N. R.G. 6656/2022

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Elisabetta Sampaolesi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 281-sexies c.p.c. nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 6656/2022 promossa da:
, con il patrocinio dell'avvocato MASSIMO ZANARDINI, Parte_1 elettivamente domiciliato in Brescia (BS), via Saffi n. 5 presso il suo studio
ATTORE contro
, in persona del liquidatore e legale rappresentante pro Controparte_1 tempore sig. e con il patrocinio dell'avvocato PIER Controparte_2 Controparte_2
DOMENICO LOMBARDO, elettivamente domiciliati in Brescia (BS), via della Chiesa n. 75 presso lo studio dell'avvocato Mariapaola Cereda
MORENICA SOCIETÀ AGRICOLA A R.L., in persona della legale rappresentante pro tempore sig.ra e con il patrocinio degli avvocati FRANCESCA Controparte_3 Controparte_4
BAZOLI e FRANCESCO VALENTE, elettivamente domiciliati a Brescia (BS), Contrada Soncin Rotto n. 6 presso il loro studio
CONVENUTI
* * *
Discussa all'udienza del giorno 11 settembre 2025 sulla scorta delle seguenti
CONCLUSIONI
Per Parte_1
“Voglia il Tribunale adito, previo ogni necessario accertamento circa la fondatezza della domanda,
-in principalità, condannare i signori (C.F. e Controparte_2 CodiceFiscale_1 [...]
(C.F. ), nonché le società (C.F. CP_4 CodiceFiscale_2 Controparte_1
pagina 1 di 7 ), in persona del legale rappresentante pro tempore e (C.F. P.IVA_1 Controparte_5
) a pagare in via alternativa, solidale o sussidiaria al dott. la P.IVA_2 Parte_1 somma di €. 770.000,00, o in subordine la somma di €. 660.000,00, o quella maggiore o minore che emergerà in corso di causa;

-in via subordinata, condannare il sig. (C.F. e la società Controparte_2 CodiceFiscale_1
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, a Controparte_1 P.IVA_1 pagare in via alternativa, solidale o sussidiaria al dott. la somma di €. Parte_1
330.000,00, o quella maggiore o minore che emergerà in corso di causa;

- in via subordinata, condannare il sig. (C.F. ) e la società Controparte_4 CodiceFiscale_2
(C.F. in persona del legale rappresentante pro tempore, a pagare in via Controparte_5 P.IVA_2 alternativa, solidale o sussidiaria al dott. la somma di €. 440.000,00 o in Parte_1 alternativa la somma di €. 330.000,00, o quella maggiore o minore che emergerà in corso di causa;

- in ogni caso, con interessi moratori ex D.Lgs 231/2002 o, in alternativa, ex art. 1284 comma IV c.c.;
- in ogni caso, con vittoria delle spese di lite, comprensive di anticipazioni, compenso professionale ed accessori di legge”.

Per e Controparte_1 Controparte_2
“Voglia l'on. Tribunale adito
(A) accertare e dichiarare che il Dott. non ha comprovato l'avvenuto Parte_1 deposito di una dichiarazione di inizio attività ex art. 73 d. lgs. 59/2010 attestante la sua qualità di agente immobiliare né la relativa sua iscrizione presso il Registro delle Imprese nel Repertorio delle notizie economiche e amministrative quale agente immobiliare e – per l'effetto – accertare e dichiarare che lo stesso Dott. non ha alcun titolo a pretendere compensi quale mediatore da Parte_1
da . CP_1 Controparte_2
(B) Accertare e dichiarare che la domanda del Dott. è altresì infondata nel merito per Parte_1
i motivi articolati negli scritti difensivi rassegnati dagli odierni convenuti e CP_1 CP_2
.
[...]
(C) Condannare il Dott. per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. in favore della Parte_1
del Sig. nella misura ritenuta dall'on. Tribunale. CP_1 Controparte_2
(D) Condannarlo alle spese e competenze di lite in favore della e del Sig. CP_1 CP_2
”.
[...]

