REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI
XI SEZIONE CIVILE
R.G.n. 19909/2020
Il Tribunale, in persona del G.O.P. dott.ssa Concetta Menale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al R.G. n. 19909/2020 iscritta al Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi Civili avente ad oggetto: inadempimento contrattuale
TRA
( ), residente in [...] C.F._1
Forza n. 16, rappresentato e difeso dall'Avv. Giovanni Buonocunto, c.f.:
, C.F._2 Email_1
elettivamente domiciliato presso il suo studio in Napoli, via Pazzigno n. 6, come da procura in atti
ATTORE
E
), nato a [...] il [...] e Controparte_1 C.F._3
residente in [...] rappresentato e difeso dall'Avv. Marco
ZZ (C.F. ) e domiciliato presso il suo studio in Napoli C.F._4
al Viale Gramsci 23, Posta Elettronica Certificata: in Email_2
virtù di procura alle liti in atti.
CONVENUTO
CONCLUSIONI
1 L'attore, riportandosi a tutti i propri scritti difensivi, ha concluso per l'accoglimento della domanda, con vittoria di spese di lite, da attribuirsi al procuratore costituito.
Il convenuto, riportandosi a tutti i propri scritti difensivi, ha concluso chiedendo il rigetto della domanda con vittoria di spese.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 18 settembre 2020 conveniva in Parte_1
giudizio innanzi a questo Tribunale, chiedendo la declaratoria di Controparte_1
risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti, il 25 ottobre 2017, avente ad oggetto un immobile sito in Napoli, via Enrico Forzati n. 16 int. 2, con contestuale condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385 c.c., per un importo di € 6.000,00.
A fondamento della domanda parte attrice deduceva che l'immobile promesso in vendita era affetto da gravi difformità urbanistiche insanabili tali da comprometterne la commerciabilità. In particolare, l'attore lamentava che il bene presentava irregolarità edilizie mai sanate ed era occupato da un terzo senza titolo, circostanze dolosamente taciute dal venditore. Sulla scorta di tali allegazioni, parte attrice dichiarava di essersi legittimamente avvalsa della facoltà di recesso prevista dall'art. 1385, co. 2, c.c. a seguito di formale diffida in data 26.09.2018 e di avere diritto alla restituzione del doppio della caparra versata.
Si costituiva in giudizio il convenuto , contestando integralmente le Controparte_1
pretese attoree. Chiedeva in via principale il rigetto della domanda di risoluzione del preliminare, negando qualsiasi proprio inadempimento e sosteneva che l'inerzia nella stipula del definitivo era ascrivibile esclusivamente all'acquirente.
In via riconvenzionale, il convenuto chiedeva di dichiarare risolto il preliminare per colpa dell'attore e di accertare il proprio diritto a trattenere la caparra confirmatoria di
€ 3.000,00 incassata a titolo di penale nonchè la condanna di al Parte_1
risarcimento di tutti i danni subìti in conseguenza del mancato perfezionamento del definitivo, quantificati in € 3.500,00 (corrispondenti alle spese legali sostenute per un separato giudizio possessorio intrapreso per liberare l'immobile occupato). Il
2 convenuto chiedeva, inoltre, la condanna dell'attore al risarcimento di ulteriori danni asseritamente subiti per la violazione dei doveri di lealtà e buona fede nelle trattative
(art. 1337 c.c.), da liquidarsi in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.
Espletata la fase istruttoria, all'udienza del 07.07.2025 le parti rassegnavano le proprie conclusioni, riportandosi alle rispettive domande, eccezioni e difese già svolte negli atti. La causa veniva così trattenuta in decisioncon i termini del 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Così riassunti i termini della controversia, rileva il Tribunale che la domanda è fondata per quanto di ragione.
In via preliminare, il Tribunale rileva l'infondatezza dell'eccezione sollevata dal convenuto circa la asserita tardività della domanda di risoluzione contrattuale.
