Repubblica Italiana
Tribunale di Prato
In Nome del Popolo Italiano il giudice dr.ssa Costanza Comunale ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. R.G. 542/2020 tra le parti:
ATTORE
cf Parte_1 C.F._1

- difesa: avv. CONSORTI GINO, cf C.F._2
- domicilio: presso il difensore
CONVENUTI cf Controparte_1 C.F._3
- difesa: avv. GORI FRANCESCO, cf C.F._4
- domicilio: presso il difensore
, cf ora Controparte_2 P.IVA_1 Controparte_3

- difesa: avv. BARBIERO MARILENA, cf C.F._5
- domicilio: presso il difensore
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Pagina | 1 Per parte attrice: “ conclude come in atto di citazione e quindi affinchè l'Ill.mo
Tribunale di Prato, accertata e dichiarata la risoluzione per inadempimento della proposta di acquisto del 22.02.2019 per grave inadempimento da parte della venditrice per le ragioni di cui in parte motiva voglia, per l'effetto, condannare la sig.ra
[...]
al pagamento della somma di € 10.000,00, quale doppio della Controparte_1 caparra a suo tempo versata ex art 1385 c.c. c. 2; si chiede inoltre che la stessa venga condannata ex art 96 c.p.c, a seguito del comportamento processuale tenuto, ed inoltre alle competenze per la non coltivata procedura di negoziazione assistita ai sensi dell'art n. 4 D.L. 132/2014 con interessi, e rivalutazione monetaria sulle somme e con vittoria delle competenze giudiziali;
sempre per l'effetto, accertare e dichiarare la non debenza delle somme di cui alla fattura n. 19100750 del 18.03.2019 di Controparte_2 per l'importo di € 9.150,00 liquidando altresì le dovute competenze per la
[...] non coltivata procedura di negoziazione assistita ai sensi dell'art n. 4 D.L. 132/2014 con interessi, e rivalutazione monetaria su tali importi e con vittoria delle competenze giudiziali. Il tutto con distrazione delle competenze giudiziali in favore dell'avvocato antistatario.
Per parte convenuta “Voglia l'Ill.mo Tribunale di Prato, rigettata ogni CP_1 contraria istanza, Voglia in via preliminare, preso atto della domanda riconvenzionale trasversale nei confronti della Società convenuta in Controparte_2 persona del legale rappresentante pro tempore con sede in via G. B. Pirelli n. 32 20124
Milano P.I. , visto l'art. 269 c.p.c., fissare nuova udienza per consentire il P.IVA_1 corretto esperimento della predetta domanda riconvenzionale nei confronti di nel rispetto dei termini di cui all'art. 163 bis c.p.c.; Controparte_2 dichiarare l'improcedibilità della domanda avversaria per i motivi esposti in atti;
rigettare ogni domanda spiegata dal Sig. in fatto ed in diritto, Parte_1 per tutti i motivi esposti;
accertare l'inadempimento del Sig. alla proposta di acquisto Parte_1 del 21/02/2019, e per l'effetto accertare e dichiarare il diritto della Sig.ra di CP_1 trattenere la caparra confirmatoria della somma di €.5.000,00;
Condannare l'attore al risarcimento dei danni patiti dalla Sig.ra nella somma CP_1 di €.5.000,00 o in quella diversa somma, maggiore o minore, che risulterà di giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo;
accertare e dichiarare non dovuta la somma di €.9.150,00 richiesta alla Sig.ra CP_1 da parte della per i motivi esposti in atti;
Controparte_2
Pagina | 2 nella denegata ipotesi di accertamento del diritto alla provvigione Controparte_2
condannare il Sig. al risarcimento del danno
[...] Parte_1 corrispondente alla somma di €.9.150,00 in favore della Sig.ra per tutti i CP_1 motivi sovra esposti, o in quella maggiore o minore somma che verrà determinata di giustizia, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo.
In ogni caso con vittoria di spese ed onorari di causa.
In via istruttoria
Si insiste per l'ammissione delle prove chieste e non ammesse.
Si insiste altresì nelle critiche mosse alla Ctu per le ragioni già esposte in atti alle quali ci si riporta integralmente insistendo per la richiesta di approfondimenti da parte del
Ctu”
Per parte convenuta (già Controparte_3 [...]
