REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VERONA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Lara Ghermandi
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6282/2021 promossa da:
promossa da:
(C.F. ), Parte_1 CodiceFiscale_1
(C.F. ), Parte_2 C.F._2 con il patrocinio dell'avv. MICHELE SARTOR ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in
Verona, Stradone Maffei n. 8.
ATTORI
contro
(C.F. ), Controparte_1 C.F._3
(C.F. ), Controparte_2 C.F._4 con il patrocinio dell'avv. MARCELLO SPARANO del Foro di Pavia ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Pavia, Via G. Cardano n. 41.
CONVENUTI
pagina 1 di 16 CONCLUSIONI
Il Procuratore degli attori chiede e conclude:
La difesa di parte attrice si richiama integralmente alle difese alle domande svolte in giudizio, e precisa le conclusioni come da memoria ex art. 183, VI comma nr. 1, c.p.c. depositata, di seguito trascritte:
“In via principale: per i motivi di cui in atti, condannare i sig.ri e , Controparte_1 Controparte_2 in solido tra loro, alla rifusione ex art. 1480c.c. e 1489c.c. della somma complessiva di € 29.245,18, o la maggiore o minor somma che risulterà dovuta all'esito del giudizio, a favore dei sig.ri
[...]
e Parte_1 Parte_2
In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle superiori domande, condannarsi in ogni caso i sig.ri ed , in solido tra loro, Controparte_1 Controparte_2
alla rifusione ex art. 1337 c.c. od alternativamente ex art. 1440 c.c. di tutti i danni patiti in conseguenza alla condotta infedele tenuta nel corso delle trattative per la compravendita dell'immobile oggetto di causa, quantificabili nella somma complessiva di € 29.245,18 come meglio in atti specificata.
In ogni caso: con vittoria di compensi e spese di lite, rimb. forf. 15%, CPA e IVA se dovuta.”
Il Procuratore dei convenuti chiede e conclude:
Voglia l'Ecc.mo Tribunale, contrariis reiectis, previi i più opportuni accertamenti e declaratorie in fatto ed in diritto, così giudicare: nel merito in via preliminare: accertata e dichiarata la tardività e/o illegittimità della domanda svolta in via subordinata dagli attori nella memoria di cui all'art. 183 n. 1 cpc per i motivi di narrativa, dichiarare detta domanda inammissibile e/o improcedibile, con suo integrale rigetto;
in via principale: per i motivi tutti di narrativa rigettare con la miglior formula la domanda principale avversaria ex art. 1489 cc , siccome infondata in fatto ed in diritto;

- nella denegata ipotesi di sua ritenuta ammissibilità, per i motivi tutti di narrativa rigettare con la miglior formula la domanda subordinata svolta dagli attori ex art. 1337 e/o 1440 cc, siccome infondata in fatto ed in diritto;
in subordine:
pagina 2 di 16 nella denegata ipotesi in cui venisse accertata una qualsivoglia responsabilità dei convenuti ex art. 1489 cc limitare il risarcimento dei danni e/o la riduzione del prezzo ad essi spettante esclusivamente ai costi/spese direttamente e/o immediatamente riferibili alle opere di sanatoria concretamente effettuate dagli attori;
in via istruttoria:
I convenuti sig.ri – a modificazione della ordinanza istruttoria del 21/7/22 come richiamata da CP_1
ultimo dal provvedimento del 4/7/24 - in via istruttoria chiedono:
A) di essere ammessi alla prova per interpello e testi sui seguenti capitoli di prova:


1. vero che nell'anno 2019 i signori proprietari a seguito di successione ereditaria di un CP_1
immobile sito in Negrar di Valpolicella venivano contattati - tramite l'agenzia immobiliare (Dal
Negro-Ierulli Real Estate del sig. ) cui avevano conferito incarico di curarne la Controparte_3 vendita - dai signori che si dichiaravano interessati all'acquisto di detto immobile. Controparte_4


2. vero che tra il maggio e il luglio 2019 ne seguivano tra i sig.ri e l'agente Controparte_4
immobiliare sig. diversi contatti e incontri nel corso dei quali venivano discusse le CP_3
condizioni di vendita/acquisto dell'immobile.


3. vero che nel corso di detti incontri i sig.ri / si facevano a richiedere precise Parte_1 Pt_2
informazioni in ordine allo stato di fatto e di diritto dell'immobile anche con riferimento alla sua regolarità dal punto di vista urbanistico / edilizia.


