Pubblicato il 30/12/2025

N. 10426/2025REG.PROV.COLL.

N. 09565/2024 REG.RIC.

N. 00004/2025 REG.RIC.

N. 00536/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 9565 del 2024, proposto da VA NC, rappresentato e difeso dall'avvocato Paolo Neri, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

GO De AL, rappresentato e difeso dagli avvocati Antonio Prade e Gabriele Pafundi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
Comune di La ALle OR, in persona del Sindaco pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Enrico Gaz, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
MI AS s.r.l., AF VA, in qualità di professionista delegato alla vendita, LE NO, in qualità di curatore fallimentare del fallimento IA OR s.r.l., non costituiti in giudizio;

sul ricorso numero di registro generale 4 del 2025, proposto da GO De AL, rappresentato e difeso dagli avvocati Antonio Prade e Gabriele Pafundi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di La ALle OR, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Enrico Gaz, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
VA NC, MI AS S.r.l., VA AF, LE NO, in qualità di curatore fallimentare del fallimento IA OR s.r.l., non costituiti in giudizio;

sul ricorso numero di registro generale 536 del 2025, proposto da MI AS s.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Massimo Moretti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di La ALle OR, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Enrico Gaz, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

GO De AL, rappresentato e difeso dagli avvocati Antonio Prade e Gabriele Pafundi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;
VA NC, AF VA, in qualità di professionista delegato alla vendita, LE NO, in qualità di curatore fallimentare del fallimento IA OR s.r.l., non costituiti in giudizio;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Veneto (sezione Seconda) n. 02533/2024, resa tra le parti.

Visti i ricorsi in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di GO De AL, del Comune di La ALle OR e della MI AS s.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 16 ottobre 2025 il Cons. OS AN e uditi per le parti gli avvocati come da verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – In data 16 luglio 2002, la società IA OR s.r.l. ha stipulato con il Comune di La ALle OR una convenzione urbanistica relativa al piano di lottizzazione della zona artigianale di Ronche Grande.

In base alla suddetta Convenzione urbanistica, la IA OR - per quanto qui rileva - aveva l’obbligo di realizzare le seguenti opere di urbanizzazione primaria: “ aree destinate a viabilità, aree destinate a parcheggio, aree destinate a verde pubblico, rete fognaria, rete idrica, rete della pubblica illuminazione, rete di distribuzione dell’energia elettrica privata, rete telefonica ” (art. 7).

L’esecuzione di tali opere doveva avvenire in due stralci ed i lavori afferenti il primo stralcio (scarifica e delimitazione delle sedi stradali e di parcheggio, scavi, posa in opera dei manufatti interrati, ritombamento e predisposizione di sottofondo stradale per transito provvisorio di mezzi di cantiere) dovevano essere iniziati entro un anno dalla data di esecutività della deliberazione di approvazione del piano di lottizzazione (delibera di consiglio comunale n. 17 del 24 maggio 2002), mentre quelli afferenti al secondo stralcio (finitura relativa all’asfaltatura della sede stradale, finitura dei parcheggi, delle cordonature, predisposizione degli elementi emergenti relativi all’illuminazione) entro tre anni dalla data di inizio dei lavori (art. 8).

Una volta completate le suddette opere di urbanizzazione primaria ed effettuato il collaudo, le relative aree avrebbero dovuto essere cedute al Comune: in particolare, l’area destinata alla viabilità (mq 1.079), l’area destinata a parcheggio (mq 226) e l’area destinata a verde attrezzato (mq 1.133), corrispondenti, a seguito del frazionamento dei terreni della lottizzazione, ai mappali n. 510 e n. 516 del foglio 31 (art. 5).

2. – Successivamente, la società lottizzante IA OR s.r.l., in data 26 ottobre 2004, ha ceduto in permuta al sig. NC il lotto n. 5 (individuato al catasto terreni, foglio 31, mappale n. 507, divenuto poi n. 539 in seguito a frazionamento del 4 luglio 2005), sul quale è stata successivamente realizzata un’unità immobiliare destinata in parte ad uso abitativo ed in parte ad uso magazzino/deposito di materiale edile, giusto permesso di costruire n. 18/2004 rilasciato in data 19 novembre 2004 alla ditta EDIL.SI.BRA. di NC VA.

