N. SENT
N. RGAC
N. CRON
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma – Decima Sezione Civile, in persona del dott. Francesco Remo Scerrato, in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 11747 Ruolo Generale dell'anno 2022 e trattenuta in decisione all'udienza del 12 febbraio 2025 vertente
TRA
(c.f. ; residente a [...], in piazza Parte_1 C.F._1
Prato n. 2), elettivamente domiciliato a Roma, in via Flaminia n. 48, presso lo studio degli avv.ti
Amilcare Buceti e Elisabetta Giovanardi, da cui è rappresentato e difeso in forza di procura speciale in calce all'atto di citazione,
E
(c.f. residente a [...]
Ruiz n. 7), elettivamente domiciliata a Roma, in piazza dei Martiri di Belfiore n. 4, presso lo studio dell'avv.to Raffaella Rago e dell'avv.to Rosa Chiara De Luca, da cui è rappresentata e difesa in forza di procura speciale in calce all'atto di citazione,
ATTORI
E
(c.f. ; residente a [...] C.F._3
Farnesina n. 144), elettivamente domiciliata a Roma, in via Asiago n. 9, presso lo studio dell'avv.to Michele
Pontecorvo, da cui è rappresentata e difesa in forza di procura speciale in calce alla comparsa di risposta,
1 CONVENUTA
E sito a Roma, in via Controparte_3
Vincenzo Arangio Ruiz n. 7, in persona dell'amministratore pro tempore, elettivamente domiciliato a Roma, in via Sardegna n. 50, presso lo studio dell'avv.to Giorgia
Picuti, da cui è rappresentato e difeso in forza di procura speciale in calce alla comparsa di risposta,
TERZO CHIAMATO
OGGETTO: risarcimento danni ex art. 1494 c.c..
CONCLUSIONI: per gli attori (verbale dell'udienza di p.c.): “… i procuratori dell'attore si riportano T_ alle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione e insistono per la condanna al risarcimento dei danni, come risultante dall'AT ante causam;
chiedono altresì la condanna al rimborso delle spese di AT. L'avv.to Rago per l'attrice si associa alle predette conclusioni CP
…”; per la convenuta (verbale dell'udienza di p.c.): “… L'avv.to Pontecorvo si ripo(r)ta alle conclusioni di cui alla comparsa di risposta, come confermate nella memoria ex art. 183/6 n. 1
c.p.c.; in ordine alla produzione documentale, allegata al foglio di p.c. del , ne CP_3 contesta fin da ora la rilevanza, avendola appresa solo in udienza;
riserva in ogni caso migliore difesa negli scritti conclusionali …”; per il terzo chiamato (verbale dell'udienza di p.c.): “… L'avv.to Picuti si riporta alle conclusioni rassegnate nel richiamato foglio di p.c. …('Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: I) In via preliminare, e per tutte le motivazioni meglio illustrate in narrativa, dichiarare il difetto di legittimazione passiva del Controparte_3
rispetto alle richieste risarcitorie avanzate dalle controparti nel presente
[...] giudizio. II) In via subordinata, nel merito, respingere tutte le domande formulate dalla controparte SI.ra in quanto totalmente infondate sia in fatto che in diritto per CP_2 quanto rappresentato nei propri scritti difensivi. In via riconvenzionale, condannare la SI.ra
alla rifusione delle spese sostenute dal CP_2 Controparte_3
per la messa in sicurezza dei frontalini dell'edificio e per il risanamento delle
[...] fasce di marcapiano e dei frontalini esterni per un importo complessivo di € 5.865,70, come da documentazione versata in atti. Si chiede, altresì, la concessione dei termini ex art.190
2 c.p.c. per le memorie conclusionali e le note di replica')…; in ordine alla documentazione fa presente che si tratta di documenti sopravvenuti e che attengono alla spiegata domanda riconvenzionale …”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con medesimo atto di citazione, ritualmente notificato alla convenuta , gli CP_2 attori e rappresentanti e difesi da distinti avvocati, Parte_1 CP allegavano che in data 20/2/2020, a rogito del notaio dott. (rep. 3.887; Persona_1 racc. 2.409), avevano acquistato dalla convenuta l'immobile, sito a Roma in via Vincenzo
Arangio Ruiz n. 7, facente parte del complesso edilizio denominato Controparte_3
”; che il suddetto appartamento, identificato al NCEU del Comune di Roma al foglio
[...]
414, p.lla 1872, sub. 501, si sviluppa su due piani, quarto e quinto, con terrazza perimetrale di mq 86,85, di proprietà esclusiva, che circonda tutto il quarto piano;
che a giugno 2020, al termine del noto periodo di chiusura generalizzata per l'emergenza Covid 19, erano iniziati i programmati lavori di ristrutturazione interna dell'appartamento; che gli operai, addetti ai predetti lavori, avevano avvisato esso attore della necessità di procedere anche all'integrale rifacimento dei frontalini dei balconi perimetrali, in particolare nel lato ovest, in quanto gravemente ammalorati e in avanzato stato di rovina;
che il lato ovest dell'appartamento, come in generale dell'intera palazzina, non risultava visibile dall'accesso principale all'immobile, per cui non si era potuto verificare in precedenza l'esistenza di detti vizi;
che ad un primo sommario esame, da parte dei tecnici incaricati da essi attori, la causa del cedimento e/o sgretolamento dei frontalini doveva ricondursi ad un grave difetto della guaina di impermeabilizzazione dell'intero terrazzo che, determinando abbondanti infiltrazioni di acqua, doveva ritenersi responsabile della progressiva frantumazione dei frontalini;
che era stato altresì accertato che le predette infiltrazioni avevano contribuito alla corrosione di una conduttura di gas posta sotto l'intonaco, lungo tutta la linea perimetrale del terrazzo;
che con raccomandata a.r. del 24/7/2020 esso attore, anche quale procuratore speciale della propria moglie aveva tempestivamente inviato alla convenuta una formale denuncia CP dei vizi occulti del terrazzo dell'immobile acquistato, riservando ad un più approfondito accertamento tecnico la quantificazione dei relativi danni;
che con pec del 4/9/2020, per il tramite del proprio legale, la convenuta aveva contestato il contenuto della denuncia;
che, avuto particolare riferimento al danneggiamento dei frontalini, si era provveduto ad informare l'amministratore del condominio, che aveva mostrato ad esso attore copia di una diffida, inviata per conto del condominio alla convenuta già in data 29/10/2018, con cui la stessa era
3 stata diffidata a porre in essere “tutte le azioni e le lavorazioni necessarie, atte a far cessare il pericolo per le proprietà sottostanti ed i danni che la parte in aggetto della sua terrazza sta procurando al fabbricato”; che nessun intervento era stato nel frattempo eseguito dalla convenuta, che aveva da tempo la chiara e piena consapevolezza dei vizi dolosamente sottaciuti ad essi acquirenti;
che era stato affidato all'arch. l'incarico di CP_4 redigere apposita consulenza sull'esistenza e causa dei lamentati vizi, con indicazione degli interventi da porre in essere e dei relativi costi;
che nella relazione, consegnata in data
30/12/2020, si aveva avuto conferma della riconducibilità al piano di calpestio della terrazza di tutte le infiltrazioni di acqua, da cui erano derivati i rilevati ammaloramenti;
che in data
5/2/2021 era stato notificato alla convenuta atto di diffida stragiudiziale, rimasto privo di riscontro;
che il successivo 18/2/2021 era stato depositato ricorso ex artt. 696 e 696 bis c.p.c. per accertamento tecnico preventivo e consulenza tecnica preventiva, notificato alla il CP_2 successivo 4/3/2021; che all'esito del procedimento (r.g. n. 11873/2021, davanti all'intestato
Tribunale), svolto nella contumacia della convenuta il Ctu, ing. aveva CP_2 Per_2 confermato, con riferimento alla terrazza del piano 4° e ai parapetti (interni ed esterni) della stessa, ai frontalini e ai soffitti del terrazzo/balcone del piano 3° e ai soffitti dell'abitazione del piano 3°, che dette parti erano interessate dalle infiltrazioni, che provenivano dal terrazzo del piano 4°; che nella ctu era stato precisato che i lavori necessari consistevano nel rifacimento completo del terrazzo, al fine di ripristinare i verticali di guaina, di sostituire le copertine dell'intero parapetto murario, di sostituire i bocchettoni difettosi, di installare dei giunti di dilatazione termica sul pavimento, di posare delle nuove guaine con i relativi massetti e i pavimenti, di riparare gli intonaci esterni e interni dei parapetti murari, di effettuare il necessario trattamento protettivo sui ferri di armatura esposti all'ossidazione, di ripristinare i frontalini e di tinteggiare i soffitti del piano 3°, il tutto per un costo totale di € 55.560,67 oltre
IVA al 22%, per un totale di € 67.784,01 IVA inclusa;
che era interesse di essi attori agire nei confronti della convenuta -ex artt. 1490 e 1494 c.c.- per il risarcimento dei danni subiti in conseguenza dei contestati vizi occulti e difetti del terrazzo dell'immobile, acquistato in data
20/2/2020; che in tale contesto assumeva anche rilievo il fatto che la convenuta aveva omesso di riferire ad essi attori, riportandolo nel contratto, che in data 29/10/2018 aveva ricevuto la diffida dall'amministratore del condominio per far cessare il pericolo per le proprietà sottostanti ed eliminare i danni che la parte in aggetto della terrazza della stessa stava procurando al fabbricato. Tanto premesso, gli attori instavano per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in citazione, confermate nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. e
4 richiamate all'udienza di p.c.: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, previo accertamento della responsabilità della venditrice, sig.ra CP_2 ex art. 1490 c.c. e seguenti per vizi relativi all'immobile compravenduto sito in Roma Via
Arangio Ruiz n. 7, palazzina C, int. 8, come verificati e accertati nella perizia a firma ing.
depositata in procedimento R.G. 11873/2021, e per questa via condannare Persona_3 la sig.ra al risarcimento di tutti i danni patiti e patendi dai sig.ri e CP_2 T_
, in misura non inferiore ad € 67.784,01 I.V.A. inclusa o nella diversa misura che CP dovesse emergere in corso di giudizio. Con condanna alla rifusione delle spese del presente giudizio nonché del giudizio di AT (compensi Ctu per importo pari ad € 4.946,00 oltre accessori a titolo di compenso ed € 1.086,11 per rimborso oneri) nonché spese legali giudizio
AT …”.
Con decreto ex art. 168 bis, comma 5, c.p.c. l'udienza indicata in citazione (8/6/2022) era differita al 14/6/2022.
In data 18/5/2022 si costituiva in giudizio la convenuta la quale, CP_2 contestata la domanda attrice e in ogni caso richiesta la chiamata in causa del
[...]
quale unico responsabile dei fatti lamentati dagli attori, Controparte_3 instava per l'accoglimento delle seguenti conclusioni, rassegnate in comparsa di risposta, confermate nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. e richiamate all'udienza di p.c.: “… previa autorizzazione alla chiamata in causa del terzo sopra spiegata, piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria eccezione disattesa: I) dichiarare la nullità dell'AT e del relativo elaborato peritale del 6.7.2021, ad opera dell'Ing. per violazione del contraddittorio;
Per_2
II) in via principale e nel merito, previo accertamento della oggettiva evidenza dei vizi, rigettare la domanda attorea, volta alla rivendicazione della garanzia ex art. 1491 c.c.; III) in subordine, dichiarare l'intervenuta decadenza dalla garanzia per inosservanza del termine di cui all'art. 1495 c.c. e, per l'effetto, rigettare la domanda attorea;
IV) in via estremamente gradata, accertare la responsabilità esclusiva del Controparte_3
in ordine all'omessa manutenzione delle porzioni di lastrico solare, del sistema di
[...] convogliamento delle acque meteoriche dal tetto dell'edificio, dei bocchettoni-pluviali di scarico e dei frontalini;
in ciascuna delle ipotesi che precedono, condannare parte attrice ed il chiamato condominio alla rifusione delle spese di lite, da liquidarsi ai sensi del D.M.
55/2014”.
Con decreto del 19/5/2022 era disposto il differimento dell'udienza al 15/11/2022 per consentire la chiamata del terzo.
5 In data 24/10/2022 si costituiva in giudizio il Controparte_3
il quale, spiegata domanda riconvenzionale nei confronti della convenuta, instava
[...] per l'accoglimento delle seguenti conclusioni, rassegnate in comparsa di risposta nei seguenti termini: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: I) In via preliminare, e per tutte le motivazioni meglio illustrate in narrativa, dichiarare il difetto di legittimazione passiva del rispetto alle richieste risarcitorie avanzate Controparte_3 dalle controparti nel presente giudizio;
II) In via subordinata, nel merito, respingere tutte le domande formulate dalla controparte SI.ra in quanto totalmente infondate sia CP_2 in fatto che in diritto per quanto rappresentato nel presente atto;
III) In via riconvenzionale, condannare la SI.ra alla rifusione delle spese sostenute dal CP_2 [...]
, complessivamente pari ad Euro 2.096,00, per la messa in Controparte_3 sicurezza dei frontalini dell'edificio e come da documentazione versata in atti;
IV) In via istruttoria, con ogni più ampia riserva di aggiungere, integrare, modificare, precisare e formulare istanze, nonché produrre documenti nei modi e nei termini stabiliti dalla legge anche in relazione alle difese avversarie”.
All'udienza del 15/11/2022, comparsi i procuratori delle parti, che insistevano nelle rispettive difese, erano assegnati i richiesti termini ex art. 183/6 c.p.c. con rinvio all'udienza del 3/5/2023 per gli eventuali provvedimenti istruttori.
Con decreto ex art. 127 ter c.p.c. del 16/3/2023 era disposto che la predetta udienza del
3/5/2023 si svolgesse con trattazione scritta, con assegnazione alle parti di termine fino alla predetta udienza per il deposito di note di trattazione scritta.
Con ordinanza del 6-9/6/2023, emessa a scioglimento della riserva assunta alla predetta udienza cartolare, era ritenuta superflua la prova per testi richiesta dalla parte attrice e dal terzo chiamato, mentre era disposta l'acquisizione del fascicolo d'ufficio della procedura ante causam ex artt. 696 e 696 bis c.p.c. (r.g. 11873/2021), con rinvio per esame della predetta acquisizione all'udienza del 25/10/2023, da svolgere in modalità cartolare, con assegnazione alle parti di termine fino alla predetta udienza per il deposito di note di trattazione cartolare ex art. 127 ter c.p.c. e con fissazione al 12/2/2025 dell'udienza di p.c. ex art. 81 disp. att. c.p.c..
Con ordinanza del 2-3/12/2023, emessa a scioglimento della riserva assunta alla predetta udienza cartolare, nel dare atto dell'acquisizione del fascicolo ex artt. 696 e 696 bis c.p.c. (r.g. n. 11873/2021) e ritenuta la causa matura per la decisione, era disposto rinvio all'udienza del 12/2/2025 per la precisazione delle conclusioni, come da calendario del processo.
6 All'udienza del 12/2/2025, comparsi i procuratori delle parti, la causa veniva trattenuta in decisione sulle conclusioni riportate in epigrafe, con assegnazione dei richiesti termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e memorie di repliche: termini scaduti il
5/5/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. La domanda degli attori è in parte fondata e va accolta nei limiti di cui in motivazione, mentre vanno rigettate le domande della convenuta e del . CP_3

