Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova -Sezione I -
In persona del G.O.P. Stefania Cozzani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta a RG 4980/2020 promossa da:
elett.te dom.ta in Genova C.so Andrea Podestà 8/5 c/o lo Studio dell' Avv. Riccardo Parte_1
Bernardini che la rappresenta e difende giusta mandato allegato alla citazione attrice
Contro
, elett.te dom.to Genova, via XX Settembre 40/3 c/o lo Studio dell'Avv. Valeria Controparte_1
Gennari che lo rappresenta e difende giusta mandato in calce alla comparsa costitutiva convenuto
Conclusioni delle parti: come da note di trattazione scritta depositate come da verbale di udienza 15.12.2023,
svolta mediante trattazione scritta, e da aversi ivi integralmente ritrascritte.
Motivi della decisione.
Con atto di citazione ritualmente notificato la sig.ra ha convenuto in giudizio Pt_1 CP_2
, deducendo la sussistenza di gravi vizi e difetti occulti dell'immobile oggetto di compravendita intervenuta tra le parti in dara 16.4.2019 per il prezzo concordato di € 30.000,00 , vizi manifestatisi nel corso dell'inverno successivo 2019/2020 sotto forma di infiltrazioni di umidità e trasudazione d'acqua aggravatesi via via e tali da rendere l'immobile inabitabile ed inidoneo all'uso per il quale venne acquistato e da configurare pertanto ipotesi di aliud pro alio. Evidenziava che sarebbero occorse opere per circa € 10.000 per ripristino e concludeva chiedendo declaratoria di sussistenza di detti vizi occultati dal venditore e il risarcimento del danno nella misura di € 10.000,00 o in quella risultante dall'espletata istruttoria.- Il convenuto si è costituito contestando integralmente la domanda attorea, eccependo preliminarmente l'improcedibilità della domanda, la decadenza della garanzia dei

vizi, la prescrizione dall'azione; e nel merito la circostanza che l'immobile fosse di dichiarata vecchia costruzione, visto ed accettato nello stato in cui si trovava al momento della vendita e per un prezzo infatti compatibile con le condizioni dello stesso;
la circostanza che vizi o ammaloramenti fossero da attribuire ad interventi posti in essere successivamente dall'attrice, ha contestato poi la sussistenza dei detti vizi e danni peraltro generici e la mancata prova degli stessi, oltrechè l'assenza di dolo,
malafede e colpa a carico del venditore. Conclude per l'accoglimento delle suesposte eccezioni preliminari e nel merito per il rigetto della domanda attorea, subordinatamente da ridursi ex art 1227
c. 1 e 2 cc, visto il concorso di colpa ascrivibile all'attrice nella causazione del danno , per la mancata denuncia dei vizi e comunque a seguito degli interventi eseguiti e della mancata manutenzione del bene successivamente all'acquisto.
In sede di prima udienza 1.12.2020 l'attore modificava la iniziale domanda di solo risarcimento del danno (quantificata nella “sottostimata misura di Euro 10.000,00” così come conseguente ai vizi della cosa venduta) nella domanda di risoluzione del contratto di compravendita, attesa la evidente consegna di aliud pro alio, con conseguente restituzione del corrispettivo versato pari ad € 30.000
oltre interessi dalla data della domanda e risarcimento del danno nell'importo di € 10.000 o nella misura meglio vista anche in via equitativa.-
Preliminarmente: la domanda come modificata è ammissibile, ai sensi dell'art 1453 c. 2 cc ed attesa la giurisprudenza in merito (v. Cass. n. 28069/2021, SU 18546/2020, S.U. 8510/2014), considerato che la stessa attiene e discende dalla stessa vicenda sostanziale dedotta in giudizio, come del resto evidente fin dalle deduzioni formulate in sede di citazione che già evidenziavano la sussistenza di difetti talmente gravi da rendere configurabile l'aliud pro alio.-
L'eccezione di inammissibilità formulata dalla convenuta è pertanto infondata .-
Parimenti infondata l'eccezione di improcedibilità , posto che risulta essere stato espletato il tentativo di negoziazione assistita, mediante invio del relativo invito (v allegati attorei).