Dall'esame degli atti introduttivi risulta, infatti, che fin dall'atto di citazione l'attore ha chiaramente chiesto di accogliere la domanda come formulata e conseguentemente ottenere la restituzione del doppio della caparra, inoltre, a seguito dell'eccezioni sollevate dal convenuto nell'atto di costituzione, ha puntualmente precisato nella prima memoria ex art. 183, 6 comma c.p.c., la domanda e, pertanto nelle conclusioni precisava. “Voglia l'Ecc.mo Giudicante preliminarmente e in accoglimento della domanda attorea dichiarare risolto il preliminare di vendita concluso con il Sig. CP_2
.”. La detta precisazione della domanda nel termine della prima memoria
[...]
istruttoria è ammissibile, pertanto, l'eccezione di inammissibilità sollevata dal convenuto – secondo cui la domanda di risoluzione sarebbe stata formulata solo nella memoria conclusionale del 07.07.2025 – è destituita di fondamento e va rigettata.
Nel merito, la domanda è fondata e va accolta per quanto di ragione.
In tema di compravendita occorre ricordare che il promittente venditore, in base al contratto preliminare, assume su di sé l'obbligo di procurare alla controparte la conclusione del contratto definitivo trasferendo un immobile che sia conforme a quanto promesso e libero da vincoli o impedimenti non pattuiti. In particolare, rientra tra gli obblighi contrattuali (e di legge) del venditore quello di consegnare un immobile regolare dal punto di vista urbanistico e amministrativo, nonché libero da persone o
3 cose al momento del rogito (art. 1477 c.c.). Tali obblighi sono espressione del più generale principio di esecuzione del contratto secondo buona fede (art. 1375 c.c.) e comportano, ad esempio, il dovere per il venditore di fornire tempestivamente all'acquirente la documentazione attestante la regolarità urbanistica del bene.
Viceversa, il promissario acquirente è tenuto a cooperare lealmente per la stipula del definitivo, predisponendo il pagamento del prezzo e adoperandosi per ottenere gli eventuali finanziamenti necessari entro i termini convenuti. Entrambe le parti, già nella fase precontrattuale, debbono comportarsi secondo buona fede, informandosi reciprocamente circa le circostanze rilevanti ai fini del perfezionamento dell'accordo
(art. 1337 c.c.).
Nel caso di specie è pacifico che le parti stipularono in data 25.10.2017 un preliminare di vendita relativo all'immobile sito in Napoli, via E. Forzati n.16, interno 2
(appartamento di categoria A/3, cinque vani), prevedendo un prezzo di € 130.000,00
(di cui € 3.000,00 versati contestualmente alla firma quale caparra confirmatoria) e fissando quale termine per la stipula del contratto definitivo la data del 30.01.2018, termine indicato in contratto come essenziale.
Dagli atti di causa e dalle prove raccolte è emerso che l'immobile promesso in vendita presentava effettivamente problematiche urbanistiche e catastali significative, in parte conosciute dall'acquirente fin dalla fase delle trattative, ma rimaste irrisolte al momento stabilito per la stipula del definitivo (30 gennaio 2018).
In particolare, è stata accertata la presenza di una difformità edilizia relativa a un balcone realizzato in violazione della normativa urbanistico-edilizia, tanto che già nel corso delle trattative le parti coinvolsero un tecnico per valutare la questione e la necessità di una regolarizzazione – sanatoria, circostanza comprovata anche dalla testimonianza resa dal teste . Tale abuso edilizio – per stessa ammissione del Tes_1
convenuto – al momento della scadenza del termine contrattuale non risultava ancora sanato né condonato;
il venditore si è limitato ad affermare, in risposta alla diffida ricevuta, che le difformità riscontrate “non ostavano al trasferimento programmato” e che avrebbero potuto astrattamente formare oggetto di successiva sanatoria.