2. Sicuramente infondata è l'eccezione, sollevata da parte della convenuta, di nullità della ctu (cfr. capo I delle conclusioni: “dichiarare la nullità dell'AT e del relativo elaborato peritale del 6.7.2021, ad opera dell'Ing. per violazione del contraddittorio”). Per_2

2.1 In particolare in comparsa di risposta, per quanto qui di specifico interesse, è stato dedotto, con riferimento alla ctu svolta ante causam, che “… In primo luogo, detto accertamento, dopo aver constatato che la superficie soggetta ad infiltrazioni d'acqua è costituita in parte da un lastrico solare, si astiene del tutto dal trarne le conseguenze del caso.
Ci riferiamo al fatto che, per definizione, il lastrico solare è la superficie terminale dell'edificio, con funzione di copertura e di protezione del medesimo. In altre parole, è il tetto della costruzione, o parte di esso …”; che “… l'appartamento compravenduto si sviluppa su due piani (il quarto e il quinto dell'edificio), laddove il lastrico in questione circonda il piano inferiore. Occorre altresì precisare che la conformazione architettonica dell'edificio de quo presenta, limitatamente al quarto piano in parola, un'estensione balconata del lastrico solare, realizzata, quindi, in aggetto rispetto alla pianta dello stesso edificio …”; che “… Tutto ciò conduce a ritenere che la parte costituente il lastrico solare vero e proprio, sia pure riservata ad uso esclusivo dell'appartamento compravenduto è, a tutti gli effetti, tetto di copertura dell'edificio e rientra, quindi, in chiave di manutenzione straordinaria, tra le competenze condominiali, combinate a quelle dell'utilizzatore esclusivo (il proprietario dell'abitazione), giusta la ripartizione degli oneri economici (1/3 – 2/3) dettati dalla normativa in subiecta materia (art. 1126 c.c.) …”; che “… Tale evidenza non è stata minimamente presa in considerazione dal Ctu, tantomeno, dagli odierni attori che, a loro volta, hanno fatto ricorso al
Tribunale di Roma per l'AT posta a base del presente procedimento di merito, senza convenire, allora (e neppure ora), l'amministrazione condominiale …”; che “… Ne consegue la palese illiceità ed erroneità dell'AT, per non aver considerato tale macroscopica realtà
…”; che “… la conseguenza negativa di carattere processuale attiene alla palese violazione del contraddittorio in fase di AT riconducibile, in primis, al fatto sia dei ricorrenti, ma anche
7 al tecnico incaricato, per quanto di ragione. Al riguardo, infatti, le infiltrazioni d'acqua sarebbero diffuse ed interessano ambedue le superfici contigue, ovvero quelle a lastrico solare e del balcone perimetrale in aggetto. …”; che “… Quest'ultima parte (balconata aggettante) non svolge la funzione di copertura e, quindi, in ipotesi, l'onere manutentivo compete al singolo proprietario …”; che “… Tuttavia l'ammaloramento del “frontalino” esterno che lo delimita, parimenti rilevato dal Ctu, ci riconduce alla responsabilità condominiale, poiché, come è noto, il manufatto denominato frontalino, è un elemento dello stabile che contribuisce al contesto decorativo della facciata e, in quanto tale, è di proprietà condominiale …” e che,
“… eccepita la violazione del contraddittorio ex art. 101 c.p.c. perpetrato nella precedente fase giudiziaria di AT, la ctu del 6.7.2021, a firma dell'ing. è viziata da nullità ed è, Per_2 quindi, inutilizzabile nell'odierna azione di merito e le relative spese non potranno che gravare sulla parte richiedente, ovvero sugli odierni attori, i quali, dato il contesto sopra delineato, erano onerati dall'obbligo di convenire in giudizio il , affinché questi vi CP_3 presenziasse attivamente, incluso ogni accertamento tecnico del caso …” (cfr. comparsa di risposta della convenuta).

3. Le deduzioni di parte convenuta -a latere del fatto che i frontalini del balcone aggettante, di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento di cui costituiscono prolungamento (cfr. Cass. 15913/2007), hanno natura condominiale solo se assolvono ad una funzione estetica e decorativa a vantaggio dell'intero edificio (cfr. Cass. 568/2000; Cass.
12792/1992) e che nel caso di specie nulla risulta al riguardo- non sono condivisibili, in quanto gli attori hanno agito nei confronti della venditrice per risarcimento dei danni ex art. 1494 c.c., in conseguenza della ricordata compravendita immobiliare.

4. Non si ignora di certo che “… la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, assolve alla stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell'edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti i condomini tenuti alla sua manutenzione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod. civ., senza che rilevi la riconducibilità delle infiltrazioni a difetti ricollegabili alle caratteristiche costruttive” (cfr. Cass.
18164/2014; Cass. 19779/2017), ma nel caso di specie non si verte in tema di rapporti condominiali ovvero di risarcimento del danno da infiltrazioni sofferto dal proprietario dell'appartamento sottostante a quello degli attori, ma si verte in tema di vendita e in
8 particolar modo in tema di vizi non visibili del bene, oggetto di compravendita, e limitatamente ai rapporti fra i compratori (attori) e la venditrice (convenuta).

