N. R.G. 20115/2024
Tribunale di Milano
SEZIONE TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 20115/2024 tra
Parte_1
RICORRENTE
e
Controparte_1 CP_2 CP_3
[...] Controparte_4
RESISTENTE
TERZO CHIAMATO
INTERVENUTO
Oggi 1 ottobre 2025 ad ore 10.40 innanzi al dott. Roberta Sperati, sono comparsi: per parte ricorrente l'avv. Crea in sostituzione dell'avv. LORINI CHIARA, che precisa che l'immobile è stato rilasciato in data 22/07/2025 e che il debito complessivo maturato a tale data
è pari a € 17.404,00; per parte resistente l'avv. PANDOLFI GINO NICOLA, il quale conclude come in atti;

Le parti presenti procedono alla discussione orale della causa.
Il Giudice dopo breve discussione orale, pronuncia sentenza ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. dandone lettura in udienza alle parti presenti.
Il giudice
Dott.ssa Roberta Sperati REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt.
447-bis e 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 20115/2024 promossa da:
[C.F. , Parte_1 C.F._1 con gli avv.ti LORINI CHIARA, CREA FLAVIO e SCINALDI SARA
RICORRENTE contro
[C.F. ], da procura Controparte_5 C.F._2
[C.F. ], Controparte_6 C.F._3 entrambi con l'avv. . PANDOLFI GINO NICOLA
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli depositati telematicamente.
Parte ricorrente:
“In via pregiudiziale
Nella denegata ipotesi in cui per la data dell'udienza del 16 ottobre 2024 le Parti non abbiano concluso il procedimento di mediazione obbligatoria, concedere termine per consentire
l'esperimento della procedura di mediazione ai sensi dell'art. 5 del D. Lgs. n. 28/2010 s.m., fatti salvi i diritti di prima udienza.
Nel merito
1) Rigettare le domande di controparte in quanto infondate in fatto e in diritto;

2) Condannare i sig.ri e Controparte_6 Controparte_5
a pagare al sig. la somma di € 9.080,00 per canoni di locazione e relativi
[...] Parte_1 oneri accessori scaduti, oltre canoni e oneri accessori a scadere sino al rilascio effettivo dell'immobile, oltre gli interessi legali;
3) Condannare i sig.ri e Controparte_6 Controparte_5
al pagamento delle spese di lite, di cui si allega nota spese”
[...]
Parte resistente:
“In via preliminare: in rito
Accertare e dichiarare l'improcedibilità della domanda per mancato svolgimento del procedimento di mediazione;

