REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Castrovillari, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Di Maio Maria Francesca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero 846 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2021, vertente
TRA
C.F.: e difeso dall'avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
Crescente Francesco Domenico
ATTORE
E
CF: , rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
Salvatore De Vita
CONVENUTO
E
( ) rappresentato e difeso, anche Controparte_2 CodiceFiscale_3 disgiuntamente, dagli Avv.ti Marco Ferraro e Maurizio Gugliotta
TERZO CHIAMATO
E
C.F. rappresentato e Controparte_3 C.F._4 difeso dall'Avv. GIOVANNI MAZZIA
TERZO CHIAMATO
Avente ad oggetto: recesso bene immobile
CONCLUSIONI: rassegnate all'udienza del 09 maggio 2025, come risulta dal verbale d'udienza, che qui s'intende integralmente riportato
Pagina 1 di 7 Motivi della Decisione
Deve darsi atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello "svolgimento del processo" e, dunque, ai sensi delle indicazioni di cui all'art. 132 c.p.c.
conveniva in giudizio dinanzi questo Tribunale, Parte_1 [...]
, al fine di far accertare l'inadempimento dello stesso agli obblighi CP_1 assunti con il contratto preliminare di vendita immobiliare del 09/11/2020, stipulato tra le parti in causa, dichiarare il recesso dal detto contratto e, per l'effetto, condannare il alla restituzione del doppio della Controparte_1 caparra confirmatoria versata per l'importo complessivo di € 20.000,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi di legge. In ogni caso, condannare alla restituzione dell'importo di € 10.000,00, versato Controparte_1 dall'attore in ragione del contratto preliminare, oltre al rimborso dell'importo di €
1.800,00, corrisposto all'Agenzia Immobiliare Raddi per l'attività di mediazione nella stipula del contratto preliminare di compravendita .
In via subordinata avanzava richiesta di risoluzione contrattuale del contratto preliminare di compravendita. Vinte le spese.
Con comparsa di costituzione e di risposta, si costituiva in giudizio che contestava in punto di fatto e di diritto le domande Controparte_1 avanzate da parte attrice e contestualmente spiegava domanda riconvenzionale di risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare di compravendita, per grave inadempimento di parte attrice con conseguente diritto a trattenere le somme incassate a titolo di caparra confirmatoria pari ad € 10.000,00.
Richiedeva di essere autorizzato, ex art. 269 c.p.c. alla chiamata in causa del terzo,
, nella qualità di dante causa del , per Controparte_3 Controparte_1 aver venduto a quest'ultimo, unitamente alla , l'immobile oggetto Parte_2 del preliminare di compravendita, oggetto di giudizio, gravato di onere reale e precisamente di “livello” afferente il terreno su cui risulta realizzato il fabbricato di cui fa parte l'appartamento promesso in vendita. Effettuava altresì istanza di chiamata in causa di , nella qualità di notaio rogante l'atto di Controparte_2 compravendita stipulato tra i e il , per responsabilità CP_3 CP_1 professionale non avendo lo stesso nell'esercizio delle sue funzioni, diligentemente effettuato le opportune visure immobiliari per verificare lo stato formale dell'immobile e l'effettiva titolarità dello stesso in capo ai venditori.
Si costituivano i terzi chiamati che contestavano, in fatto ed in diritto, ogni addebito loro mosso perché del tutto infondato. Concludevano per il rigetto delle domande, vinte le spese.
Pagina 2 di 7 La difesa di sollevava eccezione di difetto di legittimazione passiva per CP_3
l'assoluta estraneità del proprio assistito al sinallagma contrattuale oggetto del presente giudizio.
Previa istruzione documentale, precisate le conclusioni e concessi i termini ex art. 190 c.p.c., viene per la decisione.
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Deve essere accertata la liceità del recesso operato da dall'accordo Parte_1 contrattuale intervenuto in data 09.11.2020 e, conseguentemente, il diritto dello stesso a conseguire la restituzione del doppio della caparra confirmatoria di €
10.000,00 versata al promittente venditore (pacificamente, oltre che come dalla stessa documentato).
