REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Mario Venditti all'udienza cartolare del
31.1.2024, all'esito della discussione orale ha pronunciato la seguente

SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1863 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2023, avente ad oggetto “locazione”, pendente tra
(P.IVA: ), in persona del legale r.p.t., elettivamente Parte_1 P.IVA_1 domiciliata in Grosseto, via Ticino n. 9, presso lo studio dell'avv. Alessandro Cerboni, che la rappresenta e difende in giudizio come da procura allegata all'intimazione;
ATTRICE - INTIMANTE contro
(P.IVA: , in persona del legale r.p.t., elettivamente CP_1 P.IVA_2 domiciliata in Grosseto, via Ticino n. 9, presso lo studio dell'avv. Marco Guerrieri, che la rappresenta e difende in giudizio come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA - INTIMATA

CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 31.1.2024.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, la società premettendo d'essere Pt_1
Contr legata alla società da un rapporto di locazione commerciale della durata 6+6, giusta contratto stipulato il 21.5.2015 avente a oggetto l'immobile sito in Grosseto, via San
pagina 1 di 5 Rocco n. 391, e allegando la sopravvenuta inidoneità dei locali a ospitare lo svolgimento dell'attività prescritta, senza prima svolgere importanti lavori di abbattimento e ricostruzione, ha intimato alla conduttrice lo sfratto per finita locazione, con vittoria di spese di giudizio, riservandosi d'agire in separata sede per il pagamento dei canoni insoluti e il risarcimento di eventuali danni riscontrati al momento del rilascio del bene.
Si costituiva in giudizio la D&D, eccependo l'inammissibilità della procedura attivata da controparte in relazione alla fattispecie concreta e riservandosi di avanzare, a seguito del mutamento del rito, domanda riconvenzionale per il ristoro dei danni patiti a causa dell'inutilizzabilità del fondo.
All'udienza del 18.10.2023, il Giudice condivideva l'eccezione pregiudiziale della convenuta, rilevando che il procedimento di convalida presupponesse l'avvenuta scadenza del contratto - per decorso del termine legale o contrattuale - al momento della notifica dell'intimazione e non fosse quindi esperibile per ottenere il rilascio dell'immobile a seguito di recesso esercitato da una delle due parti contrattuali né in caso di diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione.
Disposto, quindi, il mutamento del rito e invitate le parti a esperire il procedimento di mediazione obbligatoria previsto dall'art. 5 del D.Lgs. 28/2010, la sola attrice depositava memoria integrativa ai sensi dell'art. 426 c.p.c., chiedendo in via principale risolversi il contratto per sopravvenuta impossibilità dell'oggetto per causa a lei non imputabile e, in ipotesi, accertarsi la legittimità del proprio recesso ex art. 29 lett. c) della L. 392/1978.
La causa veniva istruita documentalmente e decisa all'udienza cartolare del 31.1.2024.