5. E' altresì vero che il principio di cui all'art. 1126 c.c. è applicabile in ogni caso di spesa, ordinaria o straordinaria, di manutenzione o di rifacimento, che riguardi la struttura delle terrazze stesse e la loro finalità di copertura, con esclusione del solo caso in cui gli interventi siano diretti unicamente al miglior godimento delle unità immobiliari di proprietà individuale di cui le terrazze siano il prolungamento (cfr. Cass. 16583/2012), ma nel caso di specie gli attori non hanno agito nei confronti del per il rifacimento CP_3 della pavimentazione del terrazzo, in parte aggettante e in parte di copertura, ma hanno agito, nell'ambito di un'ordinaria azione contrattuale e nei confronti della loro dante causa, per il risarcimento del danno patrimoniale asseritamente sofferto per l'esistenza di prospettati vizi occulti nel bene venduto.

6. Sotto altro profilo è infondata anche l'eccezione di nullità della ctu per violazione del contraddittorio, attesa la contestata mancata partecipazione del al CP_3 procedimento ante causam.

7. Al riguardo, a parte il fatto che il non è litisconsorte necessario in CP_3 relazione alla domanda di natura contrattuale che qui ci occupa, non va dimenticato che, a tutto concedere, sarebbe stato in ipotesi il l'unico legittimato ad eccepire la CP_3 mancata propria partecipazione al procedimento per AT/CTP ante causam e altrettanto in ipotesi la non opponibilità della ctu, redatta a conclusione di quel procedimento.

8. Sul punto si osserva che è pacifico che il non era stato parte del CP_3 procedimento per AT e CTP ante causam e che altrettanto pacificamente la ctu, depositata al termine di quel procedimento, non sarebbe opponibile a chi, come appunto il nel CP_3 caso di specie, non è stato parte del procedimento (cfr. Cass. 24981/2020), ma nel caso che qui ci occupa non va dimenticato che non solo il , terzo chiamato nell'odierno CP_3 giudizio, nulla ha eccepito, ma che ha prodotto esso stesso la predetta ctu, avendo in tal modo chiaramente dimostrato di averne accettato il contenuto e di volerla considerare processualmente utilizzabile a tutti gli effetti.

9. In conclusione l'unico soggetto processualmente legittimato ad eccepire la non opponibilità della ctu sarebbe il e non certo la convenuta, ritualmente convenuta CP_3 nel predetto procedimento ante causam e rimasta contumace, ma il , terzo CP_3 chiamato, nulla ha eccepito al riguardo, avendo anzi richiamato, prodotto e fatto propria la predetta ctu.
9 10. Al pari dell'eccezione di nullità e/o inefficacia della ctu svolta ante causam, è infondata -si segue l'ordine delle doglianze di parte convenuta- anche l'eccezione relativa alla non operatività della garanzia per inesistenza di un vizio qualificabile come occulto.
11. In comparsa di risposta è dato leggere, per quanto di interesse, che “… La norma in epigrafe postula che, ai fini della garanzia del venditore, il vizio non soltanto sia stato taciuto all'acquirente, ma che non fosse neppure facilmente riconoscibile. …”; che “… Per quanto attiene alla condizione della superficie della terrazza, potrebbe essere sufficiente ciò che riporta il Ctu nell'elaborato peritale (cfr. ctu pagg. 7, 8 e 9) …”; che “… Da quanto si legge nella ctu si deduce con immediatezza che la condizione di diffuso degrado della terrazza e della balconata in aggetto è risultata quantomai manifesta agli acquirenti, ed allo stesso modo lo era anche in sede di esami ispettivi dell'immobile, ripetutamente effettuati ante vendita….” e che “… È il Ctu, infatti, ad aver rilevato le suddette difettosità, peraltro emerse a seguito di un primissimo, semplice ed immediato esame visivo …” (cfr. comparsa di risposta, al cap. II).
11.1 Ad ulteriore conferma della predetta deduzione, in comparsa di risposta sono state riportate, a riprova del fatto che asseritamente non fosse necessaria la preparazione tecnica del Ctu per comprendere quale fosse il degrado del terrazzo, le seguenti tre osservazioni: “… La prima, rappresentata dalla catastrofica descrizione della condizione di estremo degrado dei parapetti murari, unita a quella altrettanto degradata dei piani di calpestio, la cui constatazione non richiede alcuna professionalità o competenza specifica. Si aggiungano, inoltre, le smaccate evidenze rilevate ictu oculi dal Ctu, afferenti le copertine perimetrali di marmo visibilmente inadeguate e ai supporti metallici della rete posta a protezione della terrazza aggettante …”; “… La seconda osservazione è intimamente connessa a quella che precede ed attiene alla prolungata fase di trattativa pre-vendita intercorsa tra le parti;
nel corso dei molteplici incontri nel medesimo appartamento, gli acquirenti hanno effettuato i loro sopralluoghi e le ispezioni visive con l'ausilio di tecnici di fiducia, fra i quali il più attivo e presente era proprio un architetto …” e “… La terza, invero consequenziale a quelle che precedono, riguarda la determinazione del prezzo definitivo di compravendita dell'immobile de quo …” (cfr. comparsa di risposta della convenuta).
12. Al riguardo, è innegabile che lo stesso Ctu aveva evidenziato lo stato di vetustà del terrazzo in questione, come riportato in ctu, ove è dato leggere che “… nel corso della visita di accesso, lo scrivente ha potuto rilevare le condizioni di vetustà in cui versa la terrazza dell'immobile oggi frazionato, che è disposto al piano 4° in conseguenza della quale sono
10 originati vari danni, sia all'intradosso della terrazza stessa e sia sui prospetti. Appare allora utile proporre un'illustrazione fotografica delle porzioni visitate …”; che “… Le fotografie mostrano la vetustà del lastrico, che è ravvisabile dagli intonaci deteriorati dei parapetti (lati esterni ed interni) nonché dalle lesioni presenti in più parti del calpestio, le quali rendono la prova concreta che le dilatazioni termiche differenziali non sono state assecondate con la creazione di appositi giunti di dilatazione per cui le cicliche espansioni e contrazioni hanno creato le lesioni oggi visibili. In aggiunta a questi difetti di carattere generale, si può notare anche l'assenza di una copertina di protezione dei parapetti che sia dotata del necessario aggetto e dei rompi goccia …”; che “… Quelle visibili in foto, invece, sono delle copertine che non posseggono alcuna capacità di evitare il dilavamento dell'intonaco ad opera della pioggia battente poiché, come accennato, queste non posseggono un aggetto e né un rompi goccia …”; che “… Per di più su queste copertine sono innestati i montanti di sostegno della rete metallica di perimetro, i quali perforano la copertina stessa e rendono possibile, anzi assecondano, la penetrazione dell'acqua all'interno del muro di parapetto …”; che “… Questo ingresso di acqua a tergo della guaina del verticale del lastrico fa sì che la stessa permei l'estremità del solaio e produca i difetti che saranno evidenziati tra poco. Si segnalano poi altri due difetti, il primo dei quali consiste nell'avere creato un ampliamento volumetrico del salone a discapito del terrazzo, in conseguenza del quale sono state modificate le originarie pendenze di deflusso in quella zona;
tali lavori, poi, hanno anche reso necessario demolire la pavimentazione posta nell'area occupata dalla veranda, a cui è certamente seguita la modifica dei verticali di guaina in corrispondenza del sopravanzo costituito dalla veranda …”; che “…
Un secondo difetto è costituito dall'assenza di dislivello tra la soglia della porta finestra ed il calpestio;
tale circostanza permette all'acqua di insinuarsi al di sotto della predetta soglia, con la conseguenza che essa sfugge alla protezione costituita dalla guaina impermeabile. …”; che
“… Come descritto sopra, l'acqua che incide sul lastrico si infiltra all'interno del solaio nei seguenti percorsi: copertine di protezione dei parapetti murari, verticali del perimetro dei parapetti murari, soglie delle porte finestre prive del necessario rialzo e bocchettoni difettosi
…” e che “… L'imbibizione del solaio comporta il degrado della struttura in cemento armato di cui si compone, nonché il disfacimento degli intonaci esterni dei parapetti murari …” (cfr. ctu, redatta ante causam e acquisita all'odierno processo, a pagg. 8 e ss).
13. Preliminarmente appare necessario aprire una parentesi di inquadramento della fattispecie.
11 13.1 In relazione alle disposizioni sulla vendita in generale (artt. 1490 e ss c.c.), il codice civile prevede, nel caso di vizi occulti (art. 1491 c.c.) della cosa venduta tali da renderla inidonea all'uso cui è destinata o da diminuirne in modo apprezzabile il valore (art. 1490 c.c.), una tutela esercitabile sia nelle forme della domanda di risoluzione del contratto
(azione redibitoria) sia nelle forme della domanda di riduzione del prezzo (azione estimatoria o actio quanti minoris) e sia, per quanto di interesse, con la domanda di risarcimento danni ex art. 1494 c.c., ugualmente soggetta al rispetto dei termini di cui all'art. 1495 c.c. (cfr. Cass.
3527/1993; Cass. 15481/2001) ed esercitabile anche autonomamente rispetto alle azioni edilizie di cui all'art. 1492 c.c. (cfr. Cass. 6044/2004; Cass. 3425/2001).
13.2 In relazione alla disciplina di cui all'art. 1494 c.c. si ribadisce che la domanda risarcitoria di natura contrattuale proposta dall'acquirente non si identifica né con le azioni di garanzia (art. 1492 c.c.) né con quella di esatto adempimento (cfr. Cass. 26852/2013; Cass.
14986/2021); infatti, mentre queste ultime prescindono dalla colpa e sono volte solo ad eliminare lo squilibrio determinato dall'inadempimento del venditore, l'azione risarcitoria presuppone la colpa del venditore, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare l'eventuale presenza di vizi della cosa (cfr. citato art. 1494, comma 1, c.c.: “… se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa”) e può riguardare tutti i danni subiti dall'acquirente, con la conseguenza che -come detto- l'azione di risarcimento può essere proposta in via alternativa, oltre che comunque cumulativa, rispetto alle azioni di adempimento, di riduzione del prezzo o di risoluzione del contratto.
13.2.1 In particolare, in relazione a quest'ultimo profilo e al perimetro della tutela risarcitoria offerta all'acquirente, va ricordato che “l'azione di risarcimento dei danni proposta dall'acquirente ex art. 1494 c.c., sul presupposto dell'inadempimento dovuto alla colpa del venditore, consistente nell'omissione della diligenza necessaria a scongiurare
l'eventuale presenza di vizi nella cosa, può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente medesimo e, dunque, non solo a quelli relativi alle spese necessarie per l'eliminazione dei vizi accertati, ma anche a quelli inerenti alla mancata o parziale utilizzazione della cosa, o al lucro cessante per la mancata rivendita del bene …” (cfr. citata Cass. 14986/2021).
13.3 E' poi consolidato l'orientamento giurisprudenziale, in base al quale è previsto che “in tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, l'onere della prova dei difetti, delle conseguenze dannose e del nesso causale fra gli uni e le altre fa carico al compratore, mentre la prova liberatoria della mancanza di colpa, incombente al venditore, rileva solo quando la
12 controparte abbia preventivamente dimostrato la denunciata inadempienza” (cfr. Cass.
18947/2017).
13.4 Anche la domanda risarcitoria ex art. 1494 c.p.c. -come detto- è subordinata, come emerge dall'art. 1491 c.c. (“Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa;
parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi”), alla non conoscenza o riconoscibilità dei vizi da parte dell'acquirente (cfr. Cass.
2756/2020; Cass. 2981/2012; Cass. 3644/2007).
13.5 E' stato poi condivisibilmente affermato che, sebbene il grado della diligenza esigibile debba essere valutato in relazione al caso concreto, tenuto conto delle particolari circostanze della vendita, della natura della cosa e della qualità del compratore, è però da escludere che l'onere di diligenza di quest'ultimo imponga la necessità di avvalersi dell'opera di esperti o di effettuare indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio, con la precisazione che si ha “la conoscenza del vizio, che esclude la garanzia ai sensi dell'art. 1491 c.c., … quando il compratore abbia acquisito la certezza obiettiva del vizio nella sua manifestazione esteriore, ancorché egli non ne abbia individuato la causa” (cfr. Cass. 1258/2013).
13.6 Va al riguardo ricordato che il concetto di conoscibilità è distinto da quello di visibilità (cfr. Cass. 3348/2018 in motivazione: “… Inoltre si fa, così, coincidere la riconoscibilità con la visibilità; essendo, invece, ben noto che riconoscibile non è solo il visibile, dovendosi considerare riconoscibile anche quel che è ragionevolmente prevedibile sulla base del complesso inferenziale del fatto e, per contro, il visibile non sempre è riconoscibile come vizio …”).
13.7 Nel caso in cui sia sorta l'obbligazione di garanzia, in caso appunto di vizi non facilmente riconoscibili, grava sul venditore una presunzione di loro conoscenza;
inoltre per superare detta presunzione non è sufficiente per il venditore provare di non aver conosciuti i vizi emersi, ma è necessaria la dimostrazione di averli ignorati senza colpa (cfr. Cass.
4300/2024).
14. Orbene, premesso che si è di certo al di fuori dell'ipotesi di immobile di risalente costruzione con le rilevate conseguenze di legge (cfr. Cass. 13425/2024, relativa ad un immobile degli anni '50 del secolo scorso, mentre nel caso di specie l'immobile risulta costruito in forza di licenza del 24/11/1970: cfr. doc. 1 di parte attrice), osserva il Giudice che la riscontrata vetustà del terrazzo non era tale da far vedere o anche solo a far presumere, ad
13 occhio non esperto, che la guaina impermeabilizzante sottostante alle mattonelle fosse lesionata e che conseguentemente l'acqua piovana potesse superare detta barriera e danneggiare la struttura cementizia sottostante e i frontalini.
15. Al riguardo, come evidenziato da parte attrice, non va dimenticato che il Ctu ha fatto ricorso a sofisticate apparecchiature, da cui si desume l'esistenza appunto di vizi non visibili e soprattutto non comprensibili come causa dei fenomeni infiltrativi poi emersi (cfr. ctu a pag. 11: “… Terminata la descrizione discorsiva e fotografica dei danni visibili, si passa ora ad illustrare le risultanze delle prove termografiche, le quali, come precisato alla pag. 5 della presente relazione, hanno permesso di visualizzare i fenomeni che non sono direttamente apprezzabili sulla lunghezza d'onda del campo elettromagnetico visibile con l'occhio umano
…”).
16. Invero, come risulta a pag. 16 della ctu, è stato evidenziato che, “… Terminata la descrizione dei luoghi, sia dalla prova visiva e sia da quella strumentale (termografica e termoigrometrica), risulta accertato che il lastrico dell'appartamento del piano 4° è permeabile. L'acqua penetra all'intero del solaio attraverso i seguenti percorsi: copertine di protezione dei parapetti murari, verticali del perimetro dei parapetti murari, soglie delle porte finestre prive del necessario rialzo e bocchettoni difettosi. Il degrado esistente sul soffitto del salone dell'appartamento del piano 3° (proprietà ), al momento del sopralluogo, CP_5 consisteva in una macchia di colore giallognolo, senza che fossero presenti delle esfoliazioni o dei rigonfiamenti della pittura. Ciò conferma che l'infiltrazione che ha prodotto il danno è stata di natura episodica. …”.
17. Dunque non rileva, in termini di esclusione della garanzia per vizi asseritamente non occulti, che il terrazzo fosse vetusto, in quanto il vizio era appunto nella permeabilità del terrazzo non individuabile ad occhio nudo e nella lesione della guaina sottostante non direttamente conoscibile né apprezzabile.
17.1 Irrilevante è anche la circostanza che “… il contratto di compravendita prodotto sub 3. non contempla alcuna garanzia specifica (neppure mediante una formula astratta e/o generale e/o di mero stile) relativamente alla condizione dell'immobile e della relativa impiantistica …” (cfr., da ultimo, memoria di replica), in quanto la garanzia è dovuta per legge, con il solo limite del vizio non occulto (art. 1491 c.c.).
17.2 Inoltre nel caso di specie è processualmente emerso, stante anche la diffida ricevuta dal (cfr. doc. V del terzo chiamato), che la convenuta era pienamente CP_3 consapevole delle problematiche del terrazzo, oggetto di causa.
14 17.3 Non contrasta con le superiori argomentazioni la constatazione che all'art. 4
('Garanzie') del contratto di compravendita dell'appartamento del 20/2/2020 (cfr. doc.