Per IC IE GR a r.l. ed Controparte_4
“Voglia il Tribunale di Brescia, contrariis reiectis, previe le più opportune declaratorie, così giudicare:
pagina 2 di 7 - in via preliminare di merito: estromettere dal presente giudizio il dott. per assoluto Controparte_4 difetto di legittimazione passiva, nonché dichiarare l'improcedibilità del presente giudizio e/o l'inammissibilità delle domande avanzate dal dott. ; Parte_1
- sempre in via preliminare di merito: dichiarare l'improcedibilità del presente giudizio e/o l'inammissibilità e/o l'infondatezza delle domande avanzate dal dott. per il difetto Parte_1 dell'iscrizione al Registro degli Agenti d'affari in mediazione;

- ancora in via preliminare di merito: dichiarare il difetto di legittimazione passiva del dott.
[...]
e di IC IE GR a r.l. e, per l'effetto, dichiarare inammissibili o comunque CP_4 infondate le domande avanzate dal dott. ; Parte_1
- in via principale, respingere le domande proposte dal dott. nei con-fronti del Parte_1 dott. e di IC IE GR a r.l. poiché infondate in fatto ed in diritto;
Controparte_4
- in via subordinata, nella denegatissima e non creduta ipotesi in cui venisse riconosciuto il diritto alla provvigione in capo al dott. , ridurre, comunque, l'eventuale condanna nella Parte_1 misura che emergerà in corso di causa o che il Giudice dovesse ritenere equa;

- in ogni caso, con vittoria del compenso professionale e delle spese di lite, nonché con con-danna del dott. al risarcimento del danno da lite temeraria ai sensi dell'art. 96, comma 1, Parte_1 cod. proc. civ., anche in via equitativa oppure, in subordine, al paga-mento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96, comma 3, cod. proc. civ.;
- in via istruttoria, con ogni riserva nei termini di legge”.
* * *
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO
E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 6 giugno 2022, conveniva in giudizio Parte_1 in proprio, la società , nonché in proprio e Controparte_2 Controparte_1 Controparte_4 la IE GR a r.l. IC al fine di sentirli condannare al pagamento in proprio favore, in via solidale o sussidiaria, della somma di € 770.000,00 o di quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre interessi moratori ex D.Lgs. 231/2002 o, in alternativa, ex art. 1284 comma 4 c.c.
Nello specifico, la difesa attorea deduceva i) che, con contratto datato 25 giugno 2019, in seguito rinnovato il 25 gennaio 2020 con scadenza al 31 dicembre 2020, il era stato incaricato da Parte_1
in proprio e in qualità di socio e consigliere delegato di di procedere Controparte_2 CP_1 alla ricerca di un acquirente per l'azienda agricola, sita nel comune di Lonato del Garda (BS), di proprietà dell'odierna convenuta , al prezzo di € 25.000.000,00; ii) che nel Controparte_1 mese di novembre 2019 il OT aveva proposto l'affare a mediante l'invio di una Controparte_4
e-mail all'indirizzo iii) che il era, tuttavia, venuto a Email_1 Parte_1 conoscenza del fatto che, nel corso del 2021, l'azienda agricola di proprietà di Controparte_1
era stata conferita in una newco dalla stessa interamente controllata (Lonato IE
[...]
GR S.r.l.), le cui quote di partecipazione erano state poi cedute in favore della IE GR a r.l. IC al prezzo di € 11.000.000,00, con contratto di cessione di quote stipulato il 2 settembre 2021; iv) che, in seguito, i beni di proprietà della erano stati trasferiti a IC al prezzo di € CP_1 pagina 3 di 7 11.000.000,00; v) che, pertanto, doveva ritenersi maturata la provvigione per l'attività di mediazione immobiliare in precedenza svolta dal . Parte_1
Con comparsa depositata in data 30 settembre 2022, si costituivano in giudizio in Controparte_4 proprio e la IE GR a r.l. IC contestando le domande formulate da parte attrice in quanto inammissibili e manifestamente infondate tanto nei presupposti in fatto quanto negli argomenti in diritto e poiché sfornite di qualsivoglia allegazione probatoria.