): “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni diversa domanda, Controparte_2 eccezione e deduzione disattesa,
a) rigettare tutte le domande di parte attrice siccome infondate in fatto ed in diritto per le ragioni esposte nel presente atto;

b) all'esito, in accoglimento della qui spiegata domanda riconvenzionale, condannare, anche ai sensi dell'art. 186 ter c.p.c., il Sig. al pagamento Parte_1 dell'importo di € 9.150,00, portato dalla fattura n. 19100750 del 18.03.2019, oltre interessi successivi sino al soddisfo;

c) concedere la provvisoria esecuzione dell'emananda ordinanza ex art. 186 ter c.p.c.;
d) rigettare la domanda di accertamento negativo del credito avanzata, in via riconvenzionale, dalla Signora siccome infondata in Controparte_1 fatto e in diritto per tutti i motivi esposti.
Con vittoria di spese, competenze e onorari.”

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato ha citato Parte_1 in giudizio e la società Controparte_1 [...]
al fine di accertare e dichiarare la risoluzione per inadempimento Controparte_2 della proposta di acquisto del 22.2.2019 e, quindi, condannare la controparte al CP_1 pagamento della somma di euro 10.000,00 quale doppio della caparra versata ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c.. Ha chiesto, inoltre, l'accertamento negativo della debenza
Pagina | 3 delle somme di cui alla fattura 19100750 del 18.3.2019 di per Controparte_2
l'importo di euro 9.150,00.
A sostegno delle proprie domande l'attore ha dedotto: (1) di aver avanzato proposta di acquisto di un immobile sito in Prato, via Signorini 8 di proprietà della convenuta in data 21.2.2019, proposta che veniva accettata dalla venditrice in data CP_1
25.2.2019 a mezzo telegramma;
(2) che, pertanto, veniva consegnato all'agente incaricato, l'assegno di euro 5.000,00 quale caparra Testimone_1 confirmatoria dando avvio agli accertamenti urbanistico-catastali dell'immobile; (3) che il professionista incaricato ha riscontrato la presenza di difformità urbanistiche tra cui il fatto che il resede posto al piano interrato, antistante la taverna, era stato totalmente pavimentato comportando una vistosa diminuzione dell'area a verde permeabile, difformità assolutamente insanabile se non con la rimessa in pristino del coefficiente di permeabilità nella percentuale prevista;
(4) che tale carenza è stata tempestivamente comunicata all'agente con mail del 27.3.2019; (5) che tale doglianza è stata confermata anche dal notaio che avrebbe dovuto rogare l'atto nonché dall'architetto CP_4
progettista dell'immobile in questione;
(6) che, preso atto dell'impossibilità di
[...] poter procedere all'acquisto se non snaturando l'estetica del bene, in data 2.5.2019
l'attore ha invocato la risoluzione del contratto per grave inadempimento con richiesta del pagamento del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c.; (7) che, a seguito di tale raccomandata, è pervenuta da parte della venditrice diffida alla stipula del definitivo e da parte dell'agente incaricato da l'intimazione al Controparte_2 pagamento dell'importo di euro 9.150,00 dovuto per l'attività di mediazione.
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituita in giudizio Controparte_1 la quale ha dedotto: (1) che, una volta accettata la proposta di
[...] acquisto avanzata da controparte, quest'ultima ha cominciato ad accampare una serie di contestazioni pretestuose ed infondate in ordine alla conformità urbanistica e catastale del bene, come da mail del 28.3.2019; (2) che l'immobile non ha alcuna difformità ed è stato altresì venduto nelle more dalla stessa a un altro acquirente, acquisto che conferma l'assoluta commercialità del bene;
(3) che la convenuta ha subito un danno dal comportamento dell'attore, costituito dal pagamento della somma di euro 9.150,00 in favore della l'attività di intermediazione;
(4) che, Controparte_5 CP_6 inoltre, la stessa ha subito un danno dal minor guadagno realizzato dalla vendita dell'immobile avendolo venduto ad un prezzo inferiore di euro 5.000,00 rispetto a quello pattuito con l'odierno attore;
(5) che, pertanto, la caparra è stata legittimamente
Pagina | 4 trattenuta dalla stessa a garanzia della pretesa risarcitoria, ovvero quale anticipo della più rilevante somma che le spetta;
(6) che, inoltre, la somma richiesta dall'agente immobiliare in realtà non era dovuta, come si legge nell'incarico di mediazione conferito al medesimo.
