Repubblica Italiana
Tribunale di Bologna In Nome del Popolo Italiano ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 195/2022 tra le parti:
PARTE ATTRICE
(C.F.: Parte_1 P.IVA_1 in persona del Curatore/della Curatrice pro tempore
− Difesa: Avv. RONCI FABIO;

− Domicilio: Via Dante n. 54 47838 Riccione presso lo studio dell'Avv. Fabio Ronci
PARTE CONVENUTA
(C.F.: CP_1 C.F._1
(C.F.: CP_2 C.F._2
− Difesa: Avv. PATERNOSTER ANDREA
− Domicilio: VIA SAN MAMOLO 12 40100 BOLOGNA presso lo studio dell'Avv. Andrea Paternoster
Decisa a Bologna il 05/05/2025 sulle seguenti conclusioni:
Attore:
“a) confermarsi l'ordinanza del 1.6.2022 del Giudice. “b) dichiararsi la nullità dell'accertamento peritale come rilevato in note critiche del 7.3 e 2.4.2024. Nel merito c) in via principale, accertare l'inadempimento dei sig.ri e al CP_1 CP_2 contratto di appalto sottoscritto in data 10 luglio 2017, secondo quanto dedotto nella narrativa della domanda di arbitrato, e per l'effetto condannare i predetti convenuti, in solido tra loro, a corrispondere a l'importo di € 100.000,00, oltre a iva, Parte_1 a titolo di residuo del valore della porzione di terreno edificabile sita in Castel Maggiore (BO) e identificato al catasto terreni del medesimo Comune al foglio 29, mappale 802, ovvero al valore della Cessione del diritto, da ai convenuti, di Parte_1 acquistare la stessa porzione di terreno, secondo quanto dedotto nella narrativa della 1

domanda di arbitrato;
d) sempre in via principale, accertare che, in forza della clausola di cui all'art. 3, IV cpv, del contratto di appalto del 10 luglio 2017 a fronte dell'esercizio del diritto di recesso effettuato con lettera del 23 aprile 2018, i sig.ri e sono CP_1 CP_2 tenuti a corrispondere a in aggiunta rispetto al corrispettivo dovuto Parte_1 per la cessione del diritto all'acquisto del terreno, l'ulteriore importo di € 95.000,00 a titolo di corrispettivo per il recesso, come indicato al n.

2.1.3 della narrativa della domanda di arbitrato, già pagato nella minor misura di € 70.000,00, oltre iva, e per l'effetto condannare i sig.ri e in solido tra loro, a versare a l'importo CP_1 CP_2 Parte_1 residuo di € 25.000,00 oltre a iva, dedotto a contratto;
e) in via subordinata, in ogni caso, accertare che il lucro che aveva modo di realizzare sulla mera Parte_1 realizzazione della villetta unifamiliare oggetto del contratto di appalto del 10 luglio 2017 era pari ad almeno € 91.600,00, oltre IVA, importo da intendersi in aggiunta rispetto al corrispettivo dovuto per la cessione del diritto all'acquisto del terreno, come dedotto al n.