Nel merito dall'espletata istruttoria orale e documentale emerge quanto segue : L'immobile di cui trattasi è oggetto del contratto di compravendita stipulato in data 16.4.2019; nel cit. contratto e come confermato anche dalla ctu il detto immobile risulta costruito ante 67, il prezzo venne convenuto in € 30.000,00 e con rinuncia da parte dell'acquirente alla garanzia per i vizi anche occulti con riferimento alla conformità degli impianti alle norme e regolamenti vigenti.-
Le problematiche lamentate dall'attrice e ritenuti tali da configurare aliud pro alio sono riferite, come risultante anche dalla ct di parte (v. parere Geom. allegato a prima memoria fasc attoreo) CP_3
e dalla stessa ctu, all'emergere, in epoca successiva all'acquisto, ed in particolare nell'autunno –
inverno 2019-2020, di infiltrazioni, condensa, muffe e umidità in molti locali dell'immobile.
La espletata CTU ha infatti rilevato la presenza di forte umidità in tutta la abitazione in particolare nei muri e nei pavimenti, che ha comportato fenomeni di condensa e muffe in quasi tutti i locali dell'abitazione , rilevando però che la causa degli stessi è sostanzialmente dovuta alla stessa
“tipologia costruttiva dell'immobile le cui antiche origini non presupponevano la realizzazione di
quei particolari oggi dati per scontati ai fini igienico – sanitari come ad esempio la creazione di
intercapedini a protezione delle murature di perimetro ovvero la presenza di solai areati e fondazioni
isolate dal terreno adiacente alla stessa”; in sostanza -evidenzia il ctu- “l'immobile è nato con i difetti
sopra descritti”.- Tanto è vero che anche i prospettati interventi tecnici necessari di ripristino (che vengono dal CTU individuati in tre soluzioni. ), oltrechè essere tutti di importi consistenti vicini o addirittura superiori al prezzo di acquisto dell'immobile, consistono – in particolare quello più
risolutivo- in lavori ed opere strutturali importanti, idonei ad incidere sulla struttura stessa dell'immobile.-
In modo approfondito ed articolato nonché in più punti della perizia il CTU infatti evidenzia quanto segue: “ Prima di analizzare i diversi aspetti della questione è opportuno tenere conto della tipologia
costruttiva dell'immobile le cui antiche origini non presupponevano la realizzazione di quei
particolari oggi dati per scontati ai fini igienico – sanitari come ad esempio la creazione di
intercapedini a protezione delle murature di perimetro ovvero la presenza di solai areati e fondazioni
isolate dal terreno adiacente. Ciò premesso, come descritto nel paragrafo 4.1.b) le cause che hanno portato alla formazione di muffe in tutte le stanze dell'edificio, sono imputabili alla presenza di un
forte tasso di umidità che porta a sviluppare fenomeni di condensa..... Al piano terra vi è presenza di
acqua, acqua assorbita dalle murature e pavimentazioni, fenomeno dell'umidità di risalita
(assorbimento da parte della muratura di acqua presente nel terreno), nonché presenza di
infiltrazioni. I locali al piano terra risultano molto umidi, le fondazioni dell'edificio sembrerebbero
non isolate dal terreno e pertanto in grado di assorbire acqua dallo stesso e molto probabilmente
non vi è presenza di intercapedine che le isoli dall'esterno come probabilmente non vi è la presenza
di un vespaio o intercapedine posizionata al di sotto delle pavimentazioni della camera e dello
scantinato, che abbia lo scopo di isolare i pavimenti dal terreno sottostante. Sono altresì presenti
infiltrazioni nel bagno e nell'ingresso, infiltrazioni provenienti dal terrazzo soprastante.........Queste