L'art. 1385, co. 2, c.c. dispone: “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente,
l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra”. Sia la dottrina che la giurisprudenza sono concordi nel ritenere che il recesso previsto da tale disposizione integri (al di là dell'espressione letterale usata dal codice) una particolare modalità per risolvere il contratto. In altri termini, si tratta di una forma di risoluzione stragiudiziale per inadempimento, attivabile senza dover proporre azione giudiziale o intimare la diffida alla controparte (cfr. Cass.
14.03.1988, n. 2435; Cass. 13.11.1982, n. 6047).
Di fronte all'inadempimento della controparte il contraente non inadempiente può, dunque, ottenere lo scioglimento del rapporto contrattuale per effetto di una mera comunicazione fatta pervenire all'altra parte, con la chiara espressione della volontà di avvalersi del diritto di recesso in questione. La risoluzione del contratto sarà l'effetto della dichiarazione del contraente a cui favore ha operato la caparra, per cui qualora – come nel caso in esame – sia necessario l'intervento del giudice, questi si limita ad accertare (con una sentenza dichiarativa) che la risoluzione del contratto è già intervenuta.
In ragione di quanto appena chiarito, la previsione di cui al co. 2 dell'art. 1385 c.c. non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, ma si coordina con le norme di cui agli artt. 1453 e segg. c.c. Ne consegue, dunque, che il c.d. recesso della parte non inadempiente, previsto da tale previsione normativa, è giustificato soltanto in caso di inadempimento imputabile alla controparte e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (cfr., per tutte,
Cass. S.U. 14.01.2009, n. 533, richiamata da Corte Cost, ord. 02.04.2014, n. 77; e, in precedenza, chiaramente sul punto, Cass. 23.01.1989, n. 398 e Cass. 27.08.1991,
n. 9158).
Pagina 3 di 7 Venendo al caso in esame, diversamente da quanto dedotto dal convenuto,
l'inadempimento del promittente venditore è senz'altro imputabile allo stesso e non
è di scarsa importanza.
E' pacifico che il notaio individuato dal promittente acquirente (dott. Per_1 abbia rifiutato di stipulare l'atto pubblico di compravendita dell'unità immobiliare sita in Trebisacce alla via Duca di Genova.
Il convenuto ha dedotto come non si comprenda per quale ragione tale pubblico ufficiale non avrebbe voluto rogare l'atto richiesto.
In verità, in mancanza di “sdemanializzazione” del terreno su cui è stato edificato il fabbricato in cui si trova l'unità immobiliare promessa in vendita, lo stesso non avrebbe potuto validamente trasferire quest'ultima. Secondo l'orientamento della
Suprema Corte, un bene (nel caso di specie, privato, come documentato in atti) soggetto a uso civico non può essere oggetto di espropriazione forzata per il particolare regime della sua titolarità e della sua circolazione, che lo assimilano a un bene appartenente al demanio, nemmeno potendo per esso configurarsi una c.d. sdemanializzazione di fatto (cfr. Cass. 28.09.2011, n. 19792).
Il convenuto ha dedotto che l'inadempimento suddetto sia stato CP_1 incolpevole, essendosi egli attivato per ottenere la liberazione dall'uso civico gravante sul terreno su cui è stato edificato il fabbricato in cui si trova l'appartamento promesso in vendita all'odierno attore. Tuttavia, il promittente venditore non ha conseguito la liberazione del terreno dall'uso civico gravante sullo stesso e, soprattutto, entro il termine del 31 gennaio 2021, appare evidente che il convenuto non avrebbe potuto conseguire la “sdemanializzazione” in questione.
In difetto della c.d. sdemanializzazione del terreno su cui era stato costruito l'edificio in cui si trova l'appartamento promesso in vendita, non è possibile anche solo ipotizzare un inadempimento dell'odierno attore.
In conclusione la “sdemanializzazione” non è avvenuta entro la data prevista per la stipula dell'atto pubblico di compravendita indi sussiste la inalienabilità di un immobile di proprietà privata gravato da uso civico.
Né il può dedurre che avrebbe potuto stipulare il Tes_1 Parte_1 contratto definitivo di compravendita in quanto l'appartamento promesso in vendita non è inalienabile e che lo stesso al contrario poteva e può essere tranquillamente venduto dopo l'effettuazione del relativo procedimento burocratico amministrativo di sdemanializzazione.