2.1.2. della domanda di arbitrato, e conseguentemente accertare l'insufficienza della somma di € 70.000,00 versata dai sig.ri e a titolo di CP_1 CP_2 indennità ex art. 1671 c.c. e per l'effetto condannare i predetti convenuti, in solido tra loro, a pagare a la differenza dovuta, pari a € 21.600,00 oltre a iva, ovvero Parte_1 la diversa somma maggiore o minore, che dovesse risultare dovuta;
f) in via subordinata, in ogni caso, accertare la contrarietà a buona fede della condotta dei sig.ri e CP_1
ovvero in ogni caso accertare come la condotta dei sig.ri e CP_2 CP_1 descritta nella narrativa della domanda di arbitrato abbia causato a CP_2 [...] un danno ingiusto, e per l'effetto condannare i predetti convenuti, in solido Parte_1 tra loro, a risarcire a ogni danno, diretto o indiretto, a qualsiasi Parte_1 ragione o tiolo, anche extracontrattuale, patito in ragione di tale condotta, ovvero ordinare loro di versare in favore di la somma che all'esito del giudizio dovesse Parte_1 risultare dovuta in ragione degli eventi dedotti nella domanda giudiziale”
Convenuto:
“rigettare le domande proposte dalla società nei confronti del Sig. Parte_1
e della Sig.ra di cui ai punti I), II), III) e IV) della comparsa in CP_1 CP_2 riassunzione in quanto infondate in fatto ed in diritto per tutte le motivazioni esposte nel presente atto ed, in particolare, in ragione del fatto che l'importo pari ad € 100.000,00 chiesto a titolo di residuo del valore del terreno non è dovuto in quanto ricompreso nel valore del contratto di appalto sottoscritto tra le parti in data 10 luglio 2017; l'importo pari ad € 25.000,00 chiesto a titolo di esercizio del diritto di recesso esercitato dai committenti non è dovuto in quanto la clausola penale di cui all'art. 3 del contratto di appalto di cui trattasi è affetta da nullità per difetto di reciprocità tra le obbligazioni gravanti sulle parti;
l'importo pari ad € 21.600,00 a titolo di mancato guadagno / lucro cessante non è dovuto in quanto controparte non ha assolto al proprio onere probatorio ed in quanto la determinazione dello stesso per prassi è da quantificarsi in un 10% del valore dell'appalto; la domanda di risarcimento di ogni danno, diretto o indiretto, a qualsiasi ragione o titolo, anche extracontrattuale, patito da in ragione della condotta dei Parte_1 committenti convenuti è priva di fondamento in fatto, in quanto per le ragioni esposte in atto, controparte non ha subito alcun danno, trattenendo finanche un importo maggiore rispetto a quello dovuto a titolo di mancato guadagno nonché in diritto per mancato assolvimento del proprio onere probatorio”

2 Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1.
allega: Parte_1

1) contratto preliminare di compravendita in forza del quale si vincolò ad acquistare, da e porzioni di terreno edificabile Persona_1 Persona_2
(ubicate in Castel Maggiore, località Trebbo di Reno) al fine di concludere successive operazioni immobiliari con soggetti terzi;

2) contratto preliminare 27.4.2017 con cui si sono impegnati ad acquistare una porzione di terreno direttamente dalle succitate proprietarie per € 125.000,00 (oltre i.v.a.) commissionando, contestualmente al rogito di acquisto dell'area, a BI la realizzazione dell'immobile per il corrispettivo di € 345.000,00;
3) contratto di appalto 10.7.2017, con cui e dopo aver CP_1 CP_2 acquistato da e l'area di terreno Persona_1 Persona_2 edificabile al prezzo prestabilito di € 25.000,00, hanno conferito a BI l'incarico di realizzare, sul terreno appena acquisito, l'abitazione per il corrispettivo di 345.000,00, di cui euro 100.000,00 per la cessione del diritto di acquistare il terreno dalle originarie proprietarie;

4) alla sottoscrizione del contratto gli odierni convenuti hanno a parte attrice l'importo di € 70.000,00 (oltre i.v.a.) quale anticipo sui lavori e acconto per le prestazioni progettuali;

5) che l'art. 3 del contratto d'appalto prevedeva in euro 95.000,00 il corrispettivo del diritto di recesso della parte committente;

6) che nelle more del procedimento amministrativo per il rilascio del permesso edilizio, tuttavia, i committenti hanno esercitato il recesso dal contratto d'appalto ai sensi dell'art. 1671 cc;