3.1 di parte convenuta) è dato leggere che “… La parte acquirente dichiara di aver visitato quanto in oggetto e di non avere alcuna eccezione da sollevare al riguardo …”.
17.3.1 Si tratta invero di una mera formula di stile, che per la sua genericità non può assurgere a fatto ostativo al riconoscimento dell'invocata garanzia.
18. Di alcun rilievo -si passa alla terza delle osservazioni di parte convenuta- è la deduzione sul fatto che nella determinazione del prezzo di vendita si sarebbe asseritamente fatto riferimento alla situazione del terrazzo e ai lavori da eseguire.
19. In comparsa di risposta è stato al riguardo allegato che “… La terza, invero consequenziale a quelle che precedono, riguarda la determinazione del prezzo definitivo di compravendita dell'immobile de quo. Infatti, la venditrice ha conferito il mandato di mediazione all'agenzia , verso il corrispettivo richiesto di € 750.000,00, Parte_2 trattandosi di un'abitazione di rilevanti dimensioni, inserita in un contesto urbano di buon livello, con box auto di pertinenza, secondo posto auto scoperto, cantina, in un condominio di tipo signorile, caratterizzato da servizi di pregio, con tanto di piscina, guardiania, etc. …”; che
“… proprio l'attento esame preventivo dello stato della casa, eseguito con il supporto dei tecnici di fiducia anzidetti, ha indotto gli acquirenti alla formulazione di una proposta di acquisto al prezzo di € 660.000,00, quindi sensibilmente inferiore rispetto a quanto richiesto, la cui riduzione, pari ad € 90.000,00 appare significativamente prossima (per eccesso) al costo della manutenzione straordinaria del lastrico, del parapetto perimetrale e dei frontalini ammalorati. Ma detta spesa manutentiva deve essere sostenuta assieme al condominio, cui spetta la quota pari a 2/3 del totale ed al proprietario il residuo 1/3 …” (cfr. comparsa di risposta).
20. La deduzione di parte convenuta non merita accoglimento.
21. Nel contratto di vendita (cfr. doc. 1 di parte attrice: contratto del 20/2/2020) il prezzo di vendita dell'appartamento e cantina è stato indicato in € 625.380,00.
21.1 Inoltre in pari data sono stati stipulati due distinti contratti per la vendita di un locale ad uso box auto per € 21.000,00 (cfr. doc.

3.2 di parte convenuta) e di un posto auto scoperto per € 13.620,00 (cfr. doc.

