R.G. 771 /2022

TRIBUNALE ORDINARIO DI TRAPANI
SEZIONE ORDINARIA CIVILE
PROVVEDIMENTO EX ART. 127 TER C.P.C.
Il Giudice dott.ssa Raffaela Chirco, all'esito dell'udienza del giorno 24.09.2025, tenutasi ex art. 128 e 281 sexies c.p.c. con deposito di note scritte in sostituzione dell'udienza ex art. 127 ter c.p.c., come disposto con precedente provvedimento, dà atto che sono pervenute le note di udienza delle parti ritualmente depositate


P.Q.M

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Dopo la lettura delle note di udienza, pone la causa in decisione e provvede come da sentenza di seguito pronunciata e pubblicata mediante deposito telematico
Il Giudice
Dott.ssa Raffaela Chirco REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Trapani
Il Tribunale, nella persona del giudice unico dott.ssa Raffaela Chirco ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 771/2022 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente
TRA
rappresentato e difeso dall'avv. Salvatore Di Giorgi ed elettivamente Parte_1
domiciliato presso lo studio del difensore, sito in MO (Tp), nella Corso Gen. Medici n.
10, giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
, rappresentati Controparte_1
e difesi dall'avv. Aurelio Cacciapalle ed elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore, sito in MO (Tp), nel Piano S. Maria n. 69, giusta procura in atti
CONVENUTI
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha agito in giudizio al fine di ottenere una pronuncia che accerti la nullità o Parte_1
l'annullabilità della delibera assembleare del 22.02.2022 dai partecipanti all'assemblea indetta dai condomini del . Controparte_1
Segnatamente, parte attrice ha dedotto di essere proprietaria di due unità immobiliari presso l'edificio sito in MO (Tp), tra la via Muzio Scevola, nn. 1 e 3, e la via Madonna del Riposo
n. 74, in forza di atto di compravendita del 27.12.2021 (n. Rep. 2317; n. Racc. 1774): appartamento ad uso civile abitazione, al quale si accede dalla , ubicato al Controparte_1
piano terra, identificato nel NCEU del Comune di MO al foglio 128, particella 759 sub.