4. vero che nel predetto periodo (maggio – luglio 2019) tutte le informazioni richieste dai sig.ri in merito alla situazione di fatto e di diritto dell'immobile de qua erano fornite da Controparte_4 parte dei sig.ri vuoi direttamente vuoi tramite l'agente immobiliare incaricato (sig. ) CP_1 CP_3


5. vero che nel giugno/luglio 2019 i sig.ri su autorizzazione dei sig.ri Controparte_4 CP_1 operavano numerosi accessi all'immobile di lite accompagnati allo scopo dall'agente immobiliare incaricato dai sig.ri medesimi CP_1


6. vero che presa conoscenza dello stato dell'immobile, i sig.ri confermavano il Controparte_4 proprio interesse all'acquisto tanto che il 27 luglio 2019 veniva sottoscritto tra le parti un contratto preliminare di compravendita regolarmente registrato presso l'agenzia delle entrate (cfr. doc. 1 – contratto preliminare)


7. vero che in detto contratto era previsto che: (i) i promittente venditori si impegnavano a vendere ai promissari acquirenti l'immobile in esame “costituito da una villetta a schiera sviluppata su due piani fuori terra e taverna al piano interrato spazi esterni pertinenziale, garage”; (ii) “il venditore e
pagina 3 di 16 l'acquirente avevano preso visione della documentazione disponibile relativo all'immobile ivi compresi le planimetrie catastali abitabilità e certificazione energetica”; (iii) che la documentazione necessaria per la stipula del rogito sarebbe stata fornita dal venditore “in regola con la normativa urbanistica e catastale”; (iv) che la stipula del rogito “dovrà avvenire entro il 30 settembre 2019 ritenendosi il termine come sopra pattuito non avente natura di termine essenziale”; (v) che l'acquirente dichiara di aver preso accurata visione dello stato di fatto in cui attualmente si trova il bene oggetto del presente contratto di averne valutato le caratteristiche e le qualità e di accettarne integralmente. Dichiara inoltre di non aver rilevato vizi tali che rendono la cosa inidonea allo scopo abitativo convenuto”.


8. vero che nel giugno/luglio 2019 i sig. conferivano incarico al geom. di verificare la CP_1 CP_5
compatibilità tra la documentazione urbanistica esistente e lo stato di fatto dell'immobile di lite


9. vero che stipulato il contratto preliminare de quo i sig.ri incaricavano un Controparte_4
proprio professionista, dott. , di effettuare ulteriori sopralluoghi sull'immobile; sopralluoghi Per_1
che venivano operati nel corso del mese di agosto e settembre 2019
10. vero che nell'agosto/settembre 2019 il geom. verificava l'esistenza di alcune irregolarità CP_5 urbanistiche sull'immobile di lite le quali erano relative: (i) alla distribuzione di alcuni piccoli spazi interni;
(ii) alla chiusura della veranda mediante delle vetrate;
(iii) alla presenza di una terrazza piastrellata al posto di un giardino pensile in corrispondenza della copertura dell'accesso alle autorimesse;

11. vero che nel corso di un incontro tenutosi in data 17 settembre 2019 alla presenza della agente immobiliare sig. e del geom. l'esistenza di dette irregolarità era comunicata ai CP_3 CP_5
sig.ri e al loro tecnico incaricato con la precisazione che i sig.ri avrebbero Controparte_4 CP_1
rimosso dette irregolarità prima della data del rogito di compravendita;

12. vero che nel corso di detto incontro, con riferimento alla irregolarità inerente il giardino pensile, il tecnico incaricato dai sig.ri proponeva, quale soluzione per la sua sanatoria, Controparte_4
quella di sostituire la terrazza piastrellata con un giardino con erba sintetica riservandosi comunque di fare sapere le determinazioni finali dei suoi clienti, sig.ri Controparte_4
13. vero che tra il settembre e l'ottobre 2019 i sig.ri omettevano ogni riscontro sul Controparte_4
punto (giardino pensile) tanto che i sig.ri decidevano di adottare la soluzione del manto erboso CP_1
sintetico a sanatoria della irregolarità riscontrata;

14. vero che tra il 15 e il 20 novembre 2019 i sig.ri ottenevano la autorizzazione dal Comune CP_1
di Negrar alla sanatoria dei vizi su indicati che venivano quindi sanati dai sig.ri ; CP_1
pagina 4 di 16 15. vero che il dott. dopo aver eseguito diversi accessi sull'immobile elaborava in data 29 Per_1
novembre del 2019 una perizia nella quale precisava che le difformità urbanistiche dichiarata dai signori [e di cui al punto 10) che precede] erano state rimosse, pur non essendo d'accordo con CP_1 la soluzione da questi ultimi adottata con riferimento al “giardino pensile” (e cioè il posizionamento sulla terrazza retrostante di un manto di erba sintetica in luogo di quella naturale - cfr. doc. 2 – perizia dott. ); null'altro era individuato dal perito dei sig.ri con riferimento Per_2 Controparte_4
all'immobile de quo;