Ed invero con la sentenza n. 23592 del 20 agosto 2025, la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione ha sancito che nel contratto preliminare di compravendita
Pagina 4 di 7 immobiliare, grava sul promittente venditore l'onere di attivarsi tempestivamente e con diligenza per ottenere la documentazione necessaria alla commerciabilità del bene (tra cui sanatoria edilizia, affrancazione da usi civici, nulla osta paesaggistico e certificato di agibilità). In difetto, il promissario acquirente è legittimato a recedere dal contratto, senza che rilevi l'eventuale possibilità astratta di stipulare ugualmente il definitivo.
Il principio della buona fede tutela la parte contraente che ha agito correttamente, in questo caso l'acquirente. Si evidenzia che la presenza di un vincolo - nella specie l'uso civico non affrancato - costituisce un ostacolo giuridico che impedisce la vendita libera dell'immobile e la buona fede del venditore non esonera dall'obbligo di risarcire il danno.
Per le ragioni di cui sopra, ha diritto di conseguire esclusivamente il Parte_1 doppio di quanto ha versato a titolo di caparra confirmatoria, in ragione di quanto previsto dall'art. 1385, co. 2, c.c.
Ed invero il contraente non inadempiente che si avvale della facoltà assegnata allo stesso dall'art. 1385, co. 2, c.c. ha il diritto di trattenere la caparra (l'accipiens) o esigere il doppio di questa (il tradens). Più precisamente, la parte che risolve il contratto ai sensi del co. 2 dell'art.1385 c.c. limita la sua pretesa all'importo della caparra (o al suo doppio) e, soprattutto, non ha bisogno di dimostrare di avere subito un danno effettivo.
La caparra confirmatoria assolve all'evidente funzione di preventiva liquidazione del danno subito da una parte a causa dell'inadempimento dell'altra.
ha corrisposto a la somma di € 10.000,00 a Controparte_4 Controparte_1 titolo di caparra confirmatoria, come pacifico e come parte attrice ha peraltro documentato nell'introdurre il presente giudizio. Ne consegue che Parte_1 ha diritto di conseguire dal promittente venditore inadempiente il doppio di tale importo e quindi € 20.000,00.
Nessun'altra somma può essere riconosciuta per le ragioni di cui sopra.
Su tale somma devono essere riconosciuti gli interessi dalla data della domanda -
31 marzo 2021 - data di iscrizione a ruolo del presente giudizio.
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Quanto alla domanda avanzata dal nei confronti del notaio CP_1 CP_2
intese a far valere la sua responsabilità professionale per non avere reso
[...] edotte le parti ( – acquirente - e - Controparte_1 Controparte_3 venditore -) nella fase preparatoria e poi nella stipulazione dell'atto di compravendita dell'esistenza del vincolo, si ritiene che tale domanda sia infondata e debba essere respinta. L'art. 28 della L. n. 89/1913, che regola la responsabilità
Pagina 5 di 7 disciplinare del notaio, nel parlare di atto che non può essere ricevuto dal notaio perché in contrasto con la legge, è infatti in genere considerato applicabile sia alle ipotesi di nullità assoluta del contratto, che a quelle di nullità parziale, ma la colpa del notaio è in genere ravvisata nel caso di violazioni di legge e di inosservanza di orientamenti consolidati della Suprema Corte (vedi Cass. 15.7.2011 n. 15676) .
Nel caso di specie la Corte costituzionale ha spiegato nella sentenza n. 119/2023 che, qualora un fondo privato venga alienato prima della liquidazione o affrancazione degli usi civici che lo gravano, la sua destinazione originaria resta comunque tutelata. Ciò è garantito sia dalla natura giuridica degli usi civici come diritti reali su cosa altrui, sia dalla persistenza del vincolo paesaggistico. Di conseguenza, non sussiste un espresso divieto di alienazione del bene e ciò si desume dalla sentenza in cui è stato affermato che: «I diritti di uso civico in re aliena, pur non riconducibili ad alcuno dei diritti reali tipizzati dal legislatore codicistico, presentano i tratti propri della realità: l'inerenza e lo ius sequelae,
l'immediatezza e l'autosufficienza, l'assolutezza e l'opponibilità erga omnes. Sono, dunque, proprio i caratteri tipici della realità a rendere la tutela e l'esercizio dei diritti di uso civico del tutto indifferenti alla circolazione del diritto di proprietà: gli usi civici seguono il fondo, chiunque ne sia titolare, grazie all'inerenza e i componenti della collettività continuano a poter esercitare tutte le facoltà che gli usi civici conferiscono loro, essendo il diritto immediatamente opponibile a chiunque.»
