REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BARI
SEZIONE III CIVILE
Il Tribunale di Bari, in composizione monocratica, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. 11405/2017 R.G. avente ad oggetto “locazione”, vertente tra con il patrocinio dell'Avv. Angela D'Eredità, Parte_1
Ricorrente contro
contumace, P_
Resistente
Conclusioni: come da note depositate per l'udienza del 14.5.2025 – sostituita dal deposito di note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c. – quivi da intendersi integralmente trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nei limiti di quanto rileva ai fini della decisione (cfr. il combinato disposto degli artt.
132 c. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c), l'oggetto del giudizio e l'iter processuale possono riepilogarsi come segue.
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 4.7.2017 Parte_1
ha convenuto in giudizio per ivi sentirlo condannare all'immediato rilascio P_ dell'immobile di sua proprietà, sito in Bitonto alla via Borgo San Francesco n. 29, nonché al pagamento della somma di euro 12.800,00 per tutti i canoni maturati e non pagati, oltre a quelli a maturarsi fino all'effettivo rilascio dell'immobile.
A sostegno della propria domanda, il ricorrente ha esposto che:
- con contratto di comodato gratuito del 2.5.2011 concedeva a l'uso P_ dell'immobile di cui è causa, per abitazione sua e della sua famiglia;

- con lettera racc.ta dell'8.10.2014 chiedeva il rilascio dell'immobile al , il quale, P_
con missiva del 20.11.2014 si rifiutava di restituirlo, sostenendo la sussistenza tra le medesime parti di un contratto di locazione per il canone mensile di euro 400,00, sino ad allora corrisposti;

- con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. (iscritto al n. R.G. 3643/2015) chiedeva a questo
Tribunale di ordinare al l'immediato rilascio dell'immobile de quo in virtù del P_
contratto di comodato intercorrente con lo stesso e, in via subordinata, in forza di contratto di locazione, da ritenersi nullo, in quanto privo di forma scritta;

