N. 104/2024 R.G.
TRIBUNALE di PISTOIA
Udienza del 01 luglio 2025
Oggi, davanti al Giudice dott.ssa Elena Piccinni sono comparsi:
- per parte ricorrente: l'avv. Ugo Ronchi;

- per parte resistente: l'avv. Elena Baldi in sostituzione dell'avv. Fausto Malucchi.
Sono altresì presenti e ai fini del progetto alternanza Persona_1 Persona_2 scuola-lavoro in collaborazione con lo studio Persona_3
Il G.U. visto l'art. 429 c.p.c., invita le parti a precisare le conclusioni, ordinando la discussione orale in quest'udienza.
Il procuratore di parte ricorrente conclude come in memoria difensiva conclusionale autorizzata depositata in data 12/06/2025.
Il procuratore di parte resistente conclude come in memoria difensiva conclusionale autorizzata depositata in data 07/06/2025.
I procuratori delle parti si richiamano alle proprie deduzioni, istanze, eccezioni e conclusioni come in atti.
Il Giudice dà lettura del dispositivo cui segue il deposito contestuale della sentenza.
1 R.G. 104/2024 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PISTOIA
Il Tribunale di Pistoia, nella persona del Giudice unico dott.ssa Elena Piccinni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta sub n. 104/2024 R.G.A.C. vertente tra
(C.F. ), rappresentato e difeso dapprima Parte_1 C.F._1 dall'avv. Cesare Canessa del Foro di Firenze e poi dall'avv. Ugo Ronchi del Foro di Pistoia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Pistoia, Viale Pacinotti n. 5, giuste procure in atti;

- parte ricorrente –
e
(C.F. ), rappresentato e difeso Controparte_1 C.F._2 dall'avv. Fausto Malucchi del Foro di Pistoia ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Pistoia, Via Delle Pappe n. 12, giusta procura in atti;

- parte resistente -
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione.
Conclusioni di parte ricorrente:
- come in memoria difensiva conclusionale autorizzata depositata in data 12/06/2025:
“Si chiede che il Tribunale voglia


1.confermare l'ordine di rilascio dell'immobile


2.Respingere l'opposizione alla convalida di sfratto del Sig. poiché infondata e CP_1 convalidare lo sfratto per morosità