Pertanto, la stessa ha chiesto il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, di accertare l'inadempimento dell'attore alla proposta di acquisto del 21.2.2019 e per l'effetto accertare e dichiarare il diritto della stessa a trattenere la caparra confirmatoria della somma di euro 5.000,00, la condanna di controparte al risarcimento dei danni subiti, nonché l'accertamento negativo della debenza della somma di euro 9.150,00 versata in favore della società Controparte_2
Con comparsa di costituzione e risposta si è costituita in giudizio la società ora , la quale ha Controparte_2 Controparte_3 dedotto l'infondatezza delle domande attoree rilevando: (1) che con lettera di incarico del 15.5.2018 la convenuta ha conferito alla l'incarico di mediazione per CP_2 la vendita dell'immobile di sua proprietà, in via esclusiva;
(2) che nel mese di febbraio
2019 si è rivolto alla , collaboratore di l'odierno Controparte_7 CP_2 attore, il quale in data 7.2.2019 ha conferito alla medesima l'incarico di mediazione per l'acquisto dell'immobile di proprietà della sig.ra (3) che all'articolo 4 comma 2 CP_1 della citata lettera di incarico si legge che il diritto alla provvigione sorge al momento della conclusione dell'affare intendendosi con tale espressione “la comunicazione di avvenuta accettazione della proposta di acquisto dal proponente venditore al proponente acquirente”; (4) che, emessa la fattura per l'attività di mediazione, l'attore si è rifiutato di riconoscere all' il compenso per l'attività di intermediazione espletata;
(5) CP_2 che in ragione di ciò è chiaro come l'importo richiesto a titolo di provvigione sia dovuto trattandosi di un obbligo sorto in virtù dell'incarico professionale attribuito al mediatore, indipendentemente dal rapporto di compravendita;
(6) che alcuna responsabilità deve essere attribuita all' in relazione alle difformità lamentate CP_2 dall'attore poiché aventi ad oggetto doglianze di natura tecnica che richiedono competenze specifiche che non possono essere richieste ad una agenzia immobiliare.
Ha chiesto, quindi, il rigetto delle domande attoree e ha proposto domanda riconvenzionale nei confronti dell'attore chiedendo la condanna del medesimo al pagamento della somma di euro 9.150,00 oltre interessi per l'attività di mediazione svolta.
Pagina | 5 In sede di prima memoria ex art .183 comma 6 n. 1 c.p.c. l'attore ha chiesto la condanna della sig.ra a rilevare indenne il medesimo da ogni domanda avanzata dalla CP_8
e da tutte le spese giudiziali che dovessero essere poste a suo carico. CP_2
La causa, istruita mediante prove orali e documenti, è stata trattenuta in decisione a seguito del deposito di note scritte sostitutive di udienza (7.5.2024) e con provvedimento dell'8.6.2024 è stata rimessa sul ruolo del precedente magistrato assegnatario del procedimento, il quale ha disposto un supplemento di istruttoria mediante ctu volta ad accertare la presenza o meno del coefficiente di permeabilità dell'immobile oggetto del giudizio.
All'esito della ctu, ritenuta la causa matura per la decisione, la scrivente, nuova assegnataria del procedimento, ha rimesso la causa in decisione con decreto del
26.3.2025 sulle conclusioni delle parti così come riportate in epigrafe e previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
*****
Parte attrice ha chiesto di 'accertare e dichiarare la risoluzione' del contratto del
22.2.2019 per grave inadempimento da parte della venditrice con conseguente CP_1 condanna della stessa al pagamento del doppio della caparra confirmatoria allegando che il bene oggetto di compravendita aveva delle difformità urbanistiche non comunicate né sanate da parte di quest'ultima, in particolare, vi era una diminuzione consistente dell'area a verde permeabile prevista dal progetto.
