REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Onorario avv. Barbara Iorio, in funzione di giudice monocratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 9524/2021 del ruolo generale dei procedimenti civili avente a oggetto risoluzione contrattuale
TRA
rappresentato e difeso dall'avv. Gianpiero Parte_1
Meo con il quali elettivamente domicilia in Salerno alla via G. V.
Quaranta n.8 giusta procura speciale in atti
ATTORE-
E
in qualità di procuratore speciale della Controparte_1
IG.ra rappresentato e difeso dall'avv. Laura Fierro con la CP_2
quale elettivamente domicilia in Salerno alla via F. Farao n.4 in virtù di procura rilasciata in atti.-
CONVENUTO
NONCHE'
rappresentato e difeso dall'avv. Laura Controparte_3
Fierro con la quale elettivamente domicilia in Salerno alla via F. Farao n.4
in virtù di procura rilasciata in atti.-
Interventore
1 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificata in data 28.07.2021, ad istanza del IG. Parte_1
in qualità di proprietario dell'immobile sito in Salerno alla Via
[...]
Posidonia n. 161/5, scala D, piano VI, registrato al Catasto Urbano del
Comune di Salerno al fol. 34, numero 609, sub. 62, Cat. A/2, concesso in locazione alla IG.ra intimava lo sfratto per morosità, CP_2
citando la IG.ra a comparire per il giorno 15.10.2021 e per CP_2
ivi sentir convalidare lo sfratto per morosità nei confronti della stessa ed in via monitoria emettere decreto ingiuntivo per la somma di €. 22.366,12,
con vittoria di spese;
il IG. forniva quali presupposti Parte_1
dell'intimato sfratto: il contratto decorrente dal 01.09.2001, registrato in data 17.09.2001, serie 3, num. 21189, con un canone di locazione mensile pari a £. 800.000 (€. 413,16); una proroga con aumento unilaterale del canone ad €. 669,00, fondata su una comunicazione del proprietario all'Agenzia delle Entrate;
un debito per un importo complessivo di €.
22.366,12, di cui €. 20.739,00 dal gennaio 2019 a luglio 2021, €. 1.306,00 per un residuo per l'annualità 2018 ed €. 321,12 per imposta di registro per quattro annualità (non indicate). Si costituiva la IG.ra , CP_2
opponendosi alla con-valida di sfratto e il Giudice adito, all'esito dell'udienza del 18.10.2021, con ordinanza del 3.12.2021, comunicata in data 6.12.2021, disponeva il mutamento di rito, fissando udienza di discussione per il giorno 26.04.2022, con termini per il deposito delle relative memorie fino a 20 giorni prima. La IG.ra CP_2
presentava istanza di mediazione presso l'Organismo di Mediazione
2 ALAM Conciliazione, sede di Salerno, primo incontro fissato per il
28.10.2021, che terminava con esito negativo, non avendo il IG. Parte_1
aderito alla mediazione .-
[...]
Si costituiva in giudizio il IG. quale procuratore della Controparte_1
IG.ra il quale impugnava e contestava ogni avversa CP_2
deduzione e conclusione in quanto infondate in fatto e in diritto .-
Nel corso del giudizio, l'Avv. Fierro depositava certificato di morte della
IG.ra e, in conseguenza di ciò, in data 24.01.2023 il CP_2
Giudice dichiarava l'interruzione del processo.- il IG. Parte_1
depositava istanza di riassunzione del processo nei confronti del IG.
, figlio della IG.ra , che risultava convivente Controparte_3 CP_2
stabile al momento del decesso – avvenuto il 02.11.2022 – e, dunque,
subentrato nel contratto di locazione. Nell'istanza di riassunzione l'attore intimante esponeva che Il IG. , ad oggi, non ha Controparte_3
versato un singolo canone di locazione, continuando ad occupare
l'appartamento oggetto del presente procedimento, sul quale grava
oramai una morosità pluriennale ai danni del Dott. .- Parte_1
che chiedeva, in via principale, di convalidare nei confronti del IG.
l'intimato sfratto per morosità relativamente Controparte_3
l'immobile di cui innanzi e, in via monitoria, emettere ex art. 664 c.p.c.
decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del IG.
per il pagamento della complessiva somma di €. Controparte_3
3.345,00, relativamente alle mensilità da novembre 2022 a marzo 2023
(669,00 x 5) o, in via subordinata, la minor somma che codesto Giudice
riterrà giusta in ragione di tutte le considerazioni, deduzioni ed eccezioni
sin qui prodotte, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalle relative
3 scadenze, fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo., oltre spese,
diritti ed onorari di causa.
