N. R.G. 46225/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa AN TE ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 46225/2022 promossa da:
(C.F.: ), con il patrocinio dell'avv. BRUMANA Parte_1 CodiceFiscale_1
NC (C.F. , elettivamente domiciliato in VIA ER DA CodiceFiscale_2
GIUSSANO N.19, LEGNANO presso il difensore avv. BRUMANA NC attore contro
(C.F. ) e Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. NANNI
[...] C.F._4
ER, elettivamente domiciliati in Milano, Piazza Belgioioso n. 2, presso il difensore avv.
NANNI ER
convenuti
CONCLUSIONI Le parti hanno concluso come da note scritte depositate in data 7.05.2025 per l'udienza a trattazione scritta del 15.05.2025.
FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art.702 bis c.p.c. ritualmente notificato, in data 22.11.2022 conveniva Parte_1 in giudizio innanzi a questo Tribunale e Controparte_1 Controparte_2 con i quali in data 8.11.2017 aveva stipulato un contratto di compravendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento e box, tutti siti in Cassina Rizzardi via Alessandro Volta 63, dietro il pagamento del prezzo di complessivi euro 640.000,00. Assumeva che, essendo dette unità immobiliari gravate da due ipoteche iscritte per un valore complessivo di euro 1.075.000,00 a favore di Controparte_3
i venditori avevano contrattualmente assunto l'obbligo di far
[...] cancellare dette ipoteche entro il termine del 30.09.3018 prevendo la maturazione di una penale di euro 5.000,00 per ogni mese di ritardo. Inoltre, stante il pagamento di euro 100.000,00 in sede di preliminare, le parti avevano pattuito il differimento del saldo del prezzo residuo pari ad euro
540.000,00 al momento immediatamente successivo alla cancellazione delle menzionate ipoteche.
Proseguiva riferendo che i convenuti non avevano ottemperato all'obbligazione assunta in sede di definitivo, dal momento che le ipoteche continuavano a gravare sull'immobile (visura ipotecaria - doc.5 attore) e non era mai state cancellate.
Chiedeva quindi la condanna dei convenuti, in solido tra loro, al pagamento di euro 245.000,00, oltre interessi, a titolo di penale contrattuale maturata a partire dal 30.09.2018 sino al 31.10.2022.
Instauratosi il contraddittorio, con comparsa di risposta e chiedevano la CP_1 CP_2 conversione del rito, da rito speciale ex art. 702 bis c.p.c. a rito ordinario, attesa la necessità di un'istruzione non sommaria, e domandavano il rigetto della domanda attorea assumendo la non debenza della penale non essendo imputabile ai venditori la mancata cancellazione delle ipoteche, ovvero, in subordine, la riduzione della penale perché manifestamente eccessiva.
In particolare, i convenuti assumevano che la mancata cancellazione delle ipoteche gravanti sull'immobile de quo era dipesa dal fatto del terzo e segnatamente dal mancato riscontro da parte della cessionaria del credito ipotecario, a fronte dei “costanti, Controparte_4 insistenti e pervicaci” tentativi di contatto profusi da parte di e volti CP_1 CP_2 all'estinzione del debito ed alla cancellazione delle ipoteche.
Assumevano altresì che, in ogni caso, alcun inadempimento era loro imputabile in forza del principio inadimplenti non est adimplendum, essendosi reso a sua volta inadempiente Parte_1 all'obbligo contrattuale di pagare il saldo prezzo pari ad euro 540.000,00.
Infine domandavano la riduzione della clausola penale in quanto manifestamente eccessiva nell'ammontare, anche alla luce dell'asserito abuso del Caccia che ne aveva fatto “uno strumento di arricchimento” indebito.
Quindi, convertito il rito, la causa, depositate le memorie ex art. 183 comma VI c.p.c. senza attività istruttoria, era posta in decisione sulle conclusioni delle parti come precisate nelle note scritte depositate in data 7.05.2025 per l'udienza di pc a trattazione scritta, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
***
La domanda attorea merita accoglimento nei limiti che seguono. È provato documentalmente che e quali Controparte_1 Controparte_2 venditori e quale acquirente, in data 8.11.2017 stipulavano un contratto di Parte_1 compravendita avente ad oggetto un appartamento e un box siti in Cassina Rizzardi via A. Volta 63 verso il pagamento del corrispettivo di complessivi euro 640.000,00 (doc. 1 parte attrice).
