N. R.G. 1223/2019

REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI CALTAGIRONE
SEZIONE UNICA CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Vincenzo Alfio Filippello ha pronunciato la seguente SENTENZA Nella causa civile iscritta al n. 1223/2019 R.G. promossa da:
, nata a [...] il [...] ed ivi residente in [...]
Milazzo n.139, C.F. , C.F._1 in persona del suo legale rappresentante p.t. , con sede Parte_2 Parte_3 legale in Caltagirone (CT, via Discesa Collegio 7, P.I. , entrambi elettivamente P.IVA_1 domiciliati in Catania, Via Cagliari n.11, presso lo studio dell'avvocato Pinuccia Polizzi
A T T R I C I
C O N T R O
, C.F.: , sito in Caltagirone Via Parte_4 P.IVA_2
Discesa Collegio n. 7, in persona dell'Amministratore di condomino p.t. , rappresentato e difeso dalla sottoscritta Avv. Giovanna Pepi,
C O N V E N U T O
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
l'odierna parte attrice, con atto di citazione, notificato in data 08.10.2019, chiamava in giudizio, dinanzi Questo Tribunale, il , in persona del suo Parte_4
amministratore pro-tempo, chiedendo: “Voglia l'Ill.mo Giudice adito, respinta ogni
contraria istanza, eccezione e difesa: 1) accertare e dichiarare il diritto della IG.ra Pt_1
nella qualità di proprietaria e di nella qualità di comodataria
[...] Parte_2
all'apertura del portone di ingresso al civico 7 di via Discesa Collegio nelle ore di esercizio
dell'attività commerciale per facilitare accesso della clientela all'interno delle unità 28 e 30
1 per le ragioni suindicate;
2) conseguentemente ordinare al di adottare ogni Parte_4
delibera che tenga conto del riconosciuto diritto all'apertura del portone condominiale alle
condizioni stabilite dal Tribunale, anche in modifica del Regolamento Condominiale art.54
l.I; 3) dichiarare il diritto della IG.ra e per essa di in persona del legale Pt_1 Parte_2
rappresentante p.t., a poter utilizzare l'atrio condominiale in occasione di eventi culturali
con periodicità di una volta ogni due mesi alle condizioni suindicate o stabilite dal
Tribunale 4) ordinare la modifica, revisione e/o l'integrazione del Regolamento
Condominiale art 7 u.c. con esonero dal divieto di cui in tale disposizione dell'attività di
bistrot culturale da avviarsi al sub. 30 o, in subordine, l'illegittimità del medesimo nella
parte in cui vieta gli esercizi notturni o le lavorazioni notturne ritenendo lesiva del diritto
alla proprietà commerciale tale previsione come da sua formulazione;
5) condannare il
convenuto al risarcimento del danno patrimoniale in favore di per Parte_4 Parte_2
complessivi €.2.500,00 o in quell'altra maggiore o minore somma che sarà ritenuta congrua
anche sulla base di valutazione in via equitativa dal Decidente;
6) condannare, infine, il
convenuto alle spese e ai compensi del presente giudizio, ivi comprese spese Parte_4
generali”.
Asseriva la IG.ra di essere proprietaria, sin dal 2014, di due unità immobiliari Parte_1
site in Caltagirone (CT), via Discesa Collegio 7, ed indicate al Foglio 87 Particella 1290 ai sub. n.28 e 29, quest'ultimo divenuto sub.30, ricadenti all'interno dell'edificio condominiale sito in via Discesa Collegio n.

