n. 2356/2020 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cassino
Sezione Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del dott. Luigi D'Angiolella, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2356/2020, avente ad oggetto:
Responsabilità contrattuale per inadempimento, riservata in decisione all'udienza del
19.12.2024 con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., promossa da:
(C.F.: , e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), residenti in [...], C.F._2
rappresentati e difesi dall'avv. Maurizio Faticoni (CF: ), C.F._3
elettivamente domiciliati preso lo studio del proprio difensore sito in Scauri (LT) via
Appia 501.
ATTORI
CONTRO
(C.F.: ), in persona del sindaco p.t. Controparte_1 P.IVA_1
, rappresentato e difeso dall'Avv. Carlo Perino (C.F.: Controparte_2
pagina 1 di 22 ), ed elettivamente domiciliato presso lo studio dell'Avv. C.F._4
ST NC, in Villa Santa Lucia (FR), Via Ponte Romano n. 74-03030.
CONVENUTO

NONCHÉ CONTRO
(C.F.: ), e CP_3 C.F._5 CP_4
(C.F. , coniugi, entrambi residenti in [...]
42, rappresentati e difesi dagli avvocati Antonio BU (C.F.:
) e TU BU (C.F.: , ed C.F._7 C.F._8
elettivamente domiciliati in Cassino, via Boccaccio 2/a, primo piano,
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Per la parte attrice: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito accogliere la domanda e per
l'effetto così statuire:
A) Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Cassino, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, condannare in solido il , in p.d.l.r.p.t., nonché i Controparte_1
sigg.ri e al pagamento di tutti i danni in favore delle parti CP_3 CP_4
attrici nella misura di euro 120.000,00, oltre interessi e rivalutazione, o in quella minore o maggiore che si riterrà di giustizia.
B) Con vittoria di spese competenze ed onorari di causa, da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato che si dichiara antistatario”.
Per la parte convenuta : “Voglia l'On.le Tribunale adito, Controparte_1
disattesa ogni contraria richiesta, provvedere come segue:
1) respingere la domanda attrice perché infondata in fatto e in diritto per tutte le motivazioni di fatto e di diritto di cui sopra;

2) con vittoria di spese, competenze e onorari di causa.
Per scrupolo difensivo e qualora l'Ufficio intenda proseguire con la fase istruttoria, si riporta alle difese rassegnate in argomento e contenute nelle note 183, secondo
pagina 2 di 22 termine, sesto comma c.p.c. già in atti, da intendersi anch'esse integralmente qui riportate”.
Per la parte convenuta e ): “Il Tribunale di CP_3 CP_4
Cassino adito, disattesa ogni diversa e contraria deduzione ed istanza, VOGLIA:
1 – a) In via preliminare, dichiarare la nullità dell'atto di citazione per indeterminatezza e genericità della domanda proposta dagli attori e Parte_1
nei confronti dei convenuti e;
b) Ancora in Parte_2 CP_3 CP_4
via preliminare, in accoglimento delle proposte eccezioni accertare e dichiarare gli attori decaduti da ogni azione di inadempimento e risarcimento danni per omessa denunzia del termine di legge dei lamentati presunti vizi afferenti l'immobile compravenduto oggetto di causa, e accertare e dichiarare comunque la intervenuta prescrizione dell'azione di inadempimento e di risarcimento danni perché proposta oltre il termine di un anno dalla consegna dell'immobile; c) Nel merito, e salvo gravame in caso di rigetto delle proposte precedenti eccezioni preliminari, rigettare la domanda di risarcimento danni perché infondata sia in ordine all' an per diversi profili, in particolare perché oggetto di compravendita è un fabbricato in costruzione non ancora definito nella sua identità fisica, perché i presunti vizi oltre che irrilevanti erano facilmente conoscibili, e sono stati effettivamente conosciuti dalla parte acquirente prima della vendita come emergente per documenta, sia – come dedotto per mero scrupolo e completezza – in ordine al quantum per eccessiva quantificazione dell'importo per quanto ridotto dagli attori rispetto all'importo originario;
d) In ogni caso, condannare gli attori alla rifusione delle spese tutte di giudizio, comprensive delle spese vive, degli onorari, delle spese generali e degli accessori previdenziali e fiscali di legge, nonché al risarcimento danni e al pagamento di una somma in favore dei convenuti ex art. 96 co. 1 e 3 c.p.c.
2 – In via subordinata e condizionata all'accoglimento della domanda attorea, ritenere il obbligato, quale unico responsabile, a tenere indenne i Controparte_1
convenuti coniugi e da ogni esborso a qualsiasi titolo da CP_3 CP_4
pagina 3 di 22 essi tenuti ad effettuare in favore dei coniugi attori in dipendenza del titolo a costruire ove riconosciuto illegittimo e perciò fonte di risarcimento da parte dei venditori in favore degli acquirenti.
3 – Ancora in via subordinata e condizionata al rigetto delle assorbenti eccezioni preliminari di decadenza e prescrizione dell'azione attorea, affermare e ritenere sempre in via preliminare che la causa è comune al Geom. quale CP_5
cointestatario del permesso di costruzione n. 7/2009 del Comune di la cui CP_1
presunta illegittimità è stata dedotta dagli attori quale vizio fondante la domanda di risarcimento danni, e per l'effetto, previa rimessione della causa sul ruolo, disporre la integrazione del contraddittorio nei confronti dello stesso onerando CP_5
della integrazione gli attori e . Parte_1 Parte_2
4 – In via istruttoria, e all'occorrenza, ammettere i mezzi istruttori richiesti ex art.
183 co. 6 c.p.c. richiesti dai coniugi convenuti, da ritenere ammissibili e rilevanti.
I sottoscritti difensori impugnano ogni diversa e contraria domanda conclusionale, e chiedono i termini per deposito di comparsa conclusionale e replica ex art. 190 c.p.c..”.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione regolarmente notificato alla controparte, Parte_1
e convenivano in giudizio dinanzi a questo Tribunale il
[...] Parte_2
e i sigg.ri e , Controparte_1 CP_3 CP_4
A sostegno della propria domanda gli attori esponevano quanto segue:
- in data 07.04.2015 in Cassino, con atto del notaio i sigg.ri e Persona_1 CP_3
vendevano e trasferivano ai sigg.ri e che accettavano ed CP_4 Pt_1 Pt_2
acquistavano i dei beni immobili, ossia un fabbricato e un terreno, al prezzo di €
88.000,00;
- nell'atto notarile veniva riportato che il fabbricato era stato realizzato in forza di un permesso a costruire, e che non erano state realizzate delle opere, modifiche o mutamenti che richiedevano provvedimenti autorizzativi;
pagina 4 di 22 - in data 22.04.2009 il Comune di rilasciava ai sigg.ri e CP_1 CP_5
il permesso di costruire, che riguardava il recupero ricostruzione, CP_3
adeguamento sismico ed igienico sanitario del fabbricato sito in in Via CP_1
Provinciale;
- la porzione immobiliare oggetto di compravendita, faceva parte di un più ampio fabbricato ad uso residenziale di tipo bifamiliare, ed era grezzo alla data di acquisto;

