R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Monica Stocco, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 12815 dell'anno 2023 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente tra
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. NAPOLI ENRICO e GAUDESI MICHELANGELO
( ) VIA GIOVANNI PACINI, 20 90100 C.F._2
PALERMO; , con elezione di domicilio in VIA M. STABILE 85
PALERMO, presso il difensore avv. NAPOLI ENRICO
PARTE ATTRICE contro
(C.F. , con il patrocinio CP_1 C.F._3
dell'avv. AZZOLINA ANTONINO, elettivamente domiciliato in VIA
GOETHE 1 90138 PALERMO, presso il difensore avv. AZZOLINA
ANTONINO
PARTE CONVENUTA
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CP_2 C.F._4
TREPPIEDI ANDREA, elettivamente domiciliato in VIA T. TASSO ,4
90100 PALERMO, presso il difensore avv. TREPPIEDI ANDREA PARTE CONVENUTA
(C.F. ), Controparte_3 C.F._5 [...]
(C.F. ), (C.F. CP_4 C.F._6 CP_5
) C.F._7
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Divisione di beni caduti in successione
CONCLUSIONI DELLE PARTI: all'udienza di trattazione scritta le parti concludevano come da verbale in pari data, riportandosi ai rispettivi atti difensivi, ai quali si rinvia.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO ED IN DIRITTO

1. Occorre premettere, ai fini della decisione, che a questo Giudice è preclusa, in forza del vincolo creato dal precedente decisum, ogni rivalutazione delle questioni già affrontate e decise nella sentenza parziale emessa inter partes.
In particolare, con sentenza n. 4634/2023, il Tribunale di Palermo, II sezione civile, ha rigettato le domande di accertamento della simulazione del contratto di cessione del 22.10.2023, di riduzione di tale atto e di reintegrazione della quota di legittima formulate da e Parte_1 CP_2
rispettivamente nei procedimenti n.r.g. 10012/2019 e n.r.g. 18775/2019, già riuniti, e ha disposto la separazione dal procedimento principale relativo alle richiamate domande del procedimento relativo alla domanda di divisione formulata da con formazione di un nuovo fascicolo recante Parte_1
n.r.g. 12815/2023, al fine di consentire il prosieguo dell'istruttoria.

1.1. In conseguenza della separazione disposta dalla sentenza sopra menzionata, la materia del contendere oggetto del presente giudizio (n.r.g.
12185/2023) risulta, pertanto, circoscritta alla domanda di scioglimento della comunione ereditaria istauratasi sull'appartamento sito in Palermo corso
Finocchiaro Aprile n. 40 (distinto in catasto al foglio 51, mappale 457, sub 18, zona censuaria 2, categoria A/2, classe 6, piano 4, interno D) tra
[...]
, CP_5 CP_1 Parte_2 CP_2 Parte_1
e (questi ultimi subentrati per Controparte_3 Controparte_4
rappresentazione a . CP_6

2. Con ordinanza del 6.03.2024 è stato nominato un consulente tecnico d'ufficio, ing. , al fine di procedere alla stima della massa Persona_1
comune, alla determinazione del valore venale dell'immobile, alla verifica della commerciabilità e divisibilità dello stesso e al fine di predisporre un progetto di divisione con eventuali conguagli in denaro.
A seguito del deposito agli atti del presente giudizio della relazione finale del consulente, nel precisare le rispettive conclusioni, parte attrice,
[...]
ha lamentato la non corretta determinazione del valore Pt_1
dell'immobile oggetto di causa da parte del CTU e ha chiesto procedersi alla vendita del cespite con ripartizione del prezzo tra le parti secondo le rispettive quote;
parte convenuta, ha chiesto dichiararsi lo scioglimento CP_1
della comunione ereditaria mediante attribuzione alla stessa dell'immobile in proprietà esclusiva, con obbligo di corrispondere ai coeredi l'importo a ciascuno di essi spettante a titolo di conguaglio in denaro.