condizioni portano a far circolare nell'aria quantità di umidità elevate. In quanto, come riferito,
l'umidità è presente nell'edificio non perché sono state spostate delle tubazioni ma per come è nato
ed è stato costruito lo stesso immobile e per gli interventi di manutenzione che nel tempo ne hanno
modificato i connotati quali ad esempio la sostituzione degli infissi in PVC o il rifacimento delle
facciate mediante l'utilizzo di rivestimenti cementizi. L'edificio ha due prospetti visibili, quello
posizionato a sud-est e quello a nord-est. Quest'ultimo essendo a nord e posizionato in una stretta
“crosa”, … non prende il sole e pertanto non viene riscaldato. A conferma la parete interna posta a
nord-est è la parete più compromessa dell'immobile in tutti i tre piani con fenomeni di condensa e
muffa. Altra causa dell'eccessiva umidità presente nell'immobile è l'assenza di isolamento delle
fondazioni, la probabile assenza di intercapedini e del vespaio nel solaio al piano terra. Vista la
natura dell'immobile con muri in pietra, intonaci a base cementizia, senza le necessarie
caratteristiche di un immobile “sano” pertanto con intercapedini, vespai che possano proteggere da
infiltrazioni e umidità, l'equilibrio ambientale risulta precario e molto labile. …..La presenza di
finestre in alluminio o PVC, insieme a una scarsa areazione dei locali, può aver portato a far
“esplodere” una situazione come detto già di per se precaria. A parere dello scrivente la sostituzione delle finestre può aver inciso nelle condizioni ambientali in ragione di una percentuale pari al 10%
tenuto conto delle condizioni tipologico – costruttive del fabbricato...” .-
Ed ancora, quanto agli interventi tecnici necessari, il CTU prospetta tre soluzioni (di cui l'ultima da approfondire); le prime due ovvero intervento A e intervento B richiedono lavori ed opere per importi rispettivamente di circa € 26.500,00 ed € 37.000,00 , esclusa iva, e comportanti interventi strutturali importanti, tanto vero che il ctu formula di seguito le seguenti precisazioni: “Tali interventi
comporterebbero un miglioramento delle condizioni dell'immobile, immobile che è nato con i difetti
sopra descritti. Il progettista incaricato dovrà verificare i due lati dell'edificio ciechi adiacenti ad
altre strutture esistenti. L'isolamento delle fondazioni e delle pareti dovrà essere approfondito in
quanto non si è a conoscenza della geometria della struttura. Prima degli interventi sopra esposti
sarà cura del progettista verificare con sondaggi e altro la conformazione delle murature, del solaio
al piano terra, gli spessori e quant'altro per poter con maggiore precisione valutare la quantità e
portata dei lavori da effettuare”. Ed ancora (v ctu pag. 40) : “Come riferito in precedenza l'immobile
è stato costruito con vizi “strutturali”, mai sanati nel tempo. Pertanto: la mancanza di intercapedine,
di vespaio, la presenza di intonaci a base cementizia se non addirittura la presenza di camicie di
cemento, il non isolamento delle fondazioni dell'edifico, la presenza di muri controterra. Per la
“natura” dell'immobile alcuni interventi successivi potrebbero, come detto, aver provocato piccoli
squilibri ed aver innescato e aggravato una situazione già in essere precaria. L'intervento “B” ha
un costo che supera il valore dell'immobile e a parere dello scrivente, andrebbe realizzato
esclusivamente se l'intervento “A” non portasse i necessari benefici.” Il ctu poi evidenzia che “ Per
quanto sopra, l'esposizione continuativa a muffe da condensa può portare a danni funzionali
respiratori, pertanto a parere dello scrivente l'immobile non risulta idoneo ad essere abitato, finché
