RG. 1557 anno2024 verbale di udienza ex art. 281 sexies cpc
TRIBUNALE DI SAVONA – SEZIONE CIVILE
Il 4 luglio 2025 alle ore 9,19 nanti al giudice dr. Alberto Princiotta, sono comparsi per la parte attrice e l' avv. FIORITO Pt_1 Parte_2
ERIKA per la parte convenuta l' avv. MERLO Controparte_1
CHRISTIAN
Il giudice, come da calendario del processo, procede alla trattazione orale del giudizio ed i procuratori delle parti, richiamandosi agli atti precedentemente depositati, discutono la causa promossa da:
c.f. e Parte_3 C.F._1 Parte_2
entrambi assistiti dall' avvocato FIORITO ERIKA
Nei confronti di codice fiscale assistito Controparte_1 C.F._2
dagli avvocati MERLO CHRISTIAN e Cesare Bruzzone oggetto della causa: Altri istituti del diritto delle locazioni
Il giudice Alberto Princiotta pronuncia la seguente sentenza con motivazione contestuale dando lettura del dispositivo e delle seguenti ragioni di fatto e di diritto della decisione
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Conclusioni assunte delle parti
.- e Parte_3 Parte_2
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, reiectis contrariis, dichiarare l'inadempimento contrattuale posto in essere da a seguito del suo ingiustificato Controparte_1
recesso dalla proposta irrevocabile di locazione immobiliare e/o contratto preliminare di locazione immobiliare intervenuto con ed Parte_3
da lui sottoscritta in data 02.10.2023 ed accettata dai proprietari in Parte_2 data 04.10.2023 e per l'effetto, dichiarare la risoluzione del suddetto contratto per
1 inadempimento contrattuale di e condannare il predetto al Controparte_1
risarcimento dei danni tutti subiti da ed Parte_3 Parte_2 ammontanti a complessivi € 14.304,94= e/o la somma maggiore e minore, oltre agli interessi legali decorrenti dalla data della messa in mora, fino al saldo effettivo;
respingere la domanda riconvenzionale formulata da;
Controparte_1
condannare al pagamento delle spese della fase di Controparte_1 mediazione obbligatoria ammontanti a complessivi € 1.779,23= e del presente procedimento, nonché al risarcimento del danno ex art 96 c.p.c.
.- Controparte_1
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza rejetta: in via principale nel merito, accertare e dichiarare che tra il Sig. ed i Sigg.ri CP_1 non è mai stato concluso un contratto preliminare, e per l'effetto Parte_2
respingere tutte le domande formulate dai Sigg.ri nel proprio Parte_2
“Ricorso ex art. 447 bis c.p.c.” datato 23/07/2024, perché non provate e perché infondate in fatto ed in diritto, per le ragioni diffusamente descritte nella “Memoria di costituzione con domanda riconvenzionale” datata 28/10/2024; in via riconvenzionale, nella denegata e non creduta ipotesi in cui si ritenesse che tra il Sig. ed i Sigg.ri è stato concluso un CP_1 Parte_2 contratto preliminare, accertare e dichiarare l'inadempimento di questi ultimi al precitato contratto preliminare nonché la gravità dello stesso ex art. 1455 cod. civ. e conseguentemente:
dichiarare la risoluzione di detto contratto ex art. 1453 cod. civ.; accertare e dichiarare la non debenza delle somme domandate dai Sigg.ri nel proprio “Ricorso ex art. 447 bis c.p.c.” datato 23/07/2024; in Parte_2
subordine, nella denegata e non creduta ipotesi in cui si ritenesse che tra le parti è stato concluso un contratto preliminare e che lo stesso non può essere dichiarato risolto per il grave inadempimento dei Sigg.ri previo rigetto delle Parte_2 domande formulate dai Sigg.ri nel proprio “Ricorso ex art. 447 bis Parte_2
c.p.c.” datato 23/07/2024, perché non provate e/o perché infondate in fatto ed in diritto, accertare e contenere nella minor misura possibile l'effettivo ammontare
2 delle somme eventualmente dovute dal Sig. ai Sigg.ri CP_1 per tutte le ragioni riportate nel paragrafo C) della “Memoria di Parte_2 costituzione con domanda riconvenzionale” datata 28/10/2024; in ogni caso, rigettare tutte le domande formulate dai Sigg.ri Parte_2 nel proprio “Ricorso ex art. 447 bis c.p.c.” datato 23/07/2024, perché non provate e perché infondate in fatto ed in diritto per le ragioni diffusamente descritte nella
“Memoria di costituzione con domanda riconvenzionale” datata 28/10/2024; in via istruttoria, si insiste nell'ammissione dei mezzi di prova dedotti nella
“Memoria di costituzione con domanda riconvenzionale” datata 28/10/2024; con vittoria dei compensi professionali oltre al rimborso forfettario spese generali, IVA e
CPA come per legge”.