7. b) locale garage, di pertinenza dell'immobile di cui sopra, al quale si accede dalla via
Madonna del Riposo, ubicato al piano terra identificato nel NCEU del Comune di MO al foglio 128, particella 759 sub. 8.
Inoltre, l'attore ha dedotto di essere comproprietario – per quel che di maggiore interesse ai fini del decidere – “…di tutte quelle parti che per legge, uso, regolamento o consuetudine devono considerarsi comuni tra le unità immobiliari facenti parte di uno stesso edificio in condominio”.
Il ha, poi, rappresentato che, in data 26.02.2022, ha ricevuto una convocazione per Pt_1
un'assemblea condominiale, fissata al giorno 21.02.2022, ore 18:00, ed in seconda convocazione per il giorno 22.02.2022, alla medesima ora, alla quale, tuttavia, ha deciso di non partecipare, non rilevandone la necessità.
L'attore ha dichiarato che, in data 9.03.2022, ha ricevuto copia dei verbali di assemblea e del regolamento condominiale approvato tra e , apprendendo Controparte_1 Controparte_1
che quest'ultima ha partecipato alle assemblee condominiali nella qualità di proprietaria del lastrico solare.
Orbene, nella prospettazione di parte attrice, la delibera assembleare del 22.02.2022 sarebbe annullabile, in primo luogo, per violazione dell'art. 1136 c.c., stante il mancato raggiungimento tanto del quorum costitutivo, quanto di quello deliberativo.
Ed invero, l'assemblea non sarebbe stata validamente costituita in quanto gli unici due condomini dello stabile sito tra e via Madonna del Riposo in MO Controparte_1
sarebbero l'attore e . Controparte_1
Per converso, la figlia di quest'ultimo, , avrebbe illegittimamente Controparte_1
partecipato all'assemblea condominiale, in quanto non potrebbe essere proprietaria del lastrico solare. Difatti, nell'atto di compravendita stipulato tra il e le sue danti causa, Pt_1
ed , non è stata specificata alcuna riserva di proprietà del tetto o CP_2 CP_3 del lastrico solare, sicché quest'ultimo rientrerebbe tra le parti comuni dell'edificio. Pertanto, sarebbe tamquam non esset l'atto di compravendita stipulato tra ed CP_2
e la convenuta, , in data 8 febbraio 2022, in quanto si CP_3 Controparte_1 tratterebbe di un atto di donazione nullo, posto che le danti causa non avrebbero potuto alienarlo alla nipote.
Inoltre, parte attrice ha dedotto la nullità della delibera assembleare del 22.02.2022 per violazione dell'art. 1138 c.c. Specificamente, il ha evidenziato la natura assembleare Pt_1 del regolamento condominiale sul quale si controverte che, per tale motivo, non potrebbe incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni e sulle parti di proprietà esclusiva.
Di talchè, gli artt. 10 e 11 del regolamento (che prevedono, rispettivamente che tutte le eventuali, seppure illegittime, richieste di autorizzazione debbano essere rivolte all'amministratore ed il divieto di destinazione degli appartamenti e dei locali di proprietà esclusiva ad uso diverso da quello abitativo o da ufficio professionale) sarebbero nulle, circostanza dalla quale discenderebbe, pertanto, la nullità della delibera assembleare.
Pertanto, il ha chiesto al Tribunale di: “nel merito in via principale: - accertare Pt_1
ritenere e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 22.02.2022, comunicata al sig. a mezzo pec in data 09.03.2022, adottata dal Pt_1 Controparte_1
, relativamente al motivo di cui al punto I). Nel merito in via subordinata: -
[...]
accertare ritenere e dichiarare comunque la nullità della delibera dell'assemblea del
22.02.2022, che ha approvato il regolamento condominiale comunicata al sig. a Pt_1
mezzo pec in data 09.03.2022, adottata dal , relativamente Controparte_1 al motivo di cui al punto II); - conseguentemente accertare ritenere e dichiarare la nullità assoluta del regolamento condominiale approvato con la delibera del 22 febbraio 2022 per grave violazione di legge;
- conseguentemente adottare i provvedimenti necessari e ritenuti da questo Tribunale conformi a giustizia. In ulteriore subordine: - accertare, ritenere e dichiarare nulli per violazione di legge gli articoli 10 e 11 del regolamento condominiale approvato con la delibera del 22 febbraio 2022”.
Costituendosi in giudizio, le parti convenute hanno dedotto l'infondatezza delle prospettazioni attoree.
In primo luogo, i convenuti hanno eccepito l'insussistenza della violazione dell'art. 1136 c.c., stante la legittimità della compravendita posta in essere da ed CP_2 CP_3 Ed invero, queste ultime hanno ottenuto la proprietà del lastrico solare in virtù di atto di donazione del 14.04.1994, trascritto nei registri immobiliari il 2.05.1994, ai nn. Rep. 7657 e n. racc. 6407.
Di conseguenza, il lastrico solare non sarebbe ricompreso nell'atto di compravendita sottoscritto tra le sorelle MO ed il tanto che tale parte del condominio non viene Pt_1
ricompresa nel contratto di compravendita, ed è stato poi dalle sorelle MO alienato alla nipote, in data 8 febbraio 2022.
Da ciò discende che, alla data sia del 21 che del 22 febbraio 2022, era già Controparte_1
proprietaria del lastrico solare, sicché la sua partecipazione alle assemblee condominiali è stata legittima.