7) che il mancato guadagno in conseguenza del recesso dei committenti è pari a euro 91600,00 oltre Iva
Pertanto, chiede che e siano Parte_1 CP_1 CP_2 condannati al pagamento di euro 100.000,00 oltre Iva, a titolo di residuo del valore della porzione di terreno edificabile, ed euro 25.000,00 oltre Iva a titolo di corrispettivo residuo per il recesso;
in subordine che e siano condannati al CP_1 CP_2 pagamento di euro 21.600,00 oltre Iva ai sensi dell'art. 1671 cc, ovvero ancora in subordine al risarcimento del danno.
e si difendono eccependo: CP_1 CP_2
1) che l'importo di € 100.000,00 richiesto a titolo di diritti di cessione del terreno è ricompreso negli stati di avanzamenti lavori del contratto di appalto, tal ché alcuna domanda di pagamento può essere rivolta specificatamente in relazione a tale voce, la quale è compresa nell'importo complessivo del contratto di appalto;

2) la nullità dell'art. 3 del contratto;

3) il difetto di prova del mancato guadagno dell'appaltatore a seguito del recesso. 3 Pertanto, e chiedono il rigetto della domanda. CP_1 CP_2
2.
L'assetto degli interessi tra le parti deve essere ricostruito nei termini che seguono.
2.1