in fatto ed in diritto
La vertenza è stata istaurata da e che hanno chiesto la Pt_3 Parte_2
risoluzione per inadempimento della proposta irrevocabile con cui Controparte_1
si era impegnato al condurre in locazione l' immobile attoreo descritto in atti.
Nonostante il tenore inequivoco del documento, il convenuto ha confutato che lo stesso valesse quale proposta irrevocabile assumendo di averlo sottoscritto
“esclusivamente per fornire al Sig. una proposta che lo Parte_3
stesso potesse sottoporre al fratello Sig. per ottenere il suo Parte_2 consenso ad un'eventuale locazione, rinviando a dopo di ciò la definizione dei restanti aspetti dell'accordo e la conclusione del relativo contratto, la quale non interverrà mai a causa degli inadempimenti posti in essere dai Sigg.ri
Quanto sopra è stato confermato dalla testimonianza della Sig.ra Parte_2 secondo cui “ci siamo accordati per un canone di 1.100,00 euro mensili, Tes_1 però c'erano tante cose da rivedere nella casa che sembrava una biblioteca piuttosto che un appartamento. Non pensavamo che [il MODULO] valesse come contratto di affitto, pensavamo che ci saremmo rivisti con per discutere e vedere Parte_2
l'appartamento e togliere tutti i libri, i vestiti e un materasso sui cui il precedente
3 proprietario era stato malato per un anno” e “…non sapevamo che si trattasse di una accettazione irrevocabile” e “…ero presente quanto è stato stipulato il contratto [il
MODULO] … abbiamo firmato sulla fiducia. Non ci è stato detto che si trattava di un contratto di affitto, con tutte le cose che c'erano da rivedere il contratto di affitto
[il Sig. non lo avrebbe firmato, era lui che doveva firmare il CP_1 contratto” (cfr. verbale udienza 10/02/2025)”.
Tali argomentazioni difensive non sono condivisibili dovendosi qualificare la proposta irrevocabile di locazione quale contratto preliminare.
Rileva innanzitutto il dettagliato tenore della proposta irrevocabile che, del resto, costituisce un sistema abitualmente utilizzato nella prassi per locare un immobile affidato alle cure di un mediatore (come nella fattispecie in questione, cfr. all.1 di parte attrice).
Dal punto di vista fattuale, risulta comunque inattendibile la ricostruzione della vicenda come sopra riferita dalla signora moglie separata del Tes_1
convenuto dal 1988, che avrebbe dovuto utilizzare con il marito l' appartamento. La teste, proprio considerando il tenore delle dichiarazioni, appare inattendibile risultando una parte in causa (cfr. deposizione resa all' udienza del 10 Tes_1
febbraio u.s.: “ci ha portato una sola volta a visionare l' immobile… poi siamo andati altre due volte, abbiamo visto l' appartamento con l' agente immobiliare …
Ci siamo accordati per un canone di 1.100 euro mensili… avevamo chiesto in agenzia il dettaglio delle spese perché in altre occasioni, quando avevamo preso in affitto altri appartamenti, vi erano state spese di condominio esagerate… Eravamo stati autorizzati a contattare l' amministratore per individuare in concreto quali fossero le spese condominiali effettive… Avevo chiesto all' amministratore il dettaglio del costo dell' acqua perché esso risultava di natura condominiale… Non abbiamo fatto le volture perché non avevamo un contratto di affitto in mano, ma avremmo voluto farle…Io sono andata lì con l' imbianchino il 17 ottobre ed ero accompagnata dall' agente immobiliare… La cifra indicata come preventivo era di

4.000 euro che non mi andava bene perché troppo elevata rispetto al canone di
4 locazione dei due mesi che non avremmo pagato… Non sapevamo che si trattasse di una accettazione irrevocabile”).