7. dichiarava, inoltre che in entrambe le unità verrebbe svolta attività commerciale e precisamente: il sub. 28 è stato concesso in comodato a Parte_2
in persona della legale rappresentante , giusto contratto di comodato del Parte_3
23.05.17, quest'ultima ivi svolgerebbe vendita di artigianato di qualità ed eventi culturali con artisti e letterati;
il sub.30, invece, sarebbe destinato all'apertura di attività commerciale e si occuperebbe di commercializzazione e di degustazione di prodotti agricoli e gastronomici tipici;
anche tale attività sarà svolta da giusto contratto di Parte_2
2 comodato del 3.04.2018, quest'ultima a tale scopo avrebbe incaricato Società Nowa srl per la redazione di progetto tecnico con computo metrico per una spesa complessiva di
€.160.525,94 con analisi prezzi ed elaborati esecutivi al fine di ottenere un consistente finanziamento PO FESR 2014- 2020 per l'importo di €.98.683,99, sostenendo una spesa iniziale, per l'incarico tecnico, di €.2.537,60 oltre ulteriori €.667,20, essendosi resa necessaria una variante al progetto iniziale. In ragione di quanto sopra, il Comune di
Caltagirone ha autorizzato essa attrice, con Scia del 2.10.2018, ad eseguire nel detto sub 30 i lavori per il cambio di destinazione d'uso dell'attiguo locale wc a saletta e per la sostituzione degli infissi esterni ed interni oltre che al rifacimento del massetto. La fa Pt_1
presente che condizione necessaria per il normale svolgimento delle attività commerciali in entrambe le unità di sua proprietà, date in comodato a consisterebbe nel Parte_2
consentire alla clientela facile accesso alle stesse mediante apertura del portone principale,
che immette nell'androne condominiale, posto in via Discesa Collegio 7, così da poter all'interno dell'atrio raggiungere le due aperture interne delle dette unità. Al CP_1
riguardo, il sub.28 avrebbe due vetrine di esposizione su via Discesa Collegio ai civici nn.9 e
11 di cui quella, al civico 9, sarebbe stata resa come portone di ingresso nel detto sub sacrificandone la destinazione a vetrina. Ciò a causa: “ dell'ostilità manifestata dai
condomini” Mentre il sub.30 avrebbe esclusivo accesso al civico n.7, in quanto nel lato opposto al condominio vi sarebbe una stretta via (via Perticone) in cui sono collocati i servizi pubblici ed essa sarebbe del tutto inadatta anche in ragione dello stato dei luoghi alla fruizione della clientela perché renderebbe per nulla visibile l'attività dalla strada principale di via Discesa Collegio, né consona alle eIGenze di disabili.
Più volte la IG.ra avrebbe chiesto al Condominio di via Discesa Collegio di poter Pt_1
tenere aperto il portone d'ingresso del civico 7 durante le ore di svolgimento dell'attività
commerciale e ciò per consentire, come detto, facile accesso della clientela all'interno del sub.28.
3 In un primo momento, il avrebbe dato una generica disponibilità all'apertura, Parte_4
come si evincerebbe dal verbale dell'assemblea condominiale del 06-07/07/2017, nonostante la previsione del Regolamento Condominiale, art.54 lettera I;
in tale assemblea, il
Condominio avrebbe espresso consenso all'apertura del portone del civico 7, almeno per metà giornata in favore dell'esercizio dell'attività commerciale nell'unità di proprietà della
IG.ra , con disponibilità a regolamentare la detta apertura e altresì il godimento Pt_1
dell'androne comune condominiale mediante un contratto d'uso da stipularsi in data successiva tra il Condominio e la . Successivamente all'assemblea condominiale Pt_1
dell'08- 09/11/2017, senza alcuna motivazione, l'Assemblea condominiale avrebbe revocato la superiore disponibilità. A seguito di ciò la IG.ra , con raccomandata del 13.03.2018. Pt_1
formulava al Condominio istanza per la revisione del Regolamento condominiale. A tale richiesta seguiva una prima convocazione assembleare del 25- 26.06.2018 andata deserta per totale assenza dei condomini, ed una seconda convocazione del 17-18.07.2018 nella cui seduta assembleare i Condomini presenti deliberavano di non essere disponibili ad accogliere la detta revisione. Al fine di trovare soluzione bonaria la IG.ra e Pt_1 Pt_2
avviavano mediazione civile presso l'Organismo di mediazione dell'Ordine degli
[...]
Avvocati di Caltagirone che si concludeva con esito negativo. Nella successiva convocazione assembleare, del 15-16.07.2019, l'Assemblea deliberava di integrare il
Regolamento condominiale con la previsione di una sanzione pecuniaria da €.50,00 ad
€.100,00, a carico della per ogni utilizzo dell'androne condominiale “in maniera Pt_1
diversa da uso privato, come ad esempio mantenere il portoncino d'ingresso aperto per il
transito di pubblico o per l'utilizzo ad attività legate al commercio”
Con propria comparsa il Condominio si costituiva chiedendo: “VOGLIA L'On.le Tribunale
adito, respinta ogni contraria difesa, dichiarare che gli accordi sottoscritti col regolamento
condominiale possono essere modificati unicamente dalla volontà unanime dei condomini,
anche sulla scorta del fatto che alle particelle oggetto di causa si accede agevolmente da
4 ingressi privati;
conseguentemente rigettare le domande attoree perché non provate ed
infondate in fatto e diritto;
condannare parte attrice al risarcimento del danno ex art. 96
c.p.c., per quanto sopra motivato, da liquidarsi equitativamente a favore del Parte_4
convenuto,; spese e compensi ex DM 55/14”.