Richiamato il contenuto delle ordinanze 1 giugno 2022 e 25 giugno 2022, se il pagamento di parte convenuta della somma di € 70.000,00 è da imputarsi a titolo di
“anticipo lavori”, il corrispettivo di € 100.000,00 previsto dal contratto di appalto per la cessione della posizione contrattuale, connessa al diritto di proprietà del terreno, era senz'altro dovuto, non essendo emersi, prima degli approfondimenti istruttori, elementi Pa impeditivi, modificativi o estintivi della pretesa di .
2.2.
Pa Secondo la prospettazione di , in base al programma contrattuale, l'eventuale scioglimento del rapporto per iniziativa unilaterale della convenuta e del convenuto avrebbe implicato dal punto di vista economico uno spostamento patrimoniale a suo vantaggio pari a 195.000,00 euro (100.000,00 per la cessione della posizione contrattuale verso gli originari proprietari del terreno più 95.000,00 come corrispettivo del recesso), oppure 191.600,00 euro (100.000,00 per la cessione della posizione contrattuale verso gli originari proprietari del terreno più 91.600,00 come mancato guadagno, deve ritenersi, ai sensi dell'art. 1671 cc).
Più in particolare, parte attrice, a fronte dell'esercizio del diritto di recesso effettuato dai convenuti con la lettera del 23 aprile 2018, invoca l'applicazione della clausola prevista dall'art. 3, III cpv, del contratto di appalto 10 luglio 2017.
In realtà questa clausola prevedeva che i committenti avrebbero dovuto pagare “a titolo di caparra penitenziale di cui all'art. 1386 c.c.” euro 25.000,00 ed euro 70.000,00
“identificati come penale per lavori non svolti e mancato guadagno sull'intera operazione, oltre a euro 95.000,00 pagati per il rogito del terreno e come anticipo lavori”.
Il Tribunale osserva:
1) caparra penitenziale può essere solo una somma già pagata, non una ancora da Pa pagare e, dunque, anche in relazione all'espressione usata da nelle sue conclusioni (“corrispettivo del diritto di recesso”), in base alla clausola contrattuale parte attrice potrebbe, al limite, trattenere solo quanto già ricevuto a titolo di Pa anticipo lavori (cioè euro 70.000,00 più Iva, mentre non è chiaro come possa trattenere i residui euro 25.000,00 pagati da parte convenuta agli originari proprietari del terreno);
4 2) in ogni caso, la clausola, prevedendo un corrispettivo per il recesso, introduce una disciplina eccentrica rispetto a quella normale del contratto di appalto, in cui “il committente può recedere dal contratto, anche se è stata iniziata l'esecuzione dell'opera o la prestazione del servizio, purchè tenga indenne l'appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno”;
3) in altri termini, ricorrere all'istituto della caparra penitenziale (qualificando come tale una somma ricevuta a titolo di anticipo lavori nell'eventualità del recesso della committenza) ha l'effetto di esonerare l'appaltatore dall'onere di provare le spese sostenute, i lavori eseguiti e il mancato guadagno di cui parla l'art. 1671 cc.
Questo implica un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto a carico del committente (che in ipotesi perderebbe una somma pagata a titolo di anticipo lavori senza che questi siano mai iniziati) vietato tuttavia nel caso di specie dall'art. 33 del Codice del Consumo.
Infatti, sotto il profilo soggettivo si è di fronte ad un contratto stipulato tra un professionista («persona fisica o giuridica che agisce nell'esercizio della propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale») e un consumatore («persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta»); quanto all'ambito oggettivo – a differenza della disciplina dettata dal codice civile (dagli artt. 1341 e 1342 c.c.) – la disciplina de qua si applica anche ai contratti unilateralmente predisposti per una negoziazione specifica, dovendosi fare riferimento alla posizione assunta dalle parti a seguito della conclusione del contratto (in relazione a obblighi, diritti, poteri e facoltà discendenti dal regolamento contrattuale) e dovendosi prescindere da ogni valutazione in ordine al tipo contrattuale che le parti hanno scelto di adottare, nonché dalla natura della prestazione dedotta in contratto.
L'argomento per cui, in caso di recesso dell'appaltatore, la committenza potrebbe, ai sensi dell'art. 1386 cc, chiedere il doppio della caparra (essendo in egual modo esonerata dalla prova del danno) non muta i termini della questione, perché l'alterazione dalla disciplina comune dell'appalto (da cui lo squilibrio) si coglierebbe allora nell'attribuzione contrattuale di una facoltà di recesso all'appaltatore simmetrica a quella riconosciuta al (solo) committente dall'art. 1671 cc.
Parte attrice non ha dimostrato (e neppure allegato) l'espletamento di trattativa caratterizzata dai requisiti della individualità, serietà ed effettività, idonea a escludere la vessatorietà della clausola.
2.3
Pa Accertata la nullità della clausola in forza della quale potrebbe trattenere gli euro 70.000,00 corrisposti da parte convenuta, resta da verificare se sussistono i requisiti di accoglimento della domanda (subordinata) ex art. 1671 cc, svolta da parte attrice solo in relazione al mancato guadagno.
Parte attrice non ha assolto il suo onere probatorio sul punto.
5 Premesso che parte attrice si è limitata a prospettare possibili stime di spesa e previsioni di guadagno, senza specificare precisamente gli indici di redditività (idonei a misurare la capacità di generazione di valore e di produzione del reddito) assunti come base di calcolo, considerazioni essenziali si possono ricavare dalla consulenza tecnica d'ufficio espletata nella fase istruttoria del presente processo su richiesta di entrambe le parti.