- il permesso a costruire che era stato rilasciato nel 2009 dal Comune di CP_1
non prevedeva alcuna preventiva autorizzazione paesaggistica, anche la zona si trovava nelle fasce di rispetto archeologico;

- in data 05.04.16 gli attori presentavano al Comune di una D.I.A., per il CP_1
completamento del fabbricato, al fine di renderlo a destinazione residenziale con aumento della superficie residenziale del 20% (agevolazione piano casa) + 10% per l'impiego di fonti rinnovabili;

- in data 26.05.2016, presentavano. Ad integrazione della domanda DIA, degli elaborati grafici rilievi fotografici, come erano stati richiesti dall'ente comunale;

- in data 06.07.2016 ed in data 19.09.2016, il Comune di notificava ad essi CP_1
ricorrenti un'inibizione lavori, seconda la quale non risultava prodotta alcuna autorizzazione paesaggistica ai sensi del DLGS 42/04, e che risultavano già eseguiti alcuni lavori che non erano previsti;

- tali lavori difformi erano stati eseguiti dai coniugi e non ne CP_6
avevano fatto menzione nell'atto di vendita del 07.04.2015;
- le difformità erano quindi già esistenti alla data del 07.04.2015, con ciò lo stato di coesistenza del fabbricato, alla data della stipula, era già difforme al PDC n. 7/2009;
- in data 20.10.16 gli attori contestavano, con lettera A/R, ai convenuti sia il permesso di costruire sia l'atto di acquisto;
CP_6
- la contestazione non aveva avuto alcun esito, come anche il tentativo di mediazione che era stato intrapreso nei confronti degli stessi e del Comune di CP_1
pagina 5 di 22 - le parti venditrici erano state inadempienti, rispetto all'obbligo contrattuale, con la restituzione del prezzo pagato, oltre il risarcimento dei danni, e la dichiarazione di risoluzione del contratto;

- il Comune non aveva informato gli attori dell'esistenza del vincolo paesaggistico, poiché aveva rilasciato un titolo abitativo in contrasto con detto vincolo.
Chiedeva quindi di condannare, in solido, sia il sia i sigg.ri Controparte_1
e , al risarcimento dei danni patrimoniali. CP_3 CP_4
All'udienza del 1.04.2021 si costituivano e CP_3 CP_4
, e contestavano in fatto e in dritto l'avversa domanda di cui chiedevano il
[...]
rigetto, e deducevano quanto segue:
- in data 07.04.2015 i convenuti hanno venduto agli attori il fabbricato, il quale risultava in corso di costruzione, e quindi non trovava applicazione la legge dell'unità immobiliare urbana, in quanto l'immobile non era ancora ultimato;

