N. R.G. 5111/2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 5111/2024 tra
Parte_1
[...]
ATTORE/I e
Controparte_1

[...] CONVENUTO/I
Oggi 12 dicembre 2025 ad ore 10,30 innanzi al dott. Nadia Mencarelli, sono comparsi:
Per personalmente presente e Per l'avv. GRANDONI Parte_1 Parte_1 IC Per e per l'avv. PIERLUCA IO Controparte_1 Controparte_1 Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. L'avv. Grandoni precisa le conclusioni come da atto di citazione anche in via istruttoria e per il rigetto della domanda riconvenzionale avversaria. L'avv. Pierluca richiama integralmente le conclusioni della comparsa di costituzione e alla richiesta di condanna della controparte ex art. 96 c.p.c. come formulata nelle note conclusionali. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli separati che siglati dal giudice vengono allegati al presente verbale e costituiscono parte integrante dello stesso. Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in Camera di Consiglio. All'esito della Camera di Consiglio il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura ad ore 13,25.
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
pagina 1 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ANCONA
SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nadia Mencarelli ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5111/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GRANDONI Parte_1 C.F._1 IC elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. GRANDONI IC
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GRANDONI IC Parte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. GRANDONI IC
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PIERLUCA Controparte_1 C.F._2 IO, elettivamente domiciliato in VIA R. SANZIO, 31 60019 SENIGALLIA presso il difensore avv. PIERLUCA IO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PIERLUCA Controparte_1 C.F._3 IO elettivamente domiciliato in VIA R. SANZIO, 31 60019 SENIGALLIA presso il difensore avv. PIERLUCA IO
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato in data 04.10.2024, la in persona del legale rapp.te p.t. Parte_1
, e personalmente convenivano in giudizio, avanti il sovra Parte_1 Parte_1
intestato Tribunale, e , al fine di sentire accogliere le seguenti Controparte_1 Controparte_1
conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria richiesta, In via principale: accertare e dichiarare l'inadempimento degli odierni convenuti, i quali nulla hanno fatto per sanare i vizi dell'immobile e per l'effetto dichiarare e confermare in via giudiziale la risoluzione del contratto di locazione relativo all'immobile sito in Senigallia via Solferino 8 a causa dei vizi che rendono
pagina 2 di 8 inservibile la cosa locata al sensi degli artt. 1578 e 1580 c.c.; accertare e dichiarare l'inadempimento degli odierni convenuti, i quali nulla hanno fatto per sanare i vizi dell'immobile e per l'effetto condannare i Sig.ri e al risarcimento di tutti i danni patiti Controparte_1 Controparte_1
dall'odierna attrice per un ammontare complessivo di € 280.491,18 nello specifico: risarcimento danno patrimoniale € 219.899,78; risarcimento danno non patrimoniale in € 60.591,40: disporre il sequestro conservativo ai sensi dell'art. 671 c.p.c. sino all'ammontare del quantum richiesti ricorrendo i presupposti previsti dalla legge. Con vittoria di competenze, spese ed onorari del presente giudizio.” Parte attrice premetteva: di avere stipulato con i convenuti un contratto di locazione commerciale in data 29.12.2022 avente ad oggetto l'immobile in atti specificato funzionale alla realizzazione di un modello di retail business per la vendita di cosmetici a connotazione naturale e sostenibile, innovativo e competitivo rispetto ai canali distributivi consolidati, per il quale aveva sostenuto ingenti spese pari ad € 134.221,74; che di fatto l'attività iniziava solo nel mese di giugno
2023; che appena dopo un mese dall'apertura si manifestavano, soprattutto nel piano sotto strada, macchie di muffa ed infiltrazioni di umidità che danneggiavano sia i prodotti cosmetici che gli arredi oltre a costituire pericolo per la salute sia della titolare che dei clienti;
di avere subito informato i locatori il cui figlio, dopo un sopralluogo, rilevava che la muffa era un fenomeno normale, che lui stesso doveva affrontare nel negozio attiguo;
che i locatori avevano omesso di informare la conduttrice circa il verificarsi del fenomeno né ponevano rimedio alla situazione dopo la denuncia dei vizi;
che esperti incaricati accertavano l'assenza di salubrità del luogo a causa della percentuale di umidità all'80% e la presenza estesa di muffe;
che tale situazione era stata certificata anche dagli ispettori AST nel sopralluogo del 04.01.2024; di non avere di fatto mai potuto utilizzare l'immobile per il fine pattuito, patendo anche una situazione di difficoltà respiratoria oltre che di disagio psichico per la impossibilità di realizzare il proprio progetto lavorativo;
di avere riconsegnato le chiavi del locale in data 11.01.2024; di avere esperito la procedura di mediazione, conclusasi con esito negativo.