3.3 di parte convenuta), con una spesa complessiva appunto di € 660.000,00.
15 22. Tanto premesso, si osserva che in alcuno dei tre contratti vi è il riferimento ad un preteso accordo per la riduzione del prezzo in relazione ai pretesi vizi del terrazzo e ai lavori da eseguire.
23. E' ben vero che l'appartamento era stato messo in vendita, tramite agenzia immobiliare, ad € 750.000,00 e che nella medesima scheda pubblicitaria, oltre all'attico e al superattico, era stata pubblicizzata anche la vendita del box e del posto auto (cfr. doc. 1 della convenuta), ma neanche nella proposta di acquisto per complessivi € 660.000,00 (cfr. doc. 2 di parte convenuta) vi è alcun riferimento a pretesi costi di rifacimento della pavimentazione del terrazzo e alla necessità, per l'offerente, di doversi poi far carico dei costi dei lavori di ripristino.
23.1 Del resto sarebbe stato rispondente ai criteri di naturale cautela e conforme ai parametri di condotta dell'uomo medio che, in presenza di un asserito accordo sulla decurtazione del prezzo di € 90.000,00 “… quale conseguenza immediata e diretta dello stato dell'immobile e della necessità evidente di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria …” (cfr. memoria di replica di parte convenuta), le parti si fossero date atto, in sede contrattuale, di detta non indifferente riduzione del prezzo e appunto della necessità di rilevanti lavori sul terrazzo a giustificazione della predetta asserita riduzione del prezzo.
23.2 Nulla risulta al riguardo, per cui, stante anche l'intervento della richiamata agenzia immobiliare, cui era stato dato l'incarico di mediare la vendita, si deve ritenere che il prezzo convenuto fosse stato il frutto di una normale trattativa in relazione alle dinamiche di mercato del momento e ai contrapposti interessi.
23.3 Al riguardo non va dimenticato che, a fronte dell'offerta di € 660.000,00, la proprietaria aveva inizialmente dichiarato, come riportato a penna in calce alla proposta di acquisto (cfr. doc. 2 di parte convenuta), di accettare “la presente offerta al prezzo di €
680.000,00”, cui aveva fatto seguito la modifica della proposta di acquisto con conferma della somma di € 600.000,00, ma con rinuncia ad una condizione sospensiva, originariamente indicata nella proposta, cui aveva poi fatto seguito la definitiva accettazione ad € 660.000 “… senza vincolo reddituale …” in relazione al mutuo da richiedere per l'acquisto.
24. Sempre in comparsa di risposta, a pag. 5 e sempre con riferimento alla conoscibilità del vizio, è stato allegato che “… Il danneggiamento del frontalino di facciata, consistente nel crollo di una rilevante porzione di intonaco (alcuni metri), a radicale differenza rispetto a quanto affermato da controparte (e dal Ctu, con sospetta dichiarazione ad usum delphini), era assolutamente visibile a chiunque al momento della compravendita e lo è
16 tuttora;
sul punto, alleghiamo (cfr. video in atti) il filmato ritraente l'agevole percorso attorno all'edificio che ne consente la visibilità da tutti i lati, compreso quello del frontalino in parola
…”.
25. Peraltro va evidenziato che il rilievo del Ctu, effettuato mediante apposita strumentazione, riguarda la condizione di non impermeabilità del terrazzo e il conseguente necessario integrale rifacimento della pavimentazione del terrazzo stesso, guaina sottostante compresa.
25.1 In altri termini il riferimento al degrado dei frontalini riguarda l'effetto e non la causa dei fenomeni infiltrativi, accertati mediante la richiamata strumentazione e relativi alla pavimentazione del terrazzo, che aveva perso l'impermeabilità.
26. Dunque il vizio, posto alla base della domanda risarcitoria, non è il degrado dei frontalini (effetto), ma è la perdita di impermeabilizzazione del terrazzo (causa), accertata solo mediante apposita strumentazione.
27. Seguendo l'ordine delle eccezioni, la convenuta ha sollevato “… In via subordinata: decadenza dalla garanzia ex art. 1495 c.c. …” (cfr. cap. III a pag. 6 della comparsa di risposta)
27.1 E' stato al riguardo dedotto che “… Parte attrice, infatti, assume che i tecnici incaricati della ristrutturazione dell'immobile, “ad un primo, sommario esame” hanno rilevato fin da subito la causa del cedimento dei frontalini, individuandola in un grave difetto della guaina di impermeabilizzazione dell'intero terrazzo. Soggiunge parte attrice che detti lavori hanno avuto inizio nel mese di giugno 2020 e che la denunzia dei vizi alla venditrice sia avvenuta con lettera raccomandata a.r. del 24 luglio 2020 …”; che “… l'art. 1495 c.c. dispone la decadenza dell'acquirente dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi (occulti) al venditore, entro 8 giorni dalla scoperta …” e che “… Al riguardo, discendono due ordini di considerazioni: in primo luogo, è la stessa parte acquirente che confessa l'evidenza delle problematiche de quibus, poiché le proprie maestranze ebbero a riconoscerle “ad un primo, sommario esame”; in secondo luogo, in base al noto principio id quod plerumque accidit, è legittimo ritenere che gli importanti lavori di ristrutturazione dell'immobile in questione, siano stati preordinati con largo anticipo rispetto al momento di inizio degli stessi e che quel
“primo, sommario esame”, così riferito dai medesimi attori sia, in realtà, avvenuto in epoca ancor più remota …”, con la conseguenza che “… Le considerazioni che precedono alimentano il grave sospetto di pretestuosità circa le autentiche finalità dell'azione giudiziaria ex adverso proposta che, in relazione all'insieme di fatti, circostanze ed evidenze anzidette,
17 denunzia la malafede e lo spirito profittatorio e speculativo degli attori …”; che “… Resta il fatto cronologico anzidetto, edulcorato da controparte mediante la poco chiara indicazione sul reale inizio dei lavori di ristrutturazione (… avevano inizio solo nel mese di giugno 2020) e la raccomandata a.r. di denunzia del vizio datata 24 luglio 2020 …” e che “… A tutto voler concedere, quand'anche si voglia supporre l'inizio dei lavori alla fine di giugno 2020, sarebbe intervenuta, nel contempo, la presa di consapevolezza circa i vizi predetti. Anche in tale ipotesi, il termine di 8 giorni dalla scoperta di cui al 1495 c.c. risulta spirato, tal che consegue l'eccepita decadenza dalla garanzia del venditore …” (cfr. comparsa di risposta, cap. III a pag.
6).
28. Tanto premesso, va ricordato che “il termine di decadenza previsto dall'art. 1495 cod. civ. per l'azione di garanzia per i vizi della cosa venduta decorre dall'effettiva scoperta dei medesimi, che si ha quando il compratore ne abbia acquistato certezza obiettiva e completa” (cfr. Cass. 6169/2011) e che è necessaria, a tal fine, una certezza appunto non solo obiettiva, ma anche completa, con la conseguenza che “… ove la scoperta del vizio avvenga gradatamente ed in tempi diversi e successivi, in modo da riverberarsi sulla consapevolezza della sua entità, occorre far riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta” (cfr. Cass. 11046/2016; Cass. 9515/2005).
29. Nel caso di specie è intuibile che la scoperta si è avuta nel momento in cui gli operai, incaricati della manutenzione dell'appartamento, hanno avuto contezza della reale condizione della pavimentazione del terrazzo e del venir meno di ogni adeguata impermeabilizzazione.
29.1 Peraltro è con la successiva relazione tecnica dell'arch. (cfr. doc. 5 CP_4 di parte attrice: relazione del 30/12/2020) che si è avuta, da parte degli attori, la completa e obiettiva certezza del vizio lamentato, poi confermato dal Ctu con gli eseguiti accertamenti tecnici.
30. Il mero ammaloramento dei frontalini, asseritamente visibile ictu oculi, non era a tal fine sufficiente, costituendo lo stesso solo l'effetto del fenomeno a monte (perdita di impermeabilizzazione), scoperto nel corso dei lavori di manutenzione e poi apprezzato con certezza con la ricordata relazione dell'arch. . CP_4
31. Inoltre assume rilievo anche la circostanza che, a seguito della raccomandata del
24/7/2020, contenente la denuncia del vizio e dell'accertamento ancora in fieri del vizio (cfr. doc. 2 di parte attrice: “… All'esito di specifica verifica da parte delle maestranze incaricate della ristrutturazione dell'immobile, il nostro assistito è stato informato della necessità di
18 integrale risanamento e/o comunque di esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione sui balcone/terrazza perimetrale dell'appartamento: difatti, ad un primo sommario esame (poiché
è tuttora in corso un più approfondito accertamento da parte dei tecnici incaricati dal sig.
, la causa del cedimento e/o sgretolamento dei frontalini dei balconi appare doversi T_ ricondurre ad un grave difetto della guaina impermeabilizzante, che ha comportato abbondanti infiltrazioni di acqua, a loro volta responsabili del danno da progressiva frantumazione e/o danneggiamento dei frontalini …”), la convenuta non abbia sollevato alcuna eccezione di decadenza né fatto riferimento ad alcun ritardo nella denuncia del vizio (cfr. doc. 3 di parte attrice).
32. In conclusione anche quest'ultima eccezione va rigettata.
32.1 In tale quadro fattuale sono risultate superflue le prove orali richieste sul punto dagli attori (cfr. memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c.).
33. A questo punto, richiamato quanto esposto e passando all'esame del merito, osserva il Giudice che gli attori, prospettata la responsabilità ex art. 1494 c.c. della venditrice, hanno instato per il risarcimento del danno: sul punto si richiamano le superiori osservazioni e i richiami giurisprudenziali.
34. Come detto, è stata acquisita la ctu svolta ante causam e al riguardo, alla luce di corrette premesse e condivisibili osservazioni sulla causa dei fenomeni infiltrativi anche in conseguenza dei lavori a suo tempo eseguiti per l'aumento dello spazio interno dell'appartamento con incidenza sul terrazzo e sulle relative pendenze per il deflusso delle acque e degli interventi di modifica delle modalità di deflusso delle acque meteoriche del terrazzo con nuovo incanalamento nella condotta condominiale, sono stati individuati i lavori da eseguire per eliminare i fenomeni stessi ed eliminare i danni, con i relativi costi.
35. In particolare, a pag. 18 della ctu, è stato precisato che “… I lavori necessari consistono nel rifacimento completo del terrazzo, al fine di ripristinare i verticali di guaina, per sostituire le copertine dell'intero parapetto murario, per sostituire i bocchettoni, per installare dei giunti di dilatazione termica sul pavimento, per posare delle nuove guaine con i relativi massetti e i pavimenti, per riparare gli intonaci esterni e interni dei parapetti murari, per effettuare il necessario trattamento protettivo sui ferri di armatura esposti all'ossidazione ed infine per ripristinare i frontalini e per tinteggiare i soffitti del piano 3° …” e che “… Dal computo metrico estimativo dei lavori di ripristino (All. 4), si evince che le opere materiali dei lavori di ripristino e la conseguente attività professionale di controllo avranno un costo totale di € 55.560,67 oltre I.V.A. (22%), per un totale di € 67.784,01 I.V.A. inclusa …”.