La risposta al quesito è stata sviluppata: dapprima determinando quale avrebbe dovuto essere il costo dell'opera per come dedotto dal contratto;
poi stimando il costo dell'opera sulla base del prezziario regionale dell'epoca di costruzione (anno 2018); infine confrontando l'importo lavori dedotto da contratto e l'importo lavori stimato dalla Ctu, per poter dedurre il mancato guadagno dell'impresa (v. considerazioni preliminari a pag. 5 della relazione del consulente tecnico).
La Ctu, con percorso motivato e condivisibile, nel contraddittorio tecnico, ha rilevato che «l'importo lavori dedotto da contratto, su cui calcolare il mancato guadagno, risulta pari a 233.655,24 €, considerando che tale cifra includa l'utile d'impresa» [pag. 9 della relazione] mentre la stima del costo dell'opera (effettuata sulla base del prezziario regionale dell'epoca) «sebbene carente di molte lavorazioni, risulta già maggiore di quello dedotto dal contratto d'appalto (235.373,55 € calcolato contro 233.655,24 € dedotto dal contratto d'appalto)» [pag. 16 della relazione]. Pertanto, considerato che «il reale costo dell'opera risulterebbe molto maggiore della cifra pattuita a contratto» ad avviso della Consulente «non si rileva alcun mancato guadagno da parte dell'impresa, che anzi avrebbe chiuso l'operazione certamente in perdita» [pag. 16 e 17 della relazione].
Non può trovare accoglimento la censura di nullità avanzata da parte attrice nelle “note critiche a perizia” depositate il 2.04.2024, giacché la CTU si è limitata a svolgere osservazioni sulla C.T.P. delle parti convenute, così come ha svolto osservazioni sulle note formulate da parte attrice (non avendo la Curatela Parte_1 nominato alcun Ctp). Neppure può ritenersi che nella relazione del consulente tecnico d'ufficio vi sia un totale rinvio per relationem alla nota del CTP determinante un
“appiattimento acritico” nello svolgimento della consulenza, tanto che, all'opposto, i conteggi della CTU divergono da quelli svolti dal CTP di parte convenuta.
2.4
Pa La domanda di volta ad ottenere il risarcimento di «ogni danno, diretto o indiretto, a qualsiasi ragione o titolo, anche extracontrattuale, patito», di per sé genericamente allegato, è rimasta priva di riscontro istruttorio.
3.
Alla luce di quanto sopra esposto, emerge che:
Pa
1) aveva titolo per essere pagata per il corrispettivo della cessione del diritto di acquisto del terreno (euro 100.000,00); Pa
2) non aveva titolo per essere pagata a titolo di corrispettivo per il recesso, cioè non aveva titolo di trattenere ciò che il contratto definiva caparra penitenziale con
6 ciò rinominando la somma imputata ad anticipo per i lavori (posto che questi non sono stati né saranno mai eseguiti); Pa 3) non ha dimostrato gli elementi costitutivi del suo diritto all'indennizzo ex art. 1671 cc.
Al momento del pagamento di euro 70.000,00 più Iva, esistevano, almeno in astratto, Pa due ragioni di credito di e l'imputazione è stata al credito per anticipo lavori.
Il meccanismo dell'imputazione presuppone però che il credito (cui il pagamento si imputa) sia esistente. Ove non lo sia, il pagamento va necessariamente a estinguere in tutto o in parte l'altro credito che invece esiste (si può in proposito tenere a mente che nel pagamento, che non è un negozio, la direzione della volontà è irrilevante, tanto che l'obbligazione è estinta anche se il pagamento è fatto dall'incapace, che infatti non lo può ripetere, art. 1191 cc).
Ad avviso del Tribunale, il principio può valere anche nel caso in cui l'inesistenza della ragione di credito a cui in origine il pagamento era stato imputato sia sopravvenuta, come nel caso di specie, in cui il rapporto si è risolto e dunque nulla potrà mai essere corrisposto per lavori che non saranno mai eseguiti (mentre se si esamina la vicenda attraverso la lente della clausola che prevedeva l'assetto economico successivo allo scioglimento del rapporto tramite il recesso, con trasformazione dell'anticipo per i lavori in caparra penitenziale, l'inesistenza era originaria in quanto l'invalidità è genetica).
Così, dovendosi respingere anche la domanda subordinata ex art. 1671 cc (e quella residuale di risarcimento del danno), l'equilibrio economico del contratto si raggiunge imputando il pagamento effettuato da parte convenuta all'unico credito accertato di parte attrice, che dovrà essere ancora remunerata di euro 30.000,00 oltre Iva.
4.
Le spese di lite seguono la misura della soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri di cui al DM n. 147/2022.
Spese di Ctu, liquidate come in atti, a definitivo carico di parte attrice in ragione del suo esito.



P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna definitivamente pronunciando, così provvede:
1) revoca l'ordinanza ex art. 186 ter cpc del 1 giugno 2022;
2) condanna parte convenuta a pagare a euro Parte_1
30.000,00 oltre Iva;

3) dichiara la nullità della clausola prevista dall'art. 3, III cpv, del contratto di appalto 10 luglio 2017 tra le parti;

4) rigetta le altre domande;

7 5) condanna parte convenuta a rifondere a le spese Parte_1 di lite, liquidate in euro 6.786,00 (di cui 786,00 per esborsi e il resto per compensi), oltre spese generali, imposta e contributi;

6) spese di Ctu a definitivo carico di Parte_1
Bologna, 05/05/2025
Il giudice
Paolo Siracusano
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