Parte convenuta, a sua volta, ha chiesto in via riconvenzionale di 'accertare l'inadempimento dell'attore alla proposta di acquisto del 21/02/2019, e per l'effetto accertare e dichiarare il diritto della sig.ra di trattenere la caparra confirmatoria CP_1 della somma di € 5.000,00.', oltre alla condanna del medesimo al risarcimento degli ulteriori danni subiti.
Detto ciò, occorre inquadrare giuridicamente le domande spiegate dalle parti.
La norma di cui all'art. 1385 comma 2 c.c. prevede che 'se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.' Il successivo comma prescrive che 'se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali.'.
Pagina | 6 La giurisprudenza, a Sezioni Unite, ha affermato che l'azione di risoluzione del contratto e di richiesta di risarcimento integrale (come disciplinata all'art. 1385 comma
3 c.c.) è assolutamente incompatibile strutturalmente e funzionalmente con l'esercizio dell'azione di recesso e di ritenzione della caparra o di esigerne il doppio (rx art. 1385 comma 2 c.c.), così che, una volta proposta la domanda di risoluzione, volta al riconoscimento del diritto al risarcimento integrale dei danni subiti, non è possibile trasformare detta domanda in domanda di recesso con ritenzione della caparra (cfr.
Cass. civ., Sez. Unite, 14/01/2009, n. 553: “con riferimento al rapporto tra i due rimedi previsti dall'art. 1385 c.c. e nel confronto con le posizioni dottrinarie espresse in materia - anche alla luce del principio di ragionevole durata del processo (art. 111, comma 2, Cost.) - una volta che sia stata proposta domanda di risoluzione e risarcimento integrale del danno, non può ritenersi consentita la trasformazione in domanda di recesso con ritenzione di caparra, ponendosi i rapporti tra le due azioni in termini di incompatibilità strutturale e funzionale, altrimenti vanificandosi la funzione della caparra di consentire una liquidazione anticipata e convenzionale del danno, volta ad evitare l'instaurazione di un giudizio contenzioso, e consentendosi alla parte non inadempiente di scommettere senza rischi sul processo.”.).
Tale arresto giurisprudenziale è stato confermato dalle pronunce più recenti, le quali hanno affermato che la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento della controparte, può scegliere tra due rimedi, alternativi e non cumulabili tra loro: recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o esigere il doppio di essa) oppure chiedere, con pronuncia costitutiva, la risoluzione giudiziale del contratto e il risarcimento dei conseguenti danni (cfr. Cass. 5095/2015; Cass.
10178/2021).
Nel caso in esame si osserva che l'attore, da un lato, ha chiesto di accertare e dichiarare la risoluzione, dall'altro, ha chiesto la condanna di controparte al pagamento del doppio della caparra.
Spetta, pertanto, al giudice qualificare la domanda attorea, valutando complessivamente le sue difese e concludendo, in concreto, per affermare che la domanda attorea deve essere qualificata come domanda di recesso, alla luce della reiterata richiesta di condanna della controparte alla restituzione del doppio della caparra a suo tempo versata.
Di tale reale intenzione dell'attore si trova conferma anche nel documento 8 dal medesimo prodotto, il quale contiene l'avvertimento alla controparte di voler ricevere il
Pagina | 7 doppio della caparra nel caso in cui persistesse l'inadempimento della venditrice, ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c. (cfr. Cass. civ., Sez. II, 01/03/1994, n. 2032 (rv.
485520): “Con riguardo alla caparra confirmatoria, regolata dall'art. 1385 c.c., una domanda di recesso, ancorchè non formalmente proposta, può ritenersi egualmente, anche se implicitamente, avanzata in causa dalla parte adempiente, quando la stessa abbia richiesto la condanna della controparte, la cui inadempienza sia stata dedotta come ragione legittimante la pronunzia di risoluzione del contratto, alla restituzione del doppio della caparra a lei a suo tempo corrisposta quale unica ed esaustiva sanzione risarcitoria di siffatta inadempienza.” ed ancora Cass. civ., Sez. II, 09/06/2008, n.
