R.G. n. 9488/24
TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE II CIVILE VERBALE DI UDIENZA
All'udienza del 9.7.25, innanzi al Giudice Erika VAlù Pampalone, chiamata la causa
RG n. 9488 dell'anno 2014
Sono comparsi i procuratori delle parti i quali a richiesta del giudice precisano che la conduttrice ha corrisposto i canoni maturati sino alla data odierna e rappresentano al- tresì che in relazione agli ulteriori episodi di allagamento il condominio ha attivato la co- pertura assicurativa.
Tanto precisato, entrambi i procuratori insistono nelle domande formulate nei ri- spettivi atti cui si riportano integralmente.
Entrambi i procuratori i procuratori precisano altresì di insistere nelle richieste istruttorie non accolte dal Tribunale.
IL GIUDICE
Si ritura in camera di consiglio.
Terminata la camera di consiglio, alle ore 20.18, deposita la sentenza che segue in calce omettendo la lettura prescritta dalla legge, data l'assenza di persone in aula.
R.G. n.9488/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE II CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del giudice Erika VAlù Pampalone, all'esito dell'udienza del 20.2.25, ha pronunciato e pubblicato a norma dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 9488/2024 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi promosso da:
(P. VA ), in persona del suo legale rap- Parte_1 P.IVA_1
presentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Palermo, Via N. Garzilli n. 59, presso lo studio dell'Avv. Carlo Bavetta, che la rappresenta e difende nel presente procedimento giusta procura presente in atti.
Ricorrente
Contro
(P. VA ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore, elettivamente domiciliata in Palermo, viale della Libertà, n. 56, presso lo studio dell'Avv. LL IA, che la rappresenta e difende nel presente procedimento giu- sta procura presente in atti.
Resistente

Il Tribunale, ogni diversa domanda, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
DICHIARA risolto, per inadempimento della conduttrice, il contratto di locazione stipula- to in data 1.12.22 tra e avente ad oggetto Parte_1 Controparte_1
il locale terrano sito in Palermo, via UM DA n. 172 piano S1 di superficie pari a circa mq 3.350, censito al foglio 43, particella 1422, sub 1; NN n persona del legale rappresentante pro tempore al- Controparte_1
la riconsegna, in favore della locatrice, dell'immobile indicato al capo che precede, fissan- do per l'esecuzione la data del 30.10.25;
RIGETTA le domande riconvenzionali formulate da Controparte_1
RIGETTA la domanda di rimborso degli oneri accessori formulata da Parte_1
[...]
NN n persona del legale rappresentante pro tempore al Controparte_1
pagamento, in favore di di € 3384,66 a titolo di parziale rifusione Parte_1 delle spese di lite, oltre rimborso delle spese sostenute per l'iscrizione a ruolo della causa,
IVA, Cpa e rimborso forfettario spese generali;

COMPENSA per 1/3 le spese di lite.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 27.5.24, (di seguito Parte_1
anche ) ha convenuto in giudizio chiedendo la convalida Pt_1 Controparte_1
dello sfratto per morosità e contestuale condanna al pagamento delle somme dovute, in re- lazione al contratto di locazione stipulato tra le parti in data 1.12.22, regolarmente registra- to, avente ad oggetto il locale terrano sito in Palermo, via UM DA n. 172 piano
S1 di superficie pari a circa mq 3.350, censito al foglio 43, particella 1422, sub 1;
A fondamento della superiore richiesta, la locatrice ha allegato il mancato pagamento di € 45.000,00 oltre IVA a titolo di canoni dovuti in relazione ai mesi di febbraio, aprile e maggio 2024, nonché dell'importo di € 4.377,05 per oneri condominiali maturati nel perio- do 1.12.22/31.12.23;
si è costituita in giudizio con comparsa depositata in data 10.7.24, oppo- CP_1
nendosi alla convalida dello sfratto.