3. Dalla relazione del consulente tecnico d'ufficio, ing. , è emerso, in CP_3
primo luogo, che l'unico bene in comunione fra le parti in causa è
l'appartamento sito in Palermo, Corso Finocchiaro Aprile n. 40 sopra indicato, acquistato dai coniugi e genitori CP_7 Persona_2
delle odierne parti in causa, con atto di compravendita del 3.07.2000; che, in conseguenza del decesso di la sua quota di ½ del bene Persona_2
perveniva per successione legittima al coniuge per la quota di CP_7
6/36, a ciascuna delle figlie ( CP_5 CP_1 Parte_2
e per la quota di 2/36 e ai nipoti, CP_2 Parte_1 [...]
e , figli della figlia premorta per CP_3 Controparte_4 CP_6
1/36 ciascuno;
che successivamente, con atto di cessione onerosa del
22.10.2013, , riservandosi il diritto di abitazione, cedeva alla CP_7
figlia la propria quota di proprietà dell'appartamento di 4/6, CP_1
sicché, rimanendo inalterate le quote degli altri condividenti, la quota di proprietà di diveniva pari a 26/36 (pg. 11-12 della relazione CP_1
finale del consulente tecnico).

3.1. Con riferimento alla determinazione dell'attuale valore di mercato del cespite, il CTU ha dedotto che: “tenendo conto delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche (superficie commerciale, volumetria, rifiniture, stato d'uso, piano, esposizione, buona ubicazione nell'ambito cittadino, discrete condizioni di manutenzione e conservazione ecc.) dell'immobile oggetto di stima, nonché dei margini di oscillazione delle quotazioni in Euro/mq relative ad immobili aventi destinazioni consimili a quello in esame, sulla base dei dati sopra riportati, si ritiene equo applicare la media dei parametri rilevati pari a
1.183,84 €/m […] Pertanto, considerando che la consistenza totale dell'immobile è pari a 106,00 mq, si avrà che il valore di mercato dell'immobile è pari a […] € 125.487,04” (pg. 21 relazione). Dovendosi poi decurtare, da detto valore, le spese per la regolarizzazione degli abusi urbanistici esistenti e i costi per l'eliminazione delle difformità catastali, su cui si tornerà in seguito, ha concluso che “il valore di mercato del bene comune è pari ad € 122.000,00”.
La stima del CTU appare condivisibile, avendo determinato l'entità del valore dell'immobile tramite una comparazione delle caratteristiche intrinseche
(consistenza del bene, grado di rifinitura, stato di conservazione e manutenzione, servizi igienici, dimensione dei vani, età della costruzione e stabilità) ed estrinseche (collegamento viario, vicinanza a mercati, uffici pubblici e locali) di esso con le analoghe caratteristiche di altri beni esistenti in loco e di cui si è a conoscenza dell'attuale valore di mercato (pg. 19 relazione), facendo leva sui parametri OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), su quelli provenienti da altre fonti del settore tecnico-estimativo (Borsino
Immobiliare) e sui valori immobiliari dichiarati (Agenzia delle Entrate –
Valori attuali – Pubblici registri).
Pertanto, non colgono nel segno le osservazioni critiche mosse da
[...]
al metodo “sintetico – comparativo” impiegato dal nominato CTU, Pt_1
volte a dimostrare che gli immobili presi a parametro per le comparazioni presentano, in realtà, elementi difformi rispetto a quello oggetto di stima, e che, per contro, i dati di mercato relativi a immobili analoghi al bene oggetto di causa evidenzierebbero valori superiori a quelli stimati dal C.T.U. a titolo di valore medio.
A ben vedere, infatti, il riferimento agli annunci pubblicati sul sito
“immobiliare.it” e relativi a immobili asseritamente analoghi a quello in esame risulta assolutamente inconferente, non dando atto del valore di mercato del bene, quanto piuttosto del valore offerto ai fini della messa in vendita, potendo al più fornire un parametro indicativo dell'offerta, non anche della domanda.

