REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TERAMO
SEZIONE CIVILE in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.ssa Silvia Codispoti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 725 del Ruolo degli Affari Contenziosi Civili dell'anno 2018, posta in deliberazione all'udienza del 26.05.2025, celebrata nelle forme della trattazione scritta, con concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 20 per le repliche, promossa
DA
nato a [...] il [...], elettivamente domiciliato in Parte_1
Teramo, Corso De Michetti n.80 presso lo studio dell'Avv. Eugenio Galassi che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

Attore
CONTRO
(Cod. Fisc.: , nato a [...] CP_1 C.F._1
(Albania) il 12.01.1982 e residente a [...] e CP_2
, (Cod. Fisc.: ), nato a [...] il
[...] C.F._2
28.04.1978 e residente in [...], entrambi rappresentati e difesi dall'Avv. Francesco Mastromauro (Cod. Fisc.:
ed elettivamente domiciliati presso il suo studio a C.F._3
Giulianova (TE) in Piazza Roma n. 8, giusta procura in atti;

Convenuti
Oggetto: obbligazioni e contratti
1 Conclusioni delle parti: come in atti e come da note di trattazione scritta in sostituzione dell'udienza del 26.05.2025, celebrata nelle forme di cui all'art. 127- ter c.p.c.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione iscritto a ruolo in data 6.03.2018, ha Parte_1 convenuto in giudizio e per sentir accogliere le CP_1 CP_2 seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Tribunale adito, in accoglimento del presente atto, a) accertare e dichiarare che il possesso da parte dei convenuti dell'immobile ad uso abitativo, sito in Tortoreto alla Via Ticino n° 2 e distinto al
Catasto Urbano di detto comune al fgl. 31, part. 541 sub 5 e 12 (piano S1), di proprietà dell'esponente è abusivo e per l'effetto condannare i convenuti a rilasciare detto locale, abitato ed indebitamente trattenuto nell'illegittimo possesso a far data dalla stipula della scrittura privata-promessa di vendita;
b) condannare i convenuti al pagamento a titolo di indennità per illegittima occupazione della somma stimata di giustizia, congrua e puranche equa, si opus sit, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1223, 1226 e 2056 c.c., tanto al ristoro per
l'illegittimo possesso perpetrato dai convenuti sin dal 2007, correlandolo ad un canone di locazione/conduzione vigente per la zona, quanto al mancato assolvimento di oneri condominiali e tributi comunali corrispettivi, nonché al risarcimento dei danni da lucro cessante stante la perdita di chances per impedita compravendita del medesimo immobile a terzi;
c) con vittoria di spese e compensi professionali di lite, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore antistatario”.
A sostegno della domanda, l'attore ha dedotto, in sintesi e per quanto d'interesse:
a) che, con scrittura privata del 7.05.2007, promise di vendere l'immobile di sua proprietà sito in Tortoreto (meglio descritto in atti) ad che, dal CP_2 canto suo, promise di acquistarlo al prezzo pattuito di €.105.000,00 da corrispondere nelle seguenti modalità: €.15.000,00 al momento della stipula del preliminare ed €.90.000,00 mediante l'accollo del mutuo ipotecario gravante
Pag. 2 di 9 sull'immobile, mutuo contratto da esso attore con la Banca Monte Paschi di
Siena;
b) che, tuttavia, la vendita non si concluse, a causa dell'impossibilità, per CP_2
, di accollarsi il mutuo ipotecario, essendo egli iscritto nell'elenco dei
[...]
soggetti protestati;

c) che, malgrado l'avvenuta risoluzione di diritto della scrittura privata, CP_2
continuò ad occupare sine titulo l'immobile dell'attore insieme al
[...]
fratello, ; CP_1
d) che, pertanto, esso attore aveva diritto di ottenere sia la liberazione dell'immobile sia la corresponsione dell'indennità per occupazione illegittima, da parametrare ai canoni locatizi applicabili dal 2007 in poi.
Tanto dedotto, l'attore ha concluso come sopra riportato.
Si sono costituiti in giudizio e formulando CP_2 CP_1 domanda riconvenzionale ed eccependo, in sintesi e per quanto d'interesse:
1) che, contrariamente a quanto affermato dall'attore, nella scrittura privata le parti convennero che il saldo di €.90.000,00 sarebbe stato corrisposto previa erogazione di mutuo a favore del promissario acquirente e non mediante l'accollo di quello già gravante sul bene;

