N. R.G. 16590/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Alessandra Cardarelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16590/2023 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Roberto Cancella Parte_1 C.F._1 ed elettivamente domiciliata in San Lazzero di Savena (BO), Via Jussi n. 107/B presso lo Studio del difensore
- ATTRICE - contro
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli Avv.ti Daniele Soru, P_ C.F._2
Gary Louis Pietrantonio e Alessandro Chiapparini, ed elettivamente domiciliato in Bologna, Viale
Antonio Silvani n. 6 presso lo Studio dei suddetti difensori
- CONVENUTO -

(C.F. / P.IVA ) con sede in Zola Predosa, Via Degli Albergati Controparte_2 P.IVA_1
1/D, in persona del proprio legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv.
Alessandro Badiali, ed elettivamente domiciliata presso indirizzo telematico del difensore
- TERZO CHIAMATO -
CONCLUSIONI DELLE PARTI
L'attrice così conclude:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, in accoglimento della domanda attorea, contrariis rejectis
ACCERTARE E DICHIARARE l'inadempimento del convenuto al “preliminare di P_ vendita”, costituito da proposta ed accettazione in data 14.10-13.11.2021, avente ad oggetto pagina 1 di 11 l'immobile sito in Monte San Pietro BO Via Romagnoli 39/15, meglio identificato in premessa, accertare e dichiarare che il convenuto ha incassato l'assegno n. 0420201231- P_ Pt_2
08 per € 10.000,00 depositato dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria e Parte_1 indebitamente trattenuto tale somma anche dopo il mancato perfezionamento - per suo fatto e colpa - della compravendita immobiliare per l'effetto
CONDANNARE il convenuto al risarcimento del danno subito dall'attrice P_ Pt_1
in ragione di € 20.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria, oltre rivalutazione e
[...] interessi anche moratori ex art. 1284 c.c. dalla domanda di mediazione al saldo effettivo.
Vinte le spese”.
Il convenuto così conclude:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni contraria domanda od eccezione, previa ogni opportuna statuizione ed accertamento in fatto ed in diritto nel merito in via principale:
- previo ogni accertamento in fatto ed in diritto e per tutti i motivi esposti negli atti della difesa del signor accertare l'inadempimento della signora rispetto alle obbligazioni P_ Parte_1 assunte con la proposta d'acquisto del 14.10.2021 e, conseguentemente, respingere tutte le eccezioni e domande ex adverso formulate da quest'ultima nell'atto introduttivo del presente giudizio e per
l'effetto dichiarare la legittimità della ritenzione della caparra confirmatoria di € 10.000,00 operata dal signor;
P_ in via subordinata (e nei confronti del terzo chiamato):
- nella denegata ipotesi di accoglimento (anche soltanto parziale) delle domande avversarie e previo ogni accertamento in fatto ed in diritto, contenere le conseguenti statuizioni nei limiti delle eccezioni formulate dalla difesa del signor e previo accertamento della responsabilità P_ dell'agenzia immobiliare (C.F. / P.IVA ) con sede in Zola Predosa, Controparte_2 P.IVA_1
Via Degli Albergati 1/D condannare quest'ultima in persona del proprio legale rappresentante pro tempore al relativo risarcimento del danno (liquidando anche in via equitativa) ovvero a tenere indenne e manlevato il signor da qualsivoglia esborso dovesse essere chiamato a P_ sostenere all'esito del presente giudizio;
nei confronti del terzo chiamato, in ogni caso
- previa ogni opportuna declaratoria in fatto ed in diritto: accertamento e dichiarare la responsabilità dell'agenzia immobiliare (C.F. / P.IVA ) con sede in Zola Predosa, Controparte_2 P.IVA_1
Via Degli Albergati 1/D in persona del proprio legale rappresentante pro tempore in ragione delle pagina 2 di 11 condotte ed inadempimenti contestati in atti condannarla a corrispondere il relativo risarcimento dei danni (liquidando anche in via equitativa) in favore del signor ovvero a corrispondere P_ direttamente alla signora le somme che dovessero risultare a quest'ultima Parte_1 eventualmente dovute dal signor all'esito del presente giudizio;
P_ in ogni caso:
- condannare la signora all'integrale rifusione delle spese di lite del presente Parte_1 procedimento maggiorate di accessori come per legge. in via istruttoria:
A) Ammettersi prova per interrogatorio formale del legale rappresentante pro tempore – Sig.
[...]
– dell'agenzia immobiliare Studio Zola S.r.l. sui seguenti capitoli, depurati da espressioni Tes_1 valutative (se ed in quanto negli stessi contenute), riportati in forma interrogativa, premessa
l'espressione “vero che”:


1. L'attività di mediazione immobiliare afferente alla proposta irrevocabile d'acquisto del 14.10.2021 relativa all'immobile sito Monte San Pietro, in Via Romagnoli, civico 39/15 (sub. docc. nn. 2 e 3 del fascicolo di ) ai tempi di proprietà del signor era affidata e gestita dall'agente P_ P_

Testimone_2


2. In relazione alla proposta irrevocabile d'acquisto del 14.10.2021 relativa all'immobile sito Monte
San Pietro, in Via Romagnoli, civico 39/15, la signora conferiva un assegno di € 10.000,00 Pt_1 all'agenzia immobiliare Studio Zola S.r.l. a titolo di caparra confirmatoria;



3. L'assegno di € 10.000,00 consegnato dalla signora all'agenzia immobiliare a titolo di Pt_1 caparra confirmatoria veniva consegnato al signor dalla predetta agenzia – tramite l'agente P_
- nel mese di dicembre 2021 e che la gente di riferimento autorizzava il signor ad Testimone_2 P_ incassare tale assegno.
B) Ammettersi prova testimoniale dell'agente c/o l'agenzia immobiliare Studio Zola Testimone_2
S.r.l. con sede in Zola Predosa, Via Degli Albergati 1/D, sui seguenti capitoli, depurati da espressioni valutative (se ed in quanto negli stessi contenute), riportati in forma interrogativa, premessa
l'espressione “vero che”:
a. Lei ha svolto attività di mediazione immobiliare con riferimento alla proposta irrevocabile
d'acquisto del 14.10.2021 relativa all'immobile sito Monte San Pietro, in Via Romagnoli, civico 39/15
(sub. docc. nn. 2 e 3 del fascicolo di ) (si indica come testimone sul capitolo di prova il P_ signor;
Testimone_2
b. Lei in data 07 dicembre 2021 inviava un messaggio vocale su Whatsapp al signor con cui gli P_ confermava che lo stesso poteva passare in agenzia per ritirare l'assegno di € 10.000,00 consegnato pagina 3 di 11 dalla signora a titolo di caparra confirmatoria e che lo stesso poteva essere incassato Pt_1 dall'odierno convenuto (si indica come testimone sul capitolo di prova il signor;
Testimone_2
c. Alla data del 28 febbraio 2021 il signor aveva adempiuto correttamente ed in tempo utile alla P_ formalizzazione del contratto di compravendita definitivo a tutte le obbligazioni poste a proprio carico in relazione alla proposta irrevocabile d'acquisto del 14.10.2021 relativa all'immobile sito Monte San
Pietro, in Via Romagnoli, civico 39/15 (si indica come testimone sul capitolo di prova il signor
[...]
; Tes_2
d. Alla data del 31.03.2022 la signora aveva ottenuto la delibera del mutuo di cui alla proposta Pt_1 irrevocabile d'acquisto del 14.10.2021 relativa all'immobile sito Monte San Pietro, in Via Romagnoli, civico 39/15 (si indica come testimone sul capitolo di prova il signor . Testimone_2
C) Ammettersi prova contraria, anche per testimoni, sui capitoli istruttori eventualmente articolati da controparte, se ed in quanto ritenuti ammissibili e rilevanti con indicazione dei medesimi testimoni e riserva di indicarne altri.
D) In ogni caso, ove il Giudice adito lo ritenga opportuno, si insiste nel richiedere espressa autorizzazione per il deposito - su supporti informatici - del file audio di WhatsApp del 07.12.2021 contenente le dichiarazioni rese dall'agente dello in merito alla Testimone_2 Controparte_2 consegna dell'assegno rilasciato dalla signora . Pt_1
Il terzo chiamato così conclude:
“Voglia l'Ill.mo Giudice adito,
IN VIA PRELIMINARE
Accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva in capo a con riferimento alle P_ domande proposte nei confronti di Studio Zola srl.
IN VIA PRINCIPALE
Nel merito
Rigettare integralmente le domande ex adverso formulate nei confronti di Studio Zola srl in quanto infondate in fatto e diritto.
Accertare e dichiarare la responsabilità aggravata di per avere agito in giudizio, nei P_ confronti di Studio Zola srl, con mala fede e/o colpa grave e per l'effetto condannarlo al pagamento in favore della terza chiamata di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96, comma 3,
c.p.c..
IN OGNI CASO
Con vittoria di spese, compensi determinati ex D.M. 55/2014, oltre CPA e IVA e oneri accessori tutti di legge”. pagina 4 di 11 FATTO E DIRITTO
Con citazione ritualmente notificata conveniva in giudizio, dinanzi a questo Parte_1
Tribunale, esponendo: P_
- che, essendo interessata ad acquistare un immobile per sé e per la propria famiglia, attraverso la mediazione dello aveva visionato un immobile sito in Monte San Pietro, via Controparte_2
Romagnoli 39/15;
- che l'immobile in questione era di proprietà di ed era costituito da abitazione, P_ autorimessa e corte esclusiva pertinenziale;

