REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Venezia, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Tobia Aceto, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado, iscritta al R.G. n. 7586/2021, promossa da: (C.F.: ), ora Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
(C.F.: ), rappresentata e difesa dal Prof. Avv. Marco
[...] P.IVA_2
Ticozzi (C.F.: , CodiceFiscale_1
-attrice- contro
(C.F.: ), Controparte_1 C.F._2
GIO. (C.F.: ), CP_2 P.IVA_3
-convenuti contumaci- CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parte attrice:
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Venezia, Ogni contraria istanza reietta e disattesa, NEL
MERITO -Accertare e dichiarare che le parti originarie: in proprio Controparte_1 ed in qualità di legale rappresentante della soc. ”, e Controparte_3 CP_4
, in proprio e/o in qualità di rappresentante legale di società da nominare, hanno
[...] concluso un contratto preliminare di compravendita immobiliare avente ad oggetto l'intero compendio di proprietà del venditore sig. sito in Venezia, Dorsoduro 671/b, 672 e CP_1
672/a-b-c, individuato al NCEU – Comune di Venezia, Sez.VE, fgl.14, part.2100 sub 13,
14 e 15, rispettivamente C/1, C/1 e C/2 di classe 7, 10 e 6, al prezzo pattuito di
€.1.000.000,00; -Accertare e dichiarare che, per mero errore materiale, nel rogito di compravendita sottoscritto in data 13/3/2007 dal notaio di Venezia, nel Persona_1 più articolato atto ove interveniva anche la società di leasing SBS LE (ora Parte_1
[...
) che avrebbe acquistato il compendio per poi concederlo in locazione finanziaria alla
“Parte Utilizzatrice” soc. GI TR & C”, e per essa, attualmente, alla soc. veniva erroneamente omesso nel corpo dell'atto il mappale 2100 sub 15 CP_5
(p.terra, z.c.1, cat.C/2, cl.6, mq.12, rcl.45,24), sito al civico 671/A, avente ad oggetto un magazzino, contiguo all'unità effettivamente compravenduta e da ritenersi “pertinenziale” alla stessa, ancorché il corrispettivo pagato fosse quello integrale pattuito in €.1.000.000,00;
-Accertare e dichiarare che le parti: soc. Controparte_1 Controparte_6
concordavano di far predisporre al notaio rogante l'”atto di
[...] Per_2 rettifica ed integrativo” del rogito del 2007 a tal fine sottoscrivendo un mandato congiunto ad hoc al notaio di procedere alla redazione di un atto che ricomprendesse il mappale 15 pretermesso, con ciò riconoscendo e dando atto del l'errore materiale verificatosi e da rettificare e così obbligandosi a sottoscriverlo, senza poi addivenire alla stipula del rogito;
Di conseguenza, condannare il sig. a trasferire alla società di leasing – Controparte_1 ora- , il mappale 2100 sub 15 pretermesso dal rogito notarile sottoscritto in Parte_1 data 13/3/2007 e, in mancanza, emettere, in luogo dell'obbligo non adempiuto, sentenza costitutiva ex art.2932 C.Civ. disponendo, in favore della società odierna attrice
[...]
, il trasferimento della proprietà del mappale 2100 sub 15 relativo al compendio Parte_1 immobiliare in oggetto, rimasto estraneo al rogito per errore materiale, ancora di proprietà del promittente venditore pur essendo nelle intenzioni di tutte le parti Controparte_1 contraenti: promittente-venditore, promittente-acquirente concedente il leasing e terzo C concessionario della locazione finanziaria, ora: soc. addivenire all'integrale CP_5 adempimento di tutte le obbligazioni contrattuali già sottoscritte e rimaste parzialmente inadempiute pur a fronte del pagamento dell'integrale corrispettivo pattuito, libero da pesi e vincoli;
ordinare al Conservatore dei RR.II. di Venezia di provvedere alla relativa trascrizione, con esonero da qualsivoglia responsabilità al riguardo. Con vittoria di spese ed onorari.
RAGIONI DELLA DECISIONE
IN FATTO.