In via principale: nel merito
Accertato e dichiarato che l'intimante è subentrato nel contratto di locazione del 15.4.2020 solo in data 20.7.2023, che non ha fornito alcuna prova circa la legittimazione ad agire per il periodo di locazione precedente all'acquisizione dell'immobile, respingere ogni domanda di pagamento relativa al periodo settembre 2022-luglio 2023.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida adiva questo Tribunale esponendo: Parte_1 di avere concesso in locazione agli intimati l'unità immobiliare sita in Baranzate, Via Fabio Filzi
n. 4 A/B con contratto ad uso abitativo avente decorrenza dal 15/04/2020; che la parte conduttrice si rendeva morosa del pagamento del canone mensile e delle spese sin dal settembre 2022; che la morosità persisteva.
Chiedeva pertanto convalidarsi l'intimato sfratto ed emettersi ingiunzione di pagamento per il dovuto.
Si costituivano gli intimati, che dispiegavano opposizione deducendo: il difetto di legittimazione attiva dell'intimante, in quanto divenuto proprietario dell'immobile nel luglio 2023.
Ciò premesso, chiedeva concedersi il termine ex art. 55 l. 392/1978 limitatamente alle somme dovute successivamente al luglio 2023.
Con provvedimento del 30/05/2024 il Giudice rilevava:
“ osservato quanto al titolo azionato che l'intimante stesso ha prodotto la ricevuta di registrazione del contratto prodotto sub doc. 2 dall'intimato (ciò in ragione della corrispondenza dell'importo indicato come canone annuale) decorrente dal 15/04/2020, che rappresenta l'unico contratto in essere tra le parti;
osservato che l'attore ha intimato la morosità per canoni maturati dal settembre 2022; osservato che l'intimante è divenuto proprietario dell'immobile per cui è causa solo in data
20/07/2023 e che in base al noto principio : “la regola emptio non tollit locatum dettata dall'art. 1599 c.c., con specifico riguardo al trasferimento a titolo particolare della cosa locata, comporta, in deroga alla normale relatività dei rapporti obbligatori, la cessione legale del contratto, con continuazione dell'originario rapporto e assunzione, da parte dell'acquirente, della stessa posizione del locatore”, ma essa “non implica tuttavia, certamente, il diritto dell'acquirente al pagamento dei canoni non corrisposti dall'affittuario prima del trasferimento del bene: titolare del relativo diritto, invero, era e resta il precedente proprietario, perché la successione a titolo particolare nel contratto di locazione, imposta dal legislatore, non ha effetto retroattivo”, ovvero, altrimenti detto, “perché la cessione legale del contratto di locazione non determina anche, salvo diverso accordo delle parti, la cessione dei crediti già maturati in capo all'originario contraente”( cfr. Cass. 14079/2023); ritenuto pertanto che l'intimante non è legittimato attivo alla richiesta di pagamento di canoni maturati anteriormente all'acquisto del luglio 2023, non risultando provato un accordo in tal senso tra venditore ed acquirente;
osservato tuttavia che la parte conduttrice non ha provato alcun pagamento successivo alla data di acquisto ( luglio 2023) e che pertanto, seppur in misura inferiore rispetto a quanto indicato in citazione, alla data di intimazione sussisteva una morosità di 9 mensilità ( da luglio 2023 a marzo 2024), comunque superiore alla soglia di rilevanza ex art. 5 l. 392/1978, pari all'importo di € 756,6 ( 5.280 € canone annuale + 3.800,00 € spese accessorie/12 mesi) *9 mensilità, ovvero complessivi € 6.810,00; osservato che la parte intimata ha chiesto concedersi termine ex art. 55 l.392/1978 al fine d sanare la morosità riconosciuta come dovuta;
osservato, tuttavia, che la parziale opposizione (indipendentemente dalla fondatezza o meno delle eccezioni mosse) impedisce la concessione del predetto termine, atteso che non vi è stata rinuncia del locatore all'interezza della pretesa azionata né comune volontà di quantificare gli importi dovuti nella misura riconosciuta dal conduttore” e disponeva il rilascio dell'immobile per la data del 30/06/2024, contestualmente disponendo la conversione del rito e la prosecuzione del giudizio con le forme del rito speciale locatizio ex art. 447-bis segg. c.p.c.
Nelle rispettive memorie integrative le parti concludevano come in epigrafe e come meglio specificato nel verbale d'udienza.
Ad esito della discussione, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il Giudice decide dando lettura della presente sentenza con motivazione contestuale, la quale costituisce parte integrante del verbale d'udienza.
Quanto alla preliminare eccezione di improcedibilità. Il resistente ha eccepito l'improcedibilità della domanda poiché, a seguito del mutamento del rito dopo la concessione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c., il ricorrente ha erroneamente introdotto la mediazione presso un organismo territorialmente incompetente e che, pertanto, la mediazione successivamente introdotta e attualmente pendente presso l'organismo effettivamente competente sarebbe inidonea ad impedire la relativa decadenza.
In realtà, che l'art. 5 c.2 D.Lgs. 28/2010 non prevede tale sanzione per il caso di mediazione introdotta ante causam ( come nel caso in esame, non essendo il giudizio di convalida di sfratto soggetto a tale condizione).
Indi, di decadenza può discutersi solo nella diversa ipotesi ove le parti non introducano il procedimento a seguito del rilievo ex officio ovvero ad opera di parte secondo le modalità di cui all'art. 5 c.1 D:Lgs. citato.
A norma dell'art. 5 D.Lgs. 28/2010 il giudice, ove rileva che la mediazione non è stata esperita, assegna alle parti termine per l'introduzione della stessa e pertanto, potendo il giudice assegnare nuovamente il termine per l'introduzione del procedimento di mediazione, ragioni di economia processuale impongono di ritenere validamente introdotta la seconda mediazione introdotta ante causam innanzi all'organismo territorialmente competente e conclusasi come da verbale prodotto in atti.
Nel merito, la domanda deve essere accolta nei termini di seguito esposti.
L'attore ha intimato la morosità per canoni maturati dal settembre 2022;
L'intimante è divenuto proprietario dell'immobile per cui è causa solo in data 20/07/2023 e in base al noto principio : “la regola emptio non tollit locatum dettata dall'art. 1599 c.c., con specifico riguardo al trasferimento a titolo particolare della cosa locata, comporta, in deroga alla normale relatività dei rapporti obbligatori, la cessione legale del contratto, con continuazione dell'originario rapporto e assunzione, da parte dell'acquirente, della stessa posizione del locatore”, ma essa “non implica tuttavia, certamente, il diritto dell'acquirente al pagamento dei canoni non corrisposti dall'affittuario prima del trasferimento del bene: titolare del relativo diritto, invero, era e resta il precedente proprietario, perché la successione a titolo particolare nel contratto di locazione, imposta dal legislatore, non ha effetto retroattivo”, ovvero, altrimenti detto, “perché la cessione legale del contratto di locazione non determina anche, salvo diverso accordo delle parti, la cessione dei crediti già maturati in capo all'originario contraente”( cfr. Cass. 14079/2023).
Indi, l'intimante non è legittimato attivo alla richiesta di pagamento di canoni maturati anteriormente all'acquisto del luglio 2023, non risultando provato un accordo in tal senso tra venditore ed acquirente. Tuttavia, come già rilevato nell'ordinanza di mutamento del rito, la parte resistente non ha fornito alcuna prova dei pagamenti avvenuti successivamente a tale data, con la conseguenza che la morosità intimata persisteva già alla data di intimazione, seppur in misura inferiore a quella oggetto di domanda ( in particolare, dal luglio 2023 al marzo 2024).
Detta morosità, deve ritenersi di non scarsa importanza, atteso che il conduttore ha omesso il pagamento di ben 89 canoni locatizi, così alterando gravemente il sinallagma contrattuale in danno
Alla luce delle considerazioni che precedono, deve dichiararsi che il contratto stipulato inter partes si è risolto per grave inadempimento dei conduttori ex art. 1453 e 1455 c.c..
Nulla in punto di rilascio, atteso che le parti hanno dato atto a verbale che l'immobile è stato riconsegnato.
La parte resistente deve essere inoltre condannato al pagamento di € 17.404,00 per canoni di locazione e spese maturati dal luglio 2023 sino all'effettivo rilascio, al luglio 2024, oltre che al pagamento dei canoni successivamente maturati e sino all'effettivo rilascio del bene locato, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo.
Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e sono liquidate direttamente in dispositivo tenendo conto della natura e del valore della controversia ( per quanto fondata in fase sommaria, ovvero per € 756,6 * n.9 mensilità, pari ad € 6.809,00 circa), e delle fasi svolte (di studio, introduttiva e decisionale), con riduzione del 50% attesa la bassa complessità delle questioni trattate ed attesa la prossimità del valore della lite al minimo al valore minimo di scaglione.
Le spese ed i compensi di fase sommaria sono liquidati come da tabelle in uso presso questo
Tribunale.
Le spese di mediazione sono liquidate per la sola fase di attivazione e nella identica percentuale delle spese per la fase di merito come di seguito individuata, atteso che il procedimento si è concluso con esito negativo al primo incontro.
Atteso l'accoglimento parziale dell'opposizione, ritiene questo giudice che le spese debbano essere poste a carico dei resistenti in misura dei 2/3, e compensate per la residua quota