3.2. Infine, essendo chiamato a predisporre un progetto di divisione dell'immobile, il CTU ha dedotto che, essendo la massa ereditaria composta da un unico immobile, quest'ultimo, in considerazione dell'estensione, della geometria e del numero dei condividenti coinvolti, non risulta comodamente divisibile, sicché ha prospettato due ipotesi divisionali. La prima è la vendita dell'immobile e la suddivisione del ricavato in base alle quote di ciascuno dei comproprietari;
la seconda, preferibile al fine di minimizzare i conguagli in denaro, è l'attribuzione dell'immobile in proprietà esclusiva a CP_1
che detiene la quota di proprietà maggiore, con addebito dell'eccedenza, dovendo, pertanto, costei corrispondere € 6.777,78 a ciascuna delle sorelle e ed € CP_5 Parte_2 CP_2 Parte_1
3.388,89 a ciascuno dei nipoti, e (pg. 22 Controparte_3 Controparte_4
relazione CTU).

4. Sulla scorta delle risultanze della CTU sopra richiamata, occorre vagliare preliminarmente la fattibilità della divisione sotto il profilo della commerciabilità dell'immobile.
A tal proposito, la giurisprudenza di legittimità ha osservato che, quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione, “il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del D.P.R. 6 giugno
2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 cod. civ., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale”
(cfr. Cass. civ., sez. II, 18/10/2024, n.27040); “Questo comporta che soltanto con la produzione della documentazione attestante la regolarità urbanistica del bene viene meno l'impedimento giuridico alla divisione di un fabbricato”
(Cass., Sez. 2, 4/4/2023, n. 9255).
Cionondimeno, le Sezioni Unite della Cassazione (cfr. SU n. 250212019) hanno chiarito che non ogni tipo di difformità incide sull'astratta commerciabilità del bene, posto che l'atto di trasferimento di diritti reali relativi a edifici abusivi è valido in presenza di una dichiarazione veritiera in ordine all'esistenza dei titoli abilitativi effettivamente riferibili all'immobile compravenduto (ovvero all'anteriorità dell'edificio al primo settembre 1967),
a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata rispetto ai titoli stessi.
Nel caso di specie, non risulta, invero, ostativa alla divisione la presenza delle irregolarità urbanistiche riscontrate dal consulente tecnico d'ufficio a pag. 17 della relazione di consulenza depositata l'11.12.2024.
A ben vedere, infatti, tali difformità, consistenti nella diversa distribuzione interna degli ambienti rispetto al progetto allegato alla licenza edilizia (e precisamente: due vani dell'appartamento sono stati riuniti in un unico ambiente, mediante demolizione del tramezzo che li separava;
al posto della cucina è presente una stanza;
la posizione del corridoio è variata, determinando una diversa configurazione planimetrica del ripostiglio della cucina e del bagno), sono sanabili mediante presentazione di C.I.L.A. tardiva e non integrano violazioni tali da incidere sulla commerciabilità del bene ai sensi dell'art. 40 legge 47/1985 e dell'art. 46 del TUE. Le opere realizzate rappresentano, infatti, difformità “minori” che non comportano una snaturazione del progetto originario e non escludono l'esistenza di un titolo abilitativo riferibile al bene immobile da dividere. Deve, pertanto, ritenersi che, pur sussistendo una difformità rispetto al titolo edilizio e pur non risultando agli atti del giudizio la C.I.L.A. tardiva, l'immobile è commerciabile e quindi divisibile.
Ancora, sul versante della regolarità catastale, l'art. 29, comma 1 bis, della legge n. 52/1985 prescrive che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione dei dati catastali e delle planimetrie può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari".
Orbene, la Suprema Corte ha osservato che la conformità catastale costituisce un fatto decisivo per il giudizio, che deve essere oggetto di accertamento da parte del giudice, aggiungendo che i requisiti richiesti dal citato art. 29 della legge n. 52 del 1985 appaiono essenziali e finalizzati a garantire la certezza del trasferimento (o dell'atto di scioglimento della comunione) (cfr. Cass., n. 18043/2020; Cass. n. 17990/2016).
Nel caso di specie, la relazione del consulente tecnico ha evidenziato a pag. 18
l'esistenza di talune difformità castali (la planimetria catastale risulta difforme allo stato dei luoghi, rappresentando una diversa distribuzione interna;
la visura catastale riporta ancora tra gli intestati il defunto per il CP_7
diritto di abitazione dei 4/6 dell'immobile), anche queste non ostative alla divisione e sanate a cura e spese di come risulta dalla visura CP_1
storica aggiornata depositata dalla stessa il 20.02.2025.
Pertanto, a seguito della regolarizzazione è provata la conformità catastale dell'immobile, non residuando ostacoli a procedere alla divisione.