- la stipula del rogito era stata preceduta da una trattativa, alla quale partecipava il
Geom. tecnico fiduciario degli acquirenti e conosciuto anche dai CP_5
venditori;
- ai coniugi venditori non risultava pervenuta né ad ottobre 2016 (in tal caso, comunque ad oltre un anno dalla consegna dell'immobile) né in altra data alcuna “lettera
A/R” portante le doglianze del punto 13) dell'atto di citazione, ed in particolare quella portante il testo contenuto nella copia prodotta sub 7) a firma dell'avv. Maurizio
Faticoni;
- in via preliminare, evidenziavano ed eccepivano l'estrema genericità e indeterminatezza della domanda degli attori, che inficiava una corretta instaurazione del contraddittorio, poiché non appariva chiaro il contenuto dell'azione, sia per il petitum sia per la causa petendi;
- sempre in via preliminare eccepivano l'eccezione di decadenza dal diritto alla garanzia, poiché l'azione era stata proposta oltre l'anno dalla consegna dell'immobile, e pagina 6 di 22 non negli otto giorni dalla pretesa scoperta, ai sensi dell'articolo 1495, in relazione all'articolo 1490 c.c., e che detta formula si intendeva formulata anche ai sensi dell'articolo 1497 c.c.;
- che il fabbricato era ben noto ai venditori, e i gli eventuali vizi erano ben visibili o comunque facilmente riconoscibili;

- la non colpevolezza per ciò che concerne la mancata autorizzazione paesaggistica, poiché non ne sapevano nulla;

Sempre nella medesima udienza si costituiva il in fatto e in Controparte_1
dritto l'avversa domanda di cui chiedevano il rigetto, e deducevano quanto segue:
- il certificato urbanistico, che era stato richiesto dalla parte acquirente, prevedeva che tali terreni ricadevano in zona con vincolo idrogeologico e in aree di interesse archeologico già individuate;

- il Geometra e il Sig. avevano presentato al CP_5 CP_3
Comune di una domanda al fine di ottenere un permesso di costruire per la CP_1
demolizione e ricostruzione di un fabbricato esistente e tale permesso era stato rilasciato in data 22.04.2009;
- l'opera in oggetto però era stata realizzata in maniera difforme rispetto al permesso a costruire, n. 7/2009, poiché risultavano eseguiti una serie di lavori non previsti: una rampa di scale in c.a. di collegamento tra il piano interrato e il piano terra;
un muro in cemento armato tra le due unità abitative, di altezza di circa mt 2,50; inoltre la sistemazione esterna del piano interrato prevista nel grafico non rispettava la sistemazione finale di cui al permesso e ribadita nell'autorizzazione alla ripresa dei lavori, con il conseguente aumento della volumetria in contrasto con quanto era stato autorizzato;

- presso gli uffici del Settore LLPP e Urbanistica del Comune di non CP_1
risultava depositata l'autorizzazione paesaggistica;

pagina 7 di 22 - in data 7.04.2016 la parte acquirente, che era assistita dal Geom. CP_5
aveva presentato una richiesta per poter completare il fabbricato per civile abitazione, dopo aver esaminato gli atti, in data 26.05.2016 si comunicava ai Sig. e Parte_1
alla Sig.ra che non risultava prodotta l'autorizzazione paesaggistica;
Parte_2
- si invitava, quindi, agli odierni attori di presentare tale richiesta, la quale non era stata mai presentata, e tal Comune non ha emesso alcuna ordinanza di demolizione;

- si lamentava la carenza di legittimazione passiva ed anche l'insussistenza del vincolo di solidarietà, poiché a norma dell'articolo 146 d.lgs. 42/2004, sono i proprietari,
i possessori e i detentori che hanno l'obbligo di dover sottoporre alle amministrazioni competenti i progetti delle opere che intendono compiere, corredati alla documentazione necessaria, quindi costituiva onere da parte dei venditori;

- la carenza di interesse ad agire degli attori nei confronti del poiché il CP_1
non aveva emesso alcuna ordinanza di demolizione o comminato sanzioni né CP_1
nei confronti dei venditori né degli acquirenti, poiché l'ente aveva solo sollecitato a produrre la documentazione mancante.
Ciò posto, la domanda va accolta nei confronti di e . Parte_2 CP_3
In via preliminare deve essere respinta l'eccezione formulata dalla parte convenuta in ordine alla nullità dell'atto di citazione. Invero, dal contenuto dell'atto di citazione nel suo complesso e dei documenti ad esso allegati, risultano chiari l'oggetto e le ragioni poste a sostegno della domanda, il che ha consentito difatti alla controparte di muovere le dovute e idonee difese.
La peculiarità della fattispecie esaminata è data dalla circostanza nel contratto del