3. – Nel frattempo, i lavori relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione (mappali n. 510 e n. 516), che erano stati avviati dalla ditta lottizzante nei termini convenuti, sono stati interrotti e mai più ripresi, a causa del fallimento della stessa IA OR, poi dichiarato con sentenza del Tribunale di Belluno nr. 10 del 23 ottobre 2008.

4. – Nell’ambito del fallimento, uno dei due mappali destinati alle predette opere di urbanizzazione (mapp. n. 510 destinato a strada e verde attrezzato, che avrebbe dovuto essere ceduto al Comune una volta realizzate le opere) è stato venduto all’asta al sig. GO De AL (decreto di trasferimento dell’11 gennaio 2016, trascritto in data 1° febbraio 2016).

5. – Nel frattempo, la società MI AS s.r.l. ha acquistato con atto di compravendita del 13 febbraio 2018 a rogito del Notaio dott. Palumbo (rep. n. 41608, trascrizione del 16 febbraio 2018), dalla Dolomites Haus s.r.l. in liquidazione, il diritto di piena proprietà dei tratti di terreno siti nel Comune di La ALle OR (BL) ricadenti in Z.T.O. produttiva dell'artigianato e piccola industria di tipo “D1-1” di nuova espansione, censiti al Catasto Terreni del Comune di La ALle OR al foglio 31, particelle 509-511-514-515-517-518.

Si tratta di aree che ricadono anch’esse nell’ambito del piano di lottizzazione di iniziativa privata della predetta zona artigianale e che erano state precedentemente oggetto d'acquisto da parte della società Dkr-Racing s.r.l. (poi divenuta Dolomites Haus s.r.l.), giusto atto di compravendita del 4 dicembre 2006, rep. n. 5519 redatto dal Notaio dott. Contendo, intervenuto tra la predetta società e la IA OR s.r.l.

6. – Con il provvedimento impugnato prot. n. 4890 del 12 dicembre 2022 il Comune, preso atto del persistente inadempimento alla convenzione urbanistica (mancato completamento delle opere di urbanizzazione), ha intimato ai ricorrenti, e ciascuno di essi per quanto di ragione, di dare “ completa e regolare esecuzione alle opere di urbanizzazione previste, adempiendo esattamente a quanto pattuito all’art. 5 della convenzione stipulata ”.

7. – Avverso detto provvedimento sono insorti, con distinti ricorsi principali il sig. NC (proprietario del lotto 5), il sig. De AL (proprietario dei lotti n. 2, 4 e 6 e del mapp. 510) e la società MI AS s.r.l. (proprietaria dei lotti n. 1 e 3), deducendone l’illegittimità e, in particolare, eccependo la prescrizione dei diritti fatti valere dal Comune.

8. – Con la sentenza impugnata, il T.a.r. ha respinto i ricorsi, previa loro riunione.

8.1. – In particolare, ha innanzitutto ribadito il principio di diritto secondo cui le “ obbligazioni derivanti dalle convenzioni urbanistiche hanno natura di obbligazioni propter rem (cfr. Cons. St., Sez. II, 23.9.2019, n. 6282) e vincolano, pertanto, anche agli aventi causa ”, per cui “ All’adempimento delle obbligazioni nascenti dalle convenzioni urbanistiche sono, infatti, tenuti non solo i soggetti che stipulano la convenzione, ma anche quelli che richiedono i titoli edilizi nell’ambito della lottizzazione, quelli che realizzano l’edificazione ed i loro aventi causa (Cons. St. n. 7024/2020) ” (punto 10 della sentenza impugnata).

8.2. – Ciò posto, con riferimento alle censure avanzate dal sig. De AL, ha ritenuto che “ l’effetto purgativo dell’acquisto all’asta riguarda i diritti, i pesi e le limitazioni legali gravanti sul bene, e non gli aspetti urbanistico edilizi ” (punto 12 della sentenza impugnata).