- che, essendo interessata all'acquisto di tale immobile, il 14.10.2021, presso l'Agenzia Immobiliare
Tempo Casa di Zola Predosa aveva formalizzato “proposta irrevocabile di acquisto”, per la durata di 15 giorni, che prevedeva quale corrispettivo l'importo di € 285.000,00, la consegna dell'immobile al momento della stipula del contratto definitivo da effettuarsi non oltre il giorno 31 marzo 2022, il deposito di un assegno di € 10.000 presso la Agenzia Immobiliare Studio Zola s.r.l.s da consegnare al promittente venditore al verificarsi di due condizioni, ossia l'ottenimento di un mutuo per la somma di
€ 190.000 e l'autorizzazione del giudice tutelare all'utilizzo, per tale acquisto, delle somme di denaro del figlio, ricevute in eredità dal padre, marito di essa istante;
Parte_3
- che tale proposta era stata tardivamente accettata dal Sig. e, ciononostante, le parti avevano P_ ugualmente deciso di dare corso all'accordo;
- che per ottenere l'autorizzazione del giudice tutelare era necessaria una perizia giurata sull'immobile per la redazione della quale, in data 17 novembre 2021, era stato incaricato l'Ing. il Persona_1 quale, per l'espletamento della perizia, due giorni dopo aveva visionato l'immobile;
- che, anche per ottenere il mutuo, era necessario acquisire l'atto di provenienza, l'APE, la RTI e l'autorizzazione del Giudice Tutelare;

- che, il 22 dicembre 2021, per avere la perizia giurata, aveva contattato l'Ing. il quale le Per_1 aveva riferito di non avere i documenti necessari per procedere in tale senso e, soprattutto, che era necessaria la RTI la cui redazione era a carico del proprietario dell'immobile che, a tal fine, aveva incaricato la Geom. ; Persona_2
- che, lo stesso giorno, essa istante aveva contattato la Geom. dalla quale aveva appreso che la Per_2 redazione della RTI era condizionata alla rimozione di una difformità (presenza di un camino in pietra nella cantina che era stata trasformata in taverna/ufficio) non ancora eliminata;