le muffe presenti non saranno rimosse”
Risulta pertanto evidente da quanto sopra che trattasi indubbiamente di problematiche gravi dell'immobile tali da incidere sul suo godimento, le cui cause sono però, come accertato dal ctu, da ascriversi a difetti strutturali dell'immobile, determinati dalla stessa tipologia costruttiva dello stesso;
è pacifico ed emergente dal contratto, e certamente non sottaciuto, il fatto che trattasi di edificio vetusto di antica datazione costruito prima del '67 e di cui è stato impossibile, anche al ctu, recuperare il relativo progetto e titolo edilizio urbanistico c/o il comune competente (v contratto e ctu); venduto dal convenuto (che lo aveva a sua volta precedentemente acquistato) al prezzo d'acquisto di €
30.000,00; importo che appare compatibile con la tipologia e caratteristiche - anche di costruzione
“datata”- dello stesso bene.-
I “difetti” dell'immobile accertati dal ctu ( “la mancanza di intercapedine, di vespaio, la presenza di
intonaci a base cementizia se non addirittura la presenza di camicie di cemento, il non isolamento
delle fondazioni dell'edifico, la presenza di muri controterra…”), ma evidenziati anche dal ctp dell'attrice (v. parere Geom “la mancanza di idonea intercapedine nei muri controterra CP_3
ha reso l'appartamento malsano con la conseguenza che l'appartamento non sarebbe più conforme
ai regolamenti d'igiene vigenti”), da cui derivano le problematiche esistenti e lamentate in termini di umidità, muffe, infiltrazioni , sono con tutta evidenza “difetti” strutturali e costruttivi dell'immobile medesimo, che così è nato ed stato edificato, con le tecniche costruttive del tempo, e di cui non può
rispondere il venditore che con tali caratteristiche strutturali e costruttive (e non sottaciute bensì
connaturate all'immobile), lo ha venduto (avendolo a sua volta precedentemente acquistato) e non costruito. Immobile, infatti, come evidenziato dal CTU “ le cui antiche origini non presupponevano
la realizzazione di quei particolari oggi dati per scontati ai fini igienico – sanitari come ad esempio
la creazione di intercapedini a protezione delle murature di perimetro ovvero la presenza di solai
areati e fondazioni isolate dal terreno adiacente alla stessa”.-
Tali difetti strutturali (e conseguentemente i vizi lamentati dal compratore) non possono quindi considerarsi “vizi occulti rilevanti”, o tali da configurare aliud pro alio, in quanto riconducibili alle tecniche con cui è stato costruito il fabbricato di antica datazione ed ante '67 ( v. infatti Cass.
24343/2017 e Cass 3348/2018 che precisano che non si può parlare di “vizio occulto” in presenza di
“carenze del fabbricato riconducibili alla vetustà oppure a criteri di costruzione propri di altra epoca
ad oggi superati”, come nel caso di specie.- E “in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al
concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive
utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c.”, potendo secondo la
Corte, parlarsi “di caratteristiche non positive dell'immobile che influiscono solo sul suo valore
commerciale” E ancora:“Il riferimento al bene come non nuovo comporta che la promessa del
venditore è determinata dallo stato del bene stesso conseguente al suo uso, e che le relative qualità
si intendono ridotte in ragione dell'usura, che non va considerata (onde escludere la garanzia) come
quella che, astrattamente, presenterebbe il bene utilizzato secondo la comune diligenza, bensì come
quella concreta che scaturisce dalle reali vicende cui il bene stesso sia stato sottoposto nel periodo
precedente la vendita”).
