REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO
TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 370 dell'anno 2024, pendente
TRA
Parte_1
: AVV. GIUSEPPE PISTORESI
[...]

- PARTE RICORRENTE -
CONTRO
Controparte_1
DIFENSORE: AVV. LAURA CATUREGLI, AVV. ISABELLA GEMIGNANI

- PARTE RESISTENTE -
avente a oggetto: Pagamento del corrispettivo - Indennità di avviamento - Ripetizione di indebito
CONCLUSIONI

➢ Parte ricorrente:
“Respinta ogni contraria istanza ed eccezione avversa, in accoglimento della domanda introduttiva del 1/2/2024, radicata con il N. 370/2024 R.G., sentir dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione di CIVILE ABITAZIONE, del 07.03.2022 stipulato tra e per vizio-difetto dell'oggetto, ovvero del Parte_1 Controparte_1 requisito contrattuale, previ 3° indeterminato e differente per qualità e
1 destinazione a quanto pattuito, il cui effetto consegue la nullità assoluta dell'intero contratto ex art 1418-1419 cc”.

➢ Parte resistente:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo respingere tutte le domande di parte attrice sia la principale di risoluzione per inadempimento, sia le varie e conseguenti di risarcimento danni, in quanto infondate tutte in fatto ed in diritto. Con vittoria di onorari e spese anche di mediazione e anche per lite temeraria. Si chiede essere autorizzati a trattenere la rimanente cauzione a parziale copertura delle spese per i danni riscontrati”.

§ § §
cui è stato riunito il procedimento n. 1016/2024, pendente
TRA
Parte_2
: AVV. LAURA CATUREGLI, AVV. ISABELLA GEMIGNANI???
[...]
- PARTE ATTRICE -

CONTRO

Parte_1
DIFENSORE: AVV. GIUSEPPE PISTORESI

- PARTE CONVENUTA -
avente a oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
CONCLUSIONI
➢ Parte ricorrente:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo respingere l'opposizione in quanto infondata in fatto ed in diritto;
piaccia altresì condannare l'opponente al pagamento dei canoni scaduti di marzo e aprile 2024 pari ad € 2.200,00 oltre interessi legali, con vittoria di onorari e spese anche della fase di convalida (rg 492/2024) ed anche per lite temeraria, attesa la dilatorietà dell'opposizione, con ogni conseguenza”.
➢ Parte resistente:
“Respinta ogni contraria istanza ed eccezione avversa, sentir accogliere l'atto di opposizione allo sfratto del 20.3.2024 promosso da contro e sentir dichiarare inesistente il credito Parte_1 Controparte_1 vantato da , essendo da ritenere nullo il titolo principale, ovvero lo stesso contratto di locazione Controparte_1 del 7/3/2022 stipulato tra le parti per i motivi e le deduzioni già sopra rassegnate nella causa principale R.G.N. 370/2024 che si richiamano per intero anche nel presente giudizio, respinta ogni altra contraria istanza ed eccezione avversa.
2 Con vittoria di spese e di onorari del presente giudizio per un totale di € 2.552,00 oltre accessori come per legge con intestazione al presente difensore”.
§ § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con atto di citazione ritualmente notificato
– premettendo: che in data 7.3.2022 stipulava contratto di Parte_1
locazione con avente ad oggetto l'immobile ad uso di civile Controparte_1
abitazione sito in Camaiore, via Misciano 62/A, per il canone mensile di euro
1.100,00 e la durata di anni quattro, rinnovabile per un ulteriore quadriennio;
che l'immobile era costituito da una villetta su due livelli, ovvero piano terra e seminterrato, con giardino a corredo;
che l'immobile era descritto in contratto in ottimo stato di manutenzione ed esente da difetti suscettibili di influire sulla salute degli inquilini;
che dall'estate 2022 venivano riscontrati nel seminterrato fenomeni di umidità e muffe diffuse sulle pareti di alcuni vani e sulla pavimentazione, con segni di distaccamento dell'intonaco; che la muffa era rinvenuta estesamente anche sul vestiario e pure nel periodo estivo;
che era stato accertato che il piano seminterrato, composto da taverna ed angolo cottura, con finestre a ridosso del soffitto, aveva un'altezza di mt. 2,40, risultando sprovvisto delle caratteristiche per l'abitabilità; che l'insalubrità degli ambienti metteva a repentaglio il precario stato di salute della figlia e del marito della conduttrice, entrambi affetti da asma;
che le contestazioni formalmente indirizzate alla locatrice non avevano Controparte_2
sortito alcun effetto;
che veniva redatta perizia tecnica onde documentare i gravi vizi e difetti del fabbricato;
che nel mese di novembre 2023 veniva riscontrato un allagamento al piano terra cagionato da rottura delle tubature che si diramavano dal contatore interno alla proprietà; che il fenomeno trovava conferma nell'abnorme
3 importo delle bollette dell'utenza idrica, per quanto il gestore del servizio idrico avesse successivamente provveduto allo sgravio delle relative fatture;
che era stata proposta domanda di mediazione con esito negativo;
che il canone di locazione era sempre stato pagato fino a dicembre 2023 con animo di rivalsa, mentre da gennaio
2024 è stata proposta formale eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c.; che la fideiussione bancaria dovuta a termini di contratto è stata revocata nel 2023 dal figlio della locatrice – ha convenuto in giudizio Parte_3 CP_1
onde sentir dichiarare risolto il contratto di locazione per fatto e colpa della
[...]
locatrice per mancanza dell'oggetto del contratto derivante dai fatti descritti in premessa, con condanna della convenuta al risarcimento dei danni, quantificati: in euro 20.000,00, pari ai canoni versati;
ad euro 3.000,00 per spese sopportate ed ulteriori euro 3.000,00 per spese future di trasloco;
alla misura di giustizia per i danno subiti da sé stessa e dai familiari;
infine, con condanna della convenuta alla restituzione del deposito cauzionale per euro 2.000,00. Il procedimento prendeva il numero di iscrizione al ruolo generale n. 370/2024.
§1.1 – Per resistere alle domande attoree e chiederne il rigetto, previo mutamento del rito secondo le forme ex art. 447-bis c.p.c., si è costituita CP_1
, deducendo che non era stata mai fornita la prescritta fideiussione bancaria,
[...]
mentre era stato corrisposto il deposito cauzionale;
che in data 3.11.2023 era stata notificata diffida ad adempiere l'obbligazione anzidetta, rimasta senza esito;
che, ricevuta la diffida, per la prima volta la conduttrice sollevava le rimostranze più sopra indicate;
che il contratto non poteva dirsi nullo per mancanza dell'oggetto; che le caratteristiche dell'unità immobiliare, consegnata vuota ed in ottimo stato di manutenzione, come da descrizione contrattuale, erano ben note sin dal principio alla conduttrice, che in autonomia aveva destinato il piano seminterrato a locale di abitazione permanente;
che nessuna muffa o fenomeno di umidità era stato riscontrato, né dal tecnico incaricato dalla proprietaria, né dall' nella relazione del 7.2.2024, prot. n. 42811-2024; che la conduttrice aveva rifiutato gli interventi che la locatrice aveva avuto in animo di realizzare onde installare una cappa filtrante
4 all'interno del piano seminterrato, a servizio della cucina;
che le infiltrazioni dalle finestre del piano seminterrato erano state cagionate da un difetto di manutenzione ordinaria, spettante alla conduttrice;
che per quanto concerneva invece l'allagamento del piano terra cagionato da una perdita occulta, la locatrice si era tempestivamente attivata onde riparare la tubazione e ripristinare i locali, mentre il gestore del servizio idrico aveva proceduto allo sgravio delle bollette anomale, di tal che alla conduttrice non era derivato alcun danno;
che ulteriori danni non erano stati dimostrati e, per quanto riguardava quelli sofferti dal marito e dalla figlia, la conduttrice era sprovvista di legitimatio ad causam; che stante la morosità da gennaio
2024, era stata promossa procedura di sfratto per morosità iscritta al r.g. n.
492/2024, nel corso della quale lo sfratto era stato convalidato e fissata per il rilascio la data del 29.4.2024.
§1.2 – Con separato atto, deducendo l'inadempimento Controparte_1
all'obbligo di pagamento del canone del contratto di locazione sopra indicato, per le mensilità di gennaio e febbraio 2024, ha intimato lo sfratto per morosità citando contestualmente la conduttrice per la convalida, con richiesta di Parte_1
fissazione del termine per il rilascio. Il procedimento veniva iscritto al r.g. n.
