REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale civile di Macerata, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario Silvia Mosconi ha pronunciato ai sensi dell'art 429 cpc la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento civile iscritto al n.3247/2021 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili promosso da con l'Avv. ANDREANO Parte_1 C.F._1
MARIA e Avv LEONARDI ERIKA
-parte ricorrente- contro
CP_1 C.F._2
, Parte_2 C.F._3
entrambi con l'Avv. ROCCHETTI SIMONE,
-parte resistente-
Avente ad oggetto: ricorso ex art 447 bis per risarcimento danni e risoluzione contratto di locazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI: le parti concludevano come in atti.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
introduceva il presente giudizio con ricorso ex art 447 bis cpc Parte_1
per chiedere la condanna di e , quali proprietari Parte_2 CP_1
locatori , al risarcimento di tutti i danni patiti dalla ricorrente, quantificabili
1

orientativamente in € 25.000,00 o, comunque, della maggiore o minore somma che sarà determinata in corso di causa per inadempimento contrattuale derivante dal contratto di locazione relativo al locale commerciale sito al piano terra del condominio di Via Roma in Macerata, concesso in locazione alla ricorrente il
31.10.2018 ”.
Rappresentava la ricorrente di detenere in locazione dal 2018 un locale ad uso commerciale per la vendita di pizza presso il quale, il 24 maggio 2020 veniva installata una gru dinanzi ad una delle due vetrine del locale per la realizzazione di lavori di manutenzione del condominio di Via Roma. Tale circostanza avrebbe determinato una riduzione del fatturato dell'attività, inoltre venivano eseguiti dei lavori interni al locale, che avrebbero comportato la chiusura del locale per circa un mese, nonché l'ulteriore danno legato alle infiltrazioni di acqua che avrebbero richiesto la chiusura del locale per ulteriori 6 giorni.
Successivamente promuoveva nuovo ricorso, iscritto al ruolo Parte_1
n 2304/22 Rg , nei confronti di e , per la Parte_2 CP_1
risoluzione del contratto di locazione e per risarcimento dei danni ,con le seguenti conclusioni:
“accertare e dichiarare, con qualunque statuizione, l'inadempimento contrattuale dei sigg.ri quanto al contratto di locazione Controparte_2
del 31.10.2018 e, conseguentemente, dichiarare la risoluzione del contratto con decorrenza dal maggio dell'anno 2020, data dell'apposizione del ponteggio di cui in premessa, nonché di ogni ulteriore atto successivo, con ogni conseguenza di legge e con condanna al pagamento dei danni, anche fisici, patititi dalla ricorrente quale diretta conseguenza del comportamento inadempiente dei locatori, da quantificarsi a mezzo di apposite C.T.U.
Parte resistente si costituiva in entrambi i procedimenti chiedendo dichiararsi la carenza di legittimazione passiva dei locatori e comunque il rigetto della domanda. Svolgeva altresì domanda riconvenzionale per il pagamento delle
2 mensilità non corrisposte da aprile 2022 fino al rilascio del locali, avvenuto il 30 agosto 2022.
Rappresenta parte resistente come nessuna responsabilità di grave inadempimento possa dirsi imputabile ai locatori i quali, al momento della stipula del contratto, non sarebbero stati a conoscenza delle modalità di riparazione dell'immobile . Comunque evidenziava la difesa dei resistenti come con le due scritture private di transazione, intercorse la prima tra la conduttrice ed il condominio e la seconda tra le parti, locatori e conduttrice, avessero già regolato le questioni per cui è causa rinunciando a far valere ogni ulteriore pretesa per i fatti oggetto di causa .
Il procedimento , iscritto al ruolo n 2304/22 rg, su istanza della parte ricorrente veniva riunito al presente procedimento stante la parziale connessione oggettiva e soggettiva.
Esaminati i documenti offerti in atti e le prove orali assunte nel giudizio si osserva quanto segue.
Devono ritenersi rigettate le domande di parte ricorrente in quanto non sufficientemente fondate, né sostenute da idonei elementi probatori.