Più nel dettaglio, la conduttrice ha rappresentato che, alcuni mesi prima,
[...]
aveva acconsentito alla sospensione del canone, riconoscendo di essere Parte_1
venuta meno “all'obbligo di consentire l'esclusivo utilizzo dell'accesso di via UM DA
(occupato da terzi che vi hanno addirittura aperto degli accessi che interferiscono con l'attività commerciale della resistente)”, nonché in ragione delle infiltrazioni manifestatesi nei locali oggetto del contratto e che, però, la locatrice aveva disatteso l'intesa raggiunta, introdu- cendo il presente giudizio.
ha, quindi, allegato di avere corrisposto quanto richiesto in citazione, anche CP_1 in ragione della clausola solve et repete contenuta in contratto, ma di avere, nondimeno, di- ritto -come da correlativa domanda riconvenzionale- ad ottenere la riduzione del canone in misura pari ad 1/3 del suo ammontare, a decorrere dalla data di stipula del contratto sino al ripristino del pieno godimento del bene, per un importo complessivo pari -alla data di costituzione in giudizio-, ad € 90.000,00.
La conduttrice, infine, ha contestato la debenza degli oneri condominiali, poiché aventi (in tesi) ad oggetto spese di natura straordinaria, come tali gravanti sulla parte loca- trice.
Con la memoria integrativa depositata in data 29.10.24 la locatrice ha contestato l'esistenza di qualsivoglia accordo di sospensione del canone, evidenziando, anzi, che il puntuale versamento dei ratei entro il giorno 10 di ciascun mese risulta elevato a motivo di espressa risoluzione del contratto (ex art. 1456 c.c.), quando, invece, la conduttrice ha provveduto a sanare la morosità soltanto dopo la notifica dell'intimazione, continuando, peraltro, ad effettuare gli ulteriori pagamenti sempre in ritardo, nonostante i numerosi sol- leciti di volta in volta inviatile (in specie, nella memoria integrativa si legge “Il canone del mese di giugno
2024 è stato pagato il 27 giugno 2024; quello del mese di luglio 2024 è stato pagato il 23 luglio 2024; quello del mese di agosto 2024 è stato pagato il 27 agosto 2024; quello del mese di settembre 2024 è stato pagato il 30 settembre 2024; quello del mese di ottobre 2024 è stato pagato il 15 ottobre 2024”).
In ordine, poi, agli oneri condominiali, la locatrice ha precisato di avere altresì antici- pato gli ulteriori importi di € 1.653,75 per quote relative al periodo gennaio-luglio 2024 e di
€ 995,79 per quote relative ai mesi di agosto, settembre e ottobre 2024.
Quanto, infine, alla domanda riconvenzionale formulata dalla resistente,
[...] ha dedotto che lo stato dei luoghi -in specie, l'esistenza degli ingressi Parte_1
all'adiacente proprietà aliena, siti sull'accesso di via U. DA- era ben noto alla con- duttrice e di avere, ciononostante, promosso -sebbene con esito negativo- ricorso cautelare innanzi al Tribunale di Palermo contro i relativi proprietari ( e Se- Controparte_2
natore) al fine di inibire loro l'uso della discenderia con accesso dal civico n. 172/A; in ul- timo, che le infiltrazioni lamentate da controparte si sono risolte in un paio di episodi “di modestissima importanza, riconducibili a impianti condominiali”, prontamente risolti con l'intervento dell'amministratore dello stabile.
Con la memoria integrativa depositata in data 18.11.24, - in ordine CP_1 alle difese di controparte- ha dedotto che le fatture relative al canone venivano spesso emesse in ritardo dalla stessa locatrice;
ha, inoltre, prodotto ulteriori video atti a documen- tare nuovi episodi di infiltrazione.
La causa, disattese le prove articolate dalle parti, è stata assunta in decisione all'udienza odierna, in esito alla discussione orale.
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Venendo, quindi, al merito della lite, va in primo luogo osservato che, dalle difese svolte da si evince che, con la memoria integrativa, la loca- Parte_1 trice ha inteso avvalersi della clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.) contenuta nel con- tratto di locazione stipulato tra le parti in data 1.12.22, alla cui stregua “per patto espresso ed essenziale, in nessun caso parte conduttrice potrà omettere o ritardare il pagamento del corrispetti- vo, a pena della risoluzione del presente contratto” ed ottenere, pertanto, una pronunzia dichia- rativa dell'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice.