7.4.2015 concluso fra le parti sono riportati gli estremi di un titolo abitativo
(concessione edilizia n.7 del 2009) realmente esistente ed effettivamente riferibile all'immobile (fabbricato) che è stato acquistato dagli attori, nel quale tuttavia sono stati realizzati una rampa di scale in c.a. di collegamento tra il piano interrato e il piano terra;

pagina 8 di 22 un muro in cemento armato tra le due unità abitative, di altezza di circa mt 2,50, in totale difformità rispetto al titolo menzionato nell'atto di compravendita.
Da quanto finora esposto si desume, dunque, che la concessione indicata all'interno del rogito è riferibile all'immobile (fabbricato), il quale però è stato costruito in totale difformità rispetto alla predetta concessione.
Ricostruita nei predetti termini la vicenda fattuale per cui è causa, va osservato che a norma dell'articolo 17 della Legge n. 47 del 1985 (abrogato con effetto dal 30 giugno
2003 e oggi confluito nell'articolo 46 del d.P.R. n. 380 del 2001, c.d. Testo Unico
Edilizia): “

1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell'articolo 38,
l'irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima.

3. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti.

4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.

5. Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali.
L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria pagina 9 di 22 entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

5 - bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 23, comma 1, qualora nell'atto non siano indicati gli estremi della stessa.”
Giova rammentare che le diverse chiavi di lettura delle richiamate disposizioni avevano generato un contrasto nell'ambito della giurisprudenza di legittimità in ordine alla natura (formale o sostanziale) della nullità degli atti traslativi di diritti reali immobiliari derivante dalla violazione delle norme dettate dalla disciplina urbanistico - edilizia.
Con sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019 sono intervenute a soluzione del citato contrasto le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le quali, aderendo alla tesi formalistica, hanno enunciato i seguenti principi di diritto: “La nullità comminata dal
d.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla l. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, va ricondotta nell'ambito dell'art. 1418 c.c., comma 3, di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.”…“In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato” (Cass. Civ., SS.UU., 22 marzo 2019, n. 8230).
Come meglio chiarito nella richiamata pronuncia: “tale approdo ermeneutico, che ha il pregio di render chiaro il confine normativo dell'area della non negoziabilità degli immobili, a tutela dell'interesse alla certezza ed alla sicurezza della loro circolazione, appare, quindi, al Collegio quello che meglio rappresenta la sintesi tra le esigenze di pagina 10 di 22 tutela dell'acquirente e quelle di contrasto all'abusivismo: in ipotesi di difformità sostanziale tra titolo abilitativo enunciato nell'atto e costruzione, l'acquirente non sarà esposto all'azione di nullità, con conseguente perdita di proprietà dell'immobile ed onere di provvedere al recupero di quanto pagato, ma, ricorrendone i presupposti, potrà soggiacere alle sanzioni previste a tutela dell'interesse generale connesso alle prescrizioni della disciplina urbanistica.” (Cass. Civ., SS.UU., n. 8230, 22 marzo 2019).
Aderendo alla suddetta soluzione interpretativa, va rilevato che nel caso di specie il contratto di compravendita concluso fra le parti contiene la dichiarazione degli alienanti circa gli estremi della concessione edilizia sulla scorta della quale sarebbe stata edificata la costruzione.
Va rilevato ancora che la menzionata concessione è risultata realmente esistente ed effettivamente riferibile all'immobile acquistato.
Orbene, sebbene il bene immobile oggetto dell'atto di trasferimento sia totalmente difforme rispetto al proprio titolo abilitativo, in ossequio ai principi di diritto appena richiamati, deve escludersi che il contratto concluso fra le parti possa essere dichiarato nullo, rilevato che sussiste nel caso di specie il mero requisito formale ritenuto sufficiente ai fini della commerciabilità del bene.
Peraltro, è opportuno precisare che ai fini dell'accertamento della validità di un atto traslativo avente ad oggetto diritti reali immobiliari non si rende necessario valutare se il difetto di conformità dell'immobile oltrepassi o meno la soglia della parziale difformità
(come è richiesto, al contrario, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto), in quanto la mera indicazione nell'atto degli estremi del titolo, a condizione che questo sia realmente esistente ed effettivamente riferibile all'immobile acquistato, è elemento sufficiente ad escludere l'invalidità dell'atto di compravendita, indipendentemente dalla rilevanza e dalla serietà della irregolarità urbanistica riscontrata.
Tale conclusione si ricava dalle motivazioni addotte a sostegno dei principi enunciati pagina 11 di 22 nella sentenza n. 8230 del 2019, all'interno della quale è stato espressamente precisato che ai fini della definizione dell'ambito di applicabilità delle norme dettate in tema di c.d. nullità urbanistica: “…la distinzione in termini di variazioni essenziali e non essenziali, elaborata dalla giurisprudenza di questa Corte in tema di contratto preliminare ed alla quale si riferisce l'ordinanza di rimessione”…“tenuto conto, peraltro, che la moltiplicazione dei titoli abilitativi previsti in riferimento all'attività edilizia da eseguire comporterebbe un sistema sostanzialmente indeterminato, affidato a graduazioni di irregolarità urbanistica di concreta difficile identificazione ed, in definitiva, inammissibilmente affidato all'arbitrio dell'interprete. Il che mal si concilia con le esigenze di salvaguardia della sicurezza e della certezza del traffico giuridico...”