Assegnati i termini 183cpc e ritenuto l'adempimento della mediazione civile prevista, anche ai fini della procedibilità, dal D. Lgs. N.28/2010, da parte delle attrici.
La causa è stata istruita con l'escussione dei testimoni ammessi dal precedente giudice istruttore e sulla scorta della documentazione prodotta in atti.
Questo decidente, ritenuta non necessaria la CTU richiesta dalla parte attrice, essendo sufficiente, ai fine del decidere, le prove già acquisite, fissava udienza del 12.12.2024, ex art. 127ter cpc, per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 12.12.2024 la causa veniva assunta per la decisione con la concessione dei termini ex art.190 cpc.
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La domanda attorea va rigettata per le ragioni che seguono:
La questione posta all'esame di questo decidente è se su richiesta del singolo condomino sia possibile modificare il regolamento condominiale al fine di permettere allo stesso di poter esercitare attività commerciali utilizzando l'androne condominiale come ingresso per accedere alle proprie unità immobiliari.
Il regolamento di condominio contiene un insieme di regole che tutti i condomini devono rispettare;
si può anche considerare come la «legge interna del condominio». La giurisprudenza lo ha definito lo «statuto della collettività condominiale, come atto volto ad incidere con un complesso di norme giuridicamente vincolanti per tutti i componenti di detta collettività» (Cass. 12342/1995).
Il regolamento, come dice il nome, regola la vita di condominio, indicando le norme da seguire sull'uso dei beni comuni, sulla ripartizione delle spese, sul decoro del palazzo e
5 così via (art. 1138 c. 1 c.c.). È sempre redatto in forma scritta a pena di nullità (Cass.
S.U. 943/1999) ed è tenuto dall'amministratore (art. 1130 c. 1 n. 7 c.c.).
L'adozione del regolamento condominiale è obbligatoria negli stabili in cui il numero di condomini sia superiore a dieci (art. 1138 c. 1 c.c.). Il regolamento ha effetto verso i condomini e anche nei confronti degli eredi e degli aventi causa (art. 1107 c. 2 in quanto richiamato dall'art. 1138 c.c.). Il regolamento condominiale può essere di due tipi: contrattuale (o convenzionale) e assembleare (o maggioritario), esiste anche il regolamento adottato coattivamente (giudiziale), ma si tratta di un'ipotesi residuale, applicabile solo quando il regolamento condominiale manca del tutto. Tale classificazione riguarda la genesi del regolamento e incide sulla sua natura. Infatti, la natura contrattuale del regolamento fa sì che lo stesso possa incidere sui diritti dei singoli condomini inerenti alle parti comuni e anche sulla proprietà esclusiva di ciascuno, viceversa, la natura assembleare del regolamento impedisce l'inserimento di clausole che incidano sui diritti dei singoli. La natura plurilaterale del contratto comporta che, ad esempio, l'azione di nullità del regolamento sia esperibile non nei confronti dell'amministratore (che risulta carente di legittimazione verso una simile domanda), ma verso tutti i condomini, in litisconsorzio necessario (Cass. 12850/2008).
Già solo questo rende inammissibile l'azione incoata dalla e dalla Pt_1 Parte_2
in quanto instaurata contro il condominio nella persona dell'amministratore. Parte attrice avrebbe dovuto citare in giudizio tutti i condomini dell'edificio sito in via
Discesa Collegio n. 7, in Caltagirone.
Entrando nel merito della domanda la stessa è infondata. Il regolamento di condominio prodotto in atti è stato sottoscritto dalla stessa che oggi chiede la modifica Pt_1
dell'art. 54 e dell'art.7, per cui nei confronti di tutti i sottoscrittori ha nautre contrattuale.
Avendo accettato, con la sottoscrizione, il regolamento la stessa si è liberamente obbligata a rispettare tutti gli articoli in esso contenuti ivi compresi quelli di cui oggi chiede la riforma.
