REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 11916 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2021, posta in deliberazione all'udienza del 10 luglio 2024, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
Prof. , elettivamente domiciliato in Roma, in Parte_1
Roma, Piazza del Biscione 95, presso lo Studio dell'Avv. Ruggero
Stendardi, che lo rappresenta e difende per procura in atti
ATTORE
E
, in persona dell'Amministratore Controparte_1
p.t., Dott.ssa elettivamente domiciliato in Roma, Viale CP_2
Pola 29, presso lo Studio dell'Avv. Pietro Martino, che lo rappresenta e difende per procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: Impugnazione delibere assembleari CONCLUSIONI
All'udienza del 10 luglio 2024, le parti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie richieste.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il Prof.
[...]
esponeva di essere comproprietario dell'immobile sito Parte_1
nell'edificio condominiale di Via Luigi Capucci 2 in Roma, avente destinazione ad uso residenziale;
rilevava di aver presentato al
Municipio Roma VIII, in data 19 febbraio 2020, la per Pt_2
l'esecuzione di opere volte al completamento dell'impianto igienico – sanitario del bene, consistenti nell'integrazione degli igienici e dei sanitari dell'abitazione agli impianti dell'acqua potabile e della rete fognaria condominiali.
Informato il Condominio circa gli interventi oggetto di , Pt_2
l'assemblea del 7 marzo 2020 aveva deliberato di non approvare i lavori proposti fino a quando non si fosse verificata la mancata lesione dei diritti dei condomini, richiedendo pertanto ulteriore documentazione;
nelle successive assemblee del 4 giugno 2020 e del
20 novembre 2020, era stato confermato quanto già deliberato nel marzo precedente, con conferimento di incarico esplorativo ad un tecnico per le problematiche riguardanti la procedura di condono intrapresa dall'attore.
Con delibera in data 7 gennaio 2021, era stata negata la richiesta attorea di allaccio delle utenze alle sue proprietà.
Contestava le delibere condominiali succedutesi nel tempo, in quanto assunte in violazione dell'art. 1102 c.c. e del proprio diritto d'uso sulle parti e impianti comuni, trattandosi unicamente di interventi volti a consentire la migliore utilizzazione della proprietà individuale mediante il godimento delle parti e dei servizi comuni, senza mutare l'originaria funzione o alterarne la destinazione;
rilevava altresì
l'illegittimità per eccesso di potere delle decisioni impugnate, non potendo l'assemblea condominiale invadere la sfera dei diritti del singolo.
Evidenziava poi i danni conseguenti alla condotta del , in CP_1
relazione alla mancata vendita del proprio immobile e al mancato godimento del bene, e concludeva richiedendo la declaratoria di illegittimità delle delibere in data 7 marzo 2020, 4 giugno 2020, 20 novembre 2020 e 7 gennaio 2021, con dichiarazione del proprio diritto all'uso degli impianti idrico e fognario mediante CP_3
allaccio agli stessi;
richiedeva altresì la condanna del convenuto al risarcimento dei danni subiti, per euro 68.000,00 per il mancato buon fine della vendita, euro 3.540,00 per il mancato godimento per i mesi da marzo 2020 a febbraio 2021 ed euro 295,00 mensili per le mensilità da marzo 2021 a fino all'effettiva integrazione degli impianti a quelli condominiali.
Si costituiva in giudizio il che Controparte_1
eccepiva il difetto di legittimazione attiva dell'attore, oltre che la tardività dell'impugnazione delle delibere oggetto di giudizio e la carenza di interesse del Prof. ; contestava le deduzioni di Parte_1
controparte, anche in riferimento ai lamentati danni subiti, e concludeva richiedendo il rigetto delle domande attrici oltre che la condanna dell'attore, previo rifacimento delle tabelle millesimali, al pagamento degli oneri condominiali maturati negli ultimi cinque anni e non corrisposti.
La causa veniva istruita con l'interrogatorio formale dell'amministratore del e con l'audizione di alcuni testi e CP_1
veniva trattenuta in decisione all'udienza del 10 luglio 2024, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo aver riguardo alle eccezioni preliminari avanzate dalle parti.
In riferimento all'eccezione di carenza di legittimazione attiva, per come tempestivamente formulata dal convenuto, si deve evidenziare, come da giurisprudenza della Suprema Corte, che la qualità di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato, a prescindere dall'esistenza o meno di una tabella millesimale, la cui natura ricognitiva è fuori dubbio (in questo senso C.C. 4844/17); nel caso di specie, la stessa parte convenuta ha dato atto che il Prof. risulta proprietario della cantina n. Parte_1
4, così dovendosi ricollegare al detto diritto, su un immobile facente parte del fabbricato condominiale, la qualità di condomino in capo all'attore.