16. vero che redatta detta perizia, nel novembre/dicembre 2019 questa era comunicata ai signori
i quali ribadivano ai sig.ri la rimozione delle difformità urbanistiche su CP_1 Controparte_4
descritte confermando la presentazione, in data 10/11/2019, al Comune di Negrar di una CILA in sanatoria attraverso la quale essi avevano provveduto: (i) a ridistribuire gli spazi interni dell'immobile in conformità con la originaria licenza edilizia;
(ii) alla chiusura della veranda in conformità con la originaria licenza edilizia;
(iii) a impegnarsi alla posa di un manto erboso sintetico così da realizzare il giardino pensile previsto dalla concessione edilizia e soprattutto dal vincolo urbanistico/paesaggistico gravante sull'immobile ex D.Lgs. 42/2004 - cfr. doc. 3– in sanatoria Pt_3
sig.ri ); CP_1
17. vero che di detto avvenuto intervento in sanatoria i signori informavano i sig.ri CP_1
invitandoli a confermare, quindi, il loro interesse alla stipula del rogito e Controparte_4
indicando loro, quale data definitiva per detta stipula, quella del 3 dicembre 2019 (cfr. doc. 4 – lettera sig.ri ); CP_1
18. vero che a detta lettera dava riscontro, in nome per conto dei sig.ri il loro Controparte_4
nominato legale il quale: (i) confermava la volontà di suoi assistiti di procedere alla stipula del contratto definitivo di compravendita indicando come possibile data quella del 17 febbraio 2020 “a fronte della necessità di completare nel frattempo l'iter avviato per la pratica volta al conseguimento del mutuo richiesto dai miei clienti” (cfr. doc. 5 – lettera avv. 4/12/19); (ii) ribadiva - come Tes_1
appurato nella perizia del dottor - che l'immobile “appare oggi non essere a norma” Per_1
richiedendo, pertanto, la regolarizzazione delle difformità accertate in detta perizia;

19. vero che a replica della su citata comunicazione sempre nel dicembre 2019, i signori CP_1
ribadivano la loro volontà di giungere alla stipulazione del rogito nel mese di febbraio 2020 precisando di aver eliminato le difformità individuate nella perizia fatta redigere dai sig.ri così che “l'immobile non presenta alcuna difformità né impedimento per poter Controparte_4
pagina 5 di 16 rogitare (i vincoli paesaggistici non impongono alcuna scelta sul tipo di manto erboso da adottare erba sintetica o naturale non fa differenza) dal punto di vista tecnico la scelta del sintetico è dettata da flessibilità praticità e certezza di non interferenza con il solaio del garage e il suo isolamento” (cfr. doc. 6 – email 5/12/19);
20. vero che nel dicembre 2019 i sig.ri provvedevano ad inviare ai sig.ri CP_1 Controparte_4
una apposita

contro

-perizia redatta dal geometra la quale dava indicazione della conformità CP_5
dell'immobile in particolar modo alle prescrizioni urbanistiche relative al giardino pensile esterno (cfr. doc. 7 – perizia geom. ; CP_5
21. vero che esaurito il confronto in ordine alle difformità a suo tempo rilevate dagli attori e verificate dai rispettivi tecnici incaricati, le parti si decidevano a confermare la data del rogito per il mese di febbraio 2020 (il giorno 28);
22. vero che a fine gennaio 2020 i sig.ri richiedevano di poter operare ancora un Controparte_4
sopralluogo all'immobile per consentire al loro architetto di effettuare i rilievi necessari per le future opere di ristrutturazione (in particolar modo del “bagno/cucina/salotto”); detto sopralluogo era tuttavia posticipato dai sig.ri stante la presenza, nel complesso immobiliare, di un cantiere CP_1
aperto (per la sistemazione dello scivolo di accesso al garage) che rendeva non del tutto sicuro
l'accesso delle persone;

23. vero che i sig.ri a metà del mese di febbraio 2020 (e quindi a pochi giorni dal Controparte_4 previsto rogito) informavano i signori della loro volontà di effettuare “un accesso agli atti CP_1 presso il Comune di Negrar” per poter operare ulteriori verifiche sull'immobile; 23. vero che la scelta di operare detto accesso era rimessa dai sig.ri alla piena libertà di decisione dei sig.ri CP_1 limitandosi i sig.ri medesimi a comunicare loro di “non concordare” con Controparte_4 CP_1
detta scelta (cfr. doc. 8 e-mail del 10/2/20);
24. vero che sempre il 25 gennaio 2020 a pochi giorni dalla data prevista per il rogito le parti si trovavano nuovamente ad affrontare - in una apposita video call a mezzo Skype - il tema della presunta difformità inerente al “giardino pensile” esterno dell'immobile de quo;
nel corso di detta call i sig.ri proponevano di realizzare a proprie spese il giardino pensile “con verde naturale” Controparte_4
come da preventivo lavori da loro fatto redigere (per euro 10.081+ IVA) e chiedevano lo scomputo di detto costo dal prezzo definitivo di vendita;

