REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, costituito dal giudice, dott. Luca Venditto, all'esito dell'udienza del 20/05/2025, tenutasi nelle forme sostitutive previste dall'art. 127 ter c.p.c.; pronuncia ai sensi dell'art. 281-terdecies c.p.c. e dell'art. 281-sexies, terzo comma, c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 563 R.G. cont. 2024
TRA
- C.F. e - Parte_1 C.F._1 Parte_2
C.F. elettivamente domiciliati in via Isonzo (centro C.F._2 commerciale “l'Orologio”) - Latina presso lo studio dell'avv. Silvio FIGLIOZZI, dal quale sono rappresentati e difesi, giusta procura apposta in calce al ricorso ex art. 281-decies c.p.c.;
PARTE RICORRENTE
E
- C.F. ; Controparte_1 C.F._3
- C.F. ; Controparte_2 C.F._4
- C.F. ; Controparte_3 C.F._5
- C.F. ; Controparte_4 C.F._6
- C.F. Parte_3 C.F._7

- C.F. Parte_4 C.F._8
in proprio e nella qualità di eredi e Persona_1 Persona_2
;
[...]
- C.F. ; Parte_5 C.F._9
- C.F. , quali di eredi di Controparte_5 C.F._10
; Persona_3
PARTE RESISTENTE - Contumaci
OGGETTO: diritto di proprietà.
CONCLUSIONI: per parte ricorrente (note scritte del 16/05/2025): “Si insiste perché il Tribunale voglia : accertare e dichiarare con sentenza che i sigg.ri Pt_1
e , meglio in epigrafe qualificati, sono proprietari
[...] Parte_2
dell'immobile sito in Latina località Borgo Piave via Acque Alte,1 ora strada
Caporicciotto,725 e precisamente del terreno contraddistinto catastalmente al foglio
96 particella 207 di 19 ca, avendolo acquistato dai sigg.ri , Controparte_1
, , , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Parte_3
, , e
[...] Parte_4 Parte_5 Controparte_5 per il prezzo di €1000,00 e, conseguentemente, ordinare alla Conservatoria dei
Registri Immobiliari di Latina, di provvedere alle necessarie trascrizioni e variazioni ipo-catastali, con esonero del conservatore da ogni responsabilità”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. e hanno Parte_1 Parte_2 agito ai fini dell'accertamento e declaratoria dell'intervenuto acquisto dell'immobile sito in Latina, località Borgo Piave, via Acque Alte n. 1 (ora Strada Caporicciotto n.
275), censito in Catasto al foglio 96, p.lla 207, in forza di scrittura privata, con conseguente ordine alla Conservatoria dei Registri immobiliari di Latina di provvedere alle necessarie trascrizioni e variazioni ipo-catastali.
I ricorrenti, a sostegno della domanda proposta, hanno premesso che in data
04/07/1995, con atto ai rogiti del notaio (rep. n. 27569 - racc. n. Persona_4
6258), hanno acquistato da l'immobile sito in Latina, località Borgo CP_6 Piave, via Acque Alte n. 1 (ora Strada Caporicciotto n. 275), censito in Catasto al foglio 96, p.lla 96, sub 5 e sub 6, c/2, cat. A/3, r.c. € 219,63; che sin dall'acquisto del bene immobile come sopra individuato, hanno eseguito lavori di manutenzione e pulizia dell'immobile confinante (foglio 96, p.lla
207), rispristinato la vecchia recinzione esistente con realizzazione di un cordolo di cemento armato, nonché costruito, da oltre vent'anni, un magazzino adibito a ricovero attrezzi;
che la particella confinante con il bene di loro proprietà, come si evince dalla denuncia di successione del 20/09/1993, appartiene a Persona_1
Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3 CP_4
, e
[...] Parte_3 Controparte_7 [...]
, i quali, nel corso degli anni, disinteressandosi del bene stesso, non Persona_3
hanno mai effettuato lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, né partecipato alle spese a tal fine necessarie;
che, stante l'obbligatorietà dell'esperimento della procedura di mediazione in materia di diritti reali, inoltrata la richiesta all'organismo di mediazione di Latina, le parti sono entrate in mediazione;
che, con scrittura privata del 16/10/2023, hanno raggiunto un accordo con i proprietari, i quali, riconosciuto il possesso esercitato dai ricorrenti, hanno venduto a questi ultimi il bene al prezzo di € 1.000,00.
Rilevata l'inidoneità della scrittura privata non autenticata ai fini della trascrizione, i ricorrenti hanno così concluso: “Piaccia all'ill.mo Tribunale adito, accertare e dichiarare con sentenza che i sigg.ri e , Parte_1 Parte_2 meglio in epigrafe qualificati, sono proprietari dell'immobile sito in Latina località
Borgo Piave via Acque Alte,1 ora strada Caporicciotto,725 e precisamente del terreno contraddistinto catastalmente al foglio 96 particella 207 di 19 ca, avendolo acquistato dai sigg.ri , , , Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
, , , Controparte_4 Parte_3 Parte_4
e per il prezzo di € 1.000,00 e, Parte_5 Controparte_5
conseguentemente, ordinare alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Latina, di provvedere alle necessarie trascrizioni e variazioni ipo-catastali, con esonero del conservatore da ogni responsabilità. Il tutto con vittoria di spese di lite in caso di ingiustificata opposizione”.