La dichiarazione negoziale, infine, è stata espressa in termini inequivocabili
(il convenuto “promette irrevocabilmente di condurre in locazione”) ed indica tutti gli impegni negoziali relativi alla locazione dell' appartamento (dettagliatamente indicato), quali il canone annuo, la scelta della cedolare secca, la durata ed la decorrenza del contratto, la data di consegna del bene e di stipula del definitivo con ulteriori pattuizioni accessorie, quale l' impegno ad “imbiancare e rasare l' alloggio” su cui meglio appresso (allorquando verrà trattato il quantum debeatur).
Non sussiste, quindi, alcun vizio del consenso giuridicamente rilevante
(peraltro senza una specifica richiesta di riconoscimento dello stesso da parte del convenuto). In particolare l' errore di diritto è stato dedotto senza neppure dedurre gli elementi idonei a valutare i requisiti di essenzialità e di riconoscibilità previsti dalla legge.
L' accettazione della proposta irrevocabile nel termine da parte dei proprietari e la successiva ed ulteriore sottoscrizione del documento effettuata dal convenuto (circostanza non contestata e, comunque, risultante documentalmente), hanno determinato la conclusione del contratto;
hanno comportato quindi la relativa responsabilità e nel caso di inadempimento anche obbligo di risarcire i danni causati non entro i limiti dell' interesse negativo (cfr. entrambe edite su : .- Parte_4
Cassazione Sez. U, sentenza n. 4628 del 06/03/2015: “La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo in virtù del quale le parti si obblighino a concludere un successivo contratto che preveda anche solamente effetti obbligatori
(e con l'esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento) è valido ed efficace, e dunque non è nullo per difetto di causa, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare. La violazione di tale accordo, in quanto contraria a
5 buona fede, è idonea a fondare, per la mancata conclusione del contratto stipulando, una responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale”. .- Cass. Sez. 2, sentenza n. 7545 del 15/04/2016:
“Ove alla stipulazione del contratto preliminare non segua la conclusione del definitivo, la parte non inadempiente (nella specie, il promittente alienante) può agire nei confronti di quella inadempiente (nella specie, il promissario acquirente) facendone valere esclusivamente la responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nella fase precontrattuale e non anche, in via alternativa, la responsabilità precontrattuale da supposta malafede durante le trattative, giacché queste ultime, cristallizzate con la stipula del preliminare, perdono ogni autonoma rilevanza, convergendo nella nuova struttura contrattuale che rappresenta la sola fonte di responsabilità risarcitoria”).
L' istruzione probatoria ha confermato che il convenuto ha comunicato di recedere dal contratto solo con l' email in data 24 ottobre 2024 dopo che non si era presentato per la stipula del definitivo (cfr. all.9 di parte attrice).
Priva di valenza giuridica risulta, infatti, la confusa telefonata ricevuta qualche giorno prima dall' agente immobiliare che, comunque, aveva confermato via email l' appuntamento già fissato a cui non si è presentato il promittente conduttore ( cfr. deposizioni rese da e ). Testimone_2 Testimone_3
Il convenuto ha sostenuto che gli effetti negoziali erano subordinati al verificarsi di svariate condizioni che, tuttavia, risultano giustificazioni ex post e, comunque, appaiono irrilevanti ai fini di causa in quanto non previste nel contratto che era stato redatto per iscritto.
Conseguentemente, in difetto di formalizzazione di tali condizioni, gli inadempimenti ascrivibili agli attori quali lamentati dal convenuto non risultano provati (in quanto relativi a fatti contrari al contenuto di un documento) fermo rimanendo che gli attori si erano tempestivamente attivati per rimuovere gli arredi non graditi al conduttore (cfr. deposizioni rese dai testi e Tes_2 Tes_4
. Tes_5
6 Il contratto risulta quindi concluso mentre deve ritenersi privo di giustificazione il “recesso” disposto dal convenuto con la citata email .
Il contratto va, quindi, dichiarato risolto per inadempimento del convenuto conduttore che va condannato a risarcire il danno subito dagli attori.
