3838/2023

In nome del popolo italiano
Il Tribunale di Torre Annunziata
Sezione civile
Il dott. Amleto Pisapia, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
Sentenza
nella causa civile iscritta al n. 3838/2023 del ruolo generale dei procedimenti civili
tra
e , rappr e difese dall'avv. Persico, unitamente agli avv. Pinto e Pt_1 Parte_2
Renditiso
ricorrente
e
in persona del proprio legale rappr. pro tempore, rappr. e Parte_3
difeso dall'avv. Biancamano
resistente
Svolgimento del giudizio e motivi della decisione
e sono locatrici dell'immobile ubicato in Sorrento, c.so Pt_1 Parte_2 CP_1
, condotto in locazione da sin dal 15 luglio 2016 ed
[...] Parte_3
agiscono in giudizio per la convalida dello sfratto per morosità (ed in subordine per il rilascio) stante l'inadempimento ai canoni di locazione di maggio/giugno 2023, per 1 l'importo pari a € 4mila (via via incrementatosi fino all'importo di € 11mila, pari a 5 mensilità di canone non corrisposte dal mese di maggio 2023 al mese di ottobre 2023, data del rilascio effettivo, oltre la somma di € 351,00 a titolo di oneri condominiali) nei confronti della società – conduttrice che, nel costituirsi, eccepisce l'inadempimento delle locatrice all'obbligo di garantire il pacifico godimento dell'immobile ex artt. 1575 e 1576 cc (sotto forma di interventi di riparazione straordinaria) stante i ripetuti fenomeni infiltrativi risalenti al 2020, e con cadenza annuale nel (ottobre) 2021 nonché nel (maggio) 2023 (ove si lamenta la comparsa di macchie di umidità), con aggravio di spese della società – conduttrice (stimate in oltre
€ 20mila, poi divenuti € 40mila a titolo di perdita di chances di guadagno stante la lamentata diminuzione di fatturato dal 2019, oltre € 36mila a titolo di indennità ex art. 34 legge 392/1978) stante il danneggiamento dei locali, e proponendo, in via riconvenzionale, oltre il pagamento del danno, anche l'indennità ex art. 34 legge
392/1978 (secondo cui, come noto, “In caso di cessazione del rapporto di locazione, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto”). In allegato, “fatture di vendita” (“brogliaccio movimenti prima nota”) nonché documentazione presuntivamente attestante spese eseguite dal conduttore.
In data 7 agosto 2023, veniva disposto il mutamento del rito, stante la spiegata opposizione da parte del conduttore ed emessa ordinanza di rilascio dell'immobile
(rilascio effettivamente ottenuto dal locatore in data 11 ottobre 2023, ove venivano constatati anche danni all'immobile locato ed in particolare, all'infisso di apertura che risulta tagliato, ai muri perimetrali pieni di fori, soffitto pitturato con vernice nera ivi compreso il condizionatore allo stato non funzionante, realizzazione di un salottino di cartongesso non rimosso all'atto della consegna del locale, finestra che risulta
2 murata, nonché alle tubature ricoperte di nastro adesivo, di cui il locatore, in sede di memorie integrative, chiede il ristoro).
Disposto, in corso di causa, accertamento tecnico preventivo affidato all'ing. CP_2
al quale è stata deferita l'indagine sulla stima economica dei danni lamentati dal locatore (in particolare, l'oggetto del quesito è il seguente ovvero di procedere
“all'accertamento dei danni patiti al locale ubicato in Sorrento, C.so Italia 275/A, condotto in locazione”) ed il quale, nel proprio elaborato, ha concluso nel senso di stabilire che le opere necessarie per il ripristino dei locali alla condizione originaria, eliminando le riscontrate anomalie, ammontano ad € 6.791,13. In sede di contraddittorio endo – procedimentale, il CTP di parte - resistente si doleva tanto i) della acquisizione di nuovi documenti (“nuovi ed inammissibili perché depositati oltre il termine decadenziale previsto dalla legge in uno al presente ricorso per ATP”) costituiti da “