1.1. Fissata con decreto l'udienza per la comparizione delle parti, con assegnazione a parte resistente del termine di dieci giorni prima dell'udienza per la costituzione in giudizio e a parte ricorrente del termine di quaranta giorni prima del termine fissato per la costituzione del convenuto (vale a dire cinquanta giorni prima dell'udienza fissata nel presente decreto) per la notifica del ricorso unitamente al presente decreto, con ordinanza del 21/02/2025, rilevata la ritualità della notifica del ricorso ai convenuti, ne è stata dichiarata la contumacia;
ritenuta altresì la non indispensabilità ai fini della decisione delle prove orali dedotte, è stata fissata per la decisione ai sensi dell'art. 281-terdecies c.p.c. l'udienza del 20/5/2025, contestualmente sostituita dal deposito di note scritte a norma dell'art. 127 ter c.p.c..
Con ordinanza del 20/05/2025, il giudice si è riservato di provvedere ai sensi dell'art. 281- terdecies c.p.c. e dell'art. 281 - sexies, terzo comma, c.p.c.

2. Parte ricorrente ha chiesto l'accertamento del suo diritto di proprietà pieno ed esclusivo sull'immobile sito in Latina, località Borgo Piave, via Acque Alte n. 1
(ora Strada Caporicciotto n. 275), censito in Catasto al foglio 96, p.lla 207, per averlo acquistato a titolo derivativo dagli odierni ricorrenti, in forza di scrittura privata del
16/10/2023, chiedendo anche di disporre la relativa trascrizione.
Va preliminarmente rilevato che l'art. 1350 c.c. individua tra gli atti che devono farsi per iscritto, a pena di nullità, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili, che possono realizzarsi per il tramite di atto pubblico o scrittura privata.
La disciplina di cui all'art. 1350 consente, dunque, di ritenere la scrittura privata atto idoneo al trasferimento del diritto di proprietà.
Il contratto di compravendita immobiliare può, dunque, avere la forma di scrittura privata non autenticata, come nel caso di specie, e non di atto pubblico.
Tuttavia, affinché detto trasferimento possa avere efficacia nei confronti dei terzi, è necessario che venga trascritto nei registri pubblici immobiliari, ciò che avviene necessariamente nei casi di scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale, obbligati alla trascrizione. La giurisprudenza di legittimità, in materia, ha chiarito che colui il quale abbia acquistato un immobile mediante scrittura privata non autenticata, al fine di rendere opponibile tale acquisto ai terzi deve esperire l'azione di accertamento giudiziale della autenticità delle sottoscrizioni, trascrivendo la domanda ex art. 2652,
n. 3, ed ottenuta la pronuncia favorevole, deve trascrivere la scrittura privata divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c.c. presentandola in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c. (Cass. civ., sez.
II, 29/10/2020, n. 23945, analogamente Cass. civ., sez. I, 18/01/2018, n. 1190 e Cass. civ. Sez. II, 7711/2000, n. 14486)
Dunque, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità - come è pacifico nel caso di specie - l'unica via attraverso la quale l'interessato può conseguire la sua trascrizione è
l'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, «perché solo attraverso
l'integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l'effetto dell'opponibilità della prima ai terzi» (Cass. 26102/2016, 2033/1996, 3674/1995) (Cass. civ., sez. I,
02/05/2022, ord. n. 13811).
Né può, a tal fine, proporsi azione ex art. 2932 c.c., atteso che quanto è stato concluso un contratto definitivo di compravendita con scrittura privata non autenticata, l'interesse della parte alla documentazione del negozio nella forma necessaria per la trascrizione non trova tutela nel rimedio previsto dall'art. 2932 c.c.
- che riguarda l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto e presuppone, pertanto, la stipula di un preliminare -, potendo essere soddisfatto, semplicemente con una sentenza di mero accertamento dell'autenticità delle firme
(Cass. civ., sez. II, 13/07/2023, ord. n. 20114).
A ciò si aggiunga che, una volta ottenuta la sentenza che accerta l'autenticità delle sottoscrizioni, ai sensi dell'art. 2652, n. 3) c.c., l'atto da trascrivere non è la sentenza, ma la scrittura privata le cui sottoscrizioni siano state accertate giudizialmente - che costituisce titolo idoneo ai fini della trascrizione ex art. 2657
c.c. - la quale va presentata in originale o in copia autentica al Conservatore dei registri immobiliari, ex art. 2658 c.c. (Cass. 23945/2020, 26102/2016, 14486/2000; cfr. Cass. 17391/2004, 10434/1993) (Cass. civ., sez. I, 02/05/2022, ord. n. 13811).