Segue il rigetto della domanda.
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Quanto all'eccezione sollevata dalla difesa del sulla carenza di CP_3 legittimazione passiva, si osserva che la questione non attiene al profilo della
"legittimazione passiva" in senso stretto ma alla "titolarità" del lato passivo del rapporto sostanziale oggetto del giudizio.
E' noto, infatti, che la legitimatio ad causam va intesa come il diritto potestativo di ottenere una decisione di merito e si risolve nella titolarità del potere di promuovere o del dovere di subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, indipendentemente dalla effettiva titolarità, dal lato attivo o passivo, del rapporto controverso, la quale configura una questione di merito. Il controllo del giudice circa la sussistenza della legittimazione, tanto attiva quanto passiva, si risolve perciò nell'accertare se, avuto riguardo alla prospettazione del rapporto controverso data dall'attore, questi ed il convenuto assumano la veste di soggetto che ha, rispettivamente, il potere di chiedere o il dovere di sottoporsi ad un giudizio. Cosicché, soltanto quando risulti, secondo la stessa prospettazione
Pagina 6 di 7 dell'attore, che il convenuto non può identificarsi con il soggetto avente il dovere di subire la domanda ovvero il diritto di contraddirvi, il giudice deve rigettare la domanda per difetto di legittimazione passiva;
correlativamente, ogni eccezione del convenuto, attinente alla titolarità passiva del rapporto, non può dar luogo a una pronunzia sulla legittimazione, ma ad una decisione sul merito della controversia
(Cass. Sez. Un. 19.5.1982 n. 3087, 14.6.1995, n. 6689, 29.4.1998 n. 4364).
Nel merito. Le medesime argomentazione stilate per possono Controparte_2 essere applicate, per analogia, alla posizione processuale di , con Controparte_3 conseguente rigetto della domanda avanzata dal . CP_1
Ogni altra questione deve ritenersi superata ed assorbita dalla decisione.
Quanto alla regolamentazione delle spese, esse seguono la soccombenza e vengono liquidate ai sensi del D.M. n. 55/2014 (fase di studio euro 600,00; fase introduttiva euro 600,00; fase istruttoria euro 900,00; fase decisionale euro 1.400,00).
La presente sentenza va dichiarata provvisoriamente esecutiva ex art. 282 c.p.c.


P.Q.M.


Il giudice, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 846/2021 disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione, così provvede: accerta l'avvenuto recesso da parte di dal contratto preliminare di Parte_1 compravendita dell'immobile sito in Trebisacce (CS) alla via Duca di Genova via
Oriolo n. 19, sottoscritto in data 09.11.2020;
condanna a pagare a la somma di € 20.000,00
Controparte_1 Parte_1 oltre interessi al tasso legale nei termini di cui in motivazione;
rigetta le residue domande;

condanna a rimborsare a le spese di lite, che
Controparte_1 Parte_1 liquida in € 237,00 per spese ed € 3.500,00 per compenso, oltre IVA, CAP e rimborso forfetario come per legge che distrae in favore del procuratore costituito – avv. Crescente Francesco Domenico – dichiaratosi antistatario.
condanna a rimborsare a le spese di lite, che
Controparte_1 Controparte_2 liquida in € 3.500,00 per compenso, oltre IVA, CAP e rimborso forfetario come per legge.
condanna a rimborsare a le spese di
Controparte_1 Controparte_3 lite, che liquida in € 3.500,00 per compenso, oltre IVA, CAP e rimborso forfetario come per legge che distrae in favore del procuratore costituito – avv. Mazzia
Giovanni – dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Castrovillari il 01 ottobre 2025 Il giudice G.O.P.
dott.ssa Maria Francesca Di Maio
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