1. Verbale di rilascio dell'11.10.23 con relativa documentazione fotografica;

3. Foto attestante la muratura interna di un vano finestra posto sopra il vano dei contatori;

4. Foto attestate lo stato delle tubature del bagno interno al locale” quanto ii) dell'omessa integrazione del quesito con la stima dei danni patiti, viceversa, da costituiti da spese sopportate per “interventi necessari per Parte_3
mantenere agibile l'immobile ed a titolo di merce resa inutilizzabile dalle infiltrazioni avvenute” (non è ben chiaro perché tale richiesta non sia stata fatta all'udienza del 28 febbraio 2024, ovvero all'atto del conferimento dell'incarico all'ausiliario): sotto il primo profilo, i documenti, seppur irritualmente allegati, sono irrilevanti ai fini della formazione del convincimento tanto del CTU quanto del giudicante, atteso che il giudizio tecnico dell'ausiliario si è fondato sulla ispezione materiale e fisica dei luoghi di causa, senza affidarsi ai rilievi fotografici eseguiti, peraltro, nuovamente dal CTU stesso, laddove, in relazione ai danni, è appena il caso di rilevare come costituisca onere probatorio del danneggiato provare gli elementi costitutivi dell'illecito ovvero la condotta illecita, il danno (nella sua entità materiale) nonché il nesso di causalità
3 materiale e giuridica laddove, come meglio illustrato infra, è assente ogni documentazione (che la parte interessata avrebbe dovuto indicare anche analiticamente) comprovante le spese sopportate per i sedicenti “interventi necessari per mantenere agibile l'immobile” per quanto un importo a titolo di danno da perdita di merce è stato liquidato in via equitativa (cfr melius infra), per cui i rilievi di nullità dell'accertamento tecnico sono privi di fondamento.
In sede istruttoria, la prova per testi, articolata su un unico capitolo di prova (“Vero è che il locale commerciale è sempre rimasto aperto al pubblico in maniera ininterrotta per l'intero arco temporale del contratto e, nello specifico, per l'intera stagione estiva
2023 anche nei giorni festivi”), ha consentito di acquisire al procedimento la seguente dichiarazione ovvero che “confermo che il locale commerciale è rimasto aperto anche nella stagione estiva 2023 in via ininterrotta, anche nei giorni festivi” (cfr dichiarazione dei testi escussi nelle persone di Aprea e Puglia).
All'udienza del 5 giugno 2025, il Tribunale si riserva per la decisione
La domanda è fondata;
infondata quella riconvenzionale.
La vicenda de quo presenta forti analogie con analogo contenzioso intercorso tra le parti e definito con transazione posta in essere in data 17 novembre 2020 (cfr verbale di mediazione che sancisce, tra l'altro, l'obbligo di di Parte_3
provvedere al ripristino, al termine del rapporto, dell'infisso di apertura e l'analogo obbligo del locatore di adoperarsi per l'eliminazione delle macchie di umidità e rinuncia ad ogni pretesa economica verso la