4 Invero il contratto preliminare sottoscritto dalle parti contiene una dichiarazione urbanistica ex art. 40 L.47/1985 (richiamata in atto ai fini dell'art. 46 D.P.R. 380/2001) secondo cui “la costruzione del fabbricato di cui è parte l'appartamento è stata effettuata anteriormente al 1° settembre 1967”. Tale clausola attesta formalmente la preesistenza dell'immobile rispetto alle norme edilizie del 1967 e, in base alla normativa vigente, è idonea ad escludere la nullità dell'atto di compravendita sotto il profilo urbanistico-formale.
Come affermato dalle Sezioni Unite della Suprema Corte, infatti, la nullità
“urbanistica” comminata dall'art. 46 D.P.R. 380/2001 (già art. 40 L.47/1985) ha natura di nullità testuale: essa colpisce soltanto il contratto di compravendita privo delle necessarie dichiarazioni sul titolo abilitativo oppure basato su una dichiarazione del venditore relativa a un titolo inesistente o riferito a un immobile diverso da quello negoziato. Ove tali dichiarazioni formali sussistano (come nella specie, tramite l'attestazione “ante '67”), l'atto rimane valido anche se poi l'immobile risulti realizzato con difformità rispetto al titolo edilizio – difformità che, se non dichiarate o conosciute dall'acquirente, danno luogo non a nullità, bensì a possibili rimedi di natura contrattuale
(risoluzione per inadempimento, riduzione del corrispettivo) (ex multis Cass. n. 17148 del 21/06/2024).
Tuttavia, pur non profilandosi una nullità negoziale, occorre verificare se le irregolarità edilizie che affliggevano l'immobile promesso in vendita erano gravi e non suscettibili di sanatoria immediata, tali da integrare un inadempimento dell'obbligo del venditore di consegnare un'abitazione conforme alle normative e alle caratteristiche promesse.
Ebbene, sulla scorta della documentazione e delle testimonianze, si ritiene che il convenuto fosse tenuto, entro la data fissata per il rogito, a fornire un bene regolare sotto il profilo urbanistico, ovvero ad adoperarsi per eliminare o sanare le difformità riscontrate (ad esempio ottenendo il titolo in sanatoria per il balcone fuori norma). Tale diligenza era esigibile in virtù del generale dovere di esecuzione del contratto in buona fede (art. 1375 c.c.) e alla luce delle garanzie anche implicite che accompagnano la promessa di vendita di un immobile “in regola” (in tal senso si v. ex multis Cass. n.
5 23592/2025). Le violazioni urbanistiche insanabili costituiscono, di per sé, inadempimento di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c., legittimando la risoluzione del contratto preliminare.
Nel caso in esame, infatti, non si verte in presenza di minime difformità prive di incidenza (come quelle ritenute tollerabili in astratto da Cass. civ. n. 24852/2015 e n.
28626/2017), bensì di abusi significativi che compromettevano la possibilità stessa di stipulare il contratto definitivo. Si deve dunque concludere che il convenuto ha gravemente violato il fondamentale obbligo di assicurare la regolarità urbanistica del bene oggetto di vendita, obbligo che discende dai principi di buona fede contrattuale e dalle norme di legge in materia. Tra l'atro lo stesso perito incaricato dalla per il CP_3
mutuo, nella perizia depositata dall'attore, precisa che l'immobile in questione non era idoneo ad essere assunto per garanzia ipotecaria conseguentemente la non poteva CP_3
erogare il mutuo richiesto.
Ulteriore profilo di inadempimento imputabile al convenuto è la mancata consegna dell'immobile libero da occupanti alla data pattuita per il rogito.
Dalle risultanze processuali è emerso in modo univoco che al 30.01.2018, data fissata per il rogito, l'immobile era ancora occupato dal figlio del promittente venditore, Sig.