Pertanto, nel caso in esame, al venditore (che solo tale veste ha assunto nel giudizio e che non è
costruttore ) tali difetti costruttivi non possono essere imputabili, trattandosi come sopra visto di caratteristiche intrinseche dell'immobile, che hanno nel tempo determinano vizi compatibili con uno stato di vetustà ed una costruzione vecchia di decenni, scaturiti in definitiva dalle tecniche costruttive applicate all'epoca.-
Ed in tal senso, seppure esuli dalla presente fattispecie, si richiama anche l'analoga ipotesi di tutela
(ex art 1669 cc) per i gravi difetti di costruzione, il cui concetto comprende non solo i vizi influenti sulla staticità dell'edificio, ma anche quelle alterazioni e vizi che pregiudicano o menomano in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del bene;
ebbene a tale proposito la giurisprudenza si chiese se detta azione di responsabilità per gravi difetti di costruzione, prevista dal codice nei confronti del costruttore, potesse essere esercitata dall'acquirente nei confronti del semplice venditore dell'immobile, ovvero, in definitiva, se il precedente proprietario risponda della rovina dell'edificio e di tutti quegli altri vizi che ne pregiudicano in modo sostanziale il godimento.-
La corte di cassazione (v. n. 9370 del 2014) ha dato risposta negativa, specificando che l'azione di responsabilità per la «rovina e i gravi difetti di costruzione di cose immobili» non è esperibile contro chi si è limitato a vendere l'immobile, a meno che questi non sia anche costruttore o non abbia comunque assunto nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera.-
Nel caso di specie pertanto non può parlarsi di vizi occulti rilevanti ai fini previsti dall'art 1490 cc o tali da configurare aliud pro alio e così giustificare la domanda di risoluzione contrattuale.-
Quanto sopra è assorbente, pur dovendo aggiungersi quanto segue : l'attrice ha infatti azionato la risoluzione contrattuale per consegna di aliud pro alio svincolata dai termini di decadenza e prescrizione delle azioni ex art. 1495 cc, talchè la decisione sulle dette eccezioni appare ininfluente.-
Tuttavia, ove anche potessero prospettarsi vizi redibitori (ex art 1490) o mancanza di qualità
essenziali del bene venduto, le relative azioni sarebbero prescritte e l'attrice comunque incorsa nella decadenza della relativa garanzia.-L'immobile è stato infatti compravenduto e consegnato in data16.4.2019 e l'atto di citazione, non preceduto da alcuna denuncia o contestazione e messa in mora, è stato notificato in data15.6.2020 , e quindi già maturato a tale data il relativo termine prescrizionale di un anno, il quale si applica a prescindere dal fatto che il vizio sia apparente o occulto.
Inoltre come risultante dalle deposizioni testimoniali (v deposiz. titolare agenzia immobiliare, ed il dato è comunque pacifico) i predetti vizi si sono manifestati nell'autunno 2019 e non risultano essere mai stati contestati o denunciati , neppure “in una forma generica e sommaria, che valga a mettere
sull'avviso il venditore, salvo a precisare in un secondo tempo la natura e la entità dei vizi
riscontrati”(v Cass 27488/2019).-
Atteso quanto sopra, le domande attoree, sia quella di risoluzione contrattuale per aliud pro alio, sia quella consequenziale risarcitoria (che peraltro solo in sede di precisazione di conclusioni l'attrice ha motivato con il disagio subito per avere abitato in immobile insalubre e per il ristoro parziale delle spese effettuate nel tentativo di porre rimedio ai fenomeni infiltrativi – spese comunque rimaste non provate-) devono essere respinte.- Si rileva infine, e ciò incide anche sulle integrale condanna alle spese di lite, che il convenuto ha più
volte in corso di giudizio effettuato offerta, anche banco judicis, di importo pari ad € 10.000,00= ed essa è stata rifiutata dall'attrice.-
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate, secondo i parametri di cui al DM 2.4.14,
come in dispositivo.- Spese di ctu a carico di parte attrice.


P.Q.M.


Il Tribunale di Genova, in persona del Gop, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza,
domanda ed eccezione disattesa, respinge la domanda attrice.-
Condanna parte attrice a rifondere al convenuto le spese di lite, che liquida in € 5.500,00 per compenso professionale, oltre spese gen. 15%, IVA e C.P.A, come per legge –
Genova, 02.01.2025 Il Gop
Dott. Stefania Cozzani