D'altra parte, invece, la conduttrice ha contestato la ricorrenza di una condotta ina- dempiente a sé imputabile, in primo luogo sul presupposto che le parti fossero addivenute ad un accordo di sospensione del canone e, in secondo luogo, in considerazione dell'inadempimento della parte locatrice all'obbligo di garantire il pacifico godimento del- la res locata.
Ebbene, quanto alla prima difesa, il Tribunale osserva che non ha articolato CP_1
alcun mezzo istruttorio inteso a provare l'invocato accordo di sospensione del canone, trattandosi, quindi, di circostanza (contestata e) rimasta sfornita di prova.
Quanto, invece, alla seconda difesa -dato contestualmente atto che la conduttrice è certamente incorsa nel comportamento tipizzato nella clausola risolutiva contenuta in con- tratto- il Tribunale ritiene che essa vada ricondotta nell'ambito dell'art. 1460 c.c., alla cui stregua “nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adem- piere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede”. Dunque, in considerazione della qualificazione della domanda attorea e delle difese formulate da va rammentato il principio in forza del quale “Anche quando la CP_1
parte interessata abbia manifestato la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa, il giudi- ce deve valutare l'eccezione di inadempimento proposta dall'altra parte, attesa la pregiudizialità lo- gica della stessa rispetto all'avverarsi degli effetti risolutivi che normalmente discendono in modo automatico, ai sensi dell'art. 1456 c.c., dall'accertamento di un inadempimento colpevole” (Cass., ord. n. 41326/21)
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Dovendo, quindi, delibare in via pregiudiziale la fondatezza dell'eccezione di ina- dempimento sollevata dalla conduttrice, si rammenta che l'art. 1460 c.c. prevede un potere di autotutela di natura c.d. “sospensiva”, il cui esercizio, ove esercitato in conformità a buona fede, giustifica, almeno temporaneamente, l'inadempimento della parte che si avva- le dell'eccezione in esame (c.d. contraente fedele).
Ciò rammentato, il Tribunale rileva che la giurisprudenza riconosce già da tempo l'utilizzabilità dello strumento di cui all'art. 1460 c.c. anche nell'ambito dei rapporti di lo- cazione (v. Cass., ord n. 1720/22, ord. n. 2154/21, sent. n. 20322/19, sent. n. 16918/2019, ord n. 22039/17 sent. n. 2855/05, sent. n. 3341/2001), demandando al giudice di merito, nell'esercizio del suo prudente apprezzamento, e alla luce delle specifiche circostanze del caso concreto, la valutazione inerente la conformità a buona fede dell'eccezione in esame.
Nel compiere tale valutazione, in particolare, il Giudice deve avere a riguardo un parametro di natura oggettiva, per cui (v. Cass. sez. 3, 4 dicembre 1981 n. 6441) “nei con- tratti a prestazioni corrispettive il rifiuto di una parte di adempiere non è giustificato dall'inadem- pimento di controparte ex articolo 1460 se questo, in relazione alla sua obiettiva entità e all'interes- se dell'avversario, risulti di scarsa importanza, così da evidenziare la contrarietà alla buona fede del rifiuto”; in termini analoghi, Cass. sez. 3, 29 aprile 1982 n. 2708, secondo cui “nei contratti a prestazioni corrispettive l'eccezione di inadempimento mira a conservare l'equilibrio sostanziale e funzionale alle obbligazioni contrapposte, onde chi eccepisce ex articolo 1460 è in buona fede solo se il suo comportamento è oggettivamente ragionevole e logico, nel senso che abbia concreta giustifica- zione nel rapporto tra le prestazioni eseguite e quelle rifiutate, in relazione ai legami di corrispettivi- tà e contemporaneità di esse . Secondo, Cass. sez. 2, 9 agosto 1982 n. 4457 “l'exceptio non rite adimpletí contractus ai sensi dell'articolo 1460 esige che la proporzionalità tra gli inadempimenti sia valutata oggettivamente in riferimento all'intero equilibrio del contratto, e quindi non secondo la rappresentazione soggettiva delle parti” (pronunzie, queste, tutte richiamate da Cass., sent.
n. 16918/19, che ha approfondito tale tematica).