In riferimento poi all'eccezione di inammissibilità della costituzione del convenuto, per come tempestivamente formulata dall'attore nelle proprie note di trattazione scritta depositate in data 9 settembre 2021, si deve innanzi tutto evidenziare come la giurisprudenza della
Suprema Corte abbia chiarito che l'amministratore di condominio può resistere all'impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall'art. 1131 c.c., giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore (C.C. 23550/20).
Nel caso di specie, oggetto del presente giudizio, come da domanda, risulta in primo luogo essere l'impugnazione di delibere assembleari aventi ad oggetto, come da relativi ordini del giorno, le comunicazioni del Prof. e le procedure di mediazione intraprese da Parte_1
quest'ultimo, con la conseguenza che, tenuto conto del contenuto delle richieste avanzate e dei principi di cui alla giurisprudenza citata, non appare sussistere la necessità della previa autorizzazione assembleare ai fini della costituzione in giudizio dell'amministratore.
Peraltro, anche a fronte della costituzione del in data 16 CP_1
aprile 2021, l'assemblea condominiale in data 27 aprile 2021, come da verbale, dava comunque mandato, all'unanimità, al difensore e all'amministratore del convenuto di costituirsi in giudizio per conto del . CP_1
Quanto poi alle censure avanzate dall'attore nei confronti delle domande riconvenzionali proposte dal convenuto, riguardanti il rifacimento delle tabelle millesimali e la condanna dell'attore al pagamento degli oneri condominiali maturati negli ultimi cinque anni, si deve evidenziare che, a fronte dell'eccepita improcedibilità, il
Giudice, con provvedimento in data 25 gennaio 2022, concedeva al convenuto il termine di legge per la proposizione della CP_1
domanda di mediazione;
il procedimento, come da documentazione in atti, si concludeva in data 3 marzo 2022, con verbale negativo.
Ora, nella propria memoria ex art. 183, sesto comma, n. 1 c.p.c., parte attrice ha eccepito, a fronte della conclusa procedura di mediazione, il mancato, valido, esperimento della stessa, in assenza di specifica delibera autorizzativa assembleare in favore dell'amministratore, richiamando il testo ex art. 71 quater c.p.c., nel testo vigente al momento dello svolgimento del procedimento in oggetto.
Sul punto, ed a fronte di quanto eccepito, nulla di specifico è stato tempestivamente contestato dal convenuto, così dovendosi ritenere che la procedura, disposta con il richiamato provvedimento in data 25 gennaio 2022, abbia avuto luogo senza la delibera autorizzativa dell'assemblea.
Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che ai sensi del comma 3 dell'art. 71 quater disp. att. c.c. l'amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria solo previa delibera assembleare di autorizzazione, non rientrando tra le sue attribuzioni, in assenza di apposito mandato, il potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla mediazione. Ne consegue che la condizione di procedibilità delle "controversie in materia di condominio" non può dirsi realizzata qualora l'amministratore partecipi all'incontro davanti al mediatore sprovvisto
(come nella specie) della previa delibera assembleare, da assumersi con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., non essendo in tal caso possibile iniziare la procedura di mediazione e procedere al relativo svolgimento, come suppone il comma 1 dell'art. 8 del d.lgs. n.
28 del 2010 (C.C. 10846/20).
Ne discende come, sulla base del testo dell'art. 71 quater disp. att. c.c. vigente all'epoca dei fatti e dei principi di cui alla giurisprudenza citata, l'avanzata eccezione di improcedibilità debba essere accolta, risultando peraltro le conclusioni raggiunte sul punto assorbenti le ulteriori deduzioni svolte in tema di inammissibilità delle domande riconvenzionali formulate, da dichiararsi, tenuto conto delle considerazioni che precedono, improcedibili.
Né, in ultimo, deve essere accolta l'avanzata eccezione di tardività dell'impugnazione delle singole delibere, tenuto conto dell'istanza di mediazione in data 31 marzo 2020, comunicata in pari data, di quella del 18 dicembre 2020, comunicata in data 19 dicembre 2020, a fronte della pec dell'amministratrice in data 23 novembre 2020 con cui venivano trasmessi all'attore i verbali del 4 giugno 2020 e del 20 novembre 2020, nonché del verbale in data 11 gennaio 2021 quando veniva depositata in sede di mediazione la delibera del 7 gennaio
2021.