19 35.1 Nella precedente pag. 16 era stato precisato, in ordine alla 'stima dei lavori di ripristino', che “… Per la stima delle opere di ripristino si è fatto riferimento alla Tariffa dei prezzi della Regione Lazio, edizione in vigore (2020), in quanto la sua validità trova il fondamento nell'assunto che essa è adoperata per gli appalti pubblici;
questo è il motivo per cui la presente tariffa è stata preferita ad altre oggi in commercio (edizioni DEI, ecc.). Per la stima dei prezzi unitari sono stati poi operati i necessari incrementi dei prezzi unitari, poiché previsti proprio nelle avvertenze di consultazione della tariffa, in ragione delle ridotte quantità delle opere e delle altre particolarità esecutive che saranno appresso accennate …”.
36. Nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c., la convenuta ha eccepito, per quanto qui di interesse, che non aveva mai eseguito “… alcun intervento manutentivo sulle pertinenze condominiali, incluse tubazioni discendenti dal canale di raccolta dal sovrastante tetto condominiale, bocchettoni di scarico, od altro …”; che “… Contrariamente a quanto affermato dal terzo chiamato, fu lo stesso a dare corso, a propria cura e spese, ad CP_3 alcuni interventi di manutenzione straordinaria nei bocchettoni di raccolta delle acque pluviali insistenti sulla terrazza ad uso esclusivo della convenuta. Ciò in quanto nel 2014 i proprietari dei sottostanti appartamenti lamentarono rilevanti infiltrazioni d'acqua provenienti dai suddetti manufatti che, lo si ripete, sono di esclusiva pertinenza condominiale poiché in essi confluisce l'acqua piovana raccolta dalle falde del sovrastante tetto …”; che “… Prova ne sia il fatto che l'amministrazione condominiale non ha mai richiesto alla SI.ra CP_2 alcun rimborso relativo ai corrispettivi erogati per i predetti lavori di manutenzione straordinaria ai bocchettoni di raccolta …” e che “… la presente controversia trae origine proprio dalle infiltrazioni d'acqua piovana che, a dire del Ctu in AT, originerebbero principalmente dall'omessa / inadeguata manutenzione di detti bocchettoni …”, con la conseguenza che “… Da ciò discende una duplicità d'ipotesi, ambedue verosimili: a) la manutenzione straordinaria eseguita dal nel 2014 non è risultata adeguata (vedasi CP_3
AT) e, pertanto, si sono ripresentate le problematiche infiltrative nei piani sottostanti ma, in tal caso, la responsabilità è esclusivamente condominiale;
b) il ha omesso la CP_3 successiva manutenzione dei bocchettoni in questione;
però, anche in tale ipotesi, sarebbe egualmente sua la responsabilità per i conseguenti danni …”.
37. Al riguardo, ribadito che non rilevano in questa sede, in relazione all'oggetto della domanda attorea, la natura parzialmente o totalmente aggettante del terrazzo né la questione della ripartizione delle spese di rifacimento, osserva il Giudice che analogamente non rileva
20 chi abbia eseguito i lavori sui bocchettoni o se il abbia richiesto somme alla CP_3 convenuta per questo intervento sui bocchettoni.
37.1 Nel caso di specie gli attori hanno fatto valere una domanda di natura contrattuale connessa al contratto di vendita di un bene che presentava un vizio e a nulla rileva in questa sede, in difetto di conferente domanda di garanzia della convenuta nei confronti del terzo chiamato, di chi possa essere, in tutto o in parte, la responsabilità dell'infiltrazione e quale influenza possano avere avuto nella genesi del lamentato fenomeno i lavori sullo scarico delle acque meteoriche raccolte dal tetto dello stabile e sui bocchettoni.
37.2 In tale contesto processuale -natura della domanda degli attori e natura della chiamata, di cui si dirà- perdono di giuridica e fattuale rilevanza anche le deduzioni di parte convenuta sul fatto che “… il condominio, debitamente interpellato pre-vendita dai contraenti, certificò con attestazione del 4 febbraio 2020 (cfr. doc. n. 5 comparsa convenuta , CP_2 non solo l'inesistenza di oneri pregressi inevasi, ma pure l'inesistenza di qualsivoglia motivo di controversia con la venditrice, SI.ra …” (cfr. memoria ex art. 183/6 n. 1 CP_2
c.p.c. di parte convenuta).
37.3 Si tratta invece di deduzioni della convenuta, che risultano rilevanti in relazione alla domanda riconvenzionale spiegata dal condominio, di cui si dirà
38. In conclusione la convenuta va condannata al pagamento, in favore degli attori e a titolo di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c., della complessiva somma di € 67.784,01
(IVA inclusa), oltre alla rivalutazione monetaria, in base ai noti indici Istat sul costo della vita, da luglio 2021 (data della ctu) fino alla presente sentenza e, sulla somma così attualizzata, agli interessi legali maggiorati (art. 1284, comma 4, c.c.) dalla presente sentenza fino al saldo effettivo.
38.1 Non sono invece dovuti gli interessi compensativi, congiuntamente alla rivalutazione monetaria, per il periodo compreso fra il predetto mese (luglio 2021) e l'attuale sentenza, in mancanza di prova del danno da ritardo.
38.2 Tradizionalmente, a proposito di detta ulteriore somma di denaro, dovuta in conseguenza del mancato godimento della somma originaria, liquidata per il danno emergente, la giurisprudenza parla appunto di interessi compensativi (cfr. Cass. 11718/2002;
Cass. 2654/2005), che vengono così a rappresentare una modalità liquidatoria, in via equitativa, del danno da ritardo nei debiti di valore (Cass. 4242/2003), in mancanza di prova specifica del danno da ritardo.
21 38.3 Se dunque è accolta questa sostanziale equipollenza in ambito di liquidazione equitativa fra lucro cessante e interessi compensativi e se è ormai assolutamente consolidato l'orientamento giurisprudenziale sul danno-conseguenza in antitesi al danno-evento, è allora evidente che non è configurabile alcun automatismo nel riconoscimento di tali interessi in funzione risarcitoria, con conseguente onere allegatorio e probatorio, anche attraverso presunzioni, a carico del danneggiato per il loro riconoscimento (cfr. Cass. 12452/2003; Cass.
20591/2004; Cass. 22347/2007).
38.4 Questi principi, dettati in ordine all'eventuale risarcibilità di un danno da ritardo e alla non configurabilità di alcun automatismo nel riconoscimento di detti interessi, sono stati ribaditi anche da recente giurisprudenza (cfr. Cass. 1111/2020; Cass. 18564/2018).
38.5 Dunque il riconoscimento degli interessi compensativi unitamente alla rivalutazione monetaria è possibile solo nel caso di allegazione e prova, da parte del creditore, su di un eventuale danno da ritardo, ulteriore e maggiore rispetto a quello risarcito con la rivalutazione (cfr. Cass. 12452/2003; Cass. 2654/2005 in motivazione: “… Gli interessi che vengono qui in considerazione sono interessi 'compensativi' … possono … non riconoscersi affatto se il giudice ritenga che la rivalutazione abbia interamente coperto il danno da ritardato conseguimento dell'equivalente monetario …, essendo inibito solo il calcolo degli interessi al tasso legale sulle somme integralmente rivalutate a far data dall'evento dannoso.
…”).
38.6 Del resto anche la nota Cass. SU 1712/1995 richiede la prova -e ancor prima-
l'allegazione di detto danno, in conseguenza del lamentato ritardato pagamento della somma dovuta a titolo di risarcimento del danno emergente (cfr. Cass. SU 1712/1995: “… Tale prova può essere offerta dalla parte e riconosciuta dal giudice mediante criteri presuntivi ed equitativi, quale l'attribuzione degli interessi, ad un tasso stabilito valutando tutte le circostanze obiettive e soggettive del caso. …”).
38.7 In conclusione, solo qualora l'equivalente monetario attuale del danno dovesse risultare in concreto, in base alle allegazioni e prove del danneggiato, non sufficiente a tenere indenne costui da tutte le conseguenze pregiudizievoli del fatto dannoso, a causa del ritardo con il quale la somma gli è stata erogata, il giudice può liquidare tale danno anche sotto forma di interessi, a condizione che tale danno sia ritenuto esistente prima del riconoscimento di detti interessi, che -come detto- costituiscono una mera modalità di liquidazione del danno.
22 38.8 Nel caso di specie, nulla di specifico risulta allegato e provato da parte degli attori, per cui non possono essere riconosciuti gli interessi c.d. compensativi in aggiunta alla rivalutazione monetaria.
38.9 Sono invece dovuti -come detto- gli interessi corrispettivi, al tasso legale maggiorato ex art. 1284, comma 4, c.c., dalla data della presente sentenza fino al pagamento effettivo, essendo il credito di valore divenuto, con la liquidazione del danno, un credito di valuta.
38.9.1 Al riguardo si rammenta l'applicazione generale dell'art. 1284, comma 4, c.c.
(cfr. Cass. 61/2023; Cass. 7677/2025), in difetto di preventiva determinazione fra le parti degli interessi, e la necessità della specifica indicazione della natura degli interessi riconosciuti (cfr. Cass. SU 12449/2024).
38.10 Va riconosciuta anche l'IVA, trattandosi di un onere accessorio che si deve pagare al momento della prestazione e che, in difetto di qualsivoglia allegazione di segno contrario, non risulta che possa essere portata in detrazione (cfr. Cass. 22580/2022; Cass.
1688/2010; Cass. 10023/1997).
39. Alla luce delle superiori osservazioni in fatto e in diritto va rigettata la domanda ulteriormente subordinata, collegata alla chiamata di terzo, svolta al capo IV delle conclusioni
(cfr. comparsa di risposta della convenuta: “in via estremamente gradata, accertare la responsabilità esclusiva del in ordine Controparte_3 all'omessa manutenzione delle porzioni di lastrico solare, del sistema di convogliamento delle acque meteoriche dal tetto dell'edificio, dei bocchettoni-pluviali di scarico e dei frontalini”).
40. In ordine alla chiamata di terzo, si rammenta che in comparsa di risposta è stato allegato che “… È vero, infatti, che la causa delle infiltrazioni d'acqua è riconducibile sia all'inadeguata impermeabilizzazione dell'area esterna, composta dalla terrazza a lastrico solare e dalla balconata perimetrale aggettante, sia dai bocchettoni di scarico dell'acqua pluviale realizzati ab initio in maniera inadeguata …”; che “… Riguardo a questi ultimi, posizionati in detta terrazza, occorre precisare che la loro funzione è quella di convogliare l'acqua piovana nei pluviali condominiali di scarico. Tuttavia, la massa prevalente d'acqua piovana in essi convogliata, è quella raccolta dalle falde del tetto di copertura che, a loro volta, la scaricano malamente ed in maniera incontrollata sulla pavimentazione della sottostante terrazza-balconata, compromettendone progressivamente l'impermeabilità (cfr. doc. filmato in atti) …”; che “… le falde di copertura predette svolgono l'essenziale funzione di tetto dello stabile condominiale, motivo per cui anche i pluviali di deflusso dell'acqua