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società Parte_1
(oggi ha chiamato in giudizio innanzi
[...] Parte_2 all'intestato Tribunale e la società Controparte_1 CP_7 CP_2 esponendo che il in proprio ed in qualità di legale CP_1 rappresentante della soc. ”, e Controparte_3 CP_4
, in proprio e/o in qualità di rappresentante legale di società da
[...] nominare, in data 23/06/2006 hanno concluso un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il compendio immobiliare di proprietà del sito in Venezia, sestiere Dorsoduro ai civici CP_1
671/b, 672 e 672/a-b-c, destinato ad attività di ristorazione, individuato al Catasto del Comune di Venezia, al foglio 14, part.2100 ai mappali 13,
Pag. 2 di 10 14 e 15, al prezzo pattuito di € 1.000.000,00; che, in particolare il
– con proposta di acquisto del 20/11/2006 – ha subordinato CP_4 la compravendita alla condizione che detto compendio fosse in regola con le norme urbanistiche, fiscali e tributarie e con l'ulteriore condizione del mancato esercizio della prelazione da parte del conduttore dei locali contraddistinti dai mappali ai sub 14 e 15 e/o dalla Controparte_8 soc.”4 Cantine” s.r.l. che li aveva in gestione;
che, in data 21/12/2006, ai rogiti del notaio in parziale adempimento Persona_1 dell'anzidetto preliminare di vendita, il ha venduto alla soc. CP_1
GI TR & C” sas, il solo mappale 2100 sub 13, unico cespite escluso dall'obbligo di prelazione da parte del;
che per le CP_8 restanti unità (mappale 2100 sub 14 e sub 15) – adempiuto ritualmente l'obbligo di comunicazione al conduttore senza alcun utile riscontro – le parti, in data 13/03/2007, presso il notaio hanno Persona_1 effettuato la compravendita (con atto n.rep.6399 e racc.n.3828) a favore di una società di leasing, la soc. che ha Controparte_6 contestualmente concesso detto immobile in locazione finanziaria alla soc. “ Tuttavia, l'anzidetta compravendita Parte_3 ha riguardato la sola unità immobiliare identificata col mappale 2100 sub 14, per il prezzo di € 1.000.000,00. rimanendo esclusa, per errore materiale, la particella al sub. 15 relativa al magazzino-deposito, nonostante l'integrale versamento dell'intero corrispettivo pattuito per entrambi i mappali;
che le parti, preso atto dell'errore, nel marzo 2009 hanno concordato di provvedere alla rettifica che ricomprendesse anche la particella sub. 15; che la stipula dell'atto di rettifica però non ha avuto luogo in quanto le parti accertavano che sul mappale non ceduto alla società LE SBS, era stata iscritta ipoteca in favore di Equitalia Polis
SPA che impediva gli adempimenti pattuiti;
che nel frattempo, la SBS
LE è stata incorporata in il sig. Parte_1 CP_4
ha ceduto il contratto di leasing alla Soc. “ –
[...] Controparte_5
odierna convenuta – e l'operazione immobiliare non è stata più conclusa per assoluta irreperibilità del venditore e per l'inattività della CP_1
Pag. 3 di 10 società “ ” nonché per un'ulteriore iscrizione CP_1 Controparte_3 ipotecaria sulla medesima particella oggetto di rettifica;
che per tale motivo la anche a tutela dell'utilizzatore Parte_1 CP_5 ha avviato l'odierno giudizio chiedendo la condanna del sig.
[...]
a trasferire alla società attrice il mappale 2100 Controparte_1 sub. 15 non menzionato nell'atto pubblico di trasferimento sottoscritto in data 13.03.2007, ancora in proprietà del promittente venditore e, in mancanza, emettere, in luogo dell'obbligo Controparte_1
non adempiuto, sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., anche in considerazione di una ritenuta pertinenzialità della particella pretermessa al sub 14.
Alla prima udienza di trattazione veniva dichiarata la contumacia dei convenuti ritualmente evocati in giudizio e, a fronte della rinuncia ai termini ex art. 183, co. 6, c.p.c. da parte dell'attrice, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza del
16/02/2023.
Subentrato nell'assegnazione del fascicolo di causa in data
05/12/2022, l'odierno giudicante, dovendo riorganizzare il ruolo al fine di assicurare prioritaria definizione delle cause di più risalente iscrizione, ha rinviato l'udienza di precisazione delle conclusioni al
31/10/2024, disponendone la trattazione in forma scritta.