6 Il regolamento di condominio può essere impugnato solo nel caso in cui venga violato quanto disposto dallìart.1138cc o altre norme imperative. La domanda presentata a questo decidente è finalizzata ad ottenere a favore della parte attrice un diverso e più ampio uso dell'androne condominiale: passaggio della clientela dall'androne condominiale anziché dagli accessi diretti alle proprie unità immobiliari, trasformati in vetrine, apertura del portone di accesso allo stabile, da via Discesa Collegio n.7, l'intera giornata anche oltre le ore 20,00. Trattandosi, pertanto di questioni vertenti sull'uso delle parti comuni nessuna violazione rileva dell'art. 1138cc.
Ritenuta la natura contrattuale del regolamento condominiale in dotazione del
, nessun potere ha questo decidente per modificare quanto Parte_4
liberamente sottoscritto dai condomini, ivi compresa la . Il regolamento di Pt_1
condominio può essere modificato solo ed esclusivamente dall'assemblea dei condomini, per cui, anche nel merito va dichiarata l'inammissibilità della domanda attorea che va rigettata
In tal senso il costante orientamento della giurisprudenza di merito che ha dato la seguente indicazione di diritto: “la modifica del Regolamento Condominiale, nella parte in cui dispone sull'uso delle parti comuni e del criterio di riparto delle spese condominiali afferenti ai consumi, in esso contenuti va rigettata dal Giudice in virtù della sua natura contrattuale che, per la modifica dello stesso. Impone il ricorso alla volontà dell'assemblea dei condomini”. Nel caso che ci occupa l'assemblea condominiale si è espressa più volte per il rigetto delle richieste delle attrici.
Del resto, è stata parte attrice a modificare gli accessi alla unità immobiliari trasformandole in vetrine questa scelta però, non può gravare sugli altri condomini.
Il teste , escusso nell'udienza del 06.07.2023, riferiva di essere vero che Testimone_1
il civico 9 di Via Discesa Collegio è stato sempre adibito ad ingresso del negozio
(sub.28) anche con le precedenti attività commerciali;
che in passato anche il civico 11
era adibito ad ingresso al negozio e solo in seguito è stato destinato a vetrina, visto che comunque l'accesso era garantito dal civico 9; che con i precedenti conduttori e le
7 rispettive attività commerciali, l'ingresso al negozio che si trova nell'androne è sempre rimasto inutilizzato, accedendo il pubblico esclusivamente da Via Discesa Collegio nn. 9
e 11. In ordine all'uso dell'androne rispondeva “ … è vero! L'androne è stato sempre
adibito ad ingresso per gli appartamenti, sono a conoscenza dei fatti, perché io avevo un
laboratorio di pasticceria attiguo al bar che si trova di fronte al negozio. Sono in
pensione da dieci anni, fino a due anni fa frequentavo i luoghi perché il Bar era mio.”
Anche il teste ha confermato la ricostruzione di cui sopra. Mentre Testimone_2
nessun utile apporto hanno dato i testi di parte attrice relativamente alla situazione dei luoghi antecedente al 2017.
Da rilevare, infine, che nessuna delle delibere assembleari indicate da parte attrice è mai stata impugnata nei termini di legge, nonostante la presenza costante del CP_2
, dalla stessa delegato a sostituirla nelle assemblee che hanno adottato le
[...] Pt_1
decisioni oggi contestate. Per cui le stesse sono diventate immodificabili se non su nuova delibera dell'assemblea condominiale.
Le spese seguono la soccombenza, tenuto conto che il valore dichiarato da parte attrice,
limitato solo alla richiesta di risarcimento di danni(€.2.500,00), non tenendo conto delle questioni principali facenti parte della domanda di parte attrice, trattate nel presente giudizio, che sono da considerare di valore indeterminato complessità bassa, per cui si liquidano come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice dott. Vincenzo Alfio Filippello, definitivamente pronunziando nella causa in epigrafe, rigetta la domanda di parte attrice per i motivi di cui sopra;

NN , nata a [...] il [...] ed ivi residente in Parte_1
Viale Mario Milazzo n.139, C.F. , e in persona C.F._1 Parte_2 del suo legale rappresentante p.t. , a pagare 7.616. Parte_3
Nulla dispone in ordine alle spese essendo parte convenuta rimasta contumace.
Così deciso
8 Caltagirone 20.07.2017
9
Il G.O.T.
Avv. Vincenzo Alfio Filippello