Sentita come teste la progettista e direttrice dei lavori Architetto
[...]
all'udienza del 09.02.24, la stessa riferiva “siamo andati con Tes_1
l'impresa a vedere i locali oggetto di causa e c'era la signora non Pt_1
ricordo la data precisa, ma con l'impresa avevamo concordato di mantenere in esercizio le attività , salvo il tempo necessario per l'effettuazione dei lavori in loco , rassicurando la sulla continuità dell'esercizio e ci avrebbe Pt_1
comunicato lei il periodo più opportuno. Ricordo che abbiamo preso accordi con lei per l'effettuazione dei lavori all'interno della pizzeria per ottobre novembre 2020. Ricordo che mi sono recata più di una volta nel locale in questione , trovando in una prima occasione il vecchio locatario della pizzeria e poi la .Ricordo che il mio primo contatto con la signora è Pt_1 Pt_1
sicuramente intervenuto nel 2019 presso il mio studio dove la stessa venne, accompagnata dal sig , Il Sig mi chiese di spiegarle quello che CP_1 CP_1
3 sarebbe avvenuto con la ricostruzione ed io spiegai alla come detto Pt_1
sopra che non avremmo mandato via le attività produttive cercando di circoscrivere gli intervenuti a poche settimane di lavoro . mi disse che CP_1
era locataria dell'immobile Poi siamo tornati con l'impresa nel locale, alla presenza della quando l'impresa doveva predisporre il cantiere prima Pt_1
dell'inizio dei lavori “
A riguardo, nessuna circostanza di rilievo è emersa dagli altri testimoni escussi circa la consapevolezza dei locatori riguardo al tipo di interventi da fare al locale al piano terra al momento della sottoscrizione del contratto tale da giustificarne una responsabilità contrattuale per l'omessa informazione.
Il teste amministratore di condominio riferiva che inizialmente i Tes_2
sopralluoghi degli enti preposti avevano constatato un'inagibilità solo all'ultimo piano della palazzina. Questo è quanto riferiva anche il teste Tes_3
precedente detentore del locale .
Dunque dal momento in cui la ha avuto consapevolezza Pt_1
dell'esecuzione dei lavori e delle modalità delle opere provvisionali, nessuna risoluzione o recesso veniva esercitato dalla stessa, recesso che è avvenuto solo successivamente nel 2022, a distanza di oltre un anno dalla conclusione delle opere e dello smontaggio dell'impalcatura .
Appare anzi di fondamentale rilievo, con riguardo alla pretesa risoluzione ed alle richieste risarcitorie come, rispetto alle problematiche lamentate dalla parte ricorrente, la conduttrice dopo aver introdotto un procedimento ex art 700 cpc nei confronti del condominio per la rimozione delle opere provvisionali, raggiungeva un accordo transattivo con il condominio stesso, in data 30.09.20.
Con tale accordo, che la dichiarava di accettare, ritenendolo Pt_1
satisfattivo dei propri interessi, anche rispetto alle più ampie istanze avanzate nei confronti del condominio, quest'ultimo si impegnava e di fatto provvedeva ad eseguire un prolungamento della condotta della presa di areazione della cucina e l'apposizione di un'insegna all'impalcatura che indicasse meglio la pizzeria.
4 Oltre a tale accordo, assunto con il condominio, la conduttrice con la scrittura del 09.03.21 in ragione dei medesimi fatti per cui è causa, otteneva dai locatori una rideterminazione del canone locatizio, che veniva considerevolmente ridotto di euro 300,00 mensili per i mesi in cui l'accesso al locale era stato reso più difficoltoso per la presenza dell'impalcatura e quindi per dieci mensilità, ovvero dal giugno 2020 a marzo 2021.
Le parti, con l'esecuzione di detto accordo dichiaravano di non avere più nulla a pretendere l'una dall'altra , relativamente all'oggetto della presente modifica contrattuale . Le scritture venivano regolarmente eseguite dalle parti e risultano prodotte in atti .
Le circostanze sopra rappresentate non consentono di ritenere fondata la richiesta risarcitoria avanzata, a fronte dell'accordo sopra indicato ed eseguito, con reciproche rinunce delle parti a far valere qualsiasi altra pretesa, a fronte della riduzione dei canoni di locazione, in ragione della lamentate problematiche. Tanto meno appare fondata la richiesta di risoluzione del contratto non ravvisando nella condotta dei locatori alcun grave inadempimento, tanto più laddove le parti autonomamente avevano provveduto a regolamentare ogni eventuale pretesa a titolo risarcitorio, anche ai sensi dell'art 1575 cc, concordando la riduzione del canone locatizio per tutti i mesi in cui la vetrina del locale era stata interessato dalla presenza del ponteggio e dalle conseguenti problematiche relative ai lavori di riparazione della palazzina.
Con riguardo alle ulteriori problematiche lamentate dalla parte ricorrente, in particolare sulla asserita chiusura del locale dal 30 marzo al 05 aprile per infiltrazioni e allagamento, nessuna prova certa è stata fornita dalla ricorrente tale da giustificare un risarcimento ulteriore oltre quanto già concordato tra le parti .