Medio tempore, con comparsa di costituzione di nuovo difensore e comparsa ex art. 111 c.p.c., depositata il 30/10/2024, si è costituita la soc. a seguito di fusione per incorporazione della Parte_2 società richiamandosi a tutte le domande, eccezioni, Parte_1 istanze, ragioni e difese formulate e sollevate nei precedenti scritti difensivi di anche in udienza e chiedendo Parte_1
l'estromissione di quest'ultima.
La causa è stata infine trattenuta in decisione, previa assegnazione dei richiesti termini ex art. 190 c.p.c., con provvedimento comunicato all'attrice il 04/11/2024.
IN DIRITTO.
Pag. 4 di 10 La domanda è infondata e va respinta.
In via preliminare va osservato che come documentato in atti (cfr. nota di deposito 30/10/2024), è stata fusa per Parte_1 incorporazione a per cui incongruente appare la Parte_2 richiesta da questa formulata di estromettere dal giudizio la
[...]
medesima ex art. 111, co. 3, c.p.c. Parte_1
Venendo al merito della vicenda, occorre mettere in rilievo un'apparente contraddizione nelle deduzioni e nelle conclusioni dell'attrice che, da un lato, ha chiesto che sia accertato che, “per mero errore materiale, nel rogito di compravendita sottoscritto in data 13/3/2007
[…] veniva erroneamente omesso nel corpo dell'atto il mappale 2100 sub 15”,
“non essendo in dubbio la volontà di alienare e di acquistare l'INTERO compendio immobiliare […] a fronte del pagamento dell'integrale corrispettivo pattuito”, con ciò suggerendo che la domanda giudiziale sia volta all'accertamento di un effetto traslativo già prodottosi, anche con riferimento al sub. 15, attenendo, per definizione, l'errore materiale, ad un lapsus nella formalizzazione di una volontà correttamente espressa;
dall'altro, ha esplicitamente chiesto una condanna del convenuto a trasferire il suddetto mappale o comunque una pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., il che presuppone, al contrario, la violazione di un obbligo a contrarre e quindi l'accertamento previo di effetti traslativi non prodottisi (ciò che sarebbe suggerito inoltre dai riferimenti al sub. 14 quale sola unità effettivamente compravenduta;
al sub. 15 “[…] ancora di proprietà del promittente venditore”; a “obbligazioni contrattuali già sottoscritte e rimaste parzialmente inadempiute”). Se fosse così come da ultimo prospettato, però – ferma restando l'inammissibilità della domanda di condanna ad un facere contrattuale differente dal rimedio offerto dall'ordinamento ai sensi dell'art. 2932 c.c. –, il richiesto accertamento circa l'intervenuto errore materiale rimarrebbe circostanza del tutto inconferente, vertendo allora il giudizio esclusivamente sull'esatta individuazione e sull'attuale efficacia di un obbligo a compravendere il sub. 15 rimasto inadempiuto.
Pag. 5 di 10 D'altronde, che il trasferimento del sub. 15 non si sia già verificato e che quindi non vi sia prova di alcun errore materiale è evidente dalla lettura del contratto stesso di compravendita del 2007 relativa al solo sub. 14 (cfr. doc. 9), dal quale, peraltro, non traspare alcun indice presuntivo della volontà di vendere anche il sub. 15 (la cui natura pertinenziale rispetto al sub. 14, menzionata solo en passant dall'attrice, non emerge dalle planimetrie in atti, né è stata altrimenti provata). Il suddetto contratto non contiene – ad esempio – espressioni al plurale relative però al solo sub. 14, riferimenti al preliminare del 2006 in cui erano stati promessi in vendita i sub. 13, 14 e 15 (cfr. doc. 3), riferimenti al precedente rogito relativo al solo sub. 13 (cfr. doc. 5), né al contratto in questione è stata allegata, oltre alla mappa catastale del sub. 14, quella relativa al sub. 15. Allo stesso tempo, il prezzo convenuto, pari ad € 1.000.000,00, non può costituire (viepiù in assenza di elementi per poter operare una valutazione di congruità dello stesso in riferimento al bene compravenduto) indice inequivoco o comunque sufficiente della effettiva pretermissione, per mero errore materiale, del sub. 15
(ricompreso, a detta dell'attrice, nel prezzo pagato), in quanto il prezzo
è elemento rimesso alla libera determinazione dei paciscenti. Si osservi, infatti, che originariamente il prezzo dei sub. 13, 14 e 15 era stato concordato in € 950.000,00 (cfr. doc. 3), mentre successivamente il sub.