5. Con riferimento, poi, alla concreta modalità con cui attuare la divisione dell'immobile oggetto di causa occorre osservare che, in tema di scioglimento delle comunioni, il principio in base al quale la divisione deve avere luogo, di regola, in natura non esclude la possibilità del ricorso al correttivo del conguaglio in danaro previsto dall'art. 728 c.c.
In particolare “l'art. 718 c.c., il quale riconosce a ciascun coerede il diritto di conseguire in natura la parte dei beni a lui spettanti con le modalità stabilite nei successivi art. 726 e 727 c.c., trova deroga, ai sensi dell'art. 720 c.c., non solo nel caso di mera “non divisibilità” dei beni, ma anche in ogni ipotesi in cui gli stessi non siano “comodamente” divisibili, situazione, questa, che ricorre nei casi in cui, pur risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero" ( cfr. Cass., n. 27984 del 04/10/2023).
L'art 720 c.c. prevede, infatti, che “Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto”.
La norma in esame non obbliga il giudice ad attenersi necessariamente al criterio della quota maggiore, attribuendo al medesimo un potere discrezionale in ordine alla scelta del condividente cui attribuire l'immobile non comodamente divisibile. Per contro, il giudice non ha potere di scelta fra l'attribuzione dell'immobile e la vendita, essendo la prima certamente obbligatoria quando sia perseguibile, giacché l'avverbio "preferibilmente" non si riferisce all'alternativa fra assegnazione e vendita - che rappresenta l'extrema ratio adottabile nella sola ipotesi di indisponibilità di tutti i condividenti ad acquisire l'intero - ma al criterio di scelta del condividente avente diritto alla assegnazione, che deve essere in primis individuato nel titolare della quota maggiore, ma con possibilità di una diversa opzione se adeguatamente giustificata ( cfr. Cass., n. 5679 del 22/03/2004; Cass., n. 24053 del
25/09/2008).
Applicando tali principi al caso di specie, avendo il CTU concluso nel senso che l'immobile non è frazionabile e che pertanto non risulta comodamente divisibile, occorre dare piena attuazione al disposto dell'art. 720 c.c., comprendendo per intero l'immobile sito in corso Finocchiaro Aprile n. 40
(distinto in catasto al foglio 51, particella 457, sub 18) nella porzione di
[...]
con addebito alla stessa dell'eccedenza di valore del bene rispetto alla CP_1
consistenza della sua quota. La circostanza, infatti, che abbia CP_1
manifestato la propria disponibilità ad avere attribuita la proprietà esclusiva dell'intero appartamento e a versare i conguagli in denaro in favore degli altri condividenti mette fuori gioco l'alternativa della vendita dell'immobile con ripartizione del ricavato, che, come detto, si pone quale extrema ratio per l'ipotesi che nessuno manifesti la propria disponibilità ad acquisire l'intero.
Attribuire l'immobile a è, poi, la soluzione preferibile in CP_1
quanto costei è titolare della quota di maggioranza (pari a 26/36) dell'immobile oggetto di causa.
In particolare, in conformità a quanto proposto dal C.T.U. nella seconda ipotesi di divisione elaborata, quale assegnataria CP_1
dell'immobile, è tenuta a corrispondere l'importo di € 6.777,78 in favore di ciascuna delle sorelle, e CP_5 Parte_2 CP_2 [...]
a titolo di conguaglio in denaro per la quota di proprietà loro Pt_1
spettante pari a 2/36 l'una, e l'importo di € 3.388,89 ciascuno in favore di e a titolo di conguaglio in denaro per la Controparte_3 Controparte_4
quota di proprietà di costoro pari a 1/36 l'uno.
Tale importo deve considerarsi in valuta attuale data la breve distanza temporale esistente fra il deposito della relazione di stima (11.12.2024) e la data di redazione della presente sentenza.