- che, infine, sempre in data 22 dicembre 2021 ed il successivo 13 gennaio 2022, non avendo ricevuto alcuna documentazione, aveva contattato l'Agenzia Immobiliare per sollecitare ed ottenere la RTI necessaria per ottenere il mutuo e per avere l'autorizzazione del giudice tutelare;
pagina 5 di 11 - che la Relazione Tecnica Integrata, attestante la conformità dell'immobile dal giorno 25 febbraio
2022, era stata rilasciata solamente il 28 febbraio 2022;
-che, pertanto, solo in data 14 marzo 2022 l'Ing. aveva rilasciato perizia giurata da allegare Per_1 all'istanza per ottenere l'autorizzazione del Giudice Tutelare, istanza depositata due giorni dopo, ossia il 16 marzo 2022;
- che il giudice tutelare, il 13 aprile 2022, aveva chiesto chiarimenti e, pertanto, aveva sospeso la pronuncia del provvedimento;

- che il giorno 22 aprile 2022 essa istante aveva ricevuto una lettera di contestazione proveniente dal difensore del convenuto tramite la quale veniva rilevato l'inutile decorso del tempo per la stipula del contratto definitivo di vendita dell'immobile che veniva imputato ad essa istante e con la quale
[...] aveva dichiarati di trattenere la caparra di € 10.000,00; P_
- che, non essendosi verificate le condizioni sospensive inserite nel contratto preliminare nei tempi in esse indicati, il contratto doveva considerarsi inefficace e, pertanto, la caparra depositata avrebbe dovuto essere restituita;

- che il mancato avveramento della duplice condizione sospensiva era imputabile a il P_ quale aveva ritardato la consegna della Relazione Tecnica Integrata necessaria sia per la redazione della perizia giurata da depositare innanzi al Giudice Tutelare sia per ottenere il mutuo.
Sulla base di tali premesse l'attrice concludeva, quindi, chiedendo che venisse accertato l'inadempimento di al contratto preliminare, costituito da proposta ed accettazione in P_ data 14.10-13.11.2021, avente ad oggetto l'immobile sito in Monte San Pietro BO Via Romagnoli
39/15, meglio identificato in premessa, che fosse dichiarato l'indebito trattenimento della caparra di €
10.000,00 da parte del Sig. e che quest'ultimo fosse condannato al risarcimento dei danni P_ quantificati nel doppio della caparra confirmatoria, oltre rivalutazione e interessi anche moratori ex art. 1284 c.c. dalla domanda di mediazione al saldo effettivo.
Integratosi ritualmente il contraddittorio, si costituiva in giudizio il convenuto deducendo:
- che nessun inadempimento era a lui imputabile essendo l'attrice al corrente circa la rimozione del camino ed avendo egli consegnato la RTI un mese prima la scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo quindi in tempo per concludere quest'ultimo;
- che, non essendosi perfezionato il contratto definitivo entro il 31.03.2022, termine da considerarsi essenziale ex art. 1457 c.c., l'attrice era inadempiente al contratto preliminare e, pertanto, legittimo doveva considerarsi il trattenimento della caparra dalla stessa versata;

- che, comunque, l'Agenzia Immobiliare, avendogli consegnato l'assegno di € 10.000 presso la stessa pagina 6 di 11 depositato, aveva ingenerato in lui un legittimo affidamento circa l'avveramento delle condizioni sospensive inserite nel contratto preliminare;