Quanto alla presunta violazione dell'art. 1138 c.c., i convenuti hanno dedotto come nessuna grave limitazione ai diritti dell'attore discenda dall'inserimento, nel regolamento negoziale, degli artt. 10 ed 11, trattandosi di previsioni generali, inserite in tutti i regolamenti condominiali.
Pertanto, i convenuti hanno chiesto il rigetto delle domande proposte da parte attrice.
La causa, istruita documentalmente, è stata rinviata per la discussione orale ex art. 281-sexies cpc e, previa assegnazione del procedimento a questo Giudice, differita per la medesima attività, giusta decreto del 30.07.2025, con assegnazione di termine per note ex art. 127-ter cpc sino al 24.09.2025.
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Così compendiate le opposte deduzioni delle parti, in primo luogo, mette conto evidenziare che ed erano proprietarie del lastrico solare dell'immobile sito CP_2 CP_3
in MO (Tp), tra la via Muzio Scevola, nn. 1 e 3, e la via Madonna del Riposo n. 74, giusta donazione effettuata in loro favore il 14.04.1994 (cfr. doc. n. 2 allegato alla comparsa di costituzione e risposta).
Pertanto, difformemente da quanto sostenuto da parte attrice, il lastrico solare sul quale si controverte non è una zona comune dell'edificio, ma un bene di proprietà esclusiva delle danti causa dell'attore, che le sorelle MO non hanno alienato al con il contratto del Pt_1
27.12.2021 (cfr. doc. n. 3 allegato alla comparsa responsiva), bensì alla nipote, CP_1 con l'atto di compravendita (e non una donazione, come dedotto dal in
[...] Pt_1
seno al proprio atto di citazione) dell'8.02.2022.
Nessuna riserva di vendita sarebbe, dunque, stata necessaria ai fini della validità della compravendita conclusa tra le sorelle MO e la nipote, in quanto il titolo legittimante l'alienazione del lastrico solare ad è un atto registrato presso i pubblici Controparte_1
registri il 2.05.1994 (vale a dire 27 anni prima del contratto di compravendita stipulato tra l'attore e le sorelle MO) e, di conseguenza, il avrebbe ben potuto conoscere la Pt_1
circostanza secondo un canone di ordinaria diligenza.
In ragione di quanto esposto, , alla data dell'assemblea condominiale Controparte_1 tenutasi il 21 ed il 22 febbraio 2022, era legittima proprietaria del lastrico solare sul quale si controverte.
L'attore non ha, di contro, eccepito alcunché in ordine alla regolarità delle notifiche effettuategli relative alla data, all'ora ed al luogo dell'assemblea condominiale (limitandosi nel proprio atto introduttivo genericamente ad affermare, limitatamente al luogo prescelto, che non ne conoscesse l'esatta ubicazione) e, per sua stessa ammissione, ha volontariamente scelto di non partecipare all'assemblea condominiale (“non ravvisando la necessità della costituzione del alla luce del numero dei proprietari delle unità abitative facenti CP_1
parte dell'edificio ma anche e soprattutto perché non risultavano al momento beni condominiali da gestire, né lavori straordinari da effettuare alle aree comuni, non partecipava all'assemblea”).
Di conseguenza, l'assemblea del 22.02.2022 deve ritenersi validamente costituita, in quanto vi hanno preso parte i 2/3 dei condomini e le deliberazioni adottate dalla stessa legittime, in quanto adottate con il quorum deliberativo previsto dalla legge.
Quanto all'eccezione relativa alla violazione dell'art. 1138 c.c., in disparte la questione sulla natura del regolamento in esame, si osserva che le clausole – contenute nel regolamento contrattuale – che limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il loro immobile a determinate destinazioni costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale (cfr. Cass. 24526/2022).
Le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva, contenute nelle clausole del regolamento, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco, in modo tale da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni.
In altre parole, non può essere consentita alcuna limitazione del diritto di proprietà dei singoli condomini se non in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si intendono porre (cfr. Cass. 11609/2018).
Nel caso di specie, gli artt. 10 e 11 del regolamento condominiale sono vergati in maniera comprensibile, sicché devono ritenersi pienamente legittimi.
Per converso, l'attore avrebbe dovuto rendere le doglianze in ordine al contenuto degli stessi nella sede opportuna, cioè l'assemblea condominiale alla quale, scientemente, non ha partecipato.
In definitiva, la domanda spiegata da va rigettata. Parte_1
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, in ossequio ai dettami del D.M. 147/2022 per lo scaglione di riferimento di valore della controversia così come indicato in atto di citazione (indeterminabile, complessità bassa) in € 2.540,00, oltre spese generali, iva e cpa come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda eccezione o difesa, così provvede:
- Rigetta la domanda avanzata da;
Parte_1
- Condanna al pagamento delle spese di lite, in favore del Parte_1 [...]
, che si liquidano Controparte_1 nella somma di € 2.540,00 oltre spese generali come per legge, IVA e CPA come per legge;

Trapani, 11.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa Raffaela Chirco