Il contratto prevedeva l'obbligo in capo ai venditori di ottenere, a proprie esclusive spese, la cancellazione delle due iscrizioni ipotecarie gravanti sugli immobili in contratto entro il 30.09.2018,
e che, a garanzia del rispetto di tale termine, i venditori si impegnavano a riconoscere all'acquirente una penale di euro 5.000,00 per ogni mese di ritardo.
Tuttavia, la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie non avveniva nel termine contrattualmente statuito.
Ne è prova la visura ipotecaria prodotta dall'attore sub. doc. 5 da cui risulta che, alla data del
4.10.2022, gli immobili oggetto di compravendita erano gravati da due ipoteche iscritte a favore di
Controparte_3
Tale circostanza peraltro non è stata contestata dai convenuti e e pertanto è da CP_1 CP_2 considerarsi fatto provato nel presente giudizio.
È pacifico, pertanto, che si siano verificati i presupposti per l'operatività della penale pattuita fra le parti, ovverosia l'inadempimento dei venditori e all'obbligo di far cancellare CP_1 CP_2 dagli immobili compravenduti le due ipoteche iscritte, e che sia sorto il diritto del Caccia ad ottenere quanto pattuito a titolo di caparra per ogni mese di ritardo sino alla proposizione della domanda.
Invero, a fronte delle allegazioni di in ordine all'inadempimento dell'obbligazione Pt_1 contrattualmente assunta di cancellazione delle ipoteche, i venditori non hanno assolto all'onere di provare il fatto estintivo della pretesa attorea, costituito dal proprio adempimento ovvero dall'impossibilità della prestazione derivante da causa a loro non imputabile.
I convenuti si sono infatti limitati a provare documentalmente i diversi tentativi di contatto che avevano effettuato nei confronti del creditore cessionario al fine di ottenere un accordo a CP_4 saldo e stralcio delle posizioni debitorie garantite da ipoteca. Tuttavia, tali tentativi risultano documentati soltanto a partire dal giugno 2020, atteso che le comunicazioni del 2019 prodotte in atti si sostanziano in meri atti di parte con cui il aggiornava il sulla pendente situazione CP_1 Pt_1 senza però dare prova di aver effettivamente contattato la banca creditrice ovvero CP_4
In ogni caso, il mero tentativo di presa di contatto con il creditore ipotecario non può in alcun modo assurgere ad adempimento con la diligenza ex art. 1176 c.c. dell'obbligazione assunta dai venditori nei confronti del atteso che la cancellazione dell'ipoteca postula l'estinzione del debito Pt_1 garantito mediante il pagamento della somma dovuta che nel caso di specie manca del tutto. I convenuti, infatti, non hanno prospettato né tantomeno documentato alcun pagamento, nemmeno parziale, ad estinzione del debito garantito da ipoteca.
Né tantomeno, nel caso di specie, si rinviene il fatto del terzo, e segnatamente il silenzio di CP_4 che, secondo la prospettazione attorea, avrebbe reso impossibile per i venditori l'esatto adempimento dell'obbligazione assunta. Il mancato riscontro da parte di alle proposte transattive di CP_4
e a saldo e stralcio del debito, infatti, non impediva ai debitori di effettuare CP_1 CP_2
l'offerta reale, ex art. 1209 c.c. e seguenti, della prestazione pecuniaria oggetto del rapporto obbligatorio.
Parimenti, ai fini della valutazione del mancato adempimento dell'obbligazione assunta dai venditori, alcuna rilevanza assume l'omesso pagamento del saldo prezzo da parte del atteso che nel Pt_1 contratto di compravendita le parti avevano espressamente differito il pagamento della residua somma di euro 540.000,00 successivamente alla cancellazione delle iscrizioni ipotecarie sull'immobile de quo (“la residua somma di euro 540.000,00 verrà pagata […] nel momento in cui i signori
e forniranno prova al sig. dell'avvenuta cancellazione dagli immobili CP_1 CP_2 Pt_1
[…] delle due ipoteche volontarie in appresso indicate” -così a pag. 10 della compravendita sub. doc.
1 attore).
Pertanto, alla luce di tutto quanto sin qui esposto, i convenuti non hanno ottemperato all'onere probatorio, sugli stessi gravante, circa l'avvenuto adempimento dell'obbligazione contrattuale assunta.