1016/2024.
§1.3 – Per resistere all'intimazione si è costituita la conduttrice, eccependo l'esistenza di vizi in ordine all'unità abitativa locata, con particolare riguardo all'altezza del piano seminterrato pari a mt. 2,40, insufficiente ad assicurarne l'abitabilità, come emerso dalla relazione in atti.
§1.4 – Con ordinanza del 3.4.2024 il giudice della fase sommaria ordinava il rilascio, disponendo contestualmente il mutamento del rito, con concessione del termine per il deposito di memorie integrative. Analogo provvedimento di mutamento del rito veniva disposto con riguardo alla causa iscritta al r.g. n.
370/2024.
§1.5 – Disposta la riunione, istruite sulla base dei documenti in atti, previa concessione del termine di rito per note difensive, le cause riunite sono state
5 rinviate per la discussione all'udienza del 9 maggio 2025, all'esito della quale è stata data lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – E' fondata la domanda di risoluzione del contratto proposta dalla conduttrice nella causa 370/2024, mentre è infondata quella proposta dalla locatrice nella causa iscritta al r.g. n. 1016/2024.
Le domande risarcitorie della conduttrice e la domanda di restituzione del deposito cauzionale sono invece infondate, al pari delle residue domande della locatrice nella causa iscritta al r.g. n. 1016/2024.
Per il danno sofferto dai familiari, la conduttrice è sprovvista di legitimatio ad causam.
§3. – Occorre in primo luogo esaminare le contrapposte domande di risoluzione del contratto di locazione, l'una, quella conduttrice, oggetto della causa iscritta al r.g. n. 370/2024; l'altra, quella locatrice, proposta nella causa riunita iscritta al r.g. n. 1016/2024 e sottesa allo sfratto intimato per morosità, seguito dal mutamento del rito.
§3.1 – Per completezza, occorre dare atto che nella causa iscritta al r.g. n.
370/2024 la convenuta ha dedotto l'avvenuta risoluzione stragiudiziale del contratto seguita all'inutile diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. intimata in relazione all'inadempimento dell'obbligo, incombente sulla conduttrice, di procurare idonea garanzia fideiussoria bancaria. Con riguardo a tale profilo, la convenuta non ha proposto domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione, ma ha dedotto il fatto impeditivo dell'avversaria domanda di risoluzione secondo lo schema dell'eccezione, senza ampliare l'oggetto del processo.
§3.2 – Inoltre, occorre dare atto che nelle more è intervenuto il rilascio dell'immobile a fine aprile 2024.
§4. – Tanto precisato, mette conto rilevare che non è consentito al giudice del merito, in caso di inadempienze reciproche, di pronunciare la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 c.c. o di ritenere la legittimità del rifiuto di adempiere, a norma dell'art. 1460 c.c., in favore di entrambe le parti, in quanto la valutazione della colpa
6 dell'inadempimento ha carattere unitario, dovendo lo stesso addebitarsi esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte (Cass. sent. n. 14648/2013). In particolare, il giudice, ove venga proposta dalla parte l'eccezione inadimplenti non est adimplendum, deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti avuto riguardo anche alla loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza causale sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse (Cass. sent. n. 11430 del 2006; n. 8880 del 2000). Principi speculari trovano applicazione là dove gli inadempimenti reciproci siano posti a fondamento di contrapposte domande di risoluzione del contratto (ex multis, Cass. sent. n. 7711 del 2016; n. 24851 del 2015; n. 1904 del 2015).
In conseguenza di ciò, qualora siano dedotte reciproche inadempienze, dovendo la valutazione comparativa del giudice finalizzata ad accertare la violazione più grave, avuto riguardo all'elemento cronologico ed agli apporti di causalità e proporzionalità delle prestazioni inadempiute e della loro incidenza sulla funzione del contratto, ove manchi la prova della causa effettiva e determinante della risoluzione (o dell'inadempimento reciprocamente eccepito), entrambe le domande
- o, mutatis mutandis, entrambe le eccezioni - vanno rigettate (Cass. sent. n. 18320 del
2015).
§5. – Ciò premesso, quelli che la conduttrice assume essere vizi incidenti su qualità essenziali del fabbricato non si riverberano in alcun modo sull'oggetto del contratto, ma, ove idonei a compromettere in misura apprezzabile l'idoneità della cosa locata all'uso pattuito, sono suscettibili di dar luogo all'attivazione dei rimedi di cui all'art. 1578 c.c., salvo che si tratti di vizi conosciuti o facilmente riconoscibili.