In particolare, i convenuti deducevano i) che il non aveva ricevuto alcuna mail da parte del CP_4
e che, in ogni caso, lo stesso era già a conoscenza delle intenzioni della famiglia di Parte_1 CP_2 vendere i terreni di sua proprietà, anche al fine di risolvere la situazione di difficoltà finanziaria;
ii) che, pertanto, nessun contatto diretto ed effettivo si era mai verificato tra il e il iii) che, Parte_1 CP_4 peraltro, i signori intendevano dapprima conseguire dalla vendita un prezzo pari ad € CP_2
25.000.000,00, a fronte del quale IC non era interessata all'acquisto; iv) che solo nel corso dei primi mesi del 2021 e nell'ambito della procedura di concordato preventivo medio tempore promossa da per ristrutturare la propria esposizione debitoria, i terreni agricoli di proprietà della stessa CP_1 erano stati posti in vendita, ma a condizioni del tutto diverse da quelle proposte nelle precedenti occasioni di incontro;
v) che, quindi, a decorrere dal mese di aprile 2021, IC aveva avviato le trattative con per l'acquisto dei terreni e dell'azienda di proprietà di quest'ultima, nell'ambito CP_1 di una più ampia operazione di risanamento della medesima società; vi) che le complesse e articolate trattative si erano concluse positivamente il 2 settembre 2021 con il perfezionamento di tutte le operazioni straordinarie previste nel Piano di Risanamento ex art. 67, comma 3, l.f. approvato dal Liquidatore di vii) che l'operazione di conferimento di beni e la successiva cessione di quote CP_1 della Lonato previste nel Piano di Risanamento non aveva celato alcun intento elusivo a svantaggio del presunto mediatore, di cui IC ignorava l'esistenza.
In diritto, la difesa di parte convenuta eccepiva i) in via preliminare, l'improcedibilità e/o inammissibilità delle domande di condanna nei confronti di in proprio, posto che le Controparte_4 operazioni negoziali erano state perfezionate dalla società IC;
ii) sempre in via preliminare, l'improcedibilità, inammissibilità e/o infondatezza delle domande azionate per difetto di iscrizione del OT al Registro Imprese come Agente d'affari in mediazione;
iii) l'infondatezza nel merito della domanda attorea, stante l'impossibilità di inquadrare l'attività asseritamente svolta dal Parte_1 nell'ambito della mediazione e, in ogni caso, l'insussistenza di un rapporto di mediazione tra il medesimo e IC, nonché l'assoluta assenza di contributo causale del preteso mediatore in ordine al perfezionamento dell'operazione straordinaria relativa alla cessione delle quote della Lonato IE GR.
Con comparsa depositata in data 18 ottobre 2022, si costituivano altresì in giudizio in Controparte_2 proprio e la società chiedendo il rigetto della domanda attorea in quanto Controparte_1 infondata nonché la condanna del per lite temeraria ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Parte_1
Nello specifico, la difesa dei convenuti deduceva i) che l'attività di mediazione del era Parte_1 consistita e si era esaurita nell'inviare undici e-mail nell'arco di diciassette mesi ad una serie di operatori nell'auspicio di sollecitarne l'interesse; ii) che, tuttavia, il e IC non avevano CP_4 appreso dell'intenzione della di cedere i propri beni per effetto dell'intervento del;
CP_1 Parte_1
iii) che, infatti, non vi sarebbe alcuna prova circa la ricezione della mail in tesi trasmessa dal pagina 4 di 7 all'ufficio di segreteria della presidenza di Coldiretti, di cui il era presidente, Parte_1 CP_4 sull'account di indirizzo, peraltro non direttamente riferibile all'asserito destinatario della stessa né, tantomeno, alla società IC;
iv) che, del resto, lo stesso attore aveva ammesso come non vi fosse stato alcun riscontro a detta mail da parte del né da parte della società IC;
v) che, CP_4 peraltro, e e il si conoscevano personalmente da anni, essendo le CP_2 Persona_1 CP_4 due aziende - e IC - tra loro confinanti;
vi) che la lettera di incarico prevedeva CP_1 espressamente che l'esploratore non avrebbe avuto “diritto ad alcuna provvigione in caso di cessione dell'azienda a soggetti non segnalati dallo stesso né ad essi riferibili”; vii) che, inoltre, le diversità dell'affare effettivamente concluso rispetto all'incarico conferito al escluderebbero la Parte_1 sussistenza del necessario nesso di causalità tra l'operato del mediatore e la conclusione dell'affare; viii) infine, che non vi era prova dell'iscrizione del come agente immobiliare al Registro Parte_1 delle Imprese.