Ciò posto, accertato l'inadempimento di e e il conseguente diritto CP_1 CP_2 dell'acquirente alla penale contrattualmente pattuita per i mesi di ritardo compresi fra il Pt_1 termine ultimo pattuito per la cancellazione delle ipoteche (30.09.2018) ed il 30.10.2022, secondo quanto domandato dall'attore, occorre però soffermarsi sul quantum dovuto a tale titolo dai venditori.
I venditori e hanno invero spiegato domanda di riduzione della penale ex art. CP_1 CP_2
1384 c.c. in considerazione del parziale adempimento dell'obbligazione principale, per aver il sig.
“diligentemente adempiuto all'obbligo di contattare il creditor ipotecario al fine di CP_1 ottenere la cancellazione delle ipoteche”, ovvero a motivo della manifesta eccessività dell'ammontare pattuito.
Al riguardo, occorre premettere che la clausola penale di cui all'art. 1384 c.c. è una determinazione pattizia delle conseguenze risarcitorie dell'inadempimento e costituisce una modalità di liquidazione convenzionale anticipata del danno, dispensando il creditore non solo dall'onere di provare l'entità del danno subito, ma anche dalla prova di aver subito effettivamente un danno.
L'ordinamento consente alle parti di prevedere sia una penale per il solo ritardo, permettendo quindi al creditore di chiedere cumulativamente la prestazione principale e la penale, sia una penale per il caso di inadempimento definitivo: in tale ultimo caso il creditore che agisce per la penale non potrà domandare la prestazione principale.
L'art. 1384 c.c., poi, sottopone la penale ad un controllo giudiziale permettendo al giudice di sindacare l'equilibrio economico dell'accordo: sul punto la giurisprudenza ha precisato che il potere del giudice prescinde da una rigida ed esclusiva correlazione con l'effettiva entità del danno subito
(Cass. Civ., sez. VI, Ord. n. 17731 del 07/09/2015), poiché, viceversa, verrebbe meno la funzione stessa della clausola penale come sopra precisato.
Il parametro per verificare l'eccessività della penale è l'interesse del creditore all'esecuzione della prestazione dedotta in contratto, come ha ribadito anche recentemente la Cassazione secondo cui “Il criterio di riferimento per il giudice, nell'esercizio del potere di riduzione della penale, non è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento di essa, tenendo conto delle ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta”
(Cass. civ. n. 26901 del 20/09/202).
Sul punto, in particolare, la Corte di Cassazione ha stabilito che “ai fini dell'esercizio del potere di riduzione della penale, il giudice non deve valutare l'interesse del creditore con esclusivo riguardo al momento della stipulazione della clausola - come sembra indicare l'art. 1384 cod. civ., riferendosi all'interesse che il creditore "aveva" all'adempimento - ma tale interesse deve valutare anche con riguardo al momento in cui la prestazione è stata tardivamente eseguita o è rimasta definitivamente ineseguita, poiché anche nella fase attuativa del rapporto trovano applicazione i principi di solidarietà, correttezza e buona fede, di cui agli artt. 2 Cost., 1175 e 1375 cod. civ., conformativi dell'istituto della riduzione equitativa, dovendosi intendere, quindi, che la lettera dell'art. 1384 cod. civ., impiegando il verbo "avere" all'imperfetto, si riferisca soltanto all'identificazione dell'interesse del creditore, senza impedire che la valutazione di manifesta eccessività della penale tenga conto delle circostanze manifestatesi durante lo svolgimento del rapporto.” (Cass. Civ. n. 21994 del
06/12/2012).
La giurisprudenza ha, dunque, avallato la possibilità di valorizzare non solo l'interesse del creditore nella fase di stipula ma, altresì, tutte le circostanze a questa sopravvenute, affermando altresì il principio per cui l'eccessiva onerosità della clausola penale debba essere ravvisata laddove sussista una notevole sproporzione tra l'ammontare della penale e l'interesse del creditore all'adempimento
(ex multis Cass. civ. n.8071/2008; Cass. civ. n. 24166/2006).
Per effetto di quanto precede, nel caso di specie assumono rilevanza diverse circostanze, di seguito esposte, alla luce delle quali risulta manifestamente eccessivo l'importo della penale, così legittimando il potere officioso del giudice di operarne la riduzione. In particolare, dagli atti di causa e dalle circostanze esposte dalle parti emerge un esiguo interesse sostanziale del creditore all'adempimento della prestazione di cancellazione delle ipoteche gravanti sugli immobili acquistati, interesse che in ogni caso appare leso in misura inferiore alla penale dovuta.
