si pensi alla somma pagata per il c.d. contributo unificato).” (Cass. Civ.,
Sez. II, ordinanza n. 32306 del 21.11.2023).
5 Peraltro, fermo quanto previsto dall'art. 282 c.p.c., poiché resta impregiudicata la sorte della domanda attorea oggetto del separato procedimento R.G. n. 705567/2021, in caso di accoglimento di detta domanda potrebbe determinarsi la sostanziale compensazione, integrale o parziale, delle spese di lite, con riferimento all'insieme delle domande originariamente proposte dall'attrice.


P.Q.M.

il Tribunale di Cagliari, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione,
- rigetta la domanda proposta dall'attrice per l'annullamento e/o la declaratoria di nullità della delibera adottata il 25.03.2021 dall'assemblea del Parte_2
convenuto;
- condanna l'attrice a rifondere al medesimo, in persona Parte_2 dell'amministratore pro tempore, le spese del presente giudizio, che liquida in Euro
3.809,00, oltre spese generali, accessori di legge e spese relative al procedimento di mediazione svoltosi tra le parti ai sensi del D. Lgs. 28/2010 (n. procedimento n.
358/2021, nanti “Abc Mediazione”, organismo iscritto al n. 343 del R.O.M. presso il
Ministero della Giustizia).
Così deciso in Cagliari, addì 13 maggio 2025
Il giudice
Giancarlo Piredda
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