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Procedendo nell'esame del caso concreto, va in primo luogo osservato che, nel caso di specie, la conduttrice ha allegato di avere sospeso (salvo procedere al rientro dalla mo- rosità dopo la notifica dell'intimazione) il versamento dei canoni inerenti i mesi di feb- braio, aprile e maggio dell'anno 2024, in reazione alla mancata garanzia dell'utilizzo esclu- sivo dell'accesso di via UM DA, nonché della presenza di infiltrazioni di acqua atte a diminuire il pieno godimento della res locata. Parte Ciò posto, il carattere sproporzionato della reazione sospensiva messa in atto da
è circostanza ricavabile dalle stesse allegazioni di parte.
[...]
Ed invero, secondo quanto prospettato dalla conduttrice, quest'ultima avrebbe so- speso integralmente il versamento dei canoni inerenti i mesi di febbraio, aprile e maggio, pur lamentando una semplice “riduzione” del godimento dell'immobile.
Dal ché discende senza dubbio l'infondatezza dell'eccezione sollevata da CP_1
a norma dell'art. 1460 c.c.
In considerazione di tale infondatezza, deve quindi concludersi che è CP_1
senz'altro incorsa nel comportamento elevato a motivo di espressa risoluzione contrattuale a norma dell'art. 1456 c.c.
La conduttrice, infatti -senza adeguata giustificazione- ha ritardato il pagamento dei canoni dovuti per i mesi di febbraio, aprile e maggio dell'anno 2024, versandoli soltanto dopo la notifica dell'intimazione; inoltre ha continuato a versare i canoni maturati in corso di causa sempre in ritardo sul termine convenuto (il giorno dieci di ciascun mese), sebbene di pochi giorni.
Né vale, peraltro, ad escludere il verificarsi dell'inadempimento il fatto che Pt_1
inviasse alla conduttrice le fatture in ritardo, dal momento che i termini negoziali sono quelli stabiliti in contratto, specie una volta che con l'introduzione Parte_1 del presente giudizio, ha richiamato la conduttrice al puntuale rispetto delle pattuizioni in- tercorse.
Per quanto sopra esposto -e rammentato che funzione della clausola risolutiva espressa (1456 c.c.) è quella di consentire alle parti di predeterminare i comportamenti idonei a determinare la risoluzione del contratto- nel caso di specie va accolta la domanda formulata da intesa a dichiarare risolto, per inadempimento della con- Parte_1
duttrice, il contratto di locazione stipulato con in data 1.12.22. Controparte_1
Da tanto consegue la condanna di alla riconsegna dell'immobile in Controparte_1 favore della locatrice, stimandosi congruo in relazione alle dimensioni dei locali, fissare per l'esecuzione la data del 30.10.25.
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Tanto statuito, occorre ora delibare la domanda, proposta da Controparte_1
intesa ad ottenere -sebbene per il passato e, quindi, in guisa di domanda risarcitoria- la ri- duzione del canone in ragione della ridotta fruibilità dell'immobile.
Ebbene, il Tribunale ritiene che tale domanda non possa trovare accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Va premesso che lamenta, in primo luogo, l'utilizzo, da parte dei proprie- CP_1
tari del magazzino limitrofo, dello scivolo di accesso all'immobile concessole in locazione, di esclusiva pertinenza dello stesso. Assume, quindi, l'inadempimento della locatrice all'obbligo sancito dall'art. 1585 c.c., ossia di “garantire il conduttore dalle molestie, che dimi- nuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima”.
Tuttavia, in merito a tale domanda, deve in primo luogo rilevarsi che dal contratto non si evince in alcun modo che lo scivolo di accesso ai locali fosse di pertinenza esclusiva di questi ultimi.