Invero, non c'è prova agli atti di alcuna richiesta di adempimento né di solleciti rivolti dal ai Pt_1 venditori ad eccezione della formale intimazione di adempimento che tuttavia risale soltanto al settembre 2020 (doc.3 attore), ovvero a quasi due anni dopo la scadenza del termine pattuito per la cancellazione delle ipoteche.
Inoltre, non risulta che l'acquirente si sia mai avvalso delle azioni che l'ordinamento ha previsto a favore del terzo acquirente per la liberazione dell'immobile acquistato dalle ipoteche, quale la procedura di purgazione delle ipoteche ex art. 792 c.p.c., che al contrario il ben avrebbe potuto Pt_1 esercitare nel caso di specie per ottenere la cancellazione delle ipoteche gravanti sull'immobile de quo.
Parimenti assume rilievo la condotta, non collaborativa bensì contraria ai principi di correttezza e buona fede di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c., tenuta in corso di causa dal il quale ha rifiutato Pt_1 di presentarsi innanzi al Notaio impedendo così la conclusione dell'accordo raggiunto con Per_1 il creditore che si era reso disponibile alla cancellazione delle ipoteche gravanti sull'immobile CP_4 compravenduto a fronte del saldo del prezzo da parte del Pt_1
Tale ultimo contegno ha confermato l'assenza di un interesse sostanziale e concreto all'adempimento della prestazione gravante sui venditori in capo al Con la conseguenza che la misura della Pt_1 penale dovuta si appalesa eccessiva rispetto alla lesione arrecata all'interesse del creditore alla prestazione.
Giova altresì evidenziare la mancanza, nel contratto di compravendita di specie, della pattuizione di un meccanismo finale volto a calmierare l'ammontare della penale dovuta, la quale al contrario continua a maturare sine die realizzando un vincolo perpetuo contra ius.
L'assenza della previsione di un siffatto meccanismo introduce un elemento di distorsione nell'equilibrio contrattuale tra le prestazioni dovute dalle parti, squilibrio contrattuale che risulta altresì rimarcato dal fatto che il ha avuto il pieno godimento e la titolarità dell'immobile Pt_1 acquistato sin dal settembre 2017, dietro la corresponsione di €100.000,00, ovverosia di una somma che rappresenta soltanto l'1/6 del prezzo pattuito.
Pertanto, in ossequio ai criteri di valutazione affermati dalla Corte di legittimità, a fronte dei rilievi sin qui effettuati, la penale dedotta nel contratto di compravendita oggetto del presente giudizio risulta manifestamente eccessiva e deve essere ricondotta ad equità. Al riguardo appare congruo ridurre, in via equitativa, la penale dovuta per i mesi di ritardo compresi fra il termine ultimo pattuito per la cancellazione delle ipoteche (30.09.2018) ed il 30.10.2022 della misura del 50%. Ne deriva la condanna dei convenuti al pagamento della somma di € 122.500,00 a titolo di penale, oltre a interessi legali a partire dal momento della domanda giudiziale sino al saldo (“In tema di clausola penale, il debitore è tenuto a corrispondere, a decorrere dal momento della domanda, anche gli interessi legali sull'importo convenzionalmente pattuito fra le parti, trattandosi di somma dovuta
a titolo di risarcimento del danno per inadempimento contrattuale” - Cass. civ. n.
12188 del 16/05/2017).
La parziale reciproca soccombenza delle parti giustifica la compensazione nella misura di 1/3 delle spese di lite che per i restanti 2/3 sono poste a carico dei convenuti e si liquidano per l'intero, secondo i valori minimi dello scaglione di riferimento, come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa ed ulteriore istanza ed eccezione assorbita o respinta, così provvede:
1) in parziale accoglimento della domanda attrice condanna e Controparte_1 al pagamento, in solido tra loro, in favore dell'attore Controparte_2 della somma di € 122.500,00, oltre a interessi legali a far data dalla Parte_1 proposizione della domanda giudiziale sino al saldo;

2) compensa tra le parti nella misura di 1/3 le spese di lite che pone per la residua parte di 2/3 a carico di e e che per l'intero Controparte_1 Controparte_2 liquida nella somma di euro 7.052,00 oltre IVA- se dovuta- cpa, oltre al 15% per rimborso spese generali.
Milano, 8 ottobre 2025
Il Giudice
AN TE