Chiarito ciò, ed in riferimento all'avanzata eccezione di carenza di interesse, per come tempestivamente formulata nella comparsa di costituzione e risposta, si deve evidenziare che, con la propria memoria in data 18 febbraio 2020, parte attrice comunicava all'amministratrice, ai sensi dell'art. 4, secondo comma, del regolamento condominiale gli interventi oggetto della CILA presentata, “perché Lei possa riferire, con cognizione di causa e ove lo ritenga necessario, all'Assemblea del condominio già a conoscenza della destinazione d'uso a residenziale dell'ex ripostiglio n. 4, in origine annesso all'appartamento n. 9”.
In altri termini, nessuna richiesta di autorizzazione al CP_1
veniva richiesta dall'attore, quanto, unicamente, comunicato all'amministratore gli interventi da effettuarsi, richiamando espressamente il disposto ex art. 4, secondo comma, del regolamento che prevede, infatti, la preventiva notizia all'amministratore “per dare inizio ai lavori di ammodernamento, riparazione, restauro e simili nell'interno delle singole proprietà”.
A ciò deve aggiungersi che nella convocazione per l'assemblea straordinaria del 7 marzo 2020, l'ordine del giorno prevedeva, al primo punto, proprio la comunicazione inviata dal condomino e la “decisione in merito”, laddove, come da verbale, Parte_1
veniva poi deliberato, a fronte della documentazione presentata in quella sede dall'attore, l'incompletezza delle produzioni svolte,
l'approfondimento tecnico del progetto presentato per la modifica degli impianti condominiali, la richiesta di fornire i calcoli strutturali eseguiti, e conseguentemente la mancata approvazione dei lavori proposti “finchè l'assemblea non avrà verificato che non sono stati lesi i diritti dei condomini”.
Ne discende come, avuto riguardo a quanto deliberato, comprensivo anche della diffida all'attore a modificare le parti e gli impianti comuni condominiali fino a quando “non sarà possibile effettuare le necessarie valutazioni circa la documentazione acquisita”, l'avanzata eccezione non debba essere accolta, avuto proprio riguardo alla necessità per parte attrice, a fronte di quanto precedentemente evidenziato in ordine alla comunicazione inviata e alla richiesta di informativa dell'assemblea, di contestare, nella presente sede, quanto invece deliberato in riferimento alla mancata approvazione dei lavori e alla diffida a modificare gli impianti condominiali.
Inoltre, in quest'ottica, deve essere evidenziato che anche l'assemblea del 4 giugno 2020 ribadiva “quanto deliberato nell'assemblea del 7 marzo 2020 e dà mandato all'Amministratrice di non derogarvi”, laddove l'assemblea del 20 novembre 2020 affidava ad un tecnico la consulenza sullo stato dell'edificio condominiale, anche al fine di enucleare “le problematiche che si evincono dalla procedura di condono del nonché nella procedura avviata CP_1 Parte_1
per ottenere il titolo abilitativo”; l'assemblea del 7 gennaio 2021, infine, deliberava di “negare l'allaccio delle utenze alla proprietà
”. Parte_1
Chiarito ciò, si deve rilevare, come da giurisprudenza della Suprema
Corte, che, in tema di condominio, l'allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sè una modifica della stessa, perchè una rete di servizi - sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo - è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze. È pertanto onere del
, che ne voglia negare l'autorizzazione, dimostrare che, nel CP_1
caso particolare, l'allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell'impianto, non potendo opporsi che il divieto all'allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare (C.C. 21832/07).
Nel caso di specie, la relazione tecnica dell'Arch. in data 21 Tes_1
febbraio 2020, prodotta dall'attore, descrive gli interventi previsti nella proprietà attorea, volti alla dotazione degli impianti di adduzione dell'acqua e di scarico della fognatura, da svolgersi “senza toccare, modificare e/o alterare l'esistente colonna montante in ghisa dell'edificio”, “senza alterare la rete esistente” e ancora senza causare
“alcun disservizio, interruzione o quant'altro che possa portare disagio agli altri proprietari”; la successiva relazione del medesimo tecnico, in data 31 luglio 2020, conferma quanto già evidenziato e, alla luce delle indagini svolte e della metodologia di intervento scelta, ribadisce che nessun disservizio, interruzione o altro verrà causato agli altri condomini, né verrà compromessa in alcun modo la normale destinazione e la funzionalità del sistema di scarico fognario o di quello dell'adduzione d'acqua, né infine “causerà disservizi durante ed in futuro delle reti comuni idrica e fognaria per l'intero condominio”.