2) che tale circostanza, oltre che dal tenore letterale della scrittura privata, emergeva con tutta evidenza anche dall'esame della documentazione dalla quale risultava che si attivò, con esito positivo, presso la Filiale di Sant'Egidio del CP_2
Monte dei Paschi di Siena già nel mese di agosto del 2007, per reperire il finanziamento di €90.000,00; (cfr. doc. n. 3, 4, 5 e 6);
3) che, in occasione dell'istruttoria per l'erogazione del mutuo, il Direttore della
Banca lo informò dell'esistenza di ben due ipoteche gravanti sull'unità immobiliare oggetto di compravendita delle quali, l'una, di €183.000,00 a favore della banca Monte dei Paschi di Siena, annotata in frazionamento di quota il
17.09.2014 e l'altra di €179.401,66 a favore della Soget, iscritta il 22.06.2006
(doc. n. 7 e 8);
Pag. 3 di 9 4) che, dunque, l'attore si era reso inadempiente alle obbligazioni assunte, avendo taciuto che il bene era gravato da pesi e oneri;

5) che, peraltro, l'attore era privo di legittimazione attiva in ordine alla domande formulate, perché l'immobile in contestazione era attualmente sottoposto a procedura espropriativa, sicché l'unico legittimato ad agire in giudizio per far valere (nell'interesse della procedura) le ragioni relative al bene pignorato sarebbe stato, semmai, l'arch. , nominato custode dal Giudice Persona_1
dell'esecuzione (doc. n. 9, 10 e 11);
6) che, in ogni caso, l'attore non aveva diritto a percepire alcuna indennità, in primo luogo, per intervenuta prescrizione quinquennale delle stesse e, in secondo luogo, perché con la consegna del bene prima della stipula del definitivo le parti avevano in realtà stipulato, accanto al preliminare, un contratto di comodato dell'immobile, in forza del quale l'odierno convenuto era stato autorizzato al godimento del bene;