Con riferimento al quantum debeatur competono ai ricorrenti €. 4.400,00 pari a quattro mensilità per risarcimento danni da inadempimento €. 5390, per esborsi sopportati per interventi effettuati successivamente alla disdetta, nonché gli esborsi effettuati per spese condominiali, TARI, bollette gas, bollette luce, consumo acqua nel periodo di due mesi (in cui l' appartamento è rimasto inutilizzato) ed €. 1000,00 per eliminazione arredi.
Relativamente a tali voci di danno va in particolare considerato che:
.- L' importo di euro 4.400,00 va riconosciuto quale danno liquidato equitativamente nella misura di quattro mensilità considerando il canone mensile convenuto tra le parti ed il periodo in cui la locazione dell' appartamento non è stata possibile a seguito dell' inadempimento del convenuto;
l'importo risulta congruo considerando anche i contratti di locazione stipulati successivamente dagli attori che hanno diverse caratteristiche in relazione alla loro matura transitoria, senza garanzia di rinnovo (in luogo del contratto de quo della durata di cinque anni).
.- L' importo di €. 5.390,00 va riconosciuto considerando gli interventi realizzati dagli attori che, invece, conformemente agli impegni negoziali, avrebbero dovuto essere effettuati dal conduttore. L' art. 10 della promessa irrevocabile, prevedeva infatti che “con il possesso dell' immobile dal 01\11\23 parte locatrice
[rectius, conduttrice, in quanto diversamente l' impegno sarebbe stato privo di senso
N.D.R.] si impegna a cure e spese proprie ad imbiancare e rasare l' alloggio”. In relazione a tale impegno il convenuto aveva avuto la disponibilità del bene con due mesi di anticipo dalla decorrenza del contratto ottenendo anche una riduzione sul canone originariamente convenuto (cfr.: l' incarico di mediazione per locazione immobiliare da cui risulta il maggior canone inizialmente richiesto dai locatori e la testimonianza di , collaboratrice dell' agenzia immobiliare che anche Testimone_3
con riferimento alla erronea indicazione della parte tenuta alla imbiancatura secondo
7 cui: “l' errore di cui ci siamo accorti successivamente, in particolare l' appartamento era stato inserzionato inizialmente per il canone di €. 1300,00 mensili, poi le parti avevano concordato di ridurre il canone a €. 1100,00 mensili il quanto il conduttore avrebbe dovuto a sue spese pagare le spese di imbiancatura e rasatura dell' alloggio.
Per questo il signor aveva chiesto la consegna anticipata delle chiavi, CP_1
perché voleva essere lui ad eseguire i lavori. A.D.R. ero presente quando è stata sottoscritta la proposta di locazione ed anche ai colloqui delle parti con cui hanno concordato tali circostanze.” Circostanze confermate dalla mediatrice Tes_2
secondo cui: “confermo si è trattato di un mio errore, l' intenzione era
[...] quella di consentire l' esecuzione dei lavori da parte dei conduttori ed al contempo di consentire agli stessi di entrare nell' immobile al momento della sottoscrizione del contratto. Dal 24 ottobre sino all' 1 gennaio 24 -decorrenza contrattuale del contratto- i conduttori non avrebbero pagato il canone di locazione per consentire ai signori di eseguire i lavori”). Si tratta di un esborso documentato dalla CP_1
fattura agli atti e ritenuto “congruo molto onesto” dagli accertamenti peritali effettuati dal geometra e non oggetto di contestazione (cfr. CTU pag. 6). Per_1
.- l' importo di complessivi €. 437,48 per gli esborsi sostenuti dai proprietari nei due mesi in cui il conduttore avrebbe dovuto eseguire i lavori -non essendo contestato che l' intervento doveva essere a suo carico- cui €. 124,41 per spese condominiali, €. 73,66 per tassa rifiuti € 112,24 per bollette gas, €. 87,97 per bollette luce e €. 39,20 per consumo acqua nei due mesi in cui il conduttore, laddove non avesse receduto illegittimamente, avrebbe dovuto occupare l' immobile (poi rimasto inutilizzato) e sopportare le spese (anche fisse) per le utenze e per gli esborsi condominiali e la TARI. Questa voce di danno è stata richiesta dagli attori nella misura liquidata nelle note conclusive laddove in domanda era maggiore, corrispondendo a sei mesi in luogo di due mesi. Contrariamente all' avviso del convenuto tale riduzione parziale della domanda è ammissibile (cfr. Cassazione
Sez. 6 civile - 3, ordinanza n. 25631 del 15/10/2018 edita su : “In tema di Parte_4
risarcimento dei danni, il principio generale della immodificabilità della domanda originariamente proposta è derogabile soltanto in tre ipotesi: nel caso di riduzione
8 della domanda (riduzione della somma originariamente richiesta), nel caso di danni incrementali (quando il danno originariamente dedotto in giudizio si sia ulteriormente incrementato nel corso dello stesso, ferma l'identità del fatto generatore) e nel caso di fatti sopravvenuti, quando l'attore deduca che, dopo il maturare delle preclusioni, si siano verificati ulteriori danni, anche di natura diversa da quelli descritti con l'atto introduttivo. (In applicazione del principio espresso in massima, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in un giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale, aveva ritenuto che l'esistenza e l'ammontare del danno andassero valutati con esclusivo riferimento alla data di introduzione del giudizio, non rilevando eventuali pregiudizi sopravvenuti).