(Cass. Civ., SS.UU., n. 8230 del 22 marzo 2019).
In conclusione, facendo corretta applicazione dei principi finora richiamati, deve escludersi che nel caso di specie sussistano i presupposti per poter dichiarare la nullità del contratto.
In virtù di quanto previsto dall'art.146 comma 4 del d.lgs. 42/2004, l'autorizzazione paesaggistica "costituisce titolo per il valido inizio dei lavori"
Pur non trovando applicazione la nullità comminata dal citato art. 46 d.P.R. n. 380 del
2001, deve rilevarsi che la concessione in mancanza di autorizzazione paesaggistica deve ritenersi inefficace.
In una recente sentenza (4527/2024), il Consiglio di Stato ha chiarito che tra autorizzazione paesaggistica e permesso di costruire c'è un "rapporto di presupposizione necessitato e strumentale".
In conseguenza di questo, "il rilascio di uno dei due atti di assenso non comporta il necessario rilascio anche dell'altro e, sul piano normativo, questo rapporto si traduce, per espressa previsione normativa, in un condizionamento sul versante dell'efficacia dei provvedimenti e non della rispettiva legittimità".
In virtù di quanto previsto dall'art.146 comma 4 del d.lgs. 42/2004, l'autorizzazione paeaggistica "costituisce titolo per il valido inizio dei lavori"
pagina 12 di 22 Nel cado di specie è stato quindi costruito ed alienato un immobile sulla base di un titolo inefficace. Inoltre anche rispetto al titolo inefficace incontestata è la circostanza che vi sia una parziale difformità dell'immobile (“ e precisamente rampa di scala in c.a.
Di collegamento tra piano interrato e piano terra, muro in c.a. tra le due unità abitative circa mt 2,50”.
Ciò posto, merita accoglimento la domanda di risoluzione per inadempimento contrattuale imputabile ai venditori proposta in via di diritto dagli attori.
In ordine al profilo della risoluzione derivante da inadempimento contrattuale, giova rammentare che in caso di compravendita di costruzione realizzata in difformità dalla licenza edilizia non è ravvisabile un vizio della cosa, da intendersi quale anomalia strutturale del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 c.c., sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto.
Secondo condivisibile giurisprudenza di legittimità: “In tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il godimento, ex art. 1476 c.c., è correlata a particolari garanzie, le quali - riguardanti o l'appartenenza della cosa al venditore (artt. 1478 e 1480 c.c.) o
l'inesistenza su di essa di garanzie reali o di altri vincoli (art. 1482 c.c.) o l'esclusione di oneri o di diritti reali o personali a favore di terzi (art. 1489 c.c.) ovvero l'immunità da vizi (art. 1490 c.c.) o la corrispondenza con le qualità promesse od essenziali (art. 1497
c.c.) - sono volte ad assicurare al compratore, per l'ineliminabile esigenza della normalità degli scambi, il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale od anche soltanto parziale. Allorquando il bene compravenduto sia costituito da una costruzione realizzata in difformità del progetto approvato dal comune (o in mancanza di licenza e/o concessione edilizia), al fine di inquadrare esattamente la condizione del bene stesso, in relazione ai mezzi cautelativi apprestati dalla legge in tema di compravendita o, più in generale, di inadempimento delle obbligazioni e di nullità degli obblighi, questa corte ha in più
pagina 13 di 22 occasioni affermato che occorre innanzitutto tener presente il rapporto che si costituisce tra il costruttore e la pubblica amministrazione: e non è dubbio che tale rapporto esprima una posizione di soggezione del privato alle sanzioni amministrative, che la pubblica amministrazione ha la potestà di adottare a tutela del pubblico interesse. Nei rapporti privatistici la totale e/o parziale non conformità edilizia della costruzione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art. 1490 c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale e risolvendosi, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina, secondo la giurisprudenza di questa corte, l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art. 1489 c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità.” (Cass. Civ., 28 giugno 2012,
n. 10947; Cass. Civ., 28 febbraio 2007, n. 4786).
Ne consegue che, in presenza di una difformità urbanistico - edilizia che espone la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione (nella comparsa di costituzione del Comune ad esso si fa cenno affermando che lo stesso non è stato ancora esercitato), il venditore risponde ai sensi dell'art. 1489 c.c. degli oneri e dei diritti altrui gravanti sulla cosa compravenduta a condizione che le suddette difformità non siano state dichiarate nel contratto e che non siano state effettivamente conosciute dal compratore al tempo dell'acquisto.
In tali ipotesi, il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, anche al risarcimento del danno fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., a cui rinvia ancora il citato art. 1489 c.c. (cfr. Cass. Civ., n. 1104 del 1996; Cass. Civ., n. 16053 del 2002).
Orbene, trattandosi di circostanza non contestata, può ritenersi pacifico che nel caso in esame gli alienanti abbiano omesso di informare gli acquirenti in ordine all'esistenza delle gravi difformità urbanistiche riguardanti l'immobile oggetto di compravendita.