7) che, in via riconvenzionale, premesso che il contratto preliminare doveva ritenersi risolto per grave inadempimento dell'attore, quest'ultimo doveva essere condannato alla restituzione della somma di €15.000,00, versata in acconto sul prezzo di vendita, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto sino al soddisfo.
Tanto eccepito, i convenuti hanno chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni: -In via principale: “-rigettare, perché inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto tutte le domande di parte attrice per i motivi spiegati nella narrativa del presente atto. -In via riconvenzionale: -ritenere e dichiarare risolta la scrittura privata del 7.05.2007 per grave inadempimento dell'attore e, per l'effetto, condannarlo alla restituzione in favore dell'istante della somma di
€ 15.000,00, versata in acconto sul prezzo di vendita, o di quella maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione dalla data del ricevimento al soddisfo;
-condannare inoltre al risarcimento Parte_1
dei danni ulteriori causati dalla propria condotta gravemente colpevole, da
Pag. 4 di 9 accertare in corso di causa e con riserva di quantificarne l'importo. Con vittoria, in ogni caso, di spese e competenze di giudizio”.
La causa è stata istruita, dal Giudice precedente assegnatario del fascicolo, solo con le produzioni documentali delle parti. La stessa, dopo l'assegnazione alla scrivente Giudice, ha subito diversi rinvii d'ufficio, in parte per esigenze organizzative di ruolo in parte per l'assenza della stessa per congedo di maternità. Giunta all'udienza di precisazione delle conclusioni del 26.05.2025, la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Ritiene il Tribunale che la domanda attorea sia infondata per i motivi che seguono.
1. L'attore ha instaurato il giudizio al fine di ottenere la condanna dei convenuti al pagamento dell'indennità per occupazione senza titolo dell'immobile di sua proprietà a far data dal maggio del 2007, assumendo che costoro, malgrado l'inadempimento dell'obbligo di acquisto del bene da parte di , CP_2
abbiano continuato ad occuparlo illegittimamente. I convenuti, dal canto loro, previa formulazione delle due eccezioni preliminari illustrate, hanno chiesto la condanna dell'attore al pagamento della somma versata a titolo di acconto sul prezzo, sostenendo che la mancata stipula della vendita sarebbe dipesa, in realtà, dall'inadempimento dell'attore; inadempimento consistito nell'omessa comunicazione dell'esistenza di ipoteche gravanti sull'immobile. I medesimi hanno poi precisato che, a latere del preliminare di vendita, le parti avevano concluso un contratto di comodato che avrebbe quindi legittimato il loro possesso.
2. Così sinteticamente delineato il thema decidendum, vanno innanzitutto esaminate le eccezioni preliminari sollevate dai convenuti.
2.1. In prima analisi, va respinta l'eccezione di prescrizione del diritto azionato dall'attore, in quanto, oltre ad essere stata l'eccezione formulata in modo del tutto generico, essa è infondata, perché l'occupazione senza titolo di un bene configura un illecito permanente i cui effetti lesivi si rinnovano di giorno in
Pag. 5 di 9 giorno finché perdura la situazione di illiceità. Ne consegue che, fintanto che perdura l'occupazione, non decorre la prescrizione del diritto al risarcimento del danno rinnovandosi quotidianamente la pretesa risarcitoria.
Nel caso di specie, i convenuti hanno dedotto che continuano ad occupare l'immobile, pertanto nessun termine di prescrizione è maturato.
2.2. Parimenti infondata è l'eccezione relativa al difetto di legittimazione attiva dell'attore, atteso che costui ha agito in giudizio per ottenere il risarcimento dei danni subiti prima del pignoramento immobiliare.
3. Passando quindi al merito della causa, osserva il Tribunale che, secondo la tesi difensiva dell'attore, il preliminare concluso con la scrittura privata del 2007 si sarebbe risolto di diritto a seguito dell'inadempimento, da parte del promissario acquirente, dell'obbligazione di pagamento del saldo del prezzo mediante l'accollo del mutuo erogato al venditore per l'acquisto del medesimo immobile.
La tesi è infondata.
La risoluzione di diritto del contratto opera nei casi previsti dagli artt. 1456 c.c.
(clausola risolutiva espressa) e 1457 c.c. (termine essenziale per una delle parti).
Nessuno dei due casi è configurabile nella controversia in esame, in quanto le parti non hanno pattuito né una clausola risolutiva espressa né un termine essenziale (cfr. scrittura privata in atti).
Di conseguenza, il contratto è tuttora vigente tra le parti.
Ciò posto, dal momento che l'attore ha pacificamente ammesso che, in forza del preliminare, il convenuto promissario acquirente è stato immesso nella disponibilità del bene (cfr., da ultimo, memoria di replica), ne deriva che il medesimo va qualificato come detentore del bene e non già come occupante senza titolo.