23 meteorica sono di competenza condominiale. Ma, come ha rilevato lo stesso Ctu, detti bocchettoni pluviali sono stati realizzati in fase di edificazione in maniera inadeguata …”; che
“… In tale quadro, la responsabilità condominiale appare più che mai estesa, poiché ricomprende anche l'ammaloramento dell'impermeabilità delle aree di terrazza a lastrico solare, a sua volta derivato dalla caduta incontrollata dell'ingente massa d'acqua raccolta dalle falde del sovrastante tetto di copertura dell'edificio …”; che “… infine, la questione dei frontalini ammalorati si pone (ed è sempre il Ctu a dirlo) quale ulteriore conseguenza negativa dell'inefficiente sistema di raccolta e di convogliamento dell'acqua dal tetto dello stabile …”; che “… l'acqua piovana, priva di un adeguato controllo, cade a cascata sulla superficie della terrazza compromettendone la tenuta. Pertanto l'acqua, che ha danneggiato la guaina di impermeabilizzazione, s'infiltra nella struttura del solaio e trova sfogo in corrispondenza del frontalino, determinando, all'esterno, la caduta dell'intonaco e, all'interno del parapetto, la condizione di estremo degrado, peraltro ben documentata dalle fotografie che corredano lo stesso elaborato peritale …”; che “… È ormai ius receptum che i balconi rappresentano una estensione della proprietà individuale ma, al contempo, la giurisprudenza precisa come essi si pongano come elementi decorativi esterni, normalmente inseriti nella facciata dell'edificio.
Pertanto, le spese manutentive per gli elementi decorativi dei balconi, allorquando si identifichino con la struttura della facciata (come è nel caso di specie), vanno ripartite a carico della collettività condominiale e, quindi, suddivise tra tutti i condomini in misura proporzionale alle singole quote di proprietà …”; che “… A tale principio generale soggiacciono i cd. frontalini che, nella generalità dei casi, svolgono quella tipica funzione architettonico-decorativa di cui già abbiamo fatto cenno, essendo essi considerati quali elementi imprescindibili della facciata dell'edificio …”; che “… A dispetto di tutto ciò, parte attrice ha deliberatamente omesso di convenire, dapprima in AT, ma ora anche nel presente giudizio di merito, il in questione, nonostante il coinvolgimento immediato e CP_3 diretto che ne deriva in relazione agli interventi manutentivi da compiere. In altre parole, parte attrice ha tentato di “scaricare” tutta la responsabilità sul fatto del venditore ex artt. 1490 e segg. c.c.. Per di più, non abbiamo mancato di rilevare, sul tema della nullità dell'elaborato peritale depositato in esito all'AT, come anche il Ctu abbia omesso ogni considerazione in tal senso …”; che “… Pur tuttavia, controparte ascrive un ulteriore responsabilità ad esclusivo carico della venditrice la quale, in fase di compravendita, avrebbe colposamente taciuto di aver ricevuto dal una diffida, fin dal 29 ottobre 2018, afferente il cattivo stato di CP_3 manutenzione delle superfici della balconata aggettante di proprietà esclusiva …”; che “…
24 Anche in tale passaggio storico, l'azione di parte attrice appare pretestuosa ed in malafede. È vero, infatti che, in data 4 febbraio 2020, l'amministrazione condominiale rilasciò alla venditrice, a beneficio e a tutela dell'acquirente, l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso ai sensi dell'art.1130 c.c., con cui il condominio in questione ha certificato l'inesistenza di debiti condominiali pregressi, nonché l'assenza di liti o di controversie riguardanti la venditrice ed il condominio (cfr. doc. in atti) …”; che “… se è vero che il condominio ebbe a contestare nel 2018 alla SI.ra CP_2 il manifestarsi di infiltrazioni nel piano sottostante, è pur vero che, per l'effetto, la proprietaria, pur ritenendo che i lavori di manutenzione straordinaria competessero anche al condominio, provvide all'esecuzione di interventi volti all'eliminazione della problematica, tant'è che, in seguito, il condomino del sottostante appartamento non ebbe altro a lamentare
…” e che “… Tuttavia, l'amministrazione condominiale versava nella piena consapevolezza della problematica generale della terrazza e della balconata aggettante, invero risolvibile mediante il radicale intervento di rifacimento dell'impermeabilizzazione, così come era risultato chiaro ed evidente anche alla parte acquirente nella fase delle visite di ricognizione preventiva all'acquisto dell'appartamento …”, con la conseguenza che “… l'amministrazione condominiale, nel redigere la suddetta certificazione ex art. 1130 c.c., ha omesso di riportare l'unica annotazione di assoluto rilievo (oltre, ben si intende, a quella relativa all'inesistenza di pendenze economiche), per l'appunto consistente nel contenuto della diffida inviata alla SI.ra dalla medesima amministrazione nel 2018 …” e che, “… salve le conseguenze CP_2 derivano dalle eccezioni che precedono, in via subordinata il Controparte_3
è responsabile anche sotto tale profilo, connesso ad una dichiarazione omissiva
[...]
e/o mendace, potenzialmente foriera di induzione all'errore da parte del contraente …”, non senza dimenticare che “… la difesa attorea ha sì prodotto agli atti del presente giudizio la diffida del 2018, ma si è rigorosamente astenuta dal produrre e di fare menzione della certificazione condominiale del 2020 anzidetta. Tale condotta processuale denunzia quel fine pretestuoso, strumentale e malizioso di chi, consapevole di ogni visibile problema fin dal periodo ante vendita immobiliare, tenta di addossare la responsabilità esclusivamente sulla venditrice, nell'ulteriore consapevolezza che il sia pur necessario contraddittorio con il metterebbe in crisi la fittizia ed artificiosa costruzione di siffatta iniziativa CP_3 giudiziaria …” e che “… l'eccezione subordinata de qua è volta alla condivisione della responsabilità del per i lavori di manutenzione straordinaria relativa alle parti CP_3 comuni dell'edificio che, nel caso di specie, sono riepilogabili come segue: a) porzioni di
25 terrazza a lastrico solare con funzioni di copertura dell'edificio; b) bocchettoni di convogliamento acqua meteorica nei pluviali condominiali;
c) installazione e/o modifica del sistema di veicolazione dell'acqua piovana raccolta dalle falde del tetto di copertura dell'edificio che, nell'attualità, cade a cascata, direttamente e rovinosamente, sulla superficie della sottostante terrazza ad uso esclusivo, compromettendo la tenuta dell'impermeabilizzazione; d) i frontalini esterni al balcone in aggetto, anch'essi di proprietà condominiale. Però, se è vero quanto abbiamo esposto, dovranno essere gli odierni attori,
d'intesa con il condominio, a sostenere le spese afferenti il rifacimento / adeguamento di detti manufatti, e ciò in forza di quanto abbiamo fin qui spiegato …” (cfr. comparsa di risposta della convenuta, pagg. 7 e ss, cap. IV).
41. Al riguardo, valgono le seguenti osservazioni di carattere generale.
42. In tema di chiamata di terzo ex art. 106 c.p.c. va ricordato che “nell'ipotesi in cui il terzo sia stato chiamato in causa dal convenuto come soggetto effettivamente e direttamente obbligato alla prestazione pretesa dall'attore, la domanda attrice si estende automaticamente ad esso, senza necessità di una istanza espressa” (cfr. Cass. 4145/2003); quindi in caso di chiamata in causa del terzo, indicato dal convenuto quale unico responsabile del fatto dannoso, il chiamato assume -per effetto della stessa chiamata in causa- la posizione di contraddittore nei confronti della domanda originaria (cfr. Cass. 16935/2003; 1522/2006).
42.1 Viceversa detta soluzione non è ipotizzabile, nel caso in cui il convenuto si limiti ad esercitare azione di garanzia nei confronti del terzo chiamato in causa, in quanto detta chiamata in garanzia, per sua natura, non può che presupporre la non contestazione della propria legittimazione passiva da parte del chiamante (cfr. Cass. 516/2020; Cass.
15232/2021); quindi in questo caso l'attore, se vuole proporre domanda anche nei confronti del terzo chiamato, deve formulare nei suoi confronti un'espressa e autonoma domanda.
42.2 Le due ipotesi sono ontologicamente incompatibili, in quanto la chiamata in garanzia del terzo presuppone l'implicito riconoscimento della propria legittimazione passiva da parte del chiamante, da escludere invece nell'altra ipotesi.
43. Nel caso di specie la convenuta ha inteso chiamare il , asseritamente da CP_3 ritenere unico responsabile del vizio lamentato dagli attori, come risulta dalle richiamate conclusioni, in cui appunto si è chiesto di accertare “… la responsabilità esclusiva del
” in ordine all'omessa manutenzione delle CP_3 Controparte_3 porzioni di lastrico solare, del sistema di convogliamento delle acque meteoriche dal tetto dell'edificio, dei bocchettoni-pluviali di scarico e dei frontalini …”.
26 44. Se queste premesse in fatto e in diritto sono esatte, è allora conseguenziale che la domanda della convenuta nei confronti del terzo chiamato non può essere accolta in quanto, stante la ricordata natura della domanda degli attori nei confronti della convenuta - responsabilità risarcitoria connessa al contratto di vendita-, non è ipotizzabile una tale responsabilità del condominio nei confronti degli attori, non essendo il parte del CP_3 contratto di compravendita.
44.1 In altri termini, avendo prospettato la convenuta, alla base della chiamata di terzo, una responsabilità esclusiva del chiamato nei confronti degli attori e quindi
CP_3 conseguentemente l'esclusione della propria responsabilità contrattuale nei confronti degli attori, si dovrebbe ipotizzare, in base ai richiamati principi giurisprudenziali in caso di chiamata di terzo, un'estensione della domanda degli attori nei confronti del , ma
CP_3 si tratta di ipotesi non sostenibile, non essendo il parte del contratto di
CP_3 compravendita e quindi non potendo lo stesso essere destinatario di una domanda risarcitoria che si fonda su un contratto, di cui il non era parte.
CP_3
45. Non è pertanto possibile dare ingresso alle allegazioni e deduzioni di parte convenuta in ordine ai pretesi lavori di manutenzione, effettuati dal nel 2014, sui CP_3 bocchettoni di raccolta delle acque pluviali insistenti sulla terrazza ad uso esclusivo della stessa, da cui asseritamente sarebbe derivato il problema delle infiltrazioni.
46. Nulla può invero decidersi sul punto, alla luce della natura e dell'oggetto della svolta chiamata di terzo, non implicante una domanda di garanzia.
46.1 Nella memoria ex art. 183/6 n. 1 c.p.c. della convenuta è stato dedotto, alla luce della ricordata certificazione dell'amministratore di condominio del 4/2/2020 (cfr. doc. 5 di parte convenuta), che “… l'acquirente (ossia gli odierni attori), avendo prestato fede a detta certificazione condominiale pre-vendita, nella denegata ipotesi che precede dovranno essere direttamente garantiti dal condominio (con conseguente manleva della convenuta , CP_2 per avere il condominio, in persona dell'odierna amministratrice Daniela Spaghetti, fornito una certificazione non veritiera …”.