Veniva ammessa ed espletata la prova testimoniale.-
Dopo vari rinvii sulle conclusioni delle parti, cambi di giudicante il presente procedimento veniva assegnato alla scrivente e decisa nell'udienza odierna.-
………..
Preliminarmente in rito va rilevata la procedibilità ed ammissibilità della domanda, sussistendo nella fattispecie i presupposti processuali, le condizioni dell' azione e la legittimazione delle parti in causa. La
domanda inoltre risulta correttamente formulata e ritualmente proposta.
Nel merito, la domanda di risoluzione del contratto di locazione è fondata e va accolta nei limiti di cui si dirà in seguito.-
L'art. 6 della legge n. 392/1978 stabilisce che: “in caso di morte del
conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti
ed affini con lui abitualmente conviventi. In caso di separazione
giudiziale, di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti
civili dello stesso, nel contratto di locazione succede al conduttore l'altro
coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal
giudice a quest'ultimo. In caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l'altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.”
Pertanto è giustificata la successione nel contratto di locazione del IG.
convivente con la defunta madre alla data del decesso Controparte_3
e sullo stesso grava anche il mancato pagamento del canone di locazione come detto nell'istanza di riassunzione per tutte le somme non corrisposte
4 che al momento della richiesta erano indicate in € 3.345,00, relativi alle mensilità da novembre 2022 a marzo 2023 (€ 669,00x5).-
Va invece accolta l'eccezione di carenza di legittimazione passiva in ordine al pagamento della maggiore somma di €.22.366,12 che andava richiesta agli eredi della IG.ra che avrebbero dovuto CP_2
contribuire ciascuno in misura della sua quota di eredità.-
Lo stesso è chiamato in proprio e non quale erede Controparte_3
della .- CP_2
Priva di pregio è invece l'eccezione relativamente allo stato di degrado in cui versava e versa l'immobile.-
Il mancato pagamento del canone di locazione per vizi della cosa costituisce un fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio. Il conduttore può
domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo,
salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. E' vero che grava sul locatore l'obbligo di mantenere la cosa concessa in godimento in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575c.c.), dovendo procedere alle riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione (art. 1576 c.c.), ed essendo esposto all'azione di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo se la cosa sia affetta da vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito (art. 1578 c.c.), è altrettanto vero che al conduttore non è consentito di astenersi dal pagamento del canone né procedere a riduzioni unilaterali nel caso in cui alleghi l'esistenza di vizi che non impediscono in modo assoluto il godimento del bene.
5 La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, infatti, considerata legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore,
costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. (Tribunale Grosseto,
19/02/2020, n.184).-
Pertanto va considerato grave l'inadempimento del conduttore tale da determinare la risoluzione del contratto di locazione.-
Va ora esaminata l'eccezione di nullità del contratto di locazione stipulato tra le parti.-
In data 1.9.2001, il IG. quindi, stipulava contratto di Parte_1
locazione con la IG.ra , con cui veniva, tra l'altro, pattuito CP_2
un canone di locazione annuo pari a £. 9.600.000, da pagarsi in rate da £.
800.000 mensili, che con l'avvento dell'euro il canone fu convertito in €.
413,16.
In tale occasione veniva versato dalla IG.ra un ulteriore deposito CP_2
cauzionale pari a £. 1.600.000 (€. 826,33) (doc. n. 5 della comparsa di costituzione e risposta della IG.ra nel procedimento di sfratto). CP_2
Tale contratto, inoltre, così prevedeva al punto n. 1: “il contratto è
stipulato per la durata di anni quattro con inizio dal 1/9/2001 e s'intenderà
rinnovato per altri quattro anni nell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell'art. 3, comma 1, della L. 9 dicembre 1998, n. 431, da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza. Al termine dell'eventuale periodo di rinnovo ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al
6 rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione di tale raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione”.
Alla luce di ciò, il IG. con lettera del 17.12.2008 comunicava Pt_1
alla IG.ra la volontà di voler continuare il rapporto contrattuale, CP_2
che sarebbe scaduto il 31.08.2009, ma condizioni economiche diverse da quelle previste in contratto.-
Ed infatti, lo stesso IG. alla scadenza del secondo quadriennio, Pt_1
dal 1.9.2009, inopinatamente e senza possibilità di trattativa prevedeva un canone di locazione per €. 650,00 mensili, che veniva corrisposto dalla IG.ra al solo fine di restare nell'appartamento, data già l'età CP_2
avanzata della stessa. Tale somma non è portata da alcun contratto scritto,
tenuto conto che l'unico contratto scritto è quello del 2001, che prevede un canone di locazione mensile di £. 800.000 (€. 413,16), da adeguarsi di volta in volta in base agli indici ISTAT, a richiesta del locatore. Tanto si evince dalle ricevute di pagamento dell'anno 2009 (doc. n. 7 della comparsa di costituzione e risposta della IG.ra nel procedimento CP_2
di sfratto), in quanto dal mese di settembre 2009 il canone veniva autonomamente variato dal proprietario ad €. 650,00.