Nessuna prova certa è stata fornita sulla data in cui si sarebbe verificata l'infiltrazione e/o l'asserito allagamento e per quanti giorni il locale sarebbe rimasto chiuso. Il teste sentito all'udienza del 17.05.2024 non Testimone_4
5 era in grado di confermare la data indicata dalla ricorrente né il punto del gocciolamento, non ricordando se tale fatto si fosse verificato prima o dopo la pulizia effettuata nel locale, dalla sua impresa di pulizie ( che su accordo delle parti, come da transazione del 09.03.21 veniva pure pagata per il 50% dalla parte locatrice).
A riguardo appare, invece rilevante la mail datata 23. 03.21, depositata in atti dalla difesa di parte resistente, con la quale l'architetto direttore dei Tes_1
lavori, informava i rispettivi legali della parti che lo smontaggio della gru era autorizzato per il 28 marzo 2021 e nei giorni successivi avrebbero provveduto allo smontaggio dell'impalcatura .
Nella medesima mail sopra richiamata il direttore dei lavori fa riferimento ad una infiltrazione d'acqua nel bagno che al 23.03.21, come si desume dalla missiva, doveva ritenersi già risolta. Così pure per lo smontaggio della gru, i fatti sarebbero avvenuti a marzo, nel periodo in cui le parti avevano già concordato la riduzione del canoni a fronte del presumibile ridotto utilizzo per disagi derivanti dai lavori edili . Mentre nessuna prova è stata fornita dalla ricorrente riguardo alla asserita chiusura del locale successivamente al 31 Marzo
2021 per opere di ripristino del soffitto.
Coì pure non trova giustificazione, in diritto, la pretesa risarcitoria derivante dal mancato consenso dei locatori alla cessione del contratto di locazione a terzi, laddove tale facoltà non era contrattualmente prevista (al riguardo appare condivisibile l'osservazione di parte resistente, contenuta nella comparsa di costituzione del procedimento n 2304/22 rg, laddove nessuna preclusione vi sarebbe stata alla cessione del contratto di locazione unitamente alla cessione di azienda).
Ne consegue il rigetto di qualsiasi ulteriore pretesa risarcitoria, in particolare quella relativa ai danni di natura biologica, certificati nel 2022, a distanza di oltre un anno dal termine dei lavori , ritenuta a riguardo meramente esplorativa la consulenza medica richiesta ed insufficienti le sole prescrizioni mediche prodotte ai fini della riconducibilità causale con gli eventi lamentati e della non
6 dimostrata imputabilità dei fatti e circostanze rappresentate ad un inadempimento dei locatori .
Appare invece provata, per quanto di ragione ed in mancanza di specifica contestazione a riguardo, la richiesta di pagamento dei canoni di locazione per i mesi da aprile 2022 ad agosto 2022, svolta in via riconvenzionale dai resistenti con il secondo ricorso nel procedimento n 2304/22 rg riunito al presente procedimento.
A riguardo appare documentalmente provato, dalla ricorrente, dalla missiva del febbraio 2022 nonché dal verbale di riconsegna dei locali sottoscritto tra le parti al 31.08.2022, il recesso esercitato dalla parte locataria.
A fronte della domanda riconvenzionale , nessuna contestazione risulta effettuata circa il mancato pagamento delle cinque mensilità. In ordine alla determinazione dell'importo, in mancanza di prova della richiesta di adeguamento istat, le mensilità vanno liquidate in misura dei canoni previsti contrattualmente e quindi in euro 650,00 mensili per i cinque mesi non pagati .
La sentenza va emessa nei termini sopra descritti .
Alla parte soccombente consegue il pagamento delle spese di lite del presente giudizio, liquidate come in dispositivo.

PQM

Il Tribunale di Macerata, in composizione monocratica, definitivamente pronunciandosi sul ricorso introdotto da ex art 447 bis cpc, nel Parte_1
presente procedimento, a cui è riunito quello rubricato al n 2304 /2022 Rg :
-Rigetta le domande di parte ricorrente.
In accoglimento della domanda riconvenzionale svolta da parte resistente: condanna parte ricorrente al pagamento dei canoni di cui al contratto di locazione intercorso tra le parti, per i mesi da aprile 2022 ad agosto 2022 pari ad euro 3.250,00.
Visto l'art. 91 cpc condanna parte ricorrente al pagamento in favore della parte resistente, delle spese di lite, che si liquidano, in complessivi euro 2.600,00 oltre oneri accessori come per legge
7 Così deciso in Macerata il 03/03/2025 .
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Il giudice on.
Silvia Mosconi