25. vero che, infatti, ancora tra il gennaio e il febbraio 2020 i rispettivi tecnici incaricati dalle parti – geom. e dott. - si trovavano diverse volte a colloquiare – per via telefonica e via e- CP_5 Per_1
pagina 6 di 16 mail – su detta problematica – quella del giardino pensile – unica irregolarità urbanistica dell'immobile de quo che il dott. dichiarava essere – a suo avviso - ancora da sanare;
Per_1
26. vero che, pur a fronte della situazione di cui sopra, in data 28 febbraio 2020, le parti giungevano comunque alla stipulazione dell'atto definitivo di compravendita (cfr. doc. 9 – rogito di compravendita) nel quale i venditori si limitavano a dichiarare che “l'immobile è in regola con la normativa di legge urbanistica”.
27. vero che i sig.ri si sono trasferiti nell'abitazione di lite solamente a far tempo Controparte_4
dal novembre/dicembre 2021
Si indicano a testi su tutti i capitoli di prova i signori:
(1) geom. con studio in San Pietro in Cariano (VR) via Volta 1; (2) CP_6 CP_3
con ufficio in Negrar via Cà Sottocastello n. 1 ; (3) sig.ra - Birkenstrasse 7 - 8708
[...] Parte_4
Männedorf (Svizzera); - (4) residente in [...] - 37024 Negrar (VR) [solo Testimone_2
sul capitolo n. 27].
B) - se del caso, volersi disporre consulenza tecnica d'ufficio diretta a verificare l'effettiva esistenza delle difformità urbanistiche lamentate dagli attori in giudizio e il costo per la loro sanatoria.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e hanno convenuto in giudizio e Parte_1 Parte_2 Controparte_1 Controparte_2
proponendo, nei loro confronti, azione di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno ex artt.1489
e 1480 c.c.
Premettendo di aver acquistato, con contratto di compravendita in data 28/02/2020 a rogito del Notaio di Verona – Rep. n. 30934 – Racc. n. 17673, un immobile sito in Negrar di Persona_3
Valpolicella (VR), Via delle Rose n. 22, identificato al N.C.E.U. del detto Comune, fg. 41, mapp. 309 sub. 3 e sub. 7, allegavano gli attori di aver riscontrato, dopo l'acquisto, l'esistenza di irregolarità edilizie ed urbanistiche nel cespite - ulteriori rispetto a quelle già precedentemente sanate - che avevano reso necessario l'espletamento di altra pratica in sanatoria.
Ripercorrendo i rapporti fra le parti sin dalla fase delle trattative, esponevano gli attori di aver appreso soltanto in seguito alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita, avvenuta il
27/07/2019, che nel corso dell'anno precedente la zona in cui si trova l'immobile era stata interessata da un allagamento e di aver quindi dato incarico ad un professionista – il dott. – di verificare Per_1
l'eventuale sussistenza di danni non manifesti alla struttura dell'abitazione. Proprio nell'ambito di tali verifiche erano emerse alcune difformità tra lo stato dei luoghi e quanto rappresentato nelle mappe pagina 7 di 16 catastali quali, nello specifico: una diversa distribuzione degli spazi interni, l'avvenuta chiusura della veranda con installazione di vetrate e la presenza di una terrazza piastrellata (invece che di un giardino pensile) in corrispondenza della copertura dell'accesso alle autorimesse. Difformità che i promittenti venditori si erano impegnati a regolarizzare.
Riferivano gli attori che le controparti avevano in effetti poi provveduto alla presentazione di una CILA in sanatoria avente ad oggetto la ridistribuzione degli spazi interni dell'abitazione, oltre che al ripristino dello stato originario della veranda con rimozione degli infissi a chiusura. Quanto alla terrazza esterna, gli attori davano conto che i sig.ri avevano provveduto alla posa di un manto erboso sintetico. CP_1
Riferivano altresì che nelle more dell'esecuzione dei detti interventi i promittenti venditori avevano inviato loro formale diffida ad adempiere e di aver quindi fissato la data del rogito.
Sostenevano di essere stati rassicurati dalle controparti circa l'avvenuta regolarizzazione della situazione catastale dell'immobile e la conformità degli interventi di ripristino eseguiti e di aver infine dato corso, in data 28/02/2020, alla stipula dell'atto di compravendita, all'atto del quale i sig.ri CP_1
avevano espressamente dichiarato la piena regolarità edilizia e urbanistica dell'immobile.
Soggiungevano le parti attrici che nel successivo giugno 2020 avevano poi conferito incarico all'arch. per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile e di aver appreso dalla Controparte_7
professionista della sussistenza di ulteriori difformità nonché della necessità di procedere alla sanatoria della terrazza esterna su cui i convenuti avevano steso il manto erboso sintetico, in quanto soltanto l'effettivo ripristino di un giardino pensile naturale avrebbe sanato l'abuso edilizio.
Esponevano di aver quindi dato corso alle ulteriori pratiche necessarie alla regolarizzazione dell'immobile, sostenendo tutti i costi per la presentazione della pratica amministrativa in sanatoria, per l'esecuzione delle opere di ripristino e per il pagamento delle comminate sanzioni.
Lamentavano inoltre che la necessità di procedere alle pratiche in sanatoria aveva determinato un ritardo di oltre cinque mesi nell'esecuzione dei lavori, costringendoli a sostenere maggiori costi di locazione per il corrispondente periodo.
Dettagliando gli esborsi sostenuti, i sig.ri e chiedevano pertanto la Parte_1 Parte_2
condanna delle controparti, ai sensi degli artt. 1489 e 1480 c.c., al pagamento della somma complessiva di €29.245,18.
Si costituivano in giudizio i convenuti e contestando integralmente le CP_1 Controparte_2
allegazioni attoree.
Rappresentavano, in particolare:
pagina 8 di 16 - che nel corso delle trattative le parti acquirenti, anche per mezzo dell'intermediazione dell'agente immobiliare, avevano effettuato numerosi accessi all'immobile, ricevendo tutte le informazioni relative alla situazione urbanistica del cespite, ivi comprese quelle relative agli interventi in sanatoria di prossima realizzazione e interessanti gli spazi interni, la veranda e la terrazza esterna;