, il quale vi abitava senza titolo legittimo. Seppure tale circostanza Persona_1
fosse nota all'acquirente sin dalla fase precontrattuale – tanto che lo stesso conviveva nello stabile e sapeva che il figlio dell' vi risiedeva – Parte_1 CP_1
occorre evidenziare che il venditore si era impegnato a fare in modo che il congiunto lasciasse libero l'immobile in vista della vendita. Anzi, lo stesso convenuto riferisce di aver inserito nel preliminare un termine stringente proprio al “fine di prevenire controversie con il figlio-occupante”, confidando che la prospettiva della vendita imminente avrebbe indotto il familiare a liberare l'immobile. Alla scadenza del 30 gennaio 2018 l'immobile risultava ancora nella disponibilità dell'occupante, che si rifiutava di andarsene in mancanza di soluzioni alternative abitative. Ciò integra una violazione dell'obbligo del venditore di consegnare il bene libero al momento del trasferimento (art. 1477, co. 1, c.c.), nonché delle specifiche previsioni contrattuali
6 implicite secondo cui l'immobile doveva essere disponibile per l'acquirente entro la data stabilita.
Vale osservare che il convenuto stesso, di fatto, ha riconosciuto la propria inadempienza su tale fronte allorché, successivamente, ha dovuto intraprendere un separato giudizio possessorio contro il proprio figlio al fine di liberare l'immobile e, precisamente con giudizio incardinato nel novembre del 2018, quindi solo dopo aver ricevuto la comunicazione dell'attore di risoluzione del contratto. Tale iniziativa giudiziaria, per stessa ammissione del convenuto, si è resa necessaria “in conseguenza dell'inadempimento” contrattuale verificatosi. Non può dunque dubitarsi che la mancata liberazione dell'immobile al momento del rogito fissato per gennaio 2018 fosse circostanza imputabile al promittente venditore, che avrebbe dovuto attivarsi per tempo per garantire la consegna del bene libero da persone e cose.
Le eccezioni sollevate da parte convenuta riguardante l'inadempimento di parte attrice appaiono infondate e, pertanto, vanno rigettate.
Il convenuto assumeva che il promissario acquirente, all'atto del rogito, fosse privo della somma necessaria per la stipula del contratto definitivo e che non avesse realmente volontà di adempiere, per tale motivo non si era presentato al rogito entro il termine fissato.
Sul punto va precisato che, nel contesto sinallagmatico del preliminare, l'obbligo di presentarsi alla stipula definitiva con il denaro (a carico dell'acquirente) è corrispettivo e contestuale all'obbligo di fornire la res in condizione regolare e libera a carico del venditore. Ne deriva che la parte non inadempiente può legittimamente rifiutare la propria prestazione quando l'altra parte non adempia o non sia in grado di adempiere contemporaneamente la propria (principio dell'exceptio inadimpleti contractus, art. 1460 c.c.). Nel caso di specie, alla data fissata per il rogito il convenuto non era in grado di eseguire regolarmente la propria prestazione – stante la presenza di abusi non sanati o comunque non regolarizzati e dell'occupazione dell'immobile compromesso – conseguentemente l'attore era legittimato a non procedere al pagamento e alla stipula.
7 La convenuta ha altresì eccepito che l'attore non aveva ottenuto il mutuo per proprie problematiche finanziarie e che aveva dolosamente taciuto ciò. Tale circostanza è infondata e non provata e, comunque è ininfluente atteso che la causa primaria del mancato perfezionamento della compravendita va individuata nelle condizioni irregolari del bene promesso, e di ciò deve risponderne il promittente venditore. L'invio della diffida del 26.09.2018 – a nove mesi di distanza dalla data fissata – lungi dal costituire un indice di disinteresse dell'attore, dimostra che questi ha concesso un'ampia tolleranza al promittente venditore il quale a quella data ancora non aveva provveduto a liberare l'immobile né a sanare gli abusi. Infatti solo nel novembre 2018 incardinava il giudizio per liberare l'immobile in questione.