A tale riguardo, si è in particolare affermato che in tema di locazione,
l'inidoneità dell'immobile ai fini del conseguimento dell'abitabilità non rende annullabile il contratto per errore sulla qualità dell'oggetto, ma determina il mancato
7 rispetto delle qualità che l'immobile deve possedere e dunque un vizio della cosa locata, con conseguente esperibilità del rimedio risolutorio previsto dall'art. 1578
c.c. (Cass. sent. n. 15378/2018; n. 12708/2010; n. 15558/2002. Contra, Cass. sent.
n. 17557/2020, ma in tema di immobili ad uso diverso dall'abitativo).
§5.1 – Orbene, nel contratto di locazione per cui è causa è stato concesso in godimento un immobile ad uso abitativo nella sua interezza, composto da due livelli, un piano terra (che qui non interessa descrivere nel dettaglio) e da un piano seminterrato “taverna” con camino ed angolo cottura, bagno con vasca e doccia, ripostiglio ed altri due vani.
Pertanto, è innegabile che anche in relazione al piano seminterrato l'abitabilità fosse una qualità essenziale imprescindibile della cosa locata, di cui doveva essere garantito il pieno godimento.
Ed invece, dalla relazione del 7.2.2024 è emerso che l'altezza del piano seminterrato è pari a 2,40 mt, mentre l'altezza minima per l'abitabilità prescritta dal d.m. 5/7/1975 è pari a 2,70 mt. Inoltre, è stata riscontrata una insufficiente areazione, il tutto concorrendo, come ritenuto dall' a rendere non abitabile il locale.
Tale vizio non era conosciuto né agevolmente riconoscibile, attesa la necessità di ricorrere a particolari competenze tecniche onde procedere alle dovute misurazioni ed al confronto con la normativa tecnica di settore. Peraltro, è appena il caso di osservare che l'insufficiente areazione, come accertato dall' incide anche sulla salute del conduttore e del nucleo familiare e la espone a serio pericolo, di tal che l'eventuale conoscenza o conoscibilità del vizio risulterebbe ininfluente a norma dell'art. 1580 c.c.
§5.2 – Sul piano cronologico, tale difetto della cosa locata, idoneo ad incidere in misura apprezzabile sull'uso convenuto, è coevo al contratto e dunque precedente tanto alla morosità, quanto all'inadempimento dell'obbligo di procurare la prescritta fideiussione bancaria (quest'ultima, da prestare entro 30 gg. dalla sottoscrizione del contratto), nonché di macroscopica preponderanza rispetto agli
8 inadempimenti lamentati dalla locatrice – l'uno riguardante una prestazione accessoria, l'altro una morosità di due mensilità – sostanzialmente diminuendo in misura considerevole il godimento di una porzione pari alla metà circa dell'immobile concesso in locazione.
Da qui, la pronuncia di risoluzione del contratto per fatto e colpa della locatrice ed il rigetto della speculare domanda da quest'ultima proposta. Tutte le ulteriori doglianze, articolate in termini di vizi della cosa locata, restano assorbite.
§6. – Le domande risarcitorie – che è obbligatorio esaminare, atteso che la resistente, nonostante la rinuncia della ricorrente, ha chiesto che il Tribunale di pronunci sulle medesime – sono infondate, non senza rilevare che con riguardo ai danni subiti dai familiari, la conduttrice difetta di legittimazione ad agire a norma dell'art. 81 c.p.c., avendo fatto valere, fuori dai casi consentiti dalla legge, in nome proprio, un diritto altrui, dunque riscontrandosi il difetto di formale coincidenza tra colei che ha agito in giudizio e coloro ai quali viene imputata la titolarità del rapporto dedotto in causa.
§6.1 – Per il resto, tutte le domande risarcitorie sono sprovviste di supporto probatorio, non avendo la conduttrice dimostrato in alcun modo né an, né quantum debeatur, con riguardo a spese precedenti e successive al rilascio, nonché con riferimento al danno non patrimoniale.