- che, infatti, l'Agenzia, secondo quanto indicato all'art. 4 del contratto preliminare, gli avrebbe dovuto consegnare l'assegno solamente nel momento in cui le condizioni si fossero avverate, “poiché solamente l'intermediario poteva avere contezza degli effettivi rischi dell'operazione, avendo lo stesso sempre mediato le comunicazioni tra le parti”;
- che, per questo motivo, lo era stato inadempiente agli obblighi informativi previsti Controparte_2 dall'art. 1759 c.c. in quanto gli aveva consegnato l'assegno senza il preventivo accertamento circa l'avveramento delle condizioni sospensive previste dal contratto preliminare.
Il convenuto, quindi, contestava la fondatezza delle domande formulate dall'attrice, delle quali chiedeva il rigetto, chiedendo di essere autorizzato alla chiamata dell'agenzia immobiliare CP_2
affinché fosse accertata la sua responsabilità e la stessa fosse condannata a tenerlo indenne e a
[...] manlevarlo da qualsivoglia esborso sostenuto all'esito del giudizio.
Autorizzata la chiamata in causa, si costituiva in giudizio lo deducendo la carenza di Controparte_2 legittimazione attiva del convenuto e la mancanza di nesso causale tra la consegna dell'assegno a quest'ultimo e le domande svolte dall'attrice nei confronti del convenuto.
Rigettate le istanze istruttorie delle parti e concessi i termini di cui all'art. 189 c.p.c., all'udienza del 29 maggio 2025 la causa veniva trattenuta in decisione.
* * *
Occorre, in fatto, premettere che è pacifica la conclusione tra le parti di contratto preliminare di vendita
– intercorso tra l'attrice (promissaria acquirente) ed il convenuto Parte_1 P_
(promittente venditore) – avente ad oggetto l'immobile di proprietà di quest'ultimo: contratto sottoposto alla duplice condizione (sospensiva) sia dell'ottenimento di “delibera di mutuo reddituale e post perizia della somma minima di € 190000” da parte della banca entro il 31 gennaio 2022 (pena la
“perdita di efficacia” del contratto stesso nell'ipotesi di mancata comunicazione scritta al venditore dell'ottenimento della “delibera”) sia al rilascio della “autorizzazione da parte del giudice tutelare a che il minore (potesse) acquistare una quota dell'immobile con le somme oggi Parte_3 vincolate a seguito dell'eredità di ”. Parte_4
Del pari pacifico è che, in occasione della proposta, la promissaria acquirente aveva consegnato in deposito all'Agenzia un assegno di € 10.000,00 che l'Agenzia stessa era autorizzata a consegnare al promittente venditore “nel momento in cui il Proponente (avesse avuto) comunicazione del verificarsi della condizione sospensiva di cui all'art. 7 bis e/o di cui alle Note”: in tal caso la somma versata “a pagina 7 di 11 titolo di deposito” avrebbe acquistato la natura di “caparra confirmatoria, ai sensi dell'art.1385 c.c.”.
Tanto premesso, l'attrice assume – e pone a fondamento della domanda proposta – che il convenuto, stante l'irregolarità urbanistica dell'immobile (per la presenza di un camino che avrebbe dovuto essere
“chiuso”), non si sarebbe adoperato tempestivamente per la regolarizzazione, determinando così il superamento del termine previsto nel contratto preliminare (per l'avveramento della condizione sospensiva, avendo la banca richiesto la relazione tecnica integrativa, possibile solo a seguito della regolarizzazione edilizia dell'immobile); deduce, altresì, che lo stesso avrebbe incassato l'assegno ed indebitamente trattenuto la somma da lei versata a titolo di “caparra” “anche dopo il mancato perfezionamento – per suo fatto e colpa – della compravendita immobiliare”. E chiede che, previo accertamento di tale inadempimento, il convenuto venga condannato al “risarcimento del danno di €
20.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria” ex art. 1385 c.c..
Orbene, pur nella non chiara formulazione della domanda e dei fatti posti a fondamento della stessa, è sufficiente osservare che l'attrice pone a fondamento della domanda un inadempimento del convenuto al preliminare di vendita condizionato in relazione ad una obbligazione (regolarizzazione edilizia dell'immobile) che non era, però, contemplata a carico del convenuto nel preliminare stesso.
Neppure la eventuale non conformità dell'immobile alle normative urbanistiche vigenti assume rilievo nella fattispecie in esame, posto che alla data prevista per la conclusione del contratto definitivo l'immobile era pacificamente conforme alla normativa urbanistica;
sicché non si tratterebbe di inadempimento rilevante in vista della stipulazione del definitivo, a fronte peraltro della conoscenza, da parte dell'attrice, della necessità di sanatoria con la rimozione del camino, come emerge dalla dichiarazione sottoscritta il 29 novembre 2021 dall'attrice e prodotta dal convenuto (con la quale l'attrice dichiarava di essere a conoscenza “della rimozione del camino posto al piano terra e della chiusura della porta al piano terra, per la conformità della relazione tecnica integrata”: cfr. doc. 4 del convenuto).
E' certo, invece, che, in mancanza dell'avveramento della condizione sospensiva alla data del 31 gennaio 2022 (concessione di mutuo all'attrice), il contratto preliminare (sospensivamente condizionato) non era – a tale data – efficace, né avrebbe potuto più produrre alcun effetto, essendo spirato il termine per l'avveramento della condizione.
Ne consegue, quindi, che, non essendosi verificata la condizione sospensiva, la somma in questione non ha mai assunto natura di caparra (giova richiamare nuovamente la relativa clausola del contratto preliminare, laddove si prevedeva: “L'Agenzia Immobiliare è autorizzata sin d'ora dal Proponente a consegnare tali somme al Venditore nel momento in cui il Proponente avrà comunicazione del pagina 8 di 11 verificarsi della condizione sospensiva di cui all'art. 7 bis e/o di cui alle Note. In tale caso la somma versata a titolo di deposito diventerà caparra confirmatoria, ai sensi dell'art.1385 c.c.”).