pagina 14 di 22 Inoltre, alla luce dei documenti in atti può ritenersi che gli acquirenti abbiano riposto affidamento sulla veridicità della dichiarazione resa in sede di stipula dagli alienanti, i quali, in violazione degli ordinari canoni di buona fede e di diligenza sugli stessi gravanti, hanno attestato e dichiarato, previo ammonimento da parte del notaio rogante in ordine alle responsabilità derivanti dalla predetta dichiarazione, che: “La parte venditrice, a norma dell'articolo 40, secondo comma della legge 28 febbraio 1985, n.
47, e successive modificazioni, e ai sensi e per gli effetti degli artt. 47 e 76 D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445, consapevole delle sanzioni penali previste per le ipotesi di falsità in atti e dichiarazioni mendaci ivi indicate, dichiara che:
- il fabbricato è stato realizzato in forza di permesso a costruire n. 7 rilasciato dal
Comune di in data 22.04.2009; CP_1
- successivamente non sono state realizzate opere, modifiche o mutamenti che richiedessero provvedimenti autorizzativi”.
Sulla scorta delle argomentazioni finora esposte può ritenersi che le parti attrici abbiano diligentemente assolto l'onere probatorio gravante a proprio carico.
Nulla invece è stato dimostrato dalle parti convenute, le quali nulla hanno dimostrato in ordine all'esistenza di eventuali fatti impeditivi o estintivi dell'altrui pretesa.
In conclusione, considerato che le difformità urbanistico - edilizie dell'immobile oggetto di compravendita non venivano dichiarate nel contratto e non erano conosciute dagli attori al tempo della stipula e tenuto conto della rilevanza e della gravità delle predette difformità, può affermarsi che la condotta posta in essere da e CP_7
integra l'ipotesi di grave inadempimento rilevante ai fini della CP_4
risoluzione del contratto.
Ne deriva che il contratto di compravendita stipulato in data 07.04.2015 fra le parti va dichiarato risolto per inadempimento imputabile a e i CP_7 CP_4
quali devono essere condannati in solido alla restituzione in favore di e Parte_1
pagina 15 di 22 degli importi ricevuti a titolo di corrispettivo per la vendita, pari ad euro Parte_2
88.000,00.
In ordine al profilo restitutorio, va osservato che la mera dichiarazione della risoluzione, pur determinando il venire meno della causa delle attribuzioni patrimoniali derivanti dal contratto e il diritto delle parti ad ottenere la ripetizione delle prestazioni eseguite, non consente al Tribunale di emettere un provvedimento di condanna al rilascio del bene immobile in favore dei venditori stante la mancata proposizione in tale sede di specifica domanda restitutoria, la quale potrà costituire oggetto di separato giudizio.
Sul punto, devono richiamarsi i principi di recente ribaditi dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui: “In tema di giudicato, va esclusa la riconducibilità della domanda restitutoria nell'ambito del “deducibile” connesso all'azione di risoluzione del contratto, in quanto l'effetto restitutorio non può ritenersi implicito nella domanda di risoluzione, con la conseguenza che la predetta risoluzione, pur comportando, per
l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 c.c., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, rientrando nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo o meno, anche in un successivo e separato giudizio, la restituzione della prestazione rimasta senza causa, con la conseguenza che la domanda di restituzione proposta per la prima volta in grado
d'appello è inammissibile in quanto domanda nuova.” (Cass. Civ., 18 agosto 2022, n.
24915; Cass. Civ., 4 ottobre 2022, n. 28722).
Infine, quanto al pagamento degli interessi maturati sulle somme oggetto di restituzione, si rendono opportune le seguenti precisazioni.
Giova premettere che è opinione risalente della giurisprudenza di legittimità che la retroattività ai sensi dell'art. 1458 c.c. della pronuncia (costitutiva) di risoluzione comporta il venire meno della causa delle attribuzioni patrimoniali derivanti dal contratto dichiarato risolto, determinando a carico della parte non colpevole un obbligo pagina 16 di 22 restitutorio, e non risarcitorio, avente ad oggetto le cose ricevute ed i frutti effettivamente percepiti, per i quali si configura un debito di valore se si tratta di frutti naturali, si configura invece un debito di valuta (in quanto tale soggetto al principio nominalistico) se si tratta di frutti civili (somme di danaro) costituenti il corrispettivo del godimento della cosa.
Pertanto, in caso di risoluzione di un contratto di vendita per inadempimento del venditore questi è tenuto a restituire le somme ricevute con gli interessi legali, dovuti come frutto civile del denaro, a decorrere dal giorno in cui le stesse somme gli furono consegnate dall'acquirente (in questi termini, Cass. Civ. n. 4604 del 2008; Cass. Civ., n.
19659 del 2014; Cass. Civ., n. 22664 del 2015; Cass. Civ., n. 6844 del 16 marzo 2017;
Cass. Civ., n. 17572 del 20 giugno 2023).
È bene evidenziare, inoltre, che l'obbligo restitutorio relativo all'originaria prestazione pecuniaria (anche in favore della parte non inadempiente) - conseguente ad una pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento - ha natura di debito di valuta, pertanto, non è soggetto a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno - da allegarsi e provarsi dal creditore - rispetto a quello soddisfatto dagli interessi legali, ai sensi dell'art. 1224 c.c. (in questi termini, Cass. Civ., n. 5639 del
2014).
Con riguardo alle obbligazioni pecuniarie, infatti, “il fenomeno inflattivo non consente un automatico adeguamento dell'ammontare del debito, né costituisce di per sé un danno risarcibile, ma può implicare - in applicazione dell'art. 1224, co. 2, c.c. - solo il riconoscimento in favore del creditore, oltre che degli interessi, del maggior danno che sia derivato dall'impossibilità di disporre della somma durante il periodo della mora, nei limiti in cui il creditore alleghi e dimostri che un pagamento tempestivo lo avrebbe messo in grado di evitare o ridurre quegli effetti economici depauperativi che