13 è stato venduto singolarmente per € 150.000,00 (cfr. doc. 5) e il sub.
14, come visto, per € 1.000.000,00. Non può inoltre, per quanto qui interessa, attribuirsi alcun valore al predisposto atto di rettifica ed integrazione della precedente compravendita, prodotto sub doc. 11 (ove si legge, non senza ambiguità, che “le Parti, accortesi ora dell'errore, intendono porre rimedio allo stesso ed integrare quindi il citato atto di compravendita […] Tutto ciò premesso […] dà atto Controparte_1
di aver ceduto e venduto, ed in ogni caso cede e vende alla società […] che dichiara di aver acquistato, e comunque di acquistare”), poiché tale atto non
è mai stato sottoscritto. Infine, quanto contenuto nell'atto di incarico al
Notaio per la predisposizione della menzionata rettifica (cfr. doc. 16, là
Pag. 6 di 10 dove le parti hanno dichiarato: “[…] conferiamo incarico al notaio […] di predisporre 'atto di rettifica ed integrativo' dell'atto di compravendita del
13/3/2007 […] al fine di farvi ricomprendere il mapp. 15 rimasto, per mero errore materiale, estraneo alla compravendita eseguita tra le parti ma che, nell'intenzione delle stesse, doveva essere comunque oggetto di trasferimento e già ricompreso nel prezzo complessivo concordato, come pattuito tra le parti in data 23/6/2006”) non può valere né come atto ricognitivo di effetti che, come visto, non risulta si siano mai prodotti, né come negozio di accertamento, considerato che, come ricorda la giurisprudenza di legittimità, ai fini dell'acquisto a titolo derivativo della proprietà di un bene immobile non può ritenersi idoneo un negozio di mero accertamento, che può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non sostituire il titolo costitutivo, essendo necessario, invece, un contratto con forma scritta dal quale risulti la volontà attuale delle parti di determinare l'effetto traslativo, sicché è irrilevante che una delle parti, anche in forma scritta, faccia riferimento ad un precedente rapporto qualora questo non sia documentato (cfr. Cass., n. 705/2016).
Nel caso di specie, invero, come sopra argomentato, la volontà evincibile dall'atto di compravendita relativo al sub. 14, per come ivi cristallizzata, non si presta a diverse e più estensive interpretazioni, non risultando cioè in alcun modo la volontà in allora dei paciscenti di trasferire anche il sub. 15. Tale documento 16, in definitiva, sempre per quanto qui interessa, non ha alcun valore giuridico, assumendo le forme di una mera dichiarazione di intenti che non hanno trovato riscontro nell'attività giuridica per come effettivamente compiuta.
Fugato ogni ragionevole dubbio circa il fatto che il sub. 15 non sia stato oggetto di compravendita tra le parti, va ora affermato che non sussiste alcun obbligo del convenuto di vendere il sub. in questione all'attrice e, conseguentemente, alcun diritto dell'attrice ad ottenere la richiesta pronuncia ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2932 c.c.
Tale obbligo non può, invero, essere individuato nel più volte citato accordo preliminare del 23/06/2006 (cfr. doc. 3) il quale, nonostante le
Pag. 7 di 10 allegazioni attoree, non ha mai trovato attuazione, essendo stato
“superato” da successive manifestazioni di volontà difformi e incompatibili con quanto ivi contenuto (in assenza di prova che queste sostanzino le non meglio specificate modalità attuative del preliminare
“che verranno individuate”).
Deve infatti rilevarsi, in primo luogo, che detto preliminare risulta concluso tra in proprio e/o nella qualità di legale Controparte_1 rappresentante della soc. “ ” (promittente Controparte_3 venditrice) e che ha promesso di acquistare in Controparte_4 proprio e/o nella qualità di legale rappresentante di società da nominare;
secondariamente, che oggetto dell'accordo sono i sub. 13, 14
e 15 cumulativamente intesi quali componenti di un “compendio immobiliare costituito da ristorante, magazzino e locale per la vendita e produzione di 'pizza al taglio' con relative licenze ed attrezzature” e, quindi, unità immobiliari avvinte tra loro, se non altro per volontà delle parti, da un nesso di unitarietà strutturale e/o comunque funzionale, sicché il compendio unitariamente inteso sostanzia un'entità patrimoniale diversa dalle singole componenti e riprova ne sia la pattuizione di un prezzo pari ad € 950.000,00, “onnicomprensivo, individuato forfettariamente”; in terzo luogo che le parti hanno stabilito di addivenire al definitivo “entro e non oltre il 31/12/2006”.