Quanto poi all'asserito inadempimento del promissario acquirente, deve rilevarsi quanto segue.
Pag. 6 di 9 L'attore ha sostenuto che esso sarebbe consistito nel mancato versamento, da parte del convenuto, del saldo del prezzo pattuito mediante l'accollo del mutuo stipulato dall'attore e già gravante sull'immobile.
Tuttavia, ciò non risulta dalla scrittura privata in atti, in quanto in essa le parti hanno solo previsto che la somma di €.90.000,00 sarebbe stata corrisposta con mutuo (cfr. allegato n. 2 fascicolo dei convenuti). Non vi è alcuna pattuizione scritta in forza della quale il convenuto si obbligò ad accollarsi il mutuo già gravante sul bene. Detta circostanza è stata infine smentita dalle produzioni documentali dei convenuti. Questi ultimi, infatti, hanno depositato documentazione idonea a provare che il promissario acquirente aveva effettivamente chiesto l'erogazione del mutuo in suo favore per la somma di
€.90.000,00 in data 14.08.2007 (cfr. doc. n. 3, 4 e 6 fascicolo dei convenuti).
Dunque, non è configurabile alcun inadempimento del promissario acquirente.
Del resto, volendo per un momento seguire la tesi dell'attore, suscita qualche perplessità il fatto che questi, nonostante l'inadempimento del promissario acquirente, avvenuto a suo dire poco dopo la stipula del preliminare, abbia atteso ben dieci anni prima di agire per ottenere la liberazione dell'immobile.
In definitiva, da un lato, l'occupazione del bene da parte del promissario acquirente risulta legittima, perché è avvenuta in forza del preliminare di vendita del 7.05.2007, dall'altro, non è configurabile l'inadempimento del convenuto in ordine all'obbligazione di pagamento del prezzo mediante l'accollo del mutuo.
Dunque, la domanda attorea va respinta.
4. Passando all'esame della domanda riconvenzionale dei convenuti, osserva il
Tribunale che anch'essa è infondata per i motivi che seguono.
I convenuti hanno chiesto la declaratoria di risoluzione del contratto de quo sulla base dell'inadempimento del promittente venditore, consistito nell'omessa garanzia in ordine al fatto che il bene promesso in vendita fosse libero da trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli.
La tesi è infondata.
Pag. 7 di 9 Ai sensi dell'art. 1482 c.c., “il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati”.
Dunque, in tema di contratto preliminare, l'esistenza di un vincolo reale sul bene oggetto del futuro trasferimento, che non sia stato dichiarato dal promittente venditore e non fosse conosciuto dal promissario compratore, legittima quest'ultimo all'attivazione dei rimedi a tutela della propria posizione, quali l'istanza di risoluzione del contratto ovvero – qualora egli voglia, comunque, darvi esecuzione – la sospensione del pagamento del prezzo ancora dovuto (cfr.
Cassazione civile, sentenza del 22.10.2013, n. 23956).
Nel caso di specie, il convenuto non ha nemmeno allegato – prima ancora che provato – la circostanza per cui, una volta venuto a conoscenza delle iscrizioni ipotecarie, abbia intimato al promittente venditore di chiederne la cancellazione in vista della conclusione del contratto definitivo.
A nulla rilevano le prove orali articolate dal convenuto relative al fatto che egli fosse venuto a conoscenza degli oneri gravanti sul bene durante l'istruttoria per l'erogazione del mutuo, atteso che, come appena detto, il convenuto avrebbe dovuto provare di aver chiesto al promittente venditore di attivarsi per la liberazione del bene.
D'altronde, anche qui desta perplessità il fatto che il promissario acquirente, dopo essere venuto a conoscenza delle ipoteche pregiudizievoli, non abbia attivato i rimedi previsti dall'ordinamento giuridico a sua tutela, come la risoluzione, che chiede solo in questo giudizio dopo ben dieci anni dalla stipula del preliminare.
Ininfluenti risultano i documenti da cui si evince l'esistenza delle iscrizioni ipotecarie pregiudizievoli, perché l'uno (doc. n. 7) è un'ispezione ipotecaria del
17.05.2018, quindi successiva all'istaurazione del giudizio, così come l'altra
(doc. n. 8), essendo una certificazione notarile risalente al 2017.
Pag. 8 di 9 Difetta quindi la prova dell'inadempimento del promittente venditore, per cui la domanda riconvenzionale va rigettata.
4. Le argomentazioni sin qui esposte conducono al rigetto di entrambe le domande.
La soccombenza reciproca giustifica la compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda indicata in epigrafe, ogni contraria domanda, istanza o eccezione respinta, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
1) rigetta le domande proposte dall'attore;
2) rigetta la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti;

3) compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio.
Teramo, 18 settembre 2025
Il Giudice
Silvia Codispoti
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