- che già nel contratto preliminare gli attori avevano dichiarato di “aver preso accurata visione dello stato di fatto in cui attualmente si trova il bene oggetto del presente contratto, di averne valutato le caratteristiche e le qualità (anche al fine della determinazione del prezzo) e di accettarle integralmente” (v: doc. 1 att.)
- di aver provveduto in piena buona fede all'eliminazione delle difformità riscontrate, adottando, quanto alle prescrizioni relative al giardino pensile esterno, la soluzione del manto erboso sintetico, ritenuta più idonea e giudicata ammissibile dal proprio tecnico, sia pur difformemente con quanto ritenuto dal tecnico degli attori;

- che pertanto gli attori avevano dunque avuto piena conoscenza dello stato dell'immobile e lo avevano espressamente accettato.
Contestavano inoltre i convenuti la sussistenza delle ulteriori difformità lamentate e, quanto al giardino esterno, sostenevano di aver provveduto al ripristino dello stato di fatto in conformità al titolo abitativo originario, rilevando, in ogni caso, l'inidoneità probatoria della perizia dimessa dagli attori, trattandosi di mero atto di parte.
Eccependo l'insussistenza dei presupposti per l'operatività, nella specie, della garanzia di cui all'art. 1489 c.c., chiedevano quindi, in via principale, il rigetto dell'avversaria domanda e contestavano comunque, in via subordinata, le voci di danno esposte dagli attori.
Depositate le chieste memorie ex art. 183 co. VI c.p.c., il giudice, ritenuto nel suo complesso inammissibile il capitolato istruttorio formulato dalle parti convenute, disponeva consulenza tecnica d'ufficio.
Non avendo trovato accoglimento da parte dei convenuti la proposta conciliativa formulata dal giudice, con ordinanza in data 4.07.2024 veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni.
La causa viene infine qui in decisione sulle conclusioni di cui in epigrafe.
La domanda attorea è fondata e deve essere accolta per quanto si dirà di seguito.
È circostanza pacifica e documentata che con atto di compravendita in data 28/02/2020 i coniugi e acquistarono da e il complesso Parte_1 Parte_2 CP_1 Controparte_2
pagina 9 di 16 immobiliare sito in Negrar di Valpolicella (VR), via delle Rose n. 22, distinto al Nuovo Catasto
Edilizio Urbano del detto Comune, al foglio n. 41, mappale n. 309 subalterni 3 e 7 e che, in tale atto, i venditori garantirono la regolarità urbanistico-catastale del compendio (v: doc. 10 att).
Come esposto dagli attori, consta però documentalmente che dopo la stipula dell'atto si rese necessario dare corso ad ulteriori pratiche in sanatoria.
Gli attori hanno invero depositato in atti la documentazione comprovante il deposito di SCIA in sanatoria (v: doc. 26 att.) e confortano altresì la tesi della sussistenza delle lamentate ulteriori difformità e della necessità di procedere alla loro regolarizzazione le risultanze della CTU espletata in corso di causa.
In ordine alla CTU va innanzitutto chiarito come essa debba ritenersi esente da profili di nullità od inutilizzabilità per violazione del combinato disposto degli artt. 154, 194 e 152 c.p.c.
Deve infatti escludersi che possa costituire motivo di inefficacia e/o nullità il lamentato ritardo nel deposito dell'elaborato peritale, dovendosi al riguardo richiamare l'orientamento della Suprema Corte a mente del quale, poiché il termine di deposito della consulenza tecnica ha carattere ordinatorio, la sua inosservanza non dà luogo a nullità e il Giudice può consentire il deposito della relazione anche dopo la scadenza del termine stesso (v: Cass. Civ. 10/04/2014 n. 8406).
Né si ravvisano altri profili di inefficacia e/o nullità della perizia, essendo essa stata redatta all'esito di operazioni peritali svoltesi nel pieno rispetto del principio del contraddittorio e risultando supportata da idonee argomentazioni nonché priva di errori di fatto, di incongruenze e profili di illogicità.
Le risultanze dell'elaborato peritale, che deve qui intendersi recettiziamente richiamato, possono dunque essere senz'altro recepite e condivise.
Tanto precisato, la sussistenza delle difformità sanate dagli attori ha trovato pieno riscontro nell'elaborato peritale.
All'esito di attenta disamina e confronto dei titoli edilizi rilasciati nel tempo, ivi compreso il raffronto fra la presentata dai convenuti nel novembre 2019 (v: doc. 2 att) e la SCIA in sanatoria intestata Pt_3
a e presentata nel novembre 2020 (v: doc. 26 att), ha infatti messo in Parte_1 Parte_2
luce il CTU come la CILA presentata dai convenuti nel 2019 si riferisse soltanto ad opere interne e non ad opere esterne (giardino pensile) e fosse riferita a difformità diverse da quelle, ulteriori, successivamente riscontrate nella relazione in data 06/08/2020 a firma dell'Arch. CP_7
Difformità, queste ultime, così rilevate:
“- diversa forma della porzione di terreno dell'unità abitativa;

pagina 10 di 16 - diversa distribuzione degli impianti per lo smaltimento delle acque bianche e nere;