15198: “L'art. 1385 c.c. prevedendo, nei casi di contratti in cui sia stata consegnata una caparra confirmatoria ed a fronte dell'inadempimento dell'altra parte,
l'alternatività dei rimedi del recesso e della risoluzione, ne esclude implicitamente la cumulabilità nello stesso giudizio, atteso che proprio questa evenienza, il cui accertamento è rimesso al giudice di merito, è stata esclusa dal giudicante, il quale ha rilevato che, avendo l'attore chiesto fin dall'atto di citazione che fosse riconosciuto il proprio diritto a trattenere la caparra ricevuta, la sua domanda diretta allo scioglimento del contratto andava qualificata come esercizio del diritto di recesso, nell'ambito della facoltà prevista dal comma 2 del citato art. 1385 c.c.”).
Al contrario, la domanda riconvenzionale formulata da parte convenuta deve CP_1 essere qualificata come domanda di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1453 c.c., con conseguente condanna dell'attore all'integrale risarcimento del danno. La stessa, infatti, non si è limitata a chiedere di accertare il proprio diritto a ritenere l'importo che la controparte ha versato in suo favore a titolo di caparra ma ha avanzato domanda di integrale risarcimento del danno quantificato complessivamente in euro 10.000,00 o, nel caso di accoglimento della domanda della società immobiliare, nella somma di euro
19.150,00 oltre interessi.
Alla luce di ciò, tenuto conto che sia in caso di domanda di recesso che in caso di domanda di risoluzione deve essere accertata la gravità dell'inadempimento (cfr. Cass. civ., Sez. II, 07/12/2000, n. 11784: “i criteri alla stregua dei quali deve essere valutata
l'ipotesi in cui le parti di un contratto a prestazioni corrispettive abbiano entrambe proposto domanda di risoluzione del contratto, ciascuna sulla base del presunto inadempimento dell'altra, devono essere adottati anche in tema di recesso per inadempimento ex art. 1385, comma 2, c.c., ove è configurato uno strumento speciale di risoluzione del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria quale
Pagina | 8 determinazione convenzionale del danno risarcibile.”) spetta al giudicante effettuare un giudizio di comparazione del comportamento complessivo delle parti, al fine di stabilire, quale di esse, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti a causa del comportamento della controparte (cfr., Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14030 del
26/05/2025 (Rv. 674749 - 01): “In tema di inadempimenti contrattuali reciproci, la loro valutazione comparativa non può essere effettuata in base a un criterio meramente cronologico, addebitando la colpa alla parte che si sia resa inadempiente per prima, ma deve essere condotta secondo un criterio di proporzionalità, confrontando le condotte in base alla loro incidenza sul sinallagma contrattuale.”).
Ebbene, nel caso in esame, tenuto conto delle prestazioni delle parti oggetto del contratto e di quanto emerso nel corso del giudizio, deve affermarsi che parte convenuta si è resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti incidendo inevitabilmente sul sinallagma contrattuale.
Invero, dalla ctu svolta, da ritenersi condivisibile perché redatta scientemente e razionalmente, in assenza di vizi logici, è emerso che la superficie permeabile di pertinenza dell'immobile è pari a 345,62 mq, misura inferiore rispetto ai 414,40 mq minimi richiesti, con una differenza in diminuzione del 4,2 %.
Tale differenza, pur apparendo minima valutando le percentuali, non può far escludere l'importanza dell'inadempimento, posto che parte convenuta aveva garantito la conformità urbanistica e edilizia dell'immobile, conformità non rispettata alla luce della differenza tra quanto realizzato e quanto riscontrabile nel progetto urbanistico e che, anche a fronte delle contestazioni dell'acquirente, ha preferito non adoperarsi per eliminare la difformità rilevata.
Come noto, infatti, la valutazione della gravità dell'inadempimento si fonda su un criterio oggettivo e su un criterio soggettivo, intendendo, con il primo, l'entità oggettiva dell'inadempimento, e con il secondo la valutazione dell'interesse che la parte creditrice intende realizzare con il contratto, dovendo verificare in concreto se l'inadempimento ha generato un'alterazione notevole dell'equilibrio e della complessiva economica del contratto (cfr. Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 22/10/2014, n. 22346 (rv. 633068) “In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da
Pagina | 9 dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti
(come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva tenuto conto dell'interesse concreto del locatore, non solo patrimoniale ma anche personale - consistente nell'abitare con la propria famiglia in un appartamento sovrastante i locali concessi in locazione - a conseguire dal conduttore, oltre al pagamento del canone, la realizzazione di lavori di insonorizzazione dei locali, oggetto di apposita obbligazione contrattuale).”.