l'inflazione produce a carico di tutti i possessori di denaro (Cass. Civ., n. 255 del 11 gennaio 2006). Sul punto, le Sezioni Unite di questa Corte hanno avuto modo di
pagina 17 di 22 precisare che il creditore di una obbligazione di valuta, il quale intenda ottenere il ristoro del pregiudizio da svalutazione monetaria, ha l'onere di domandare il risarcimento del “maggior danno” ai sensi dell'art. 1224, co. 2, c.c., e non può limitarsi
a domandare semplicemente la condanna del debitore al pagamento del capitale e della rivalutazione, non essendo quest'ultima una conseguenza automatica del ritardato adempimento delle obbligazioni di valuta (Cass. Civ., SS.UU., n. 5743 del 2015); e che, nel caso di ritardato adempimento di una obbligazione di valuta, il maggior danno di cui all'art. 1224, secondo comma, cod. civ. può ritenersi esistente in via presuntiva in tutti i casi in cui, durante la mora, il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato con scadenza non superiore a dodici mesi sia stato superiore al saggio degli interessi legali, fermo restando l'onere del creditore – che domanda, a titolo di risarcimento del maggior danno, una somma superiore a quella risultante dal suddetto saggio di rendimento dei titoli di Stato – di provare l'esistenza e l'ammontare di tale pregiudizio, anche per via presuntiva (Cass. Civ., SS.UU., n. 19499 del
2008).”
(Cass. Civ., n. 22664 del 5 novembre 2015).
Per quanto finora esposto, deve concludersi che, nel caso di specie, sulla somma oggetto dell'obbligazione di restituzione derivante dalla risoluzione del contratto di compravendita devono essere calcolati gli interessi legali con decorrenza dalla data in cui dette somme furono consegnate fino al soddisfo.
Gli attori hanno fatto presente che per acquistare la casa hanno chiesto un finanziamento di euro 30.000,00 presso la , in tal caso siamo di fronte ad Parte_3
un collegamento negoziale, con esso si intende un meccanismo attraverso il quale le parti perseguono un risultato economico unitario e complesso, che non si realizza per mezzo di un singolo contratto, ma attraverso una pluralità di contratti coordinati e finalizzati ad un unico regolamento dei reciproci interessi, con la conseguenza che, pur creandosi un vincolo di reciproca dipendenza in virtù del quale le vicende relative all'invalidità, all'inefficacia ed alla risoluzione dell'uno si ripercuotono sugli altri pagina 18 di 22 contratti collegati, ciascuno di essi conserva distinta individualità giuridica ed autonoma causa (Cass. Civ., n. 20726 del 2014; Cass. Civ., n. 13888 del 2015).
Secondo l'indirizzo maggioritario condiviso dalla giurisprudenza di legittimità, elementi costitutivi del collegamento negoziale sono:
- il nesso teleologico tra atti volti alla regolamentazione di interessi di una o più parti nell'ambito di una finalità pratica consistente in un assetto economico globale ed unitario (c.d. requisito oggettivo);
- il comune intento pratico delle parti di voler conseguire non solo l'effetto tipico dei singoli atti posti in essere, ma anche un fine ulteriore (perseguibile mediante il loro coordinamento), che ne trascende gli effetti tipici e che assume una propria autonomia anche dal punto di vista causale (c.d. requisito soggettivo).
Nel caso di specie trattandosi di un finanziamento e non di un mutuo non emerge dalla documentazione allegata il nesso teleologico tra i due contratti, né lo stesso vine comprovato in altro modo nel corso del giudizio.
Ne consegue che la domanda di risarcimento danno per avere contratto il finanziamento di 30.000 euro con va rigettata. Parte_3
Sempre con riguardo al risarcimento dei danni parte attrice ha chiesto anche il pagamento “delle spese notarili e fiscali e quelle tecniche per l'inoltro della domanda
DIA del 07.04.16”
Con riguardo a quest'ultime la documentazione depositata dalla parte istante riguarda la fattura emessa dal Geometra per euro 500 in data 10.8.2016 e CP_5
mentre la fattura del 22.8.2020 per euro 300 emessa dall'Ing. , (peraltro Persona_2
successiva alla costituzione della parte attrice nel presente giudizio) non appare pertinente rispetto alla pratica per la DIA sopra indicata.
e devono quindi essere condannati a risarcire il danno Parte_1 Parte_2
di natura patrimoniale cagionato agli attori, che si liquida in euro 500,00, come da fatture in atti.
pagina 19 di 22 Sulla suddetta somma di euro 500,00 devono essere calcolati gli interessi al tasso legale decorrenti dal giorno dalla data del versamento del 10.8.2016, sulla somma via rivalutata anno per anno secondo gli indici ISTAT sino alla data della pubblicazione della presente sentenza.
Dalla pubblicazione della presente sentenza decorreranno gli ulteriori interessi al tasso legale.
Per quanto riguarda il lucro cessante derivante dal mancato utilizzo del bene e dal mancato incremento del suo valore economico, deve essere provato con dati concreti, e valutato tenendo conto del valore reale e attuale dell'opportunità perduta al momento della violazione, cosa che nel caso in specie non è avvenuto.
Per quanto riguarda il Comune, tal Giudicante, ritiene che sussista una carenza di legittimazione passiva, in quanto la responsabilità è da attribuirsi ai sigg.ri e CP_3
, i quali avevano venduto un immobile (fabbricato) in contrasto con quanto era CP_4
previsto nel permesso di costruire.
Le spese, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza dei convenuti
e nei confronti di parte attrice. CP_3 CP_4
Quanto al rapporto processuale tra parte attrice e tenuto Controparte_1
conto che quest'ultimo è risultato vittorioso nel giudizio, le spese sono poste a carico d dell'attore e liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.