Non può, pertanto, essere accolta la domanda attrice tesa all'accertamento dell'inadempimento del convenuto al preliminare, con la conseguente infondatezza della richiesta di pagamento di un importo pari al doppio della caparra, ossia ad € 20.000,00.
La domanda attrice può, tuttavia, essere qualificata quale domanda di ripetizione di indebito
(oggettivo).
Infatti, secondo la giurisprudenza di legittimità, “in tema d'interpretazione della domanda, il giudice di merito è tenuto a valutare il contenuto sostanziale della pretesa, alla luce dei fatti dedotti in giudizio e
a prescindere dalle formule adottate, con la conseguenza che è necessario, a questo fine, tener conto anche delle domande che risultino implicitamente proposte o necessariamente presupposte, in modo da ricostruire il contenuto e l'ampiezza della pretesa secondo criteri logici, che permettano di rilevare
l'effettiva volontà della parte in relazione alle finalità concretamente perseguite dalla stessa (cfr. ex plurimis, Cass., nn. 19331/2007; 19630/2011)” (Corte Cass. n. 6226/2014).
Nel caso di specie si ritiene che, alla luce delle argomentazioni sviluppate in tutti gli scritti difensivi dell'attrice, la domanda di ripetizione dell'indebito possa dirsi non solo implicitamente proposta ma, anche, necessariamente presupposta a quelle volte ad accertare l'indebita ritenzione della somma e di condanna al risarcimento del danno da inadempimento del contratto preliminare.
Tale domanda – tesa alla restituzione della somma di € 10.000,00 – è fondata.
Considerata l'inefficacia del contratto preliminare, il convenuto non poteva trattenere la “caparra”:
l'assegno consegnato dall'attrice all'Agenzia immobiliare a titolo di “caparra”, infatti, come detto, avrebbe dovuto essere consegnato dall'Agenzia al convenuto solo al verificarsi della condizione
(sospensiva) apposta al preliminare stesso (in realtà alla duplice condizione, ossia alla concessione all'attrice del mutuo ed al rilascio dell'autorizzazione del giudice tutelare per l'acquisto pro quota da parte del minore, figlio dell'attrice).
Ma è pacifico che, all'atto della consegna dell'assegno al convenuto (da parte dell'Agenzia immobiliare), la condizione non si era verificata.
Lo stesso convenuto ne era evidentemente a conoscenza avendo egli inviato la relazione tecnica integrata all'attrice (necessaria per la concessione del mutuo) il 28 febbraio 2022, quando già erano cessati gli effetti del preliminare per il mancato avveramento della condizione sospensiva.
pagina 9 di 11 Premesso che la qualificazione della domanda è rimessa al giudice, va osservato che nella specie la somma in questione costituisce indebito oggettivo, con il conseguente obbligo di restituzione a carico del convenuto in ragione dell'inefficacia del contratto preliminare concluso dalle parti per il mancato avveramento della condizione sospensiva: avveramento che, solo, avrebbe consentito la consegna dell'assegno al promittente venditore (convenuto) ed attribuito natura di caparra confirmatoria alla somma consegnata (tramite assegno).
E', infatti, pacifico che l'assegno per l'importo di € 10.000,00 venne illegittimamente consegnato al convenuto dall'agenzia immobiliare (terza chiamata) senza che si fosse avverata la condizione: il trattenimento della somma da parte del convenuto è, dunque, privo di giustificazione. Del resto, questi non aveva mai ricevuto alcuna comunicazione scritta dalla promissaria acquirente circa la concessione del mutuo.
Accolta, quindi, nei termini sopra detti la domanda attrice, e rigettata conseguentemente la domanda del convenuto nei confronti dell'attrice (domanda principale), il convenuto va, pertanto, condannato alla restituzione all'attrice della somma di € 10.000,00, con gli interessi ex art. 1284 comma 1 c.c. dalla presentazione della domanda di mediazione fino alla domanda giudiziale ed ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale all'effettivo saldo.
E' irrilevante sul punto la buona o mala fede del convenuto nella ricezione dell'assegno (sotto il profilo dell'individuazione dell'epoca di decorrenza degli interessi), posto che nella specie l'attrice ha indicato quale data di decorrenza degli interessi richiesti quella della “domanda di mediazione”, ossia una data successiva alla costituzione in mora (cfr. tra le più recenti, Cass. 9757/24).
Stante l'accoglimento solo parziale della domanda attrice, ricorrono giusti motivi per compensare tra le parti per metà le spese processuali ed il convenuto va condannato alla rifusione, in favore dell'attrice, dell'altra metà delle spese stesse che, per tale quota, si liquidano in complessivi € 2.303,75, di cui €
185,25 per anticipazioni ed € 2.118,50 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e
CPA, come per legge.
Va, invece, rigettata la domanda di manleva proposta – in via subordinata – dal convenuto nei confronti della terza chiamata: la restituzione della caparra indebitamente trattenuta dal convenuto non è, infatti, danno risarcibile, posto che il convenuto non aveva titolo per trattenere la somma, non avendo peraltro egli ricevuto alcuna comunicazione scritta dalla promissaria acquirente circa l'avverarsi della condizione sospensiva;
mentre del tutto nuova è la domanda di risarcimento dei danni formulata, per la prima volta, solo in sede di precisazione delle conclusioni. Con la precisazione che le istanze istruttorie riproposte dal convenuto in sede di precisazione delle conclusioni sono inammissibili, vertendo i pagina 10 di 11 relativi capitoli su circostanza pacifiche e documentali, o irrilevanti ai fini della decisione o, infine, valutative.
Considerato, peraltro, che la consegna dell'assegno è stata effettuata dall'Agenzia al convenuto senza che si fosse verificata la duplice condizione cui era subordinata l'efficacia del contratto preliminare, in violazione dell'accordo intercorso tra le parti, così dando l'Agenzia adito alla controversia, ricorrono i presupposti per compensare integralmente tra il convenuto e la terza chiamata le spese processuali.