P.Q.M.

il Tribunale di Milano, in persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati, definitivamente pronunciando nel giudizio RG 20115/2024, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede: dichiara risolto per inadempimento imputabile a Controparte_5
e il contratto di locazione ad
[...] Controparte_6 uso abitativo stipulato in data 15/04/2020 con e ed Controparte_7 CP_8 avente ad oggetto l'immobile sito in Baranzate, Via Fabio Filzi n. 4 A/B; nulla in punto di rilascio;
condanna e Controparte_5 Controparte_6
, in solido tra loro, al pagamento in favore di della
[...] Parte_1 somma di € 17.404,00 per canoni di locazione e spese maturati dal luglio 2023 sino al rilascio, oltre interessi legali dal dovuto al saldo effettivo;
condanna e , alla rifusione Controparte_5 CP_6 in favore di dei 2/3 delle spese di lite, che per tale quota si liquidano in € Parte_1 si liquidano in € 175,50 per spese esenti ed € 3.487,00 per compensi professionali di cui €
1.500,00 per la fase sommaria ed € 294,00 per la mediazione), oltre spese generali al 15%,
C.P.A. ed I.V.A. come per legge, compensando tra le parti la residua quota.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti e allegazione al verbale.
Milano, 01/10/2025
Il Giudice
Dott.ssa Roberta Sperati