definitivamente pronunziando sulla domanda avanzata da e Parte_1
nei confronti di e nonché Parte_2 CP_3 CP_4
contro il , così provvede: Controparte_1
a) accoglie la domanda attrice e dichiara per le causali di cui in parte motiva la risoluzione del contratto di compravendita stipulato con atto per notaio
[...]
del 7.04.2015 fra e e e Persona_3 Parte_1 Parte_2 CP_3 CP_4
;
[...]
pagina 20 di 22 - per l'effetto condanna in solido e alla restituzione in CP_3 CP_4
favore di e di euro 88.000,00 oltre interessi legali dalla Parte_1 Parte_2
data del pagamento sino al soddisfo;

- condanna in solido e al pagamento in favore di CP_3 CP_4
e di euro 500,00, a titolo di risarcimento dei danni, oltre Parte_1 Parte_2
interessi legali maturati calcolati come in parte motiva;

b) condanna e , in solido fra di loro, al pagamento delle CP_3 CP_4
spese di lite in favore delle parti attrici che si liquidano in euro 7.052,00 per compenso ed euro 786,00 per esborsi oltre rimborso forfettario al 15%, Cpa ed IVA come per legge da distrarsi in favore dell'avv.to Maurizio Faticoni;

c) condanna e in solido fra di loro, al pagamento delle Parte_1 Parte_2
spese di lite in favore del che si liquidano in euro 7.052,00 oltre Controparte_1
rimborso forfettario al 15%, Cpa ed IVA come per legge.
Cassino, 14.6.2025.
Il Giudice
Dr Luigi D'Angiolella
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