All'esito della prima udienza del giorno 20 ottobre 2022, il G.I. concedeva alle parti i termini di cui all'art. 183, comma 6 c.p.c. Depositate le relative memorie, il G.I. riteneva opportuno rimettere la causa in decisione sulle questioni di merito preliminari e la rinviava, quindi, per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale ex art. 281-sexies c.p.c. all'udienza del giorno 11 settembre 2025.
* * *
La domanda di parte attrice è infondata e deve essere respinta.
Occorre premettere che nel caso di specie è opportuno fare applicazione del principio processuale della
“ragione più liquida”, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., in virtù del quale la causa può essere decisa
“sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione, anche se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare previamente le altre, imponendosi, a tutela di esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, un approccio interpretativo che comporti la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello della coerenza logico sistematica e sostituisca il profilo dell'evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c.” (cfr. Cass., n. 363/2019; conf. ex multis Cass., n. 20557/2020; Cass., n. 11458/2018).
Ebbene, come tempestivamente eccepito dalle parti odierne convenute, il non ha dato prova Parte_1 della propria iscrizione nel Registro delle Imprese in qualità di agente immobiliare, essendosi lo stesso limitato a produrre una certificazione, risalente al 2007, attestante l'iscrizione dello stesso al Ruolo degli Agenti di affari in mediazione, come disciplinato dalla legge 39/1989 (cfr. doc. 1).
Tuttavia, il sistema previsto da tale legge è stato modificato dal D.lgs. 26 marzo 2010, n. 59, il quale, all'art. 73, sotto la rubrica “Attività di intermediazione commerciale e di affari”, ha disposto i) la soppressione del ruolo di cui all'art. 2 della L. n. 39 del 1989 (comma 1); ii) che le attività disciplinate da tale legge siano soggette a segnalazione certificata di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura per il tramite dello sportello unico del comune competente per territorio ai sensi dell'art. 19 della L. 7 agosto 1990, n. 241, corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti (comma 2); iii) che la Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura verifichi il possesso dei requisiti e iscriva i relativi dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto dall'art. 8 della L. 29 dicembre 1993, n. 580, e dall'art. 9 del D.P.R. 7 dicembre 1995, n. 581 e s.m.i., assegnando ad essi la qualifica di intermediario pagina 5 di 7 per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39 (comma 3); iv) ha escluso l'applicabilità della nuova disciplina alle attività di agente d'affari non rientranti tra quelle disciplinate dalla L. n. 39 del 1989 (comma 4); v) ha disposto che le iscrizioni da esso previste per i soggetti diversi dalle imprese, siano effettuate in una apposita sezione del REA e abbiano effetto dichiarativo del possesso dei requisiti abilitanti all'esercizio della relativa attività professionale (comma 5); vi) ha, infine, stabilito che, ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge n. 39 del 1989 si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal nuovo art. 73 nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA).
La giurisprudenza di legittimità ha poi ritenuto che il citato art. 73, pur avendo soppresso il ruolo dei mediatori previsto dall'art. 2 della L. n. 39 del 1989, non abbia abrogato quest'ultima legge, prescrivendo invece che l'attività sia soggetta a dichiarazione di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio territorialmente competente. Ne consegue che l'art. 6 della L. n. 39 del 1989, secondo cui “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli”, deve essere interpretato nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa prevista dal D.lgs. n. 59 del 2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che siano iscritti nei registri delle imprese o nei repertori tenuti dalla camera di commercio (cfr. Cass., n. 9814/2023; Cass., n. 4019/2023; Cass., n. 762/2014; Cass., n. 10125/2011; Cass., n. 16147/2010).
Le Sezioni Unite - di recente intervenute in materia (Cass. S.U., n. 19161/2017) - hanno, inoltre, precisato che, oltre alla mediazione tipica di cui all'art. 1754 c.c.., deve riconoscersi la c.d. mediazione
“atipica”, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una soltanto delle parti interessate (mediazione c.d. unilaterale). Tale ipotesi ricorre - come nel caso di specie - laddove una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di soggetti potenzialmente interessati alla conclusione dell'affare a determinate condizioni. Le Sezioni Unite, con la pronuncia citata, hanno evidenziato che le ragioni sottostanti alla previsione dell'obbligo di iscrizione del mediatore e alla configurazione di detta iscrizione quale condizione del diritto alla provvigione, debbano trovare applicazione anche nelle ipotesi di mediazione atipica, valorizzando il nucleo essenziale delle prestazioni, consistente nell'attività di intermediazione.