2.1 Parte ricorrente ha invocato la scrittura privata del 16/10/2023 quale fondamento, in via piena ed esclusiva, del diritto di proprietà sull'immobile sopra indicato.
Tuttavia, non ha spiegato alcuna domanda di accertamento giudiziale della autenticità delle sottoscrizioni in vista della trascrizione, cosicché una siffatta domanda non può ritenersi implicitamente proposta, anche in relazione al fatto che andrebbe accertata la trascrivibilità della medesima scrittura in ragione del contenuto suo proprio.
Nella domanda, come formulata e articolata dai ricorrenti, emerge infatti la circostanza per cui essi siano nel possesso dell'immobile, ma in assenza dell'esperimento di un accertamento giudiziale della autenticità delle sottoscrizioni, la scrittura privata difetta del requisito che consente la trascrizione nei registri immobiliari, e dunque, l'opponibilità a terzi.
Infatti, come già rilevato, la disposizione di cui all'art. 2657, co. 1, secondo cui la trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, ha carattere tassativo.
Pertanto, quando l'atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, l'unica via attraverso la quale l'interessato può conseguire la trascrizione è quella dell'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l'integrazione della scrittura con la sentenza potrà ottenere l'effetto dell'opponibilità della prima ai terzi. Peraltro, se la scrittura rechi due o più firme e queste, in quanto provenienti dalle parti contraenti, siano funzionali al raggiungimento dello scopo cui l'atto stesso è diretto, la domanda di accertamento giudiziale dell'autenticità della sottoscrizione deve estendersi a tutte le firme, ivi compresa quella della persona che propone la domanda ex art. 2652, n. 3
c.c. (Cass. civ. sez. I, 12/03/1996, n. 2033).
Ulteriormente chiarisce la giurisprudenza di legittimità che la sentenza di accoglimento della domanda diretta ad accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà di un immobile a mezzo di scrittura privata con firma non autenticata presuppone l'accertamento, con efficacia di giudicato, della autenticità della sottoscrizione di tale scrittura. Ne consegue che, in tale ipotesi, non può essere trascritta la pronuncia giudiziale, in quanto non rientrante in alcune delle fattispecie contenute nell'art. 2643 c.c., ma si può procedere alla trascrizione della scrittura privata ai sensi dell'art. 2657 c.c. (Cass. civ. sez. II, 25/09/2002, n. 13924; conf.
Cass. civ. Sez. II, 22/06/2011, n. 13695).
Si ha pertanto che l'accoglimento della domanda volta ad accertare l'avvenuto trasferimento della proprietà dell'immobile avvenuto mediante scrittura privata implica il presupposto accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni in calce alla scrittura privata.
La domanda di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni in calce alla scrittura privata non è stata proposta nel caso di specie.

3. Può essere accertato, con finalità analoghe di trascrizione ai fini dell'opponibilità, poiché nulla hanno contraddetto i convenuti, che sono rimasti contumaci, che e hanno acquistato, con scrittura privata Parte_1 Parte_2
del 16/10/2023 (sottoscritta dalle parti e dagli avvocati Alessandra Restani e Silvio
Figliozzi) l'immobile consistente in un piccolo appezzamento di terreno di circa mq
20 sito in Latina, località Borgo Piave, via Acque Alte n. 1 (ora Strada Caporicciotto
n. 275), censito in Catasto al foglio 96, p.lla 207.
Risulta altresì provato, per quanto la circostanza non sia rilevante, che gli attori hanno versato il prezzo concordato.

3.1 L'atto che deve essere trascritto, a differenza dell'ipotesi di accertamento della autenticità delle sottoscrizioni, è la pronuncia di accertamento qui adottata.

4. La natura dichiarativa della pronuncia consente di compensare integralmente le spese tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così decide:
- accerta che, con scrittura privata del 16/10/2023 (allegato 4 all'atto di citazione), gli attori e hanno acquistato dai convenuti la Parte_1 Parte_2
proprietà dell'immobile consistente in un piccolo appezzamento di terreno di circa mq 20 sito in Latina, località Borgo Piave, via Acque Alte n. 1 (ora Strada
Caporicciotto, n. 275), censito in catasto al foglio 96, p.lla 207; ordina all'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Latina-Territorio, già
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Latina, con esonero da ogni responsabilità, di provvedere, a seguito della presentazione del relativo titolo da parte dell'interessato, alla trascrizione della presente sentenza;

- compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Latina, lì 20/05/2025
Il giudice
Luca Venditto