La percentuale di verde permeabile, in misura inferiore rispetto al minimo richiesto, può comportare problematiche di drenaggio delle acque meteoriche e conseguenti allagamenti. Il rispetto della percentuale minima richiesta appare, pertanto, di non scarsa importanza.
Prive di fondamento risultano sul punto le doglianze di parte convenuta CP_1 relative, da un lato, alla commerciabilità del bene, e dall'altro, dal fatto che il ctu non ha considerato la fascia a verde venduta dalla cooperativa a tutti i proprietari del fabbricato con atto notarile del 12.12.2013.
In particolare, si osserva che la commerciabilità del bene è questione ben diversa rispetto alla doglianza lamentata dall'attore circa la difformità riscontrata rispetto al piano urbanistico e ciò trova conferma nell'atto notarile di compravendita prodotto da parte convenuta avente ad oggetto il trasferimento dell'immobile in questione. In detto atto, infatti, stipulato in data 10.10.2019, all'art. 7 si legge testualmente: “al riguardo la parte alienante rende edotta la parte acquirente, la quale ne prende atto, che esistono delle lievissime difformità tra lo stato dei luoghi e lo stato autorizzato dai suddetti provvedimenti urbanistici;
la stessa parte alienante garantisce che comunque dette difformità non incidono sulla commerciabilità della consistenza immobiliare testè alienata.”.
E' evidente, quindi, che tali difformità sussistevano, a differenza di quanto dedotto dalla convenuta nell'atto di costituzione nel presente giudizio, non potendosi pertanto affermare che le doglianze dell'attore fossero tutti pretesti per non addivenire alla stipula del contratto definitivo, come peraltro emerge dalla corrispondenza in atti nella quale si legge, appunto, l'intenzione dell'attore di subordinare il rogito alla sanatoria delle difformità rilevate.
Pagina | 10 Con riguardo, poi, alla mancata considerazione della fascia a verde venduta dalla cooperativa a tutti i proprietari del condominio con atto del 12.12.2013 si evidenzia che tali allegazioni sono del tutto tardive e, come tali, inammissibili. Le stesse, infatti, sono state svolte, per la prima volta, in sede di terza memoria redatta ai sensi dell'art .183 comma 6 c.p.c. deputata alla formulazione delle istanze istruttorie di prova contraria e alla contestazione delle istanze istruttorie avversarie.
L'architettura logico-giuridica dei diritti di difesa riconosciuti dai termini di cui all'art. 183, c. 6 c.p.c. risponde all'esigenza di garantire l'ordinato e celere svolgimento del processo, nel rispetto di puntuali preclusioni processuali tese a realizzare, da un lato il principio di parità delle armi nel processo, dall'altro l'interesse pubblico al corretto e celere andamento del procedimento. Ciò vuol dire che le attività assertive delle parti devono trovare la loro sede naturale e fisiologica negli atti introduttivi, nella memoria ex art. 183, c. 6, n. 1 c.p.c. e, quanto alla seconda memoria, siano giustificate unicamente se si traducano in una “replica” alle deduzioni della controparte o in una
“risposta” processuale alle medesime (cfr. Cass. 17.05. 2013 n. 12119).
Il mancato rispetto dei termini fissati dal giudice, determina, consequenzialmente, la decadenza, rilevabile d'ufficio, della facoltà “assertorie” ed istruttorie delle parti.
Infine, si osserva che anche a voler prendere in considerazione tale dato lo stesso risulta irrilevante, come dichiarato dal ctu in sede di risposta alle osservazioni depositate dal consulente tecnico di parte convenuta (cfr. pag. 18 CTU: “L'area di 47 m2 acquistata successivamente con atto del 12.12.2013 non può essere computata ai fini della verifica del parametro del coefficiente di permeabilità, in quanto la stessa non risulta parte della superficie fondiaria.”).