6. Con riferimento alle spese di lite, va evidenziato che “nei procedimenti di divisione giudiziale, le spese occorrenti allo scioglimento della comunione vanno poste a carico della massa, in quanto effettuate nel comune interesse dei condividenti, trovando, invece, applicazione il principio della soccombenza e la facoltà di disporre la compensazione soltanto con riferimento alle spese che siano conseguite ad eccessive pretese o inutili resistenze alla divisione, cioè dall'ingiustificato comportamento della parte, ovviamente , secondo il prudente apprezzamento del giudice di merito ( cfr.
Cassazione civile sez. VI, 06/02/2020, n.2770; Cassazione civile, sez. II, 24 febbraio 1986 n. 1111 ) .
Nel caso di specie, il presente procedimento si è reso, invero, necessario in conseguenza della condotta oppositiva dell'attrice la quale Parte_1
non ha aderito alla proposta conciliativa formulata da questo Giudice all'udienza del 13.11.2023, avente nella sostanza un contenuto simile alla seconda ipotesi divisionale elaborata dal CTU (la proposta prevedeva, infatti,
l'assegnazione dell'intero con addebito dell'eccedenza del bene in comunione in favore di con obbligo di versare un conguaglio in favore CP_1
degli altri condividenti pari ad euro 6200,00 per ciascuno;
con compensazione delle spese di lite) e, successivamente, vertendo la controversia esclusivamente sulla determinazione del valore dell'unico immobile in comunione, ha rivolto superflue e fuorvianti contestazioni alla stima operata dal CTU.
Non va, inoltre, trascurato di rilevare che l'attrice, pur avendo promosso la domanda di divisione, non ha poi cooperato per procedere alla regolarizzazione catastale del bene comune, realizzata dalla sola convenuta
CP_1
Pertanto, le spese di ctu, come liquidate in atti, essendo strettamente connesse alle operazioni divisionali vanno poste a carico dei condividenti in proporzione delle rispettive quote.
Parte attrice, per altro verso, avendo causato con la propria condotta l'ulteriore corso del procedimento, deve essere condannata, sulla scorta del principio di causalità (cfr. Cass. n. 5842/2015; Cass., n. 373/2015) a corrispondere in favore della convenuta nel presente giudizio CP_1
le spese di lite, che si liquidano, ai sensi del dm 55 del 2014, in complessivi €
14.103,00 per onorari di difesa e spese vive, oltre iva e cpa come per legge e rimborso delle spese generali al 15%.
In considerazione del sostanziale disinteresse agli esiti del giudizio manifestato dall'altra convenuta, sussistono i presupposti previsti dall'art. CP_2
92 cpc per disporre la compensazione delle spese processuali tra l'attrice e la predetta convenuta.

PQM

Il Giudice, disattesa ogni altra istanza, deduzione e difesa, definitivamente pronunziando,
1) Dispone lo scioglimento della comunione ereditaria istauratasi sull'appartamento sito in Palermo corso Finocchiaro Aprile n. 40 (distinto in catasto al foglio 51, mappale 457, sub 18, zona censuaria 2, categoria A/2, classe 6, piano 4, interno D) tra CP_5 CP_1 [...]
e Pt_2 CP_2 Parte_1 Controparte_3 [...]
(questi ultimi subentrati per rappresentazione a , CP_4 CP_6
mediante assegnazione dell'immobile a quale titolare della CP_1
quota di maggioranza;

2) Dispone che la convenuta assegnataria dell'immobile, CP_1 provveda al pagamento in favore di ciascuna delle sorelle ( CP_5
e di € 6.777,78 e in favore di Parte_2 CP_2 Parte_1
ciascuno dei due nipoti, e , di € 3.388,89, a Controparte_3 Controparte_4
titolo di conguaglio in denaro;

3) Condanna parte attrice, a corrispondere in favore di Parte_1
le spese di lite, che si liquidano in complessivi € 14.103,00 per CP_1
onorari di difesa e spese vive, oltre iva e cpa come per legge e rimborso delle spese generali al 15%.
4) Dispone la compensazione delle spese di lite fra e Parte_1
CP_2
5) Pone le spese di ctu, come liquidate in atti, a carico dei condividenti in proporzione alle rispettive quote.
Così deciso in Palermo, in data 25/06/2025 .
Il Giudice
Monica Stocco