Acclarato l'inadempimento del promittente venditore va rigettata la domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni quantificati in € 3.500,00 tesa ad addebitare a parte attrice le spese legali del giudizio possessorio incardinato contro il figlio occupante per ottenere la liberazione dell'immobile. L'assunto è privo di pregio in quanto il ricorso del venditore all'autorità giudiziaria per liberare la cosa è dipeso dalla sua iniziale inerzia nel garantire la disponibilità del bene. Se l'immobile fosse stato sgomberato entro il rogito, come contrattualmente stabilito, l'attore non avrebbe avuto motivo di recedere e il convenuto non avrebbe dovuto affrontare quel contenzioso.
Appare quindi evidente l'assenza di nesso causale tra la condotta dell'attore e i danni lamentati: i costi del giudizio possessorio sono la diretta conseguenza dell'inadempimento del convenuto medesimo, e non possono essere riversati sull'attore.
Parimenti destituita di fondamento è la richiesta di danni ulteriori per violazione dei doveri di buona fede (art. 1337 c.c.) avanzata dal convenuto. Si rileva che nessun comportamento dell'attore qualificabile come scorretto risulta provato: al contrario, come già evidenziato, l'attore ha esercitato un suo diritto contrattuale di recesso a fronte di un inadempimento della controparte.
Accertato che l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza è addebitabile esclusivamente al promittente venditore, deve essere dichiarata la risoluzione del
8 contratto preliminare stipulato il 25/10/2017 per fatto e colpa del promittente venditore.
Conseguentemente, il convenuto va condannato a restituire all'attore il doppio della caparra confirmatoria, ossia la somma di € 6.000,00. Trattandosi di importo dovuto a titolo di ripetizione ex art. 1385 c.c., esso andrà maggiorato degli interessi legali dalle data della domanda e fino all'effettivo soddisfo.
Nel caso di specie, infatti, le parti avevano pattuito una caparra confirmatoria (art. 1385
c.c.), che l'attore aveva versato (€ 3.000,00) e il convenuto ricevuto. In presenza di tale caparra, la legge attribuisce al contraente non inadempiente – in alternativa alla domanda di adempimento o di risarcimento ordinario – la facoltà di recedere dal contratto e, se a recedere è la parte adempiente che aveva versato la caparra, ottenere la restituzione del doppio di quanto versato (art. 1385, co. 2, c.c.). Nel caso inverso, se a recedere è la parte adempiente che aveva ricevuto la caparra, la parte può trattenerla.
Nel presente giudizio, il promissario acquirente (attore) ha agito proprio per far valere detta tutela, chiedendo contestualmente la declaratoria di risoluzione del contratto e la condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria ricevuta. In tal senso è pacifico che, qualora la parte non inadempiente, invece di esercitare il recesso stragiudiziale, preferisca domandare la risoluzione giudiziale, trova applicazione ugualmente la disciplina di cui all'art. 1385 c.c. In tal caso, la restituzione di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria (in misura doppia se debitore è il ricevente) consegue agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri medi di cui al D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva effettivamente espletata nelle varie fasi (fase di studio, introduttiva, trattazione scritta e decisione).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione disattesa, così decide:
9 1) dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 25.10.2017 per inadempimento del convenuto e, conseguentemente, condanna alla restituzione in favore di Controparte_1
della somma di € 6.000,00, pari al doppio della caparra Parte_1
confirmatoria versata, oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo;

2) rigetta le domande riconvenzionali proposte da;
Controparte_1
3) condanna il convenuto a rifondere all'attore Controparte_1 Parte_1
le spese di lite, che si liquidano in complessivi € 5.077,00, oltre rimborso
[...]
di euro 237,00 per esborsi, spese forfettario del 15% sui compensi, IVA e CPA come per legge con attribuzione al procuratore antistatario.
Così deciso in Napoli, il 16.11.2025
Il GOP (dott.ssa Concetta Menale)
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