contro

- parte). Analoghi fenomeni infiltrativi hanno interessato l'immobile anche nel mese di ottobre 2021 (allorchè veniva registrata la rottura di condutture idriche nell'unità abitativa collocata nel piano sovrastante il locale commerciale oggetto degli atti di causa) sebbene, dall'esame della documentazione, la causa del pregiudizio risulta essere stata non imputabile al locatore bensì alla cosa comune, per quanto foriera di danni
4 ipoteticamente patiti da alla merce ivi depositata (il Parte_3
condominio, che, all'uopo, riceveva anche un indennizzo di € 7,5mila dall'assicurazione, erogava € 2.803,00 direttamente nei confronti del locatore, per ammissione stessa di quest'ultimo, sebbene non fosse e non sia tutt'ora chiara la destinazione delle medesime somme). In realtà, l'inadempimento ai canoni di locazione dal maggio 2023 in poi è stato giustificato, nella prospettiva del conduttore, da ulteriori fenomeni infiltrativi lamentati e risalenti al maggio 2023 (ove questa denunciava, nuovamente perdite di acqua nel locale, verosimilmente dipendenti dalla forti piogge registrate in quel periodo), fonte di danni stimati in € 10mila (pari agli interventi manutentivi asseritamente eseguiti in proprio dal conduttore cfr pag. 5 della comparsa di costituzione) ritenuti eventi tali da provocare l'alterazione del nesso di sinallagmaticità delle prestazioni, e per i quali occorre formulare il demandato giudizio di imputabilità previo bilanciamento dei rispettivi, ritenuti, inadempimenti.
La CTU disposta in corso di causa (rectius, accertamento tecnico preventivo), a seguito dell'ispezione dello stato dei luoghi, ha rilevato talune modifiche interne dello stato dei luoghi stessi (dovuti ad interventi del conduttore al fine di rendere i locali adeguati all'utilizzo), giammai irreversibili e facilmente rimuovibili, costituiti i) da opere in cartongesso che hanno determinato una rimodulazione degli ambienti rispetto alla planimetria catastale ii) infissi della parete vetrata, dove insiste l'ingresso da C.so
Italia, modificati iii) finestra, nella parte alta del locale a fianco all'ingresso lato interno, murata, lasciando esternamente la parte infissi nonché, infine, iv) servizi igienici e le condotte di carico e scarico da ripristinare perché in cattivo stato, constatando il medesimo ausiliario, al tempo stesso, in più punti, tracce di infiltrazioni pregresse a soffitto e qualcuna ancora attiva sulla parte bassa delle due pareti laterali
(il CTU riferisce, in particolar modo, di “tracce di umidità attive, una serie di ammaloramenti da pregresse infiltrazioni sia sulle pareti laterali che a soffitto”) procedendo a quantificare economicamente l'importo dei lavori per il ripristino dei
5 locali ed eliminare le difformità rilevate pari a € 6.791,13: in sede di contraddittorio endo – procedimentale, il CTU ha, condivisibilmente, escluso il danno per l'infisso irrimediabilmente danneggiato, con danno stimato in ca € 3mila, atteso che “il taglio eseguito, forse anche autorizzato, al tempo della stipula del contratto era necessario per la posa in opera, in sovrapposizione a quello esistente, del pavimento attualmente installato” laddove non altrettanto condivisibilmente ha escluso il danno derivante dal malfunzionamento del condizionatore, a seguito dei rilievi di parte - geom. CP_3
- dovuto alla cattiva custodia del conduttore (e di qui l'illecito) per cui, per esso, in via equitativa, può essere riconosciuto un ulteriore importo di € 1.000,00 a tale titolo, facendo assurgere gli importi a € 7.791,13. Ciò posto, in merito alle doglianze del conduttore, non è possibile stabilire l'epoca delle infiltrazioni. Vero è che, in sede di accertamento tecnico, sono stati rilevati fenomeni infiltrativi (non si sa bene a che epoca risalenti) ma non è, comunque, ben chiaro il danno effettivamente patito da
(spese sopportate per interventi manutentivi) ed è appena il Parte_3
caso di rilevare come l'onere della prova in tal senso, e del nesso di causalità con gli asseriti inadempimenti della controparte, ricade sulla parte danneggiata, come già anticipato. Certamente il danno da ristorarsi non è quello derivante da perdita di fatturato in conseguenza della cessazione, in tutto od in parte, dell'attività di impresa, stante quanto riferito i testi (univocamente) in sede di prova orale, né tantomeno è chiaro il nesso di causalità tra l'ipotetica perdita di fatturato (dovuto a condizioni esogene, anche di mercato, eventualmente) con gli eventi di causa, per cui alcuno scrutinio sul punto è possibile. Per quanto riguarda, invece, le spese patite per il ripristino dello stato dei luoghi, che il conduttore afferma aver sopportato nel 2021 e nel 2023, agli atti, consta tanto un preventivo (€ 7,7mila della società “Treglia service spa” del 13 dicembre 2021) quanto una richiesta di danni stimati in € 10.550,00 a causa della rottura delle condotte idriche (cfr missiva del 23 novembre 2021), ma non il relativo esborso, che giustifica il ristoro, come già in qualche modo rilevato