Con comparsa di costituzione depositata in data ? e si Controparte_1 Controparte_2
costituivano in giudizio per opporsi alle domande avversarie rassegnando le seguenti conclusioni : “
Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, in via preliminare, stante la irritualità della domanda così come proposta, disporre il mutamento di rito ex art. 426 c.p.c.;
Nel merito in via principale, rigettare la domanda così come ex adverso proposta, perché totalmente pagina 3 di 8 infondata in ogni sua parte in fatto e in diritto tanto più sfornita di prova. Rigettare altresì, la domanda cautelare ex adverso proposta attesa la mancanza dei presupposti di legge per un valido e legittimo accoglimento e quindi del requisito del fumus boni juris e del periculum in mora. In via riconvenzionale, condannare gli attori in solido fra loro, al pagamento in favore dei convenuti della somma di € 4.800,00 a titolo di canoni non corrisposti pari a n. 6 mensilità dovuti a seguito del mancato preavviso ex art. 2 contratto di locazione 29/12/2022. Con vittoria di spese e compenso professionale di causa “. I convenuti deducevano, in via specifica: che la stipula del contratto di locazione era stata preceduta da un contratto preliminare del 21.11.2022 a seguito del quale la conduttrice veniva immessa nel possesso e godimento dell'immobile, ritenuto evidentemente idoneo per il fine pattuito;
che dopo la stipula del contratto di locazione la conduttrice ometteva di versare il deposito cauzionale pattuito;
che la denuncia di vizi e difetti era volta a camuffare l'insuccesso dell'attività commerciale della società, tanto da non esser accompagnata da alcuna prova di carattere tecnico-scientifico atta a suffragarne la effettiva sussistenza, anzi smentita dalla perizia giurata a firma
Per_ dell'Ing. fatta eseguire dai locatori che attestava l'assenza dei vizi denunciati dalla conduttrice, imputabili, piuttosto, alle modalità di utilizzo dell'immobile locato;
la totale assenza di prova della esistenza sia del danno patrimoniale che di quello non patrimoniale;
la piena solvibilità dei convenuti proprietari di diversi immobile e titolari di pensione;
il diritto a vedersi riconosciuta la somma di €
4.800,00 a titolo di indennità di mancato preavviso di sei mesi, ai sensi dell'art. 2 del contratto.
Alla prima udienza del 07.02.2025 il Giudice si riservava di decidere sulle richieste formulate dalle parti. Con ordinanza del 21.02.2025 il Giudice, respinte le richieste istruttorie formulate dalle parti per le ragioni da intendersi quivi richiamate, disponeva procedersi a CTU tecnica volta ad accertare
“…previo sopralluogo ed ogni indagine ritenuta opportuna, la esistenza dei vizi denunciati da parte attrice, la salubrità degli ambienti e la compatibilità del loro utilizzo con il fine pattuito. L'incarico veniva conferito alla udienza del 07.03.2025 alla Ing. Dora Farano. Acquisita la CTU il Giudice fissava, per la precisazione delle conclusioni e discussione orale, l'udienza del 12.12.2025 con termine alle parti per il deposito di note conclusionali. Alla suddetta udienza le parti, rassegnate le conclusioni come da verbale, discutevano la causa che, all'esito, il Giudice decideva dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione.
pagina 4 di 8 Sulla scorta delle conclusioni cui è pervenuta la CTU, che si condividono e fanno proprie siccome immuni da vizi logico-giuridici, frutto di una analisi accurata e tecnicamente argomentata, anche in risposta alle osservazioni del CTP di parte attrice, le domande veicolate da parte attrice debbono essere respinte siccome infondate.