Ebbene, se questa è la pattuizione preliminare, ad essa sono seguiti, in data 21/12/2006 (cfr. doc. 5) e in data 13/03/2007 (quest'ultimo oltre il termine previsto del 31/12/2006 – cfr. doc. 9) due autonomi contratti con cui, senza alcun riferimento al più ampio progetto negoziale cristallizzato nel superiore preliminare,
[...]
ha venduto a quale rappresentante della CP_1 Parte_4
società (e non, quindi, al promissario acquirente Controparte_6
in proprio e/o nella qualità di legale rappresentante Controparte_4 di società da nominare), separatamente e distintamente, senza alcun riferimento alla loro destinazione né alle menzionate “licenze ed attrezzature”, i soli sub. 13 e 14 (e non l'intero compendio immobiliare
Pag. 8 di 10 divisato nel preliminare), ad un prezzo (non più indicato forfettariamente), rispettivamente di € 150.000,00 ed € 1.000.000,00.
Sicché, l'accordo preliminare del 23/06/2006 ha cessato di avere efficacia vincolante tra le parti sin dal compimento della prima compravendita del 21/12/2006 che, per quanto detto, non può considerarsi attuativa di quello.
Tale accordo preliminare, in ogni caso, non potrebbe più essere oggetto di esecuzione specifica: la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso ex art. 2932 c.c. deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche (Cass., n.
5961/2024), ciò che inevitabilmente accadrebbe nel disporre il trasferimento del solo sub. 15. Senza tacere il fatto che non è stata comunque acquisita agli atti la prova che il si sia obbligato a CP_1 vendere il sub. 15 alla (poi oggi Controparte_6 Parte_1
Intesa San Paolo s.p.a.), né che alla stessa sia mai stato ceduto il suddetto contratto preliminare, né che la stessa sia mai stata nominata da ai sensi dell'art. 1401 e ss. c.c. al fine dell'acquisto Controparte_4 del sub. 15 (onde poter considerare l'atto di citazione quale valida comunicazione al promittente venditore – cfr. Cass., n. 13686/2019).
Tali prove non potrebbero comunque essere raggiunte in via presuntiva, ostandovi non solo il divieto posto dall'art. 2721 c.c., ma soprattutto, con riferimento alla mancata prova di un'intervenuta electio amici, il disposto dell'art. 1403 c.c. che impone una simmetria di forma tra la dichiarazione di nomina e il contratto (cfr. Cass. 18490/2014); con la conseguenza che, come ricorda la Cassazione, unico soggetto legittimato ad agire per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto è lo stipulante, il quale può ottenere la pronuncia di trasferimento direttamente a favore del terzo eletto, purché lo abbia nominato nella domanda giudiziale (cfr. Cass., n. 6612/2012).
Infine, nessun obbligo per il di vendere alla SBS LE CP_1
Pag. 9 di 10 s.p.a. il sub. 15 deriva dalla già esaminata dichiarazione di cui al doc. 16, in quanto, per come detto, priva di valenza giuridica e, comunque, non contenente alcuna manifestazione di volontà dispositiva propria, nemmeno in termini obbligatori.
In definitiva, le domande formulate dalla società Parte_1 ora Intesa San Paolo, per tutto quanto esposto, debbono essere respinte.
Nulla sulle spese processuali, stante la contumacia delle parti convenute vittoriose.

PER QUESTI MOTIVI

il Tribunale di Venezia, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così provvede:

1. RESPINGE le domande attoree;

2. NULLA sulle spese processuali.
Provvedimento redatto con la collaborazione di GA Testimone_1
Addetto all'Ufficio del Processo.
[...]
Venezia, così deciso il 15/02/2025
IL GIUDICE Tobia Aceto
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