È, quindi, pacifico che l'iscrizione del mediatore nei registri tenuti presso le Camere di Commercio - quale obbligo derivante da norma avente carattere imperativo - sia un requisito imprescindibile affinché sorga il diritto alla provvigione. Pertanto, trattandosi di elemento costitutivo della domanda, l'onere di provare l'iscrizione all'albo ricade sul mediatore che chieda in giudizio il riconoscimento del diritto alla provvigione, mentre il difetto di prova di tale requisito comporta la nullità del contratto (rilevabile anche d'ufficio) e, dunque, esclude il diritto alla provvigione.
Nella fattispecie deve, inoltre, rilevarsi che il documento prodotto dall'attore sub doc. 28 (denominato
“copia S.c.i.a.”), oltre ad essere privo di data nonché di qualsivoglia elemento da cui desumere l'effettiva presentazione dello stesso alla Camera di Commercio, riguarda la società Parte_2
e non già personalmente il , mentre nel caso che ci compete l'incarico risulterebbe, in
[...] Parte_1 tesi, conferito direttamente e personalmente a quest'ultimo, come emergerebbe dalla lettera di incarico versata in atti dall'attore sub doc. 3, ove non si rinviene alcun riferimento alla . Parte_2
Peraltro, il fascicolo storico dell'anzidetta società (cfr. doc. 33 di parte attrice) riporta quale data di costituzione della stessa quella del 16 ottobre 2019 e quale data di inizio attività quella del 5 novembre pagina 6 di 7 2019, mentre la citata lettera di incarico risulta sottoscritta dal e dal in data 25 Parte_1 CP_2 giugno 2019 e, dunque, anteriormente alla costituzione della . Parte_2
Tutto ciò rilevato, in applicazione del principio della ragione più liquida, deve dichiararsi la nullità del contratto di mediazione stipulato in assenza di iscrizione del mediatore nei ruoli tenuti presso le Camere di Commercio, con conseguente rigetto della domanda svolta dall'attore nella presente sede.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo parametri medi per la fase di studio e introduttiva e secondo parametri minimi per quella istruttoria e decisionale - attesa la natura documentale della causa - ai sensi del D. Lgs. n. 55 del 2014 come aggiornato con D.M. n. 147 del 13/08/2022, in vigore dal 23 ottobre 2022, con la precisazione che le parti convenute CP_2
e , da una parte, ed e IC IE GR a
[...] Controparte_1 Controparte_4
r.l., dall'altra, hanno ricoperto la medesima posizione processuale e sono state assistite da un unico difensore, sicché, in assenza di qualsivoglia richiesta di maggiorazione del compenso per l'assistenza di più parti e in considerazione dell'identità della difesa e degli atti redatti nell'interesse dei rispettivi assistiti, andrà liquidato un unico compenso per ciascuna delle predette parti.
Da ultimo, attesa la comprovata carenza dell'anzidetto requisito in capo al mediatore, imprescindibile per la sussistenza del diritto alla provvigione fatto valere nel presente giudizio, nonché in considerazione dell'inconferenza della documentazione prodotta da parte attrice a sostegno della propria domanda, si ritengono nella specie sussistenti i presupposti per condannare
[...]
ex art. 96, comma 3 c.p.c. al pagamento in favore di ciascuna parte convenuta (nei termini Parte_1 poc'anzi delineati) di una somma a titolo di sanzione, che si ritiene equo determinare nella misura di € 1.500,00.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza ed eccezione respinta o assorbita, rigetta la domanda proposta da nei confronti di della società Parte_1 Controparte_2
, di e della IE GR a r.l. IC, Controparte_1 Controparte_4 condanna a rifondere ai convenuti le spese di lite, che si liquidano per compensi Parte_1 in € 18.420,00 per ciascuna parte, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, condanna al pagamento dell'importo di € 1.500,00 per ciascuna parte convenuta Parte_1 ai sensi dell'art. 96, comma 3 c.p.c.
Brescia, 11 settembre 2025
Il Giudice
Elisabetta Sampaolesi
pagina 7 di 7