- mancanza del giardino pensile e del tappeto erboso sul solaio di copertura di accesso alle autorimesse;

- diverso camminamento di accesso nel giardino antistante l'unità abitativa;

- difformità delle recinzioni e nel posizionamento del muretto divisorio di destra con altra proprietà, nella terrazza retrostante;

- piccole difformità nelle metrature in pianta, ma comunque rientranti nella tolleranza del 2% ai sensi del DPR 31/2017 All. A.31.;
- difformità interne (diversa posizione della porta della camera da letto, mancanza di una bocca da lupo, mancanza del camino e diverso spessore del muro divisorio con l'autorimessa);
- difformità nella sezione dove le altezze interne dei locali presentano una differenza di 10 cm in più rispetto allo stato concesso (rilevazione evidenziata nella mia precedente relazione del 10/06/2020).
Anche i solai hanno spessori diversi e maggiorati. Diversa altezza in gronda del prospetto posteriore.
Risulta invece conforme l'altezza in gronda del prospetto frontale;

- difformità prospettiche esterne consistenti in diversa forma del parapetto del poggiolo, mancanza di una finestra, differenza nelle dimensioni delle aperture (rilevazione evidenziata nella mia precedente relazione del 19/06/2020), difformità delle finestre del corpo scale con presenza di inferiate e non di scuri, forma della gronda non corrispondente e presenza di un lucernario, comignoli ed antenna parabolica sul tetto di copertura.
Proprio dall'accertamento di tali difformità è quindi poi scaturita la necessità di dare corso alla pratica di sanatoria n. 121A/20, di cui gli attori e hanno documentato la Parte_1 Parte_2
presentazione e per la quale risultano avere sostenuto il pagamento di oneri e sanzioni (v: doc. 26 att.).
Né consente di dubitare dell'effettiva sussistenza delle dette difformità la circostanza che in occasione della visita in loco compiuta nel 1981 l'Ufficiale sanitario non avesse rilevato abusi, dovendosi al riguardo recepire quanto osservato dal CTU, là dove ha messo in luce come la visita dell'Ufficiale sanitario fosse riferibile alle condizioni igienico-sanitarie e non alla verifica della conformità dei titoli edilizi a quanto effettivamente realizzato.
Quanto poi alla contestata irregolarità del giardino pensile e alla questione dell'idoneità o meno del manto erboso sintetico posto in opera dai convenuti prima della compravendita ai fini del rispetto delle prescrizioni impartite dalla Soprintendenza, devono anche sul punto condividersi le conclusioni del
CTU.
pagina 11 di 16 Emerge infatti dalla CTU come la soluzione adottata dai convenuti non potesse ritenersi conforme alle prescrizioni della Soprintendenza rese nel parere di cui al N. prot. 7273 del 16/11/1977, che prescriveva che “il percorso d'accesso alle autorimesse, escluso il necessario tratto di rampa, sia coperto con solaio, sull'estradosso del quale dovrà essere mantenuto un tappeto erboso – giardino pensile” (v: doc.
22 att), contrastando l'uso di un manto erboso sintetico (erba sintetica o erba artificiale è detta una superficie a prato realizzata con materie plastiche – v: pag. 42 CTU) con il senso letterale della dicitura tappeto erboso.
Ha peraltro evidenziato il CTU come in senso conforme si fosse del resto successivamente espressa anche la per le province di Verona, Rovigo e Controparte_8
Vicenza, che, chiamata a pronunciarsi sulla compatibilità paesaggistica della sanatoria presentata dai coniugi nel novembre 2020 (v: doc. 26 att), aveva reso parere vincolante nel senso che Parte_1
“dovrà essere realizzato il giardino pensile soprastante il garage, così come richiesto espressamente in sede di approvazione dell'originale concessione edilizia” (v: doc. 25 att).
Ha peraltro rimarcato il CTU come il parere della Soprintendenza non lasciasse margini di dubbia interpretazione anche in considerazione delle attuali normative edilizie che richiedono la permeabilità delle aree esterne nei contesti edificati;
requisito, questo, che non può trovare soddisfazione con il posizionamento di un manto erboso sintetico in appoggio alla sottostante pavimentazione in piastrelle, anche in relazione alla verifica della doppia conformità edilizia in funzione dell'istanza di sanatoria presentata.
Né può ritenersi “viziato” il parere della Sovrintendenza in ragione della presentazione della pratica dopo la rimozione del manto erboso sintetico, risultando esso del tutto coerente con le prescrizioni impartire dalla Sovrintendenza sin dal 1977.