46.2 Peraltro è agevole osservare che, in relazione al contratto di compravendita che qui ci occupa, gli attori non hanno alcuna azione nei confronti del condominio e che, in ipotesi e a prescindere da ogni questione sulla fondatezza di una tale domanda di garanzia, sarebbe stata la convenuta a dover chiedere di essere garantita dal condominio.
47. Passando alla domanda riconvenzionale spiegata dal condominio chiamato nei confronti della convenuta chiamante, valgono le seguenti osservazioni.
27 48. Il condominio ha chiesto, in via riconvenzionale, di “… condannare la SI.ra
[...]
alla rifusione delle spese sostenute dal CP_2 Controparte_3
, complessivamente pari ad Euro 2.096,00, per la messa in sicurezza dei frontalini
[...] dell'edificio e come da documentazione versata in atti …”.
49. Orbene, richiamate le superiori osservazioni in tema di regime giuridico dei balconi aggettanti e di individuazione del soggetto tenuto a sostenere le relative spese di rifacimento anche con riguardo ai frontalini, cioè alla parte anteriore dei balconi aggettanti, va ribadito, come discorso di carattere generale, che le spese di rifacimento dei frontalini deteriorati gravano unicamente, salvo l'ipotesi di frontalini decorativi, a carico del proprietario del balcone aggettante, che viene appunto a costituire un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.
50. Nel caso di specie, in difetto di prova, in base a conferente allegazione, sul fatto che i frontalini dei balconi aggettanti, afferenti all'appartamento già di proprietà della convenuta, avessero una funzione estetica e decorativa, si dovrebbe ritenere che conseguentemente ogni spesa, da sostenere per la messa in sicurezza e/o per il rifacimento degli stessi, doveva essere a carico della convenuta, all'epoca proprietaria dell'appartamento e quindi dei ricordati balconi aggettanti ad uso esclusivo.
51. In comparsa di risposta il ha allegato che aveva sostenuto la spesa di € CP_3
2.096,00 per la messa in sicurezza dei predetti frontalini e in via riconvenzionale ha chiesto la condanna della convenuta al relativo rimborso.
51.1 Come doc. 14, allegato alla memoria ex art. 183/6 n. 2 c.p.c., il condominio ha prodotto la fattura n. 226 del 2/7/2019 della ED AS S.a.s. , per Controparte_6 complessivi € 2.035,00 (IVA compresa) con causale “PREV. 5918 // Messa in sicurezza parti pericolanti frontalino terrazza lato giardino mediante utilizzo di trabattello CP_2 CP_7 mobile”.
52. Da parte sua la convenuta, anche richiamata la ricordata certificazione del
4/2/2020 dell'amministratore di condominio sull'assenza di pendenze, ha dedotto, oltre che si trattava di spese connesse ad ammaloramenti causati da interventi del condominio, che la su richiamata spesa di € 2.096,00 era stata appostata nel bilancio consuntivo e riparto del 2020 e che, come documentato dallo stesso condominio, la stessa era stata ripartita fra tutti i condomini (cfr. doc. 6 del ), così implicitamente, ma inequivocabilmente CP_3 riconoscendo la natura condominiale del e dei costi di messa in sicurezza, con Parte_3 conseguente infondatezza della spiegata domanda riconvenzionale.
28 53. Orbene, a prescindere da ciò che possa aver ritenuto l'amministratore in ordine alla natura condominiale dei frontalini dei balconi aggettanti di proprietà (all'epoca) della convenuta, osserva il Giudice, in base alla ragione più liquida, che la richiamata ripartizione millesimale è stata oggetto di approvazione da parte dell'assemblea condominiale -nulla risulta al riguardo in senso contrario- con la conseguenza -da un lato- che, quand'anche detta soluzione sulla ripartizione non si dovesse ritenere conforme alla richiamata giurisprudenza in mancanza di prova della funzione decorativa ed estetica dei frontalini, l'assemblea condominiale -visto il tempo trascorso dall'esercizio in parola e in mancanza di qualsivoglia contestazione sulla mancata approvazione di quel bilancio consuntivo- ha comunque accettato quella soluzione fattuale e giuridica proposta dall'amministratore e -dall'altro- che il condominio non può ora modificare detta soluzione sulla ripartizione fra tutti i condomini del costo e richiederne il pagamento unicamente alla convenuta, quale proprietaria (all'epoca) dei balconi aggettanti e responsabile in via esclusiva della manutenzione dei relativi frontalini.
53.1 Non può in ogni caso essere presa in considerazione la maggiore richiesta, contenuta nelle conclusioni rassegnate nel foglio di p.c. e relative ad altri interventi, in quanto appunto si tratta di domanda ulteriore e maggiore rispetto a quella contenuta nella comparsa di risposta, in difetto -fra l'altro- di deposito di memoria e art. 183/6 n. 1 c.p.c..
53.2 Per questo motivo non è neanche necessario approfondire il discorso su chi fosse proprietario dell'unità immobiliare al momento di detti ulteriori interventi.
54. Sulla richiesta di rimborso delle spese sostenute dagli attori nel procedimento ante causam valgono le seguenti osservazioni.
54.1 In ordine alla questione della rifusione delle spese di ctu, sostenute nelle procedure di AT (art. 696 c.p.c.) ovvero di CTP (art. 696 bis c.p.c.) svolte ante causam, va ribadito che “le spese dell'accertamento tecnico preventivo 'ante causam' devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c.” (cfr. Cass. 9735/2020); quindi, nel caso di acquisizione della consulenza tecnica svolta ante causam, si devono considerare le relative spese, poste originariamente a carico della sola parte ricorrente, come spese giudiziali da regolare, all'esito dell'eventuale successivo giudizio di merito, secondo le regole ordinarie in tema di soccombenza e in un unico contesto (cfr. Cass. 14268/2017).
29 55. Nel caso di specie è pacifica l'acquisizione della ctu svolta ante causam, prodotta da parte attrice e dal terzo chiamato, e del relativo fascicolo cartaceo (rg 11873/2021).
56. Nelle conclusioni in citazione gli attori hanno chiesto la condanna della convenuta al pagamento, oltre che delle spese del presente giudizio di merito, anche delle spese “… del giudizio di AT (compensi CTU per importo pari ad € 4.946,00 oltre accessori a titolo di compenso ed € 1.086,11 per rimborso oneri) nonché spese legali giudizio AT …”.
56.1 Al riguardo come doc. 9 è stata prodotta dagli attori “copia fattura acconto e saldo pagamento compensi ing. e come doc. 10 “decreto liquidazione compenso ing. Per_2
8/7/2021”. Per_2
57. In base alla documentazione prodotta vi è la prova, in difetto fra l'altro di qualsivoglia contestazione da parte della convenuta, dell'effettivo esborso sostenuto dagli attori in sede di procedimento tecnico ante causam.
58. Alla luce del decreto 8/7/2021 di liquidazione della complessiva somma di €
4.946,00 per onorari, oltre accessori di legge, e di € 1.086,11 per spese (cfr. citato doc. 10) e del relativo pagamento, peraltro -come detto- neanche contestato dalla convenuta ex art. 115
c.p.c., gli attori hanno diritto al richiesto rimborso.
59. Nulla può essere riconosciuto, in difetto di prova del relativo esborso, per quanto riguarda le spese legali del procedimento ante causam, rispetto alle quali non risulta prodotta neanche una fattura.
60. In conclusione è riconoscibile la somma di € 6.032,11 (€ 4.946,00 + € 1.086,11) per rimborso spese del procedimento per AT/CTP ante causam, oltre accessori di legge
(CPA e IVA).
61. Alla luce delle superiori premesse in diritto, le relative spese verranno prese in considerazione nella liquidazione complessiva delle spese di lite del presente giudizio, in base agli ordinari criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c..
62. Tali essendo le risultanze di causa, la domanda risarcitoria degli attori è fondata e va accolta nei termini precedentemente indicati, mentre va rigettata la domanda riconvenzionale spiegata in comparsa di risposta dal condominio chiamato nei confronti della convenuta chiamante, come pure va rigettata la domanda della convenuta nei confronti del condominio.
63. Passando alla regolamentazione delle spese di lite e iniziando dal rapporto processuale fra gli attori e la convenuta, le spese di lite del presente giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.
30 63.1 Si è proceduto, alla luce del DM 147/2022, alla somma degli importi ai valori fra il minimo e il medio, relativi alle quattro fasi e ai 'giudizi di cognizione innanzi il tribunale' e allo scaglione di valore '52.001-260.000', tenuto conto della natura e del valore (accertato) della controversia, della qualità e quantità delle questioni trattate e dell'attività complessivamente svolta dai difensori della parte vittoriosa e in presenza di istruzione solo documentale.
63.2 Per quanto riguarda la liquidazione delle spese di lite del presente giudizio va riconosciuta anche la complessiva somma di € 6.032,11, oltre accessori di legge (CPA e IVA) relativa al procedimento ante causam, mentre vanno riconosciute le spese sostenute nel presente giudizio, ossia € 786,00.
63.3 Pur in presenza di distinti avvocati per i due attori, si procede ad una liquidazione unica, attesa l'unicità degli atti processuali (citazione, memorie ex art. 183/6 c.p.c., comparsa conclusionale e memoria di replica).
64. Per quanto riguarda il distinto rapporto processuale fra la convenuta chiamante e il condominio chiamato, le spese vanno integralmente compensate per la reciproca soccombenza, essendo state rigettate le contrapposte domande (cfr. Cass. SU 32061/2022;
Cass. 16430/2023 in motivazione;
Cass. 13827/2024 in motivazione).

P.Q.M.

definitivamente pronunciando:
• condanna la convenuta al pagamento, in favore degli attori CP_2 Parte_1
e e a titolo di risarcimento danni ex art. 1494 c.c., della complessiva CP somma di € 67.784,01 (IVA compresa), oltre alla rivalutazione monetaria e agli interessi, come indicato in motivazione;

• condanna la convenuta al pagamento, in favore degli attori, delle spese di lite, che liquida in € 8.500,00 per compensi professionali del presente giudizio, oltre al rimborso forfettario, CPA e IVA come per legge, e in € 6.818,11 per spese, di cui € 786,00 per il presente giudizio ed € 6.032,11, oltre accessori di legge, per il giudizio ex artt. 696 e 696 bis c.p.c. ante causam;
• rigetta la domanda svolta dalla convenuta chiamante nei confronti del chiamato
; Controparte_3
• rigetta la domanda riconvenzionale, spiegata in comparsa di risposta dal condominio chiamato nei confronti della convenuta chiamante;

31 • compensa integralmente le spese di lite fra la convenuta chiamante e il condominio chiamato.
Così deciso a Roma, il 2/8/2025
il Giudice dott. Francesco Remo Scerrato
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