Dunque, la domanda attorea spiegata nei confronti della convenuta deve essere accolta e la stessa dovrà essere condannata al pagamento del doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c..
Ne consegue che la domanda di parte convenuta di risoluzione del contratto ex CP_1 art. 1453 c.c. non può essere accolta con conseguente infondatezza delle domande risarcitorie ad essa connesse.
Con riguardo alle domande formulate dalle parti nei riguardi della società
[...]
, oggi si osserva quanto segue. Controparte_2 Controparte_3
L'attività posta in essere da quest'ultima deve essere ricondotta giuridicamente alle norme di cui agli articoli 1754 e ss. c.c., quale attività del mediatore. In base all'art. 1754 c.c. “è mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di
Pagina | 11 un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.”. La norma successiva disciplina, poi, il diritto alla provvigione del mediatore affermando che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.”.
Dunque, il diritto alla provvigione presuppone l'avvenuta conclusione dell'affare e la circostanza che tale conclusione sia ricollegabile all'opera del mediatore, in altre parole, la sussistenza del nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare stesso.
In giurisprudenza è stato ritenuto che per conclusione dell'affare debba intendersi il compimento di una operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o, in difetto, per risarcimento del danno (cfr. Cass. civ., Sez. II, 26/01/2023, n. 2385).
Da ciò consegue che anche la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere tale diritto, restando ininfluente la circostanza che, al preliminare, non segua la stipula del contratto definitivo (cfr. Cass. civ., Sez. II, Sentenza, 09/06/2009, n. 13260).
Nel caso in esame si osserva che la proposta di acquisto accettata dalla controparte possa qualificarsi come contratto preliminare: essa indica, infatti, compiutamente tutti gli elementi essenziali del contratto, quali le parti, l'identificazione del bene ed il prezzo, le modalità di pagamento del medesimo, il termine per la stipula di preliminare di fronte al notaio e il termine per la stipula del contratto definitivo, potendosi configurare la sussistenza dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali, essendo identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare (cfr. Cass. SS.UU. 4628/2015).
Si osserva, inoltre, che, benchè la proposta di acquisto sia qualificata come tale, nel corpo dell'atto si legge espressamente che la sottoscrizione per accettazione della stessa da parte del venditore determina la conclusione di un contratto preliminare azionabile ai sensi dell'art. 2932 c.c..
Pagina | 12 Anche le comunicazioni intervenute tra le parti stragiudizialmente propendono per tale interpretazione, posto che le parti si sono reciprocamente intimate l'adempimento di quanto oggetto del primo contratto considerandolo pienamente vincolante.
Alla luce di ciò deve, pertanto, ritenersi sussistente il diritto del mediatore ad ottenere il pagamento della provvigione, da parte di entrambe le parti, potendosi affermare che vi sia stata la conclusione dell'affare con l'opera compiuta dal mediatore (cfr. Cass. Sez.3,
Sentenza n. 13067 del 14/07/2004 (Rv.574568 - 01): “in tema di mediazione, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l'esecuzione del contratto, con la conseguenza che mentre un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell'affare, idoneo, per
l'effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione, non così avviene per la puntuazione. L'accertamento relativo alla natura dell'accordo stipulato, che si traduce nella interpretazione della volontà negoziale delle parti secondo i criteri di cui agli artt. 1362 e segg. cod. civ., implica un apprezzamento demandato al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione immune da vizi logici. (Nella specie la S.C., ha confermato la sentenza di merito che aveva ravvisato l'avvenuta conclusione dell'affare in una proposta d'acquisto, accettata dalla controparte, contenente l'indicazione del prezzo, delle modalità di pagamento, della data di stipula del definitivo e della consegna dell'immobile all'acquirente, ancorchè
l'accordo stabilisse la data della stipula del 'contratto preliminare' davanti al notaio, previsione ritenuta mirante soltanto a riprodurre in forma più sicura un preliminare già concluso).”).