6 nell'ordinanza emessa in data 4 agosto 2023 in cui (testualmente) “il credito di €
10mila vantato…non risulta certo nel suo ammontare alla luce della documentazione in atti”, per quanto, al tempo stesso, non possa ignorarsi che una pratica amministrativa presso l'impresa assicuratrice sia stata aperta nel 2021 ed ha condotta alla liquidazione di un indennizzo pari a € 7,5mila di cui, per ammissione della stessa parte ricorrente, € 2.803,00 liquidate in favore ed effettivamente incassate da quest'ultima da parte del condominio – responsabile, sebbene non risulti chiaro se tale importo costituisce un ristoro esclusivamente per i danni strutturali e, dunque, di loro spettanza dei locatori, oppure (o anche) alla merce presente ne locale: nella denuncia del condominio del 22 ottobre 2021 (cfr doc. 1 del fascicolo di parte resistente denominato “fascicolo di sfratto – modulo di assicurazione”), si rappresenta un danno cagionato tanto alla struttura quanto alla merce per cui, in via equitativa, può riconoscersi a pari a € 1,000,00 per il danno Parte_3
alla merce ivi custodita. Ma il vero thema disputandum è costituito dai fenomeni infiltrative risalenti al maggio 2023 posti a fondamento dell'eccezione di inadempimento del conduttore perché solamente a seguito di questi il conduttore ha deciso di non versare più il canone di locazione ovvero, in altri termini, il mancato pagamento dei canoni di locazione per i mesi di maggio/giugno 2023 si pone in nesso di causalità unicamente con i fenomeni infiltrativi del maggio di quell'anno (e non per i fatti pregressi): che esse (le infiltrazioni) si sia effettivamente verificate, costituisce ammissione dello stesso locatore il quale ha riferito di episodio isolato legato ad un evento metereologico eccezionale alla cui riparazione ha provveduto direttamente ma per il quale, nuovamente, non è ben chiaro né il pregiudizio patito dal conduttore sia sotto forma di perdita di fatturato (per cui si richiama quanto illustrato supra) che di spese vive sopportate, in assenza di alcuna documentazione (ed effettivo rimborso)
a sostegno dell'allegazione difensiva, per cui il mancato pagamento dei canoni di locazione appare del tutto arbitrario giustificando il giudizio di imputabilità
7 dell'involuzione patologica del contratto al conduttore stesso cui, conseguentemente, va negata l'indennità ex art. 34 legge 392/1978.
Alla stregua di quanto precede, dunque, ed in conclusione, a e , Pt_1 Parte_2
locatori, spetterà il pagamento degli importi dovuti a titolo di canoni di locazione pari a € 11.351,00 salvo interessi legali a decorrere dalle singole scadenze, nonché €
7.791,13, per le opere di ripristino salvo interessi nella misura legale a decorrere dalla consegna dei locali, cui va detratto l'importo riconosciuto al conduttore per €
1.000,00, ed ulteriori € 244,00, a titolo di spese di mediazione, per un importo complessivo pari a € 18.386,13. Escluso l'ulteriore danno a titolo di "danno da mancato pagamento" della locazione, o mancato guadagno del locatore, pari al danno economico subito dal proprietario a causa del mancato incasso dei canoni di affitto dovuti fino alla scadenza (chiesto solo con la memoria di discussione) per ottenere il quale il locatore deve dimostrare il nesso di causalità tra l'inadempimento del conduttore e la perdita di guadagno, oltre a provare di aver agito con la dovuta diligenza per trovare un nuovo inquilino e limitare il danno, ad esempio pubblicizzando attivamente l'immobile: prova del tutto assente nel caso in esame pur avendo il ricorrente dedotto il mancato introito del canone di locazione conseguente al ritardo nella stipula di un nuovo contratto con soggetto terzo in quanto il locale è stato nella impossibilita di essere rimesso sul mercato.
Le spese di lite liquidate applicando la soglia di valore compresa fino a € 26mila, stante gli importi liquidati a titolo di danno, in relazione all'attività svolta (studio ed introduzione della lite nonché istruttoria e decisoria), nella misura pari a € 4.835,00, oltre voci accessorie.


P.Q.M.


pronunciando sulla domanda proposta, così dispone:

8 - accoglie la domanda principale e, per l'effetto, condanna Parte_3
al pagamento in favore di e di LE, ricorrenti, dell'importo pari
[...] Pt_1 Pt_2
a € 18.386,13, oltre interessi come in motivazione, nonché al pagamento delle spese di lite liquidate in € 4.835,00, oltre voci accessorie, con accollo integrale delle spese in favore del CTU, con attribuzione ai procuratori per dichiarato anticipo
- rigetta ogni domanda riconvenzionale
Torre Annunziata, 5 agosto 2025
Il giudice dott. Amleto Pisapia
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