Merita peraltro rilevare come nella stessa perizia del tecnico di parte convenuta geom. si legga CP_5 espressamente che “per quanto riguarda la tipologia da adottare “manto erboso” è, sempre a parere dello scrivente, ritenersi congruo che all'epoca della stesura della prescrizione in esame s'intendesse uno strato di erba con sottostante terreno vegetale che permettesse l'attecchimento del bulbo e di conseguenza la vista “a verde” della parte di terrazza in oggetto” (v: doc. 7 conv.).
Lo stesso tecnico di parte conviene dunque sull'interpretazione da dare alla prescrizione imposta dalla
Sovrintendenza sin dal 1977, pur ritenendo poi idonea a soddisfare la prescrizione la posa del manto erboso sintetico.
pagina 12 di 16 Convinzione che non risulta tuttavia supportata da alcun concreto elemento, non essendo stato dimesso alcun parere in tal senso della Sovrintendenza, né essendo stati forniti riferimenti normativi o tecnici specifici atti a supportare la ritenuta equiparabilità di un manto erboso sintetico a quello naturale ai fini della compatibilità paesaggistica.
Alla luce di tali risultanze possono quindi configurarsi i presupposti per l'accoglimento della domanda attorea ex artt. 1489-1480 c.c.
Va invero rammentato che alla luce della giurisprudenza della Suprema Corte, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489
c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto
(Cass. civ., n. 27559/2023;).
Nella specie si ravvisano i presupposti per l'applicabilità della norma.
Va innanzitutto osservato che i convenuti, lungi dal dichiarare la sussistenza di difformità, hanno espressamente attestato, nell'atto di vendita, che l'immobile era in regola con la normativa edilizia e urbanistica, dichiarazione che era loro dovere rendere previa puntuale verifica della corrispondenza dello stato di fatto del compendio con i titoli autorizzativi.
Né può ritenersi che gli acquirenti fossero a conoscenza delle difformità su cui si fondano le domande di causa.
Occorre invero tenere distinta la difformità relativa alla mancanza del giardino pensile e del tappeto erboso sul solaio di copertura di accesso alle autorimesse dalle ulteriori difformità anch'esse oggetto della pratica in sanatoria presentata dagli attori nel 2020.
Quanto a queste ultime, non si vede invero come potessero gli attori esserne a conoscenza, trattandosi di difformità ignorate dagli stessi venditori.
Né può valere in contrario, in assenza di precisi approfondimenti tecnici (il cui espletamento gravava sui venditori), che i coniugi e prima dell'acquisto, avessero avuto modo di Parte_1 Pt_2 effettuare numerosi accessi all'immobile.
Quanto invece alla mancanza del giardino pensile e del tappeto erboso sul solaio di copertura di accesso alle autorimesse, va osservato come la questione risulti essere stata in effetti dibattuta fra le parti prima della vendita e come gli attori abbiano poi acquistato l'immobile dietro precise rassicurazioni sulla regolarità urbanistica dell'intervento di posa del manto erboso sintetico rese sia pagina 13 di 16 prima della stipula dell'atto (v: mail 5 dicembre 20219 – doc. 6 att.), sia alla stipula del rogito, avendo in quella sede i convenuti reso espressa dichiarazione di regolarità dell'immobile con la normativa edilizia urbanistica.
Merita peraltro evidenziare come le richieste avanzate dagli attori prima del rogito di poter effettuare ulteriori verifiche presso il Comune di Negrar siano state rintuzzate dai convenuti (v: docc. 5 e 8 att).
Deve dunque ritenersi che gli attori siano addivenuti alla stipula del rogito non nella consapevolezza della presenza di difformità, ma, al contrario, facendo affidamento sulla regolarità del compendio a più riprese dichiarata dai convenuti, dai quali avevano anche ricevuto diffida ad addivenire alla stipula (v: doc. 3 att). Con il rischio quindi, ove non avessero dato corso all'atto, di vedersi contestato un inadempimento alle obbligazioni assunte con il preliminare o, comunque, di veder compromessa la possibilità di acquisto del bene.
Nemmeno può ritenersi sussistente, nel caso, una presunzione di conoscibilità “erga omnes” del vincolo imposto dalla Sovrintendenza, trattandosi di vincolo derivante da provvedimento amministrativo specifico per il quale deve quindi escludersi la conoscenza per presunzione di legge
(cfr: Cass. civ. 04/06/2018, n. 14289).
Consta poi documentalmente che le accertate difformità fossero assoggettabili al potere repressivo della
P.A., avendo gli attori dato conto dell'avvenuto pagamento delle sanzioni (v: doc. 26).
Circostanza che non può escludere il diritto degli attori alla garanzia invocata, atteso che la regolarizzazione del cespite è conseguita proprio all'attività compiuta dagli attori, doverosamente attivatisi per conformare il bene alla normativa urbanistico-edilizia.