3.Respingere ogni altra domanda dell'opponente


4.Condannare l'opponente alle spese di lite con liquidazione delle stesse in gratuito patrocinio a favore dello Stato, stante il decreto di ammissione che si allega”.
2 R.G. 104/2024 Del procuratore di parte resistente:
- come in memoria difensiva conclusionale autorizzata depositata in data 07/06/2025:
“Voglia l'Immo Tribunale adito, dato atto del gravissimo inadempimento da parte del proprietario del bene immobile oggetto della locazione,
In via principale, respinta la domanda proposta ex adverso e previo mutamento di rito, condannare il sig. al ripristino delle condizioni dell'immobile di San Marcello Parte_1
Piteglio, Via delle Pompe n. 37/D, rendendolo abitabile con sospensione del pagamento del canone di locazione fino al momento in cui la casa non ritorni idonea all'uso abitativo.
In ipotesi dato atto di quanto esposto in premessa risolvere il contratto di locazione oggetto della presente causa, per grave inadempimento del proprietario con condanna dello stesso a risarcire i danni al sig. nato OH (Nigeria) il Controparte_1
02.06.1981 e residente in [...], che si quantificano in via equitativa in euro 15.000/00 o quella diversa somma accertata in corso di causa.
Vittoria di spese, diritti ed onorari”.
* * *
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Svolgimento del processo
Con atto di intimazione ritualmente notificato il sig. conveniva in giudizio il Parte_1 sig. per sentire convalidare lo sfratto per morosità del conduttore, Controparte_1 inadempiente nel pagamento dei canoni di locazione per n. 10 mensilità per un importo complessivo alla data dell'intimazione di € 2.500,00-, dell'immobile ad uso civile abitazione sito San Marcello – Piteglio, fraz. Campo Tizzoro, Via delle Pompe n. 37/D, oggetto del contratto di locazione d.d. 01/09/2020 regolarmente registrato, con richiesta di condanna al rilascio dell'immobile e di emissione di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per canoni scaduti e a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre interessi e spese.
Si costituiva in giudizio il sig. opponendosi all'intimato sfratto, Controparte_1 eccependo ex art. 1460 c.c. l'inadempimento del locatore per avere concesso in godimento un immobile totalmente inutilizzabile, in quanto a) affetto da gravi infiltrazioni di acqua meteorica provenienti dal soffitto e dirette nella camera da letto, rendendo insalubre
3 R.G. 104/2024 l'ambiente, b) munito di scarichi rotti, c) con riscaldamento non funzionante e d) con tubazioni tagliate che non ne consentono il ripristino. Dunque, l'intimato concludeva chiedendo il rigetto della domanda ex adverso proposta con condanna del sig. al Pt_1 ripristino dell'immobile locato rendendolo abitabile con sospensione del pagamento del canone di locazione fino alla piena idoneità del fabbricato all'uso cui è destinato ovvero, in via subordinata, per la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore con condanna dell'intimante al risarcimento dei danni quantificati in via equitativa in € 15.000,00-.
Celebrata l'udienza comparizione parti, all'esito il Giudice, accertata la sussistenza delle condizioni per l'emissione di ordinanza ex art. 665, disponeva il mutamento dal rito sommario a quello locatizio, assegnava alle parti i termini per l'avvio della procedura di media-conciliazione e fissava udienza ex art. 420 c.p.c.-.
La causa è stata istruita documentalmente e mediante assunzione di interrogatorio formale di Parte_1
Dunque, il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato l'odierna udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa, e all'esito ha dato lettura del dispositivo, provvedendo al deposito contestuale della presente sentenza.
Nel merito
Sulle domande di parte ricorrente
La domanda del ricorrente di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, implicita nella domanda di convalida di sfratto per morosità, è fondata e merita accoglimento.
Anzitutto, il Tribunale rileva che in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione.
4 R.G. 104/2024 Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n.13533).
Ciò posto, nel caso di specie risulta per tabulas che il sig. e il sig. Parte_1 [...] hanno stipulato il contratto di locazione del 01/09/2020 regolarmente Controparte_1 registrato, avente ad oggetto l'abitazione sita in San Marcello - Piteglio, fraz. Campo
Tizzoro, Via delle Pompe n. 37/D, per un canone annuo di € 3.000,00 da pagarsi in rate mensili anticipate di € 250,00 ciascuna (docc. 1 e 2 di parte intimante).
Deduce la parte ricorrente che il conduttore si è reso moroso nel pagamento di n. 10 canoni di locazione per complessivi € 2.500,00 alla data dell'intimato sfratto, morosità aumentata nel corso del giudizio, con ciò integrando grave inadempimento idoneo a giustificare la risoluzione del contratto, anche considerato il disposto di cui all'art. 15 del contratto di locazione in virtù del quale il mancato pagamento di un solo canone avrebbe costituito motivo di risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c.-.
Di converso, il resistente non ha contestato la morosità, limitandosi ad eccepire l'inadempimento lde locatore a fronte della inutilizzabilità dell'immobile locato a causa dei vizi del bene.
Orbene, le doglianze di parte resistente non risultano fondate.
Sul punto, il Tribunale fa applicazione del principio di diritto secondo cui, in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche
5 R.G. 104/2024 dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi o difformità, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore (in ultimo, Cass. 17020/2022).
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all'interesse concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III,
n. 15363/2010).
L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui "in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone" (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460
c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie, alcuna prova documentale è stata data in ordine all'effettiva perdita di godimento dell'immobile sito in Via delle Pompe n. 37/D; mentre è documentale e gli abbia utilizzato tale immobile financo nel corso del presente giudizio sino ai primi mesi
6 R.G. 104/2024 dell'anno 2025 (v. il luogo di perfezionamento della notifica dell'intimazione, v. verbale di udienza del 04/03/2025).
Peraltro, sul concreto inutilizzo totale ovvero parziale dell'immobile in oggetto da parte del conduttore non è stato articolato alcun mezzo di prova.
Assorbita da tale argomentazione ogni valutazione, ai presenti fini, circa l'effettivo stato dell'immobile locato.
Pertanto, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa regolarmente registrato per grave inadempimento del conduttore.
Conseguentemente alla domanda di risoluzione, deve essere confermata l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. del 18/01/2024.
Sulle domande di parte resistente
L'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore esclude ex se, richiamate le medesime argomentazioni sopra esposte,
l'accoglimento della domanda riconvenzionale del resistente di condanna del locatore al ripristino dell'immobile locato con contestuale sospensione del pagamento dei canoni fino a completamento delle opere.
Del pari, richiamate anche in questa sede le motivazioni già più sopra riportate, va rigettata anche la domanda riconvenzionale subordinata di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore – valorizzata altresì la clausola negoziale n. 13 e l'assenza di documentazione comprovante la contestazione del conduttore in corso di rapporto dello stato dell'immobile, unico contatto tra le parti risalente al 2021/2022 per il ripristino di una finestra rotta (cfr. interrogatorio formale del 02/07/2024), superflua e assolutamente esplorativa la richiesta c.t.u. sullo stato dei luoghi per tale motivo non ammessa -, oltre che quella risarcitoria, quest'ultima anche e soprattutto per difetto assoluto di allegazione prima ancora che per difetto di prova del danno conseguenza effettivamente patito dal resistente.
Spese processuali
Le spese di lite seguono la soccombenza e dunque vengono poste interamente a carico della parte resistente, tenuto conto dell'ammissione della parte vittoriosa al beneficio dell'ammissione al patrocinio a spese dello Stato e della decorrenza dei suoi effetti ex art. 7 R.G. 104/2024 109 D.p.r. 115/2002 alla data di presentazione della domanda, ossia il 14/01/2025 (Cass. ord. 3050/2021).
Esse vengono liquidate in favore del ricorrente secondo i parametri medi di cui al DM
55/214 come modificato dal DM 37/2018 e poi dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa ex comb. disp. artt. 5 e 10 c.p.c. (€ 2.500,00 fase sommaria ed € 17.500,00 fase locatizia), quanto alla fase sommaria solo per la fase studio della controversia, e quanto alla fase locatizia con riferimento alla sola fase introduttiva e istruttoria. Infine, viene riconosciuto alla luce dei medesimi parametri per la fase locatizia il compenso per la procedura di media-conciliazione unicamente per la fase di attivazione e di negoziazione.
Le spese di lite vengono poi liquidate in favore dello Stato ex art. 133 D.p.r. 115/2002, vista la delibera d.d. 20/01/2025 del Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Pistoia di ammissione del sig. al patrocinio a spese dello Stato, secondo i medesimi Parte_1 parametri sopra indicati, per quanto riguarda la fase locatizia decisionale (unica attività difensiva concretamente svolta dopo la presentazione della domanda di ammissione al beneficio).
Sul punto trova applicazione il principio di diritto in virtù del quale “In tema di patrocinio
a spese dello Stato, qualora risulti vittoriosa la parte ammessa al detto patrocinio, il giudice civile, diversamente da quello penale, non è tenuto a quantificare in misura uguale le somme dovute dal soccombente allo Stato ex art. 133 del d.P.R. n. 115 del 2002 e quelle dovute dallo Stato al difensore del non abbiente, ai sensi degli artt. 82 e 130 del medesimo
d.P.R., alla luce delle peculiarità che caratterizzano il sistema processualpenalistico di patrocinio a spese dello Stato e del fatto che, in caso contrario, si verificherebbe una disapplicazione del summenzionato art. 130. In tal modo, si evita che la parte soccombente verso quella non abbiente sia avvantaggiata rispetto agli altri soccombenti e si consente allo Stato, tramite l'eventuale incasso di somme maggiori rispetto a quelle liquidate al singolo difensore, di compensare le situazioni di mancato recupero di quanto corrisposto e di contribuire al funzionamento del sistema nella sua globalità” (Cass. 22017/2018).