E' appena il caso di precisare, con riguardo alla domanda risarcitoria relativa ai canoni versati che, in realtà, la conduttrice ambisce soltanto alla integrale restituzione dei canoni postulando un effetto retroattivo della risoluzione del contratto che, nei contratti di durata – tale essendo il contratto di locazione – è in palese contrasto con il dettato 1458, 1° comma, c.c., non potendosi estendere la caducazione del contratto e gli effetti restitutori alle prestazioni già eseguite.
Piuttosto, la conduttrice avrebbe potuto tempestivamente proporre domanda di riduzione del canone – non essendo venuto meno integralmente il godimento della cosa locata, ma solo di una sua parte – a norma dell'art. 1578 c.c., sì da
9 richiedere la parziale restituzione dei canoni pagati, lite pendente, in misura integrale.
§6.2 – La domanda di restituzione del deposito cauzionale – sulla quale, per le ragioni sopra indicate, occorre parimenti pronunciarsi – è infondata e va rigettata.
La funzione del deposito cauzionale, in generale, a differenza della caparra confirmatoria, è quella di precostituire una garanzia per un eventuale obbligo di risarcimento del danno cagionato dall'inadempimento del cauzionante, consentendo al creditore di soddisfarsi sulla somma consegnata per l'ammontare del danno concretamente subito (Cass. ord. n. 8989 del 2024; sent. n. 6966 del
2007). I danni risultano dimostrati attraverso la produzione del verbale di riconsegna, dei preventivi di spesa e delle foto attestanti danni ulteriori (v. doc. 3, 4,
5 allegati alla memoria datata 8.7.2024). Le relative circostanze non sono state in alcun modo contestate dalla conduttrice.
§7. – Va rigettata anche la domanda della locatrice per il pagamento dei canoni di marzo e aprile 2024, trattandosi di prestazioni ineseguite per le quali vale l'efficacia retroattiva della risoluzione pronunciata per fatto e colpa della locatrice.
§8. – E' un principio consolidato quello secondo il quale l'intervenuta riunione non pregiudica l'autonomia delle cause, che restano distinte ad ogni effetto salvo che la legge non disponga diversamente.
La soccombenza, ai fini della liquidazione delle spese di lite, va pertanto distintamente considerata in ciascuna causa. Dal momento dell'avvenuta riunione, occorre però liquidare un compenso unico per le cause riunite (art. 4, 2° comma,
d.m. 55/2014), oltre ad un eventuale aumento per ciascuna causa riunita.
Nella causa iscritta al r.g. n. 370/2024 vi è innegabilmente soccombenza reciproca, pertanto, per le fasi anteriori alla riunione (fase di studio ed introduttiva, nonché parte della fase di trattazione ed istruttoria) le spese vanno integralmente compensate.
Nella causa iscritta al r.g. n. 1016/2024 invece è soccombente l'originaria intimante, di tal che, per le fasi di studio ed introduttiva va liquidato un separato
10 compenso in favore della resistente Tenuto conto del valore di causa Pt_1
compreso tra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00 si liquidano euro 1.700,00 per compenso professionale.
Dal momento dell'avvenuta riunione, occorre liquidare un compenso unico che tenga conto anche dell'esito della causa iscritta al r.g. n. 370/2024. Pertanto, si liquidano euro 3.300,00 per le restanti fasi, senza alcun aumento di cui all'art. 4, 2° comma, d.m. 55/2014, per un totale di euro 5.000,00 per compenso professionale, da distrarsi in favore del procuratore antistatario.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle cause riunite in epigrafe indicate, disattesa ogni altra contraria domanda, istanza o eccezione, così provvede:
- Accoglie per quanto di ragione la domanda principale nella causa iscritta al r.g. n.
370/2024 e, per l'effetto, dichiara risolto per fatto e colpa della locatrice il contratto di locazione del 7.3.2022.
- Rigetta ogni ulteriore domanda proposta da nella causa sopra Parte_1
indicata.
- Rigetta le domande proposte da nella causa iscritta al r.g. n. Controparte_1
1016/2024.
- Compensa integralmente le spese di lite nella causa iscritta al r.g. n. 370/2024.
- Condanna a rifondere le spese di lite in favore di Controparte_1 Parte_1
nella causa iscritta al r.g. n. 1016/2024, liquidate in euro 5.000,00 per
[...]
compenso professionale, oltre rimborso forfetario 15%, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi antistatario.
Lucca, 16 maggio 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI
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