In conclusione, deve affermarsi il diritto del mediatore a ricevere la provvigione sia dall'attore, il quale dovrà essere condannato al pagamento in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dalla società convenuta, sia da parte della convenuta, con conseguente rigetto della domanda di restituzione dell'importo versato formulata dalla medesima. CP_1
Non si condividono le argomentazioni sul punto poste in essere dall'attore in sede di scritti difensivi conclusivi. Pur essendo a conoscenza del recente orientamento della giurisprudenza di legittimità relativamente alla natura delle clausole contrattuali che anticipano il sorgere del diritto alla provvigione in momento antecedente alla conclusione dell'affare, si ritiene che tale orientamento non sia pertinente nel caso in esame, in ragione del fatto che la proposta di acquisto accettata dalla venditrice ha la
Pagina | 13 natura, essa stessa, di contratto preliminare, con la conseguenza che nel caso concreto vi
è stata effettivamente la conclusione dell'affare, così come inteso dalla Corte di legittimità (cfr. pronunce sopra richiamate).
Infine, deve essere respinta la domanda risarcitoria formulata sul punto dalla convenuta per tutte le considerazioni che precedono.
La domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dall'attore nei riguardi della convenuta deve essere respinta in assenza di allegazione e prova del danno subito.
La domanda spiegata dall'attore in sede di prima memoria ex art. 183 comma 6 n. 1
c.p.c. deve intendersi rinunciata non essendo stata riproposta in sede di precisazioni delle conclusioni.
Con riguardo alle spese di lite si osserva quanto segue.
Nei rapporti tra l'attore e la convenuta in applicazione del principio di CP_1 soccombenza, le spese del giudizio, complessivamente considerate, devono essere poste a carico di quest'ultima. Le stesse saranno liquidate in dispositivo in applicazione del
D.M. 55/2014 e successive modifiche, tenuto dell'attività difensiva concretamente svolta e del valore effettivo della controversia.
Nei rapporti tra l'attore e la convenuta società, sempre in applicazione del principio di soccombenza, le spese del giudizio devono essere poste a carico dell'attore. Le stesse saranno liquidate in dispositivo in applicazione del D.M. 55/2014 e successive modifiche.
Le spese di ctp, come richieste dall'attore, non potranno essere liquidate ritenendole eccessive, alla luce del compenso liquidato al ctu nominato (art. 92 c.p.c.).
Nei rapporti tra la convenuta e la convenuta società le spese di lite devono CP_1 essere poste a carico della prima, risulta soccombente in relazione alla domanda di accertamento negativo formulata in atti. Le stesse saranno liquidate in dispositivo in applicazione del D.M. 55/2014 e successive modifiche.
Le spese di ctu, come liquidate in corso di causa, dovranno essere poste a carico della convenuta in applicazione del principio di causalità. CP_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Prato, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione respinta, così provvede:

1. Accerta l'avvenuto recesso dal contratto stipulato tra e Parte_1 in data 22.02.20219 per grave inadempimento di Controparte_1 quest'ultima e, per l'effetto, condanna al Controparte_1
Pagina | 14 pagamento in favore di della somma di euro 10.000,00 Parte_1 ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., oltre interessi legali dalla presente sentenza al saldo effettivo;

2. Respinge le ulteriori domande formulate dall'attore nei riguardi di entrambe le convenute perché infondate;

3. Respinge le domande formulate dalla convenuta Controparte_1 nei confronti dell'attore e dell'altra convenuta perché Controparte_3 infondate;

4. Condanna al pagamento della somma di euro 9.150,00 Parte_1
in favore della società , ai sensi dell'art. 1755 c.c., Controparte_3 oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

5. Condanna al pagamento delle spese processuali Controparte_1 sostenute da che si liquidano in euro 5.077,00 per Parte_1 compensi, euro 264,00 per esborsi, oltre al 15% per rimborso forfettario, IVA e
CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore antistatario;

6. Condanna al pagamento delle spese processuali Controparte_1 sostenute da dalla società che si liquidano in euro Controparte_3
5.077,00 per compensi, oltre al 15% pe rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge;

7. Condanna al pagamento delle spese processuali Parte_1
sostenute dalla società che si liquidano in euro Controparte_3
5.077,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfettario, IVA e CPA come pere legge;

8. Pone definitivamente a carico di le spese di ctu, Controparte_1
come liquidate in corso di causa.
Prato, 26.7.2025
Il giudice dr. ssa Costanza Comunale
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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