Può dunque ora procedersi alla disamina degli esborsi elencati dagli attori ai fini della quantificazione della riduzione del prezzo ex art. 1489 cc.
Vanno senz'altro riconosciuti i costi sostenuti dai coniugi - per l'espletamento delle Pt_2 Parte_1
pratiche amministrative necessarie alla regolarizzazione del compendio e l'esecuzione delle conseguenti opere e, segnatamente:
- € 3.335,11 – rif. parcella n. 10 del 12/08/2020 dell'arch. (docc. 15a, 15b Persona_4 att) avente ad oggetto “progetto in sanatoria per opere interne ed esterne eseguite in difformità in Via delle Rose 22 a Negrar di Valpolicella”;
- € 4.060,16 – rif. parcella n. 20 del 29/12/2020 dell'arch. (docc. 15c, 15d Persona_4 att) avente ad oggetto “progetto in sanatoria per opere interne es esterne eseguite in difformità
pagina 14 di 16 in Via delle Rose 22 a Negrar di Valpolicella presentato con pratica edilizia nr. 121A/20_ACP presso il Comune di Negrar”;
- € 4.041,60 – rif. avviso di pagamento emesso in data 16/11/2020 dal Tesoriere Comunale di
Negrar per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, per contributo costo di costruzione e per sanzione amministrativa ai sensi dell'art. 37 DPR 380/01 (v: docc. 16a, 16b att);
- € 77,47 – rif. avviso di pagamento emesso in data 16/11/2020 dal Tesoriere Comunale di Negrar per diritti di segreteria (v: docc. 16a, 16b att);
- € 516,00 – rif. sanzione paesaggistica prot. n. 26228, pratica edilizia n. 121A/20_ACP (v: docc.
16c, 16d att), emessa dal Comune di Negrar con “determina e irrogazione della sanzione pecuniaria per opere arbitrariamente eseguite in assenza di autorizzazione paesaggistica”;
- € 11.000,00 – di cui alle fatture n. 56/001 del 2/10/2020 e n. 60/001 del 20/10/2020, ciascuna emessa per l'importo di €5.500,00 – quali spese sostenute per la trasformazione della terrazza pavimentata in giardino pensile (v: docc. 17a, 17b, 17c, 17d att).
e così per complessivi € 23.030,34.
Importi tutti all'evidenza riferibili a quanto necessario per la regolarizzazione del compendio e la cui congruità è stata accertata dal CTU con argomentazioni pertinenti e condivisibili - anche in replica ai rilievi del CTP di parte convenuta – che devono intendersi qui recettiziamente recepite.
Possono poi trovare accoglimento, in quanto causalmente riconducibili alla rilevata irregolarità dei cespiti, le richieste di rifusione dell'esborso di €729,56 relativo a competenze dell'Avv. di cui alla Tes_1 fattura n. 34/2020 del 16/06/2020 (v: docc. 18a, 18b, 18c att), nonché quello di €69,98 relativo ai diritti di mediazione per “spese di segreteria e spese di notifica” (v: doc. 20 att).
Va invece disattesa la richiesta di rifusione dell'esborso di €1.665,30 di cui alla fattura emessa dal geom. dott. n. 17 del 8/06/2020, non risultando documentati in atti elaborati peritali redatti dal Per_1
professionista dopo la stipula del rogito.
Non può parimenti trovare accoglimento la richiesta di rimborso dei canoni di locazione, dovendosi al riguardo osservare come difetti la prova di un nesso causale fra tali esborsi e la necessità di procedere alla sanatoria delle difformità di cui si è detto, non avendo gli attori dimostrato che l'espletamento di tale pratica abbia impedito loro di contestualmente intraprendere i lavori di ristrutturazione dell'immobile.
pagina 15 di 16 In ragione di quanto esposto i convenuti e vanno quindi condannati, Controparte_1 Controparte_2
in solido fra loro, al pagamento in favore degli attori e ex artt. 1489 Parte_1 Parte_2
e 1480 c.c., della complessiva somma di €23.829,88.
Deve ritenersi assorbita ogni ulteriore domanda ed eccezione svolta in giudizio.
Le spese di lite – liquidate in dispositivo – seguono la soccombenza.
Devono infine essere poste a carico delle parti convenute le spese di CTU, come liquidate in giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
CONDANNA
I convenuti e , in solido fra loro, al pagamento, in favore degli attori Controparte_1 Controparte_2
e della complessiva somma di €23.829,88 ex artt. 1489 e 1480 c.c. Parte_1 Parte_2
CONDANNA
I convenuti e , in solido fra loro, alla rifusione delle spese di lite in Controparte_1 Controparte_2 favore degli attori e spese che liquida in €545,00 per anticipazioni Parte_1 Parte_2
ed in € 5.000,00 per compenso, oltre al 15% spese generali, CPA e IVA come per legge.
PONE
Le spese di CTU, come liquidate in giudizio, definitivamente a carico dei convenuti e Controparte_1
e per l'effetto, Controparte_2
CONDANNA
I medesimi convenuti, in solido fra loro, a rifondere agli attori quanto anticipato a tale titolo.
Verona, 10 maggio 2025
Il Giudice
Dott.ssa Lara Ghermandi
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