A fronte di ciò, le richiamate risultanze della perizia redatta dal tecnico incaricato dal non appaiono rilevanti, tenuto CP_1
conto che la stessa risulta avere ad oggetto, come da premessa, il cambio di destinazione d'uso dell'unità di proprietà attorea, in riferimento, quindi, alla valutazione della presentata domanda di condono e alla rilasciata concessione in sanatoria;
inoltre, in riferimento alle censure del convenuto sul punto, si deve ulteriormente rilevare, come da documentazione in atti ed indipendentemente da ogni ulteriore valutazione, che il Tribunale di Roma, con sentenza in data 17 febbraio 2020, assolveva l'attore dall'accusa di aver falsamente attestato due diverse destinazioni d'uso dell'immobile sito in Roma, Via Luigi Capucci 2, piano seminterrato, “mediante l'integrazione della domanda di condono edilizio prot. 005796/85 di documentazione finalizzata al rilascio della relativa concessione in sanatoria ad uso non residenziale, e quale richiedente la domanda di condono prot. 549315/04 relativa al rilascio della concessione in sanatoria ad uso residenziale”. Peraltro, con la medesima pronuncia, anche il Geom. incaricato dall'attore, veniva assolto CP_4
dall'imputazione a lui ascritta per i medesimi fatti.
Alla luce delle considerazioni che precedono e degli elementi introdotti in giudizio, pertanto, le censure attoree in riferimento ai rilevati profili di illegittimità delle delibere impugnate devono essere condivise, con conseguente annullamento delle stesse limitatamente a quanto deliberato in relazione ai punti dell'ordine del giorno oggetto di impugnazione.
In ordine poi alla formulata richiesta di risarcimento del danno, per come tempestivamente avanzata, si deve rilevare, quanto ai danni da mancata vendita dell'immobile, che la proposta d'acquisto pervenuta dalla SI.ra prevedeva espressamente che, in caso di tempi Pt_3
tecnici oltre il termine del 21 marzo 2020 per l'intervento di allaccio alla fogna e alla rete idrica, le parti avrebbero posticipato la data del rogito, “di comune accordo” al primo giorno utile, così non configurandosi come improrogabile ed essenziale il termine ivi indicato;
lo stesso è a dirsi in relazione alla proposta d'acquisto pervenuta dalla SI.ra , la quale, anche se veniva ivi indicato Pt_4
il termine del 31 gennaio 2021 per l'allaccio in fogna e la regolarità urbanistica, catastale ed ipotecaria, prevedeva in ogni caso che l'atto notarile sarebbe stato stipulato entro “tre mesi dalla decadenza dell'insieme dei vincoli”, costituiti, oltre che dall'allaccio in fogna anche dal versamento del saldo prezzo tramite intervento in un mutuo per cui parte venditrice si sarebbe impegnata a fornire tutta la documentazione richiesta dall'Istituto mutuante.
A ciò consegue come, sulla base delle allegazioni attoree, non possano ritenersi introdotti idonei elementi per considerare il prospettato danno subito come discendente dalla condotta del convenuto, e ciò proprio tenuto conto di quanto emergente dalle prodotte proposte d'acquisto, per come illustrato.
Né devono condividersi le deduzioni attoree in ordine al lamentato danno da mancato godimento dell'immobile, non potendo lo stesso ritenersi sussistente, tenuto conto delle allegazioni tempestivamente svolte da parte attrice in tal senso ed in assenza di maggiormente specifici elementi sul punto, anche in riferimento alle possibilità di concreto utilizzo dell'immobile, eventualmente incidenti sulla sua prospettata attitudine fruttifera, sulla sola base delle contestate delibere.
Alla luce delle conclusioni raggiunte, assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto, le delibere impugnate nella presente sede devono essere annullate limitatamente a quanto deliberato in relazione ai punti dei rispettivi ordini del giorno oggetto di impugnazione;
le domande attrici, per il resto, devono invece essere rigettate.
Le domande riconvenzionali formulate dal convenuto devono essere dichiarate improcedibili, mentre le domande ex art. 96 c.p.c. devono essere rigettate, tenuto conto dell'insussistenza dei requisiti giustificativi le richieste pronunce, anche in relazione al necessario elemento soggettivo.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.


PQM

Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede:
I) Annulla le delibere condominiali impugnate nella presente sede limitatamente a quanto deciso in relazione ai rispettivi punti dell'ordine del giorno oggetto di impugnazione;

II) Rigetta per il resto le domande attrici;

III) Dichiara l'improcedibilità delle avanzate domande riconvenzionali;

IV) Rigetta le domande attrici;

V) Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice, liquidate in complessivi euro
6.000,00, di cui euro 1.500,00 per la fase di studio, euro
1.000,00 per la fase introduttiva, euro 1.500,00 per la fase istruttoria ed euro 2.000,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge, nonché euro 951,60 per esborsi.
Così deciso in Roma il 3 gennaio 2025
IL GIUDICE