P.Q.M.


8 R.G. 104/2024 Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott.ssa Elena Piccinni definitivamente pronunciando nella presente vertenza ogni diversa istanza ed eccezione reietta, così pronuncia:
a) in accoglimento della domanda formulata dal ricorrente accerta e dichiara la risoluzione per inadempimento del conduttore del contratto di locazione del 01/09/2020 regolarmente registrato, avente ad oggetto l'abitazione sita in San Marcello - Piteglio, fraz. Campo
Tizzoro, Via delle Pompe n. 37/D;
b) conferma l'ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. del 18/01/2024;
c) rigetta le domande riconvenzionali di parte resistente;

d) condanna il resistente alla refusione delle spese di lite in favore del ricorrente liquidate come di seguito:
- per la fase sommaria: in € 530,00 per compensi professionali € 76,00 per anticipazioni, oltre il 15% spese generali, CPA e IVA come per legge;

- per la fase locatizia: in € 3.780,00 per compensi professionali (inclusi quelli per la mediazione), oltre il 15% spese generali, CPA e IVA come per legge;

e) condanna il resistente alla refusione delle spese di lite della fase locatizia decisionale in favore dello Stato ex art. 133 D.p.r. 115/2002 liquidate in € 1.701,00 per compensi professionali, oltre il 15% spese generali, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Pistoia, il 01 luglio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Elena Piccinni
9 R.G. 104/2024