P.Q.M.


Il Tribunale di Bologna, definitivamente decidendo, ogni altra istanza o eccezione disattesa, così provvede:
1) in parziale accoglimento della domanda attrice, e ritenuta conseguentemente infondata la domanda del convenuto nei confronti dell'attrice, condanna il convenuto al pagamento, in favore dell'attrice, della somma di € 10.000,00, con gli interessi ex art. 1284 comma 1 c.c. dalla presentazione della domanda di mediazione fino alla domanda giudiziale ed ex art. 1284 comma 4 c.c. dalla domanda giudiziale all'effettivo saldo;

2) dichiara compensate per metà – tra l'attrice e il convenuto – le spese processuali e condanna il convenuto alla rifusione, in favore dell'attrice, dell'altra metà delle spese stesse che, per tale quota, liquida in complessivi € 2.303,75, di cui € 185,25 per anticipazioni ed € 2.118,50 per compensi, oltre spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA, come per legge;

3) rigetta la domanda proposta dal convenuto nei confronti del terzo chiamato e dichiara compensate integralmente fra tali parti le spese processuali.
Bologna, il 28 giugno 2025
IL GIUDICE
Dott. Alessandra Cardarelli
Sentenza redatta con la collaborazione della dott.ssa Elena Corsini, Magistrato ordinario in tirocinio pagina 11 di 11