n. 18288/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI TORINO
OTTAVA SEZIONE CIVILE

Il giudice istruttore Antonio Carbone, in funzione di giudice unico, ha pronunciato nelle forme dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 18288/24 di R.G. promossa da:
CP_1
con gli Avv.ti Marco Capello e Alberto Garlanda
ricorrente contro

e Parte_1 Parte_2
con l'Avv. Teresa Armosino
resistenti

premesso
che pagina 1 di 6 - con atto del 22.4.24 seguito da un atto di integrazione del contraddittorio parte ricorrente ha intimato ai Sig.ri ed lo Parte_1 Parte_2
sfratto per morosità in considerazione del mancato pagamento di canoni di locazione e spese relativi all'immobile sito in Pecetto (TO), strada del Colle n. 16 oggetto del contratto di locazione con decorrenza dal 2.7.21 e registrato il 20.9.21;
- gli intimati non sono comparsi in udienza;

- è stata disposta la conversione del rito poiché la modalità della notifica ex art. 143
c.p.c. nei confronti della Sig.ra lasciava presumere la Parte_2
mancata conoscenza da parte dell'intimata della procedura in corso con le conseguenze di cui all'art. 663 primo comma seconda parte c.p.c. e non appariva possibile eseguire la rinnovazione della citazione notificandola in altre forme;

- parte intimante ha depositato nei termini assegnati la memoria integrativa del 30.1.25;
- i resistenti si sono costituiti in giudizio con memoria integrativa del 7.2.25;
- la causa viene decisa con la presente sentenza alla scadenza dei termini di cui all'art. 127 ter assegnati con ordinanza del 24 giugno 2025 per il deposito di note di discussione scritte sostitutive della trattazione orale;

osservato
che
Contr
- la locatrice ha lamentato, inizialmente, il mancato pagamento di complessivi euro
24.000 dovuti dai conduttori resistenti per canoni e spese, importo poi aumentato ad euro 40.600 alla data di deposito della memoria integrativa attorea del 30.1.25 e ulteriormente lievitato nelle more tra l'udienza del 20.2.25 e l'udienza del 19.6.25 e tra l'udienza del 19.6.25 e il deposito delle note scritte ex art. 127 ter c.p.c.;
pagina 2 di 6 - i resistenti non hanno negato l'omesso pagamento dei predetti importi, ma hanno eccepito che la porzione di giardino non sarebbe ad uso esclusivo, così da configurare un'ipotesi di aliud pro alio, e che l'immobile sarebbe caratterizzato da numerosi vizi;

- sotto il primo profilo si osserva, con effetti assorbenti, che l'istituto di elaborazione giurisprudenziale dell'aliud pro alio afferisce alla categoria giuridica della risoluzione del contratto, risoluzione che non è stata chiesta dai resistenti;

- per quanto riguarda i lamentati vizi, è sufficiente richiamare il consolidato principio secondo il quale “in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio
non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti:
l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi
inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le
parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale
principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in
presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del
canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del
locatore.” (Cass. Ord. 17020/22);
- nella fattispecie in esame i resistenti hanno utilizzato e continuano a utilizzare l'immobile locato nonostante i vizi da loro prospettati, omettendo quasi completamente dal lontano marzo 2023 il pagamento di canoni e spese per un importo ormai ingente;

- per questo motivo l'eccezione di inadempimento è manifestamente infondata;

- ne consegue l'accoglimento della domanda attorea di risoluzione del contratto per inadempimento dei conduttori e la loro condanna al rilascio dell'immobile;
- i resistenti hanno chiesto, in subordine, la rideterminazione del canone di locazione in ragione dei lamentati vizi e della asserita, ridotta fruibilità dell'immobile e del giardino;

pagina 3 di 6 - la domanda è riconducibile alla previsione dell'art. 1578 c.c. in riferimento ai vizi originari e all'art. 1581 c.c., che richiama il primo, in relazione ai vizi sopravvenuti;

- tuttavia l'azione di riduzione del canone ha natura costituiva (Cass. 14737/05);
- in assenza di espressa previsione normativa, le sentenze costitutive non hanno carattere retroattivo, ma producono effetto solamente dalla data della loro pronuncia;

- l'art. 1578 c.c. non contiene deroghe a tale principio;

- pertanto la riduzione del canone sarebbe, in astratto, possibile solo ex nunc e per la sola ipotesi in cui il rapporto locatizio avesse ulteriore corso;

- la riduzione non può essere, dunque, disposta laddove, come nella fattispecie in esame, il contratto cessi in seguito all'accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento;

- pertanto gli asseriti vizi non possono essere addotti per ottenere una riduzione retroattiva dei canoni già maturati e non ancora versati;

- i resistenti sono così tenuti a corrispondere alla ricorrente, al netto delle somme sinora versate, il saldo di euro 53.200 per canoni e spese accessorie dall'aprile 2023 al settembre 2025, oltre ad interessi dalle singole scadenze al saldo ed euro 1.400
mensili per ogni ulteriore mese di occupazione dall'ottobre 2025 al rilascio;

- le spese di lite seguono la soccombenza dei resistenti;

- i relativi compensi vengono così liquidati secondo i parametri minimi inderogabili di cui al D.M. 147/22 tenuto conto del valore progressivamente aumentato della causa nelle due fasi di giudizio, del suo grado di difficoltà e dell'impegno richiesto dai singoli incombenti in ciascuna fase processuale:
1) compensi per il procedimento per convalida di sfratto:
- fase di studio: euro 460
- fase introduttiva: euro 355 pagina 4 di 6 2) compensi per il procedimento di mediazione:
- attivazione della mediazione: euro 221
3) compensi per il giudizio in seguito alla conversione del rito:
- fase di trattazione: euro 2.835
- fase decisionale: euro 2.127
per complessivi euro 5.998, oltre ad euro 409,50 per esposti, 15% per spese generali,
IVA se non detraibile e CPA come per legge;



P. Q. M.


il giudice istruttore in funzione di giudice unico,
definitivamente pronunciando,
disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione,
- dichiara la risoluzione del contratto decorrente dal 2.7.21 e registrato il 20.9.21 per inadempimento di e Parte_1 Parte_2
- condanna e al rilascio in favore di Parte_1 Parte_2
dell'immobile sito in Pecetto (TO), strada del Colle n. 16 libero da persone e CP_1
cose;
- fissa per l'esecuzione la data del 30 ottobre 2025;
- condanna in solido e l pagamento in Parte_1 Parte_2
favore di di euro 53.200 oltre ad interessi dalle singole scadenze al saldo;
CP_1
- condanna in solido e l pagamento in Parte_1 Parte_2
favore di di euro 1.400 mensili per ogni ulteriore mese di occupazione CP_1
dall'ottobre 2025 al rilascio;

- condanna in solido e l pagamento in Parte_1 Parte_2
favore di delle spese processuali che liquida in complessivi euro 409,50 per CP_1
esposti ed euro 5.998 per compensi professionali, oltre a spese generali, C.P.A. ed pagina 5 di 6 I.V.A. come per legge qualora non detraibile dalla parte vittoriosa, imposta di registrazione e spese successive occorrende.
Così deciso in Torino in data 24 ottobre 2025.
Il giudice unico
(A. Carbone)
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