Inoltre, dalla lettura dell'ordinanza cautelare resa innanzi al Tribunale di Palermo nel procedimento R.G. n. 3063/23 (riunito con 4138/23), si ricava -quale circostanza non adeguatamente confutata nel presente giudizio dall'odierna resistente- che l'immobile li- mitrofo a quello locato (proprietà presentasse una porta di ac- Controparte_2
cesso sullo scivolo carrabile sin da prima della stipula del contratto di locazione (segnata- mente già all'epoca dell'acquisto del cantinato da parte della , doven- Parte_1
dosi, quindi, ritenere che la conduttrice abbia accettato tale stato di fatto (consi- CP_1
stente nella natura non esclusiva dell'accesso), avendo dichiarato in contratto di avere pre- so visione dell'immobile e averlo trovato consono alle proprie esigenze.
In ordine, poi, alla presenza di infiltrazioni, il Tribunale dà atto che la conduttrice ha prodotto alcuni video (risalenti ai giorni 15.6.24, 19.10.24) ritraenti episodi di infiltra- zione di acque provenienti (come concordemente riconosciuto dalle parti) da tubazioni di proprietà che attraversano in modo suborizzontale il solaio di copertura dei CP_3
locali oggetto della locazione.
E però, il Tribunale reputa che la conduttrice non ha né allegato né offerto sufficien- ti elementi atti a consentire la valutazione dell'incidenza di tali fenomeni o episodi sull'effettivo godimento dell'immobile che, peraltro, risulta avere una superficie molto ampia, pari a 3.350 mq circa.
Tanto osta, a giudizio del Tribunale, all'accoglimento della domanda di riduzione del canone, anche tenuto conto della natura esplorativa che un'eventuale consulenza tec- nica d'ufficio avrebbe assunto nell'odierno giudizio.
La domanda riconvenzionale formulata dalla conduttrice non merita, quindi, acco- glimento.
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Va infine disattesa la domanda della locatrice finalizzata ad ottenere il rimborso de- gli oneri accessori dalla stessa anticipati, indicati in complessive € 4.3337,05 per quote con- dominiali relative al periodo 1.12.22/31.12.23 ed € 2.649,54 per quote relative al periodo gennaio- ottobre 2024.
Si rammenta che la conduttrice ha contestato la debenza di tali somme, deducendo trattarsi di oneri da gravare, in via definitiva, sulla proprietaria dell'immobile.
Van allora rammentato che (v. tra le altre Cass. n. 6403/2004) “In tema di locazione di immobili urbani, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimbor- so o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 cod.civ., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver in- dirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 della legge n.392 del 1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono an- che l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto” (conf. anche n. 20348/2010; v. altresì Cass. n. 29329 /2019: “In tema di locazione di immobili urbani, il loca- tore che convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 della
l. n. 392 del 1978 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di sollevare specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate, prendendo a tale scopo visione dei documenti giustificativi op- pure ottenendone l'esibizione a norma dell'art. 210 c.p.c.”). Ebbene, alla stregua dei superiori principi, il Tribunale ritiene che
[...]
non abbia adeguatamente assolto l'onere probatorio sulla stessa gravante, Parte_1
essendosi limitata a produrre dei semplici prospetti contabili sottoscritti dall'amministratore di condominio, i quali, però, non possono sostituire il deposito dei rendiconti ritualmente approvati dall'assemblea condominiale.
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Le spese di lite - liquidate in complessive € 5.077,00 (parametri medi previsti nelle tabelle allegate al DM n. 55/14 per i giudizi di cognizione innanzi al Tribunale di valore ricompreso tra € 26.001,00 ed € 52.000, fasi studio, introduttiva, istruttoria e decisionale)- vengono poste per 2/3 a carico della conduttrice e compensate nella restante parte data la soccombenza di sulla domanda di rimborso degli oneri condomi- Parte_1 niali..
Palermo, 9.7.25
IL GIUDICE
Dott.ssa Erika VAlù Pampalone