La CTU, a seguito di due sopralluoghi, effettuati rispettivamente in data 03.04.2025 ed in data
25.06.2025, ha infatti concluso che “ I luoghi sono apparsi salubri ed asciutti in entrambi i sopralluoghi e le temperature registrate, così come il valore dell'umidità relativa rilevata sono pienamente nella zona comfort, come previsto dalla normativa vigente. Non sono stati rilevati i vizi denunciati da Parte Attrice ed il cespite esaminato risulta perfettamente compatibile con il fine pattuito nel contratto di locazione siglato il 29.12.2022 “ ( cfr. pag. 34 ). Questo perchè“ Durante i due sopralluoghi svolti dalla scrivente CTU i luoghi, non presentavano odore di muffa, né di elevata umidità, tanto che il rilevatore ha misurato al piano interrato in primavera il 55% e d'estate il 47% di umidità relativa, ossia in piena zona confort “ ( cfr. pag. 11 ). Conclusioni raggiunte dopo indagini svolte in presenza dei CTP delle parti che nulla hanno eccepito rispetto alle modalità di misurazione dei dati di umidità e temperatura così come della strumentazione utilizzata o fatto richiesta di indagini più approfondite od ulteriori ( comunque non necessarie alla luce dei valori rilevati e dello stato dei luoghi accertato ), salvo poi sollevare contestazioni tardive nelle osservazioni alla bozza, ad operazioni concluse ( ci si riferisce al CTP di parte attrice ), una volta preso atto delle conclusioni del perito incaricato, non favorevoli alla parte assistita.
Deduce, poi, plausibilmente la CTU che quanto rilevato dall'AST nel sopralluogo del gennaio 2024, così come quanto rilevato dal Dott. per parte attrice in data 08.11.2023, sia la naturale Per_2
conseguenza di una non corretta manutenzione ordinaria/aerazione dell'immobile oggetto di locazione poiché altrimenti, in assenza di interventi strutturali o di implementazione degli impianti di aerazione, la muffa e l'umidità avrebbero dovuto essere rilevati anche dal CTU nel corso dei due sopralluoghi.
Del resto le relazioni tecniche allegate dalla difesa di parte attrice con l'atto di citazione si sono rivelate mere affermazioni non suffragate da alcuna indagine condotta con l'ausilio di strumentazione tecnica: si sono limitate a registrare la situazione esistente senza indagarne le cause che hanno apoditticamente ricondotto a presunti vizi e/o difetti dell'immobile. Come correttamente rilevato dalla CTU, in forza delle misurazioni effettuate e di quanto riscontrato nei sopralluoghi, l'elevata carica batterica al piano pagina 5 di 8 interrato riscontrata dal Dott. è, piuttosto, indicativa del fatto che non è stato garantito dal Pt_2
conduttore il corretto ricambio d'aria degli ambienti ( cfr. pag. 9 CTU ), presumibilmente ostacolato anche dal tempo ridotto di apertura al pubblico del negozio ( sei ore al giorno per 5 giorni alla settimana – pag. 20 CTU ).
Né può trascurarsi che grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività ripromessasi ed altresì adeguate a quanto necessario per ottenere le autorizzazioni di legge.
Ebbene, nel caso di specie parte attrice è stata immessa nel godimento e detenzione del bene, di cui conosceva perfettamente l'ubicazione nel centro storico interessato dalla alluvione del settembre 2022, considerato che il contratto è stato stipulato nel successivo mese di dicembre 2022, in forza di un contratto preliminare del 08.11.2022 nel quale espressamente dichiarava di avere visionato l'immobile e di averlo trovato in buono stato e adottato all'uso locativo (art. 8), dichiarazione ribadita nel successivo contratto di locazione, stipulato decorso un mese nel quale evidentemente non si erano manifestati fenomeni di umidità, muffe od infiltrazioni, nonostante la stagione invernale. La conduttrice ha altresì dichiarato di prendere in consegna gli impianti esistenti presenti nell'immobile, impegnandosi a mantenerli in buono stato manutentivo, ad utilizzarli ed eventualmente adeguarli secondo la normativa vigente ( art. 13 ). Di conseguenza la eventuale inadeguatezza degli impianti esistenti, anche di ventilazione/aerazione non può essere ritenuta inadempimento del locatore, quanto piuttosto del conduttore che avendo scelto la bellezza di una struttura storica, doveva essere anche consapevole degli oneri/costi di una corretta manutenzione ordinaria, diversi da un fabbricato di epoca recente.