.- l' importo di €. 1000,00 liquidati equitativamente in relazione agli arredi e suppellettili asportati secondo le direttive del conduttore e reinstallati per locare l' appartamento ad altri conduttori (cfr. deposizioni rese da , Tes_2 Tes_3
e . Tes_4 Tes_5
Il tutto per complessivi €. 11.227,48 con gli interessi dalla data di messa in mora.
III.- In applicazione del principio della soccombenza, le spese processuali vanno poste a carico di parte convenuta applicando i parametri medi, ritenendo il valore della controversia compreso tra €.

5.200 sino ad € 26.000 per tutte le fasi processuali e liquidate come indicato in dispositivo conformemente alla parcella depositata;
vanno riconosciuti gli esborsi richiesti dal difensore per l' attività di mediazione in precedenza svolta pari a complessivi €. 1779,23 quali risultanti all' allegato 23.
Parimenti le spese di CTU, già liquidate con separato provvedimento nel corso del giudizio, vanno definitivamente poste a carico della parte convenuta.
A parte attrice vanno riconosciuti anche le competenze versate al consulente di parte pari ad €. 634,40 (come da avviso di parcella agli atti).
Non sussistono gli estremi di legge per il riconoscimento della responsabilità processuale.
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva per legge
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per questi motivi

Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel procedimento rg 1557 2024 , nel contraddittorio delle parti, respinta ogni diversa e contraria istanza, eccezione o deduzione, per le ragioni indicate in motivazione così provvede:
1.- accerta e dichiara l'inadempimento contrattuale posto in essere da a seguito dell' ingiustificato recesso dalla proposta irrevocabile di Controparte_1
locazione immobiliare e/o contratto preliminare di locazione immobiliare intervenuto con ed sottoscritta dal convenuto il Parte_3 Parte_2

2.10.2023 ed accettata dagli attori il 4.10.2023;
2.- dichiara quindi risolto tale contratto per inadempimento di CP_1
[...]
3.- conseguentemente condanna al risarcimento dei danni Controparte_1
tutti subiti da ed , danni che liquida in €. Parte_3 Parte_2
11.227,48 con gli interessi dalla data di messa in mora al saldo;

4.-condanna al pagamento delle spese processuali Controparte_1
che in favore degli attori liquida in €. 237,00 per esborsi , €. 5.077,00 per compensi al difensore, oltre oneri fiscali, previdenziali e tariffari nella misura di legge;

5.- condanna il convenuto a rimborsare agli attori gli esborsi richiesti dal difensore per l' attività di mediazione pari a complessivi €. 1779,23;
6.- pone le spese di CTU, già liquidate con separato provvedimento nel corso del giudizio, definitivamente poste a carico della parte convenuta;

7.- condanna parte convenuta a rimborsare a parte attrice le spese sostenute a seguito della nomina del consulente di parte nella misura di € 634,40.
Con sentenza esecutiva per legge.
Così deciso il 4 luglio 2025
Alberto Princiotta sentenza depositata in via telematica, previa lettura in udienza, il 4 luglio
2025
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