N. R.G. 5078/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Palermo
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Got dott. Maria Rosalia Grassadonia, a seguito di udienza a trattazione scritta del 7 luglio 2025 , ha pronunciato ex 429 cpc art la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5078/2024 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. TITA TINDARA C.F._2
Ricorrenti
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._3
BRANCATO PIETRO
Resistente
Oggetto : sfratto per morosità

P.Q.M.

Il Giudice Unico, ogni contraria istanza, eccezione e difesa reietta, definitivamente pronunciando
1) Dichiara che il contratto di locazione oggetto del giudizio, si è risolto per grave inadempimento del conduttore.
2) Conferma l'ordinanza provvisoria di rilascio pagina 1 di 5 3) Condanna il resistente al pagamento, in favore dei ricorrenti, della somma di euro 5.997,59. a titolo di oneri condominiali e consumi idrici, per gli anni dal settembre 2018 al 31.12.2023, oltre interessi
4) Condanna il resistente al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese del giudizio che si liquidano in euro 4000,00 per compensi professionali, oltre euro 310,00 per spese, oltre iva, cpa e spese forfettarie .
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida ex artt. 658 e
664 c.p.c. ritualmente notificato, gli odierni ricorrenti esponevano di avere concesso con contratto di locazione sottoscritto in data 11/09/2018 , regolarmente registrato, al sig. Controparte_1
l'immobile sito in Palermo, via Fondo Mineo n. 12 piano 5 interno17.
Esponevano che il conduttore non aveva versato oneri condominiali ed accessori relativi alla locazione dell'immobile sito in Palermo, via Fondo Mineo n. 12 piano 5 interno17, registrato il successivo
14/09/2018 presso l'Agenzia delle Entrate per un ammontare complessivamente pari ad E. 6.271,03.
Pertanto intimavano al conduttore sfratto per morosità, contestualmente citandolo davanti al Tribunale
di Palermo, per la convalida.
All'udienza per la convalida l'intimato compariva e si opponeva alla convalida, e chiedeva il rigetto delle domande .
Questo decidente emetteva ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento di rito,
assegnando alle parti termine per il deposito di memorie integrative.
Omessa ogni istruttoria, la causa veniva rinviata per la decisione a trattazione scritta .
All'udienza del 7 luglio 2025, a seguito di udienza a trattazione scritta, viene emessa sentenza ex art
429 cpc .
Ritiene questo giudice che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, proposta dai ricorrenti, sia fondata e pertanto debba essere accolta. pagina 2 di 5 Infatti nelle obbligazioni di dare o di fare basta a colui che ne deduce l'inadempimento dimostrare il fatto stesso dal quale l'obbligo è nato, incombendo all'obbligato l'onere di provare l'adempimento a cui era tenuto. Nella fattispecie in esame, i ricorrenti hanno chiesto la risoluzione del contratto di locazione oggetto del giudizio per morosità del conduttore deducendo che lo stesso non aveva pagato oneri condominiali , accessori e consumo idrico per un importo di euro 6.271,03 dal settembre 2018 al dicembre 2023, somma superiore a due mensilità del canone .
Parte ricorrente ha depositato in giudizio il contratto di locazione stipulato inter partes , il rendiconto di gestione anno 2022 e preventivo di gestione anno 2023 approvati dall'assemblea condominiale con delibera unanime del 16.03.2023 (cfr. doc. 02, 03, 04 allegati all'atto di intimazione di sfratto per morosità), diffida del novembre 2023 con cui veniva richiesto al conduttore il pagamento degli oneri .
La Suprema Corte ha chiarito che la disposizione del comma 3 dell'art. 9 della l. 27 luglio 1978 n. 392 -
la quale fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta -
delimita entro il medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi. Ne consegue che, non essendovi, in mancanza di una siffatta istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora alla stregua del principio “dies interpellat pro homine” e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall'indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione.
Pertanto, ai sensi dell'art. 9 comma 3 l. n. 392 del 1978, il conduttore è obbligato a corrispondere gli oneri condominiali entro due mesi dalla richiesta ed entro tale termine è tenuto ad esercitare il suo diritto mirato ad ottenere la indicazione specifica delle spese accessorie con i conseguenti criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi.
pagina 3 di 5 Ne consegue che, in caso di mancato esercizio di tale diritto nel termine prescritto dalla legge, il conduttore deve ritenersi in mora senza che lo stesso possa più addurre, a giustificare il mancato pagamento, il fatto che la richiesta di pagamento non era accompagnata dalla indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione.
Nella fattispecie la richiesta di pagamento degli oneri è avvenuta con diffida del novembre 2023, ad essa il resistente non ha dato seguito, non ha neppure chiesto le pezze giustificative, di conseguenza lo stesso si è posto automaticamente in una situazione di mora.
Dopo l'entrata in vigore dell'art 5 legge 392/78 - per il quale il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla prevista scadenza ovvero il mancato pagamento degli oneri accessori nel termine previsto, quando l'importo di esso superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1455 c.c.- la valutazione dell'importanza o gravità
dell'inadempimento, in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa, ai fini della risoluzione del contratto, all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro oggettivo.
Per i motivi esposti il contratto oggetto del giudizio, a causa del mancato pagamento degli oneri accessori e delle quote idriche il cui importo supera quello di due mensilità del canone di locazione, e quindi a causa del grave inadempimento del conduttore, si è risolto.
Il conduttore va condannato al pagamento, in favore dei ricorrenti della somma di euro 5.997,59 a titolo di oneri condominiali e consumi idrici, per gli anni dal settembre 2018 al 31.12.2023, come rideterminati dalla parte ricorrente nella memoria integrativa .
Si ritiene che il conduttore non possa essere condannato al pagamento di somme diverse da quelle indicate in intimazione e rideterminate nelle memorie integrative in euro 5.997,59.
I ricorrenti potranno sempre chiedere un decreto ingiuntivo per oneri successivi a quelli indicati in intimazione e memorie .
pagina 4 di 5 Stante la soccombenza, il resistente va condannato al pagamento delle spese del giudizio in favore dei ricorrenti che si liquidano come da dispositivo .
Palermo 7 luglio 2025
Il Got
dott. Maria Rosalia Grassadonia
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