*****
Tanto premesso in fatto, la domanda attorea è fondata nei limiti che seguono.
È agli atti il contratto di locazione commerciale concluso tra le parti ai sensi dell'art. 27, co. 1 della L. 392/1978, ossia per la durata di sei anni a decorrere dal 22.5.2015, salvo rinnovo per ulteriore seennio in caso di mancato diniego di rinnovo alla prima scadenza
(all. 1 dell'attrice).
L'iniziativa processuale della società locatrice prende le mosse dalle evidenti criticità che inficiano le strutture dei locali affittati a partire dall'anno 2019 (cedimenti fondali, lesioni diffuse sulle strutture del locale e presenza di infiltrazioni d'acqua nel solaio e nelle pareti), accertate sia dalle autorità competenti che in sede di ATP, le quale impediscono radicalmente l'esercizio dell'attività al suo interno senza prima demolire l'immobile e pagina 2 di 5 ricostruirlo, ovvero ristrutturarlo o restaurarlo integralmente, tanto che l'odierna conduttrice ha di fatto interrotto l'attività cinque anni orsono (all.ti 3, 4, 6 e 10 e 12), abbandonando il fondo ma non restituendolo formalmente.
Ciò posto, l'attrice ha chiesto lo scioglimento del contratto, ora in virtù della risoluzione per sopravvenuta impossibilità dell'oggetto per causa a lei non imputabile, ora per recesso formulato ex art. 29 lett. c) della L. 392/1978 e comunicato alla conduttrice in data 16.5.2020 in previsione della prima scadenza negoziale del 21.5.2021 (all. 7).
Orbene, la domanda principale dev'essere respinta, non ravvisandosi i requisiti prescritti dall'ordinamento.
Il rimedio della risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione, infatti, può essere attivato, ai sensi degli artt. 1256, 1463 e 1464 c.c., quando sia divenuta impossibile l'utilizzazione della prestazione e l'interesse a riceverla sia venuto meno. In tal caso, si verifica la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto, con conseguente estinzione dell'obbligazione, sempreché la prestazione sia divenuta completamente irrealizzabile o non fruibile dal creditore per circostanze esterne sopravvenute.
L'impossibilità che estingue l'obbligazione dev'essere quindi oggettiva (non imputabile alle parti), assoluta (inficiante l'intera prestazione) e definitiva (l'impossibilità temporanea determina la mera sospensione dell'esecuzione del contratto).
Nel caso di specie, l'impossibilità sopravvenuta della prestazione invocata da Pt_1 non risulta definitiva, stante la possibilità di reviviscenza della prestazione al termine delle opere di ripristino, né tantomeno oggettiva, visto l'apparente legame tra gli interventi di ripristino con i vizi dell'immobile affittato e la carente manutenzione dello stesso (pag. 5 della CTU deposita in sede di ATP).
Né a giustificare siffatta risoluzione potrebbe essere la situazione di stallo unilateralmente determinata dalla società convenuta, in quanto l'eventuale opposizione di quest'ultima alla realizzazione degli interventi finalizzati a salvaguardare la sicurezza del bene locato potrebbe se del caso rilevare in punto di responsabilità del conduttore.
Viceversa, deve ritenersi fondata la domanda di accertamento della cessazione, alla scadenza del 21.5.2021, del contratto di locazione.
L'attrice ha, invero, dimostrato d'aver comunicato il proprio diniego di rinnovo al conduttore, nel rispetto del termine annuale, a ritroso, previsto normativamente.
pagina 3 di 5 Siffatta comunicazione negoziale (recettizia), nella parte in cui recante l'enunciazione della necessità di demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, mercé il rinvio alla disposizione di cui alla lett. c) del
1° comma dell'art. 29 della L. 392/1978, ha un contenuto di significazione compiutamente intellegibile, puntuale e determinato, in breve idoneo a mettere al corrente il conduttore delle ragioni del denegato rinnovo.
Tanto basta a ritenere tale comunicazione idonea a produrre la cessazione del contratto, ai fini della declaratoria in dispositivo, avendo tra l'altro l'attrice prodotto la pratica edilizia depositata al Comune di Grosseto per procedere alla demolizione (all. 11): comunicazione ora prevista dalla normativa edilizia, in luogo dell'autorizzazione, per eseguire i lavori del tipo indicato dalla locatrice, sicché ricorre anche la condizione per l'azione di rilascio prescritta dall'art. 29 del possesso del titolo edilizio per eseguire le opere, che deve ovviamente sussistere al momento della pronuncia giudiziale, trattandosi di una condizione dell'azione di rilascio.
Da ciò, l'accoglimento della domanda subordinata di accertamento della legittimità del recesso e della condanna del conduttore a rilasciare immediatamente il bene, a fronte della scadenza avveratasi ormai da quasi tre anni.
L'assenza di domande specifiche formulate dall'intimata comporta l'assorbimento delle le questioni sollevate dall'attrice circa l'indennità da perdita di avviamento commerciale.
Le spese di lite, comprensive di quelle della procedura mediatizia, seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del DM n. 55/2014, escludendo le fasi istruttoria e decisionale che non hanno avuto luogo.



PQM


Il Tribunale di Grosseto, definitivamente pronunziando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione, eccezione disattesa e respinta, così provvede:
1) rigetta la domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta della prestazione;

2) accerta e dichiara che il contratto di locazione inerente all'immobile sito in
Grosseto, via San Rocco n. 391, è cessato, per diniego di rinnovo alla prima scadenza, alla data del 21.5.2021, e per l'effetto, ordina al conduttore il rilascio immediato del fondo;

pagina 4 di 5 3) condanna la convenuta a rifondere all'attrice le spese di lite, che liquida in €
330,30 per esborsi ed € 1.800,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfettario
(15%) come per legge.
Grosseto 31.1.2024
Il Giudice
Mario Venditti
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