- con ordinanza n. 6235/2017, resa a definizione del predetto procedimento e passata in giudicato, il Tribunale, ritenendo la simulazione del contratto di comodato, dichiarava esistente tra le parti un contratto di locazione ad uso abitativo con decorrenza dal 2.5.2011.
Tanto premesso, stante la morosità del resistente, protrattasi dal mese di dicembre 2014, il ricorrente ha dedotto che il contratto di locazione, riconosciuto dall'ordinanza di cui sopra, deve dichiararsi risolto per inadempimento del conduttore con conseguente condanna al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni maturati e non versati e di quelli a scadere fino al rilascio.
non si è costituito in giudizio. P_
Con sentenza non definitiva n. 5790/2017 depositata il 19.12.2017, resa nella contumacia del resistente, il precedente giudicante ha riconosciuto la nullità del contratto di locazione in quanto non scritto così statuendo: “1) accertata l'occupazione sine titulo da parte del resistente , dell'immobile di proprietà del ricorrente e sito in P_
Bitonto, via Borgo San Franceso n. 29, in catasto al fg. 50, p.lla 1391, sub 30, condanna
alla sua immediata restituzione in favore del ricorrente;
2) provvede con P_ separata ordinanza all'istruzione del giudizio;
3) spese processuali alla sentenza definitiva”.
In particolare, il giudicante ha motivato la sentenza nei seguenti termini: “… ai sensi dell'art. 1, co 4 della L. n. 431 del 1998 il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto … in assenza di un contratto scritto di locazione, il contratto verbale è nullo e improduttivo di effetti …. la sussistenza di un titolo, ancorchè nullo … consente di qualificare la domanda come domanda personale di restituzione… Il rapporto di locazione di fatto, proprio perché nullo, non integra una causa che giustifica la detenzione dell'immobile da parte del convenuto, che, pertanto, deve essere condannato a rilasciare il predetto immobile in favore del ricorrente, libero da persone e cose… deve procedersi all'istruzione del presente giudizio per la determinazione della indennità di occupazione”.
La causa, istruita tramite C.T.U., è pervenuta sul ruolo dello scrivente in data
20.9.2021 ed è stata rinviata per la discussione, in ultimo, all'udienza del 14.5.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., giusta decreto depositato il
23.4.2025.
Si dà atto, infine, che all'udienza del 25.9.2018 e nei successivi scritti difensivi, parte ricorrente, nel condividere le conclusioni della espletata C.T.U., ha chiesto di condannare al pagamento in suo favore della somma di euro 19.508,72 a titolo di P_ indennità per l'occupazione senza titolo dell'immobile sito in Bitonto, via Borgo San
Francesco n. 29, dalla data della richiesta di consegna a quella di rilascio, avvenuto il
12.4.2018 all'esito di procedura esecutiva recante n. 1859/2018 R.G.E., oltre interessi maturati e maturandi.
In via preliminare, va osservato che la causa è matura per la decisione.
Scendendo nel merito, va osservato che la domanda del ricorrente è parzialmente fondata per le ragioni di seguito indicate.
Posta la sentenza non definitiva pronunciata dal precedente giudicante, con riferimento al riconoscimento dell'indennità da occupazione sine titulo le Sezioni Unite della Suprema
Corte con la sentenza n. 33645/2022 hanno chiarito che debba riconoscersi una tutela risarcitoria alla lesione del diritto di godere in modo pieno ed esclusivo del bene a causa dell'illegittima occupazione.
In particolare, le Sezioni Unite hanno stabilito tre principi giuridici in tema di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, che sono così riassumibili: il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno è costituito dalla perdita della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, attraverso la concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale;
se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato;
il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno coincide con lo specifico pregiudizio subito, come il caso in cui, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.
Sulla scorta dei suddetti principi, l'indennità dovrà essere limitata alla perdita subita giacché, trattandosi di immobile oggetto di locazione, sebbene dissimulata e successivamente dichiarata nulla, e stante la mancata allegazione di ulteriori specifici pregiudizi sofferti, ex actis risulta indubbio presumere la concreta volontà del proprietario di mettere lo stesso a frutto con un canone locatizio almeno di mercato, non realizzatasi a causa dell'occupazione perpetrata dal resistente.
In merito alla quantificazione dell'indennità, le risultanze dell'esperita consulenza tecnica d'ufficio sono condivisibili solo parzialmente.
In particolare, per quanto attiene all'importo da rifondere per i mancati canoni di locazione per il periodo dicembre 2014 - 12 aprile 2018, questo Giudice ritiene congruo il canone mensile già concordato fra le parti di euro 400,00 poiché, come correttamente concluso dal consulente tecnico, determinato sulla scorta del valore di mercato per la zona e periodo temporale di riferimento, stimato in virtù delle quotazioni dell'Osservatorio del Mercato
Immobiliare.
La rivalutazione operata dal consulente su tali somme non può, invece, trovare accoglimento, poiché calcolata facendo uso di un saggio di interesse pari al 3,6%, la cui misura, oltre a non essere stata oggetto di specifica determinazione e motivazione da parte del consulente, risulta essere difforme rispetto al tasso legale di interessi applicabile al caso in esame: invero, su tali somme, trattandosi di debito di valuta, secondo il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 3183/2006; n. 7670/1993), sono dovuti gli interessi di mora al saggio legale dalle scadenze al saldo, mentre non è dovuta rivalutazione in quanto non si tratta di debito di valore e non è stato allegato e provato il maggior danno patito dal creditore in conseguenza del ritardato adempimento alle obbligazioni di pagamento (cfr. Cass. n. 19499/2008; Trib. Torino sent. n. 707/2021).
Parimenti non condivisibili sono le poste di euro 2.160,00 (al netto del deposito cauzionale di 800,00 euro, versato dal resistente) ed euro 471,27, contabilizzate dal C.T.U. rispettivamente per i lavori di tinteggiatura dell'immobile e per le spese condominiali del periodo febbraio 2017-marzo 2018, anticipate dal proprietario. Invero, la determinazione di tali spese non rientrava nell'indagine sottoposta dal Giudice al C.T.U., in quanto la loro rifusione non ha formato oggetto di specifica domanda da parte del ricorrente, né di siffatti esborsi monetari è stata fornita valida prova in giudizio, essendosi questa sostanziata nelle interlocuzioni e nella corrispondenza intercorsa fra il difensore di parte ricorrente ed il consulente.
D'altronde, sul punto va evidenziato che la stessa consulenza tecnica non può essere utilizzata al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, e può quindi essere legittimamente negata (o se ammessa, disattesa) qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, o di compiere un'indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati (cfr. Cass.
30218/2017).
Per tutto quanto sopra, il resistente deve essere condannato al pagamento in favore di della somma di euro 16.400,00 a titolo di indennità per Parte_2
l'occupazione senza titolo dell'immobile sito in Bitonto, alla via Borgo San Francesco n.
29, per il periodo dicembre 2014 (come indicato in ricorso)-aprile 2018, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
In considerazione dell'esito del giudizio, le spese processuali seguono la soccombenza del resistente ex art. 91 c.p.c., avendo dato causa al presente giudizio, e sono liquidate come da dispositivo in base al D.M. n. 55/2014 e ss.mm.ii. (tabella n. 2; valori medi della finca n. 3, in considerazione del decisum).
Inoltre, per le stesse ragioni, le spese della C.T.U., già liquidate con decreto depositato l'8.1.2019, vanno poste definitivamente ed integralmente a carico del resistente.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- accoglie per quanto di ragione la domanda del ricorrente e, per l'effetto, condanna P_
al pagamento in favore di per la causali di cui alla
[...] Parte_1
parte motiva della somma di euro 16.400,00 oltre interessi al tasso legale, a decorrere dalle singole scadenze al saldo;

- rigetta nel resto la domanda;

- condanna alla rifusione delle spese del presente giudizio in favore di P_
, liquidate in euro 270,80 a titolo di esborsi ed in euro Parte_1
5.077,00 a titolo di compensi professionali, oltre rimborso spese forfetarie nella misura del
15%, C.P.A. ed I.V.A., se dovuta, come per legge;

- pone le spese di C.T.U. definitivamente ed integralmente a carico di . P_
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Bari, 14.5.2025
Il Giudice
Nicola Antonio D'Amore