Pertanto, il IG. , senza un contratto scritto, ha registrato Pt_1
all'Agenzia delle Entrate una proroga con una maggiorazione unilaterale del canone di locazione, che per costante giurisprudenza è nulla, in assenza di patto scritto. Difatti, è pacifico che ogni patto aggiuntivo che
7 maggiora il canone (patto occulto) è nullo e la conferma è fornita dalla stessa Agenzia delle Entrate, che con avviso n. 2001/3
/021189/000/001/2019/002 richiedeva alla IG.ra l'imposta di CP_2
registro non pagata per l'anno 2019, conteggiata dalla stessa Agenzia su un canone di locazione annuo di €. 4.957,98, per cui ha richiesto l'imposta di registro per €. 99,00, oltre sanzioni ed interessi per un totale di €.
147,19, adempiuto dalla sola IG.ra con F24 del 23.07.2021 CP_2
È da ritenersi illegittimo l'importo aggiuntivo arrivato ad oggi ad €.
669,00, che invece prevede un canone annuo di €.8.028,00,
autonomamente calcolato dal IG. addirittura quasi nella misura Pt_1
del doppio rispetto a quello previsto in contratto.
L'unico importo valido, ovvero il canone apparente, è quello previsto in contratto €. 413,16, aggiornato in base agli indici ISTAT.
E difatti, in tema di locazioni ad uso abitativo, la nullità prevista dall'art. 13, comma 1, della Legge n. 431/1998 sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto del procedimento simulatorio, pertanto resta dovuto solo il contratto originario registrato
(nel caso di specie il contratto del 2001) ed il canone apparente. Il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato nemmeno dalla registrazione tardiva, in quanto è un fatto extra negoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica (sul punto cfr. Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 18213/2015, confermata anche dalla Cassazione Civile, III
Sezione, sentenza n. 34149 del 20.12.2009).
Ne deriva che, ai sensi e per gli effetti dell'art. 13, co. 2, L. n. 431/1998,
«nei casi di nullità del contratto di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei (6) mesi dalla riconsegna
8 dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato».
Per quanto riguarda la questione della decorrenza degli interessi sulle somme da restituire si applicano le regole generali in tema di ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 cod. civ.come stabilito dalle già
richiamate Sezioni Unite nonché da una sentenza della Corte a Sezioni
Semplici (Cass. Civ., Sez. III, n. 411/2017).
La IG.ra , in data 14.07.2021 formulava lettera di messa in mora CP_2
a mezzo raccomandata cui il IG. rispondeva con la intimazione Pt_1
di sfratto per morosità.-
Alla luce della nullità del patto occulto sulla maggiorazione del canone di locazione , essendo provata la morosità del IG. che Controparte_3
è succeduto nel contratto di locazione stipulato nel 2001 dal novembre
2022 al luglio 2023 lo stesso andrà condannato al pagamento della somma di € 4.488,84 ( 9 x498,76 canone effettivo ).
Siccome la costituzione del IG. è avvenuta nella Controparte_3
qualità di conduttore subentrato nel contratto di locazione non possono trovare accoglimento le domande di compensazione con le somme versate dalla IG.ra in eccedenza rispetto al canone effettivamente CP_2
dovuto o di altre somma dalla stessa versate.-
Le spese, considerata la reciproca soccombenza restano compensate tra le parti.-

PQM

9 Il Tribunale di Salerno Prima Sezione Civile in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa Barbara Iorio in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando sulle domande proposte,
da nei confronti di Parte_1 [...]
così provvede: 1)accoglie parzialmente il ricorso;
CP_3
dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 1.09.2001
condanna al pagamento dei canoni scaduti pari ad e Controparte_3
4.488,84 oltre interessi come richiesti;
2) dispone il rilascio dell'immobile libero e vuoto da cose e persone per la data del 30.08.2025.-
3) rigetta la domanda di compensazione per i motivi esposti in parte motiva;
4) considerata la reciproca soccombenza compensa le spese di lite tra le parti.-
Salerno 18.04.2025
Il Giudice onorario di Pace
Avv. Barbara Iorio
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