Sul punto appare opportuno ricordare che l'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale od industriale, per il quale è stato locato, non comporta per il locatore l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto ( cfr. Cass.
Civ. 3341/01). Nella fattispecie il locatore non ha assunto alcuna obbligazione specifica al riguardo, mentre l'obbligo di cui all'art. 1575, n. 2, c.c. consiste nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la cosa nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto, in relazione alla destinazione considerata, senza estendersi a quelle successive modificazioni e trasformazioni, non pagina 6 di 8 previste nel contratto, neanche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, e sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa idonea all'esercizio dell'attività per la quale è stata locata.
Ecco che allora non è dato ravvisare alcun inadempimento del locatore agli obblighi di cui agli artt.
1575,1576 e 1578 c.c..
Va, invece, accolta la domanda riconvenzionale veicolata dai convenuti poiché è pacifico che la conduttrice abbia rilasciato l'immobile senza dare il preavviso di sei mesi contrattualmente previsto ( art. 2 ) né pagare l'indennità di mancato preavviso, dovuta anche in caso di recesso anticipato per gravi motivi. Secondo la Suprema Corte, infatti, la funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire un altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l'uso dei locali ( cfr. Cass. Civ. 15769/2015 ) per cui non è dovuta solo se, nel lasso di tempo del preavviso contrattualmente pattuito, il bene viene nuovamente locato, estremo indimostrato nel caso di specie. va pertanto dichiarata tenuta Parte_1
e condannata al pagamento in favore dei convenuti della somma di € 4.800,00 oltre interessi legali dal dovuto al saldo.
In ordine alla domanda di risarcimento danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. avanzata dai convenuti nelle note conclusionali autorizzate deve rilevarsi che: rispetto alla ipotesi disciplinata dal 1° comma, manca totalmente la prova dell'elemento oggettivo, invece necessaria, come ricordato dalla Suprema Corte con sent. n. 22951/19 ( la responsabilità aggravata per lite temeraria ha natura extracontrattuale per cui
è onere della parte che richiede il risarcimento del danno dedurre e comprovare sia l'an che il quantum
), mentre rispetto alla ipotesi di cui al 3° comma non appare sussistente il requisito dell'abuso del processo.
Quanto alle espressioni ritenute offensive da parte attrice, in disparte che rispetto alle stesse non ha formulato alcuna domanda, appare a chi scrive che si tratta di espressioni senza finalità denigratorie della personalità altrui, quanto piuttosto volte a sostenere le proprie tesi difensive con particolare fervore presentando un evidente collegamento con l'oggetto della causa ( risarcimento danni cospicuo richiesto da parte attrice ).
Le competenze di lite, liquidate in dispositivo come da nota spese depositata dalla difesa di parte resistente siccome conforme al DM 55/14, tenuto conto del valore della controversia, della natura delle difese e dell'attività effettivamente svolta, seguono la soccombenza, per cui vanno poste a carico di pagina 7 di 8 parte attrice e tra queste vanno annoverate, in capo anche quelle relative alla CTU, come Parte_1
liquidate in corso di causa, alla luce del decreto in data odierna con il quale è stata revocata l'ammissione della società al Patrocinio a spese dello Stato per originaria insussistenza delle condizioni di ammissibilità, ai sensi dell'art. 119 del DPR 115/2002, con conseguente diritto dei convenuti di ripetere nei confronti della quanto anticipato a tale titolo ( € 1.562,08 ). Parte_1


P.Q.M.


Il Tribunale di NA, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione e conclusione respinta od assorbita:
• Dichiara infondate tutte le domande veicolate da parte attrice nei confronti dei convenuti essendosi accertato che il contratto di locazione per cui è causa si è sciolto per l'anticipato recesso della conduttrice;

• In accoglimento della domanda riconvenzionale veicolata dai convenuti dichiara tenuta e condanna in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento in favore di Parte_1
e della somma di € 4.800,00 oltre interessi legali dal dovuto Controparte_1 Controparte_1
al saldo;

• Condanna, infine, parte attrice ex art. 91 c.p.c., al rimborso delle spese processuali che sono liquidate in € 1.660,08 per esborsi ed in € 11.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali 15%, IVA e CPA, come per legge;

• Pone le spese di CTU definitivamente a carico di Parte_1
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
NA
Il Giudice
dott. Nadia Mencarelli
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