8.3. – Inoltre, ha respinto l’eccezione di prescrizione delle pretese avanzata dal Comune, in quanto “ la Convenzione di lottizzazione è stata stipulata il 16 luglio 2002, ragion per cui il termine decennale di validità della stessa è venuto a scadere il 16 luglio 2012: da quest’ultima data è, pertanto, iniziato a decorrere il termine ordinario decennale di prescrizione dei diritti nascenti dalla predetta Convenzione urbanistica, che sarebbe venuto a scadere il 16 luglio 2022 ” (punto 13, pag. 10 della sentenza impugnata), ma nella specie sussistono vari atti interruttivi della prescrizione (lettera dell’11 settembre 2015 e la comunicazione di avvio del procedimento del 10 maggio 2021).

8.4. – Infine, ha ritenuto che “ circostanza che il NC e la società MI siano titolari di immobili non riconducibili agli originari mappali 510 e 516, sui quali dovevano essere realizzate le opere di urbanizzazione, non è sufficiente a determinare l’illegittimità dell’atto impugnato. Ciò in quanto la titolarità del singolo mappale interessato rileva ai fini della trasformazione fisica degli immobili, ma non esenta il Comune dall’avviare la procedura e dall’assumere l’intimazione ad adempiere gli obblighi nascenti dalla convenzione nei confronti di tutti i lottizzanti e dei relativi aventi causa (alcuni dei quali hanno finanche fruito dello scomputo degli oneri di urbanizzazione), pur “ciascuno per quanto di ragione”, sicchè taluni dovranno cedere i terreni, altri dovranno comunque partecipare alle spese della lottizzazione e prestare le garanzie finanziarie necessarie per il completamento delle opere di urbanizzazione ” (punto 14 della sentenza impugnata).

9. – Con atto di appello (n. 9565 del 2025), il sig. VA NC, proprietario del lotto di cui al foglio 31, mappale n. 539 (ex mapp. 507) ricompreso nel piano di lottizzazione, ha impugnato la sentenza.

9.1. – Con il primo motivo di appello (pag. 12-16), ha contestato il capo di sentenza con cui è stata respinta l’eccezione di prescrizione, in quanto gli atti presi in considerazione dal primo giudice non avrebbero efficacia interruttiva, oltre ad una errata individuazione del giorno di decorrenza della prescrizione (6 agosto 2005 e non 16 luglio 2012), con conseguente maturazione del termine prima di ogni eventuale atto interruttivo.

9.2. – Con il secondo motivo di appello (pag. 17-20), ha ribadito l’impossibilità per il sig. NC di adempiere all’obbligo convenzionale di cessione gratuita delle aree, non avendo né la proprietà e né la disponibilità ad altro titolo dei mappali n. 510 e n. 516, sui quali devono essere completate le opere di urbanizzazione; inoltre, ha evidenziato la presenza di una clausola convenzionale che attribuisce al Comune la facoltà di eseguire in via diretta le opere di urbanizzazione non completate, in danno della parte inadempiente, richiamando sul punto un precedente analogo del medesimo T.a.r. (sentenza n. 543 del 2023).

9.3. – Con il terzo motivo di appello (pag. 20-22), ha dedotto l’erroneità della statuizione di primo grado nella parte in cui ha ritenuto che la convenzione urbanistica fosse opponibile ai soggetti terzi anche in mancanza di trascrizione, in quanto in contrasto con l’orientamento consolidato (Cons. Stato, n. 2221 del 2023).

9.4. – Infine, ha riproposto la censura (secondo motivo di ricorso di primo grado) non esaminata in primo grado, relativa alla colposa condotta del Comune che avrebbe omesso di pretendere dalla curatela fallimentare l’adempimento della convenzione di lottizzazione, scaricando invece sui privati proprietari le conseguenze della propria inerzia (pag. 22-25 dell’appello).

10. – Con distinto atto di appello (n. 9564 del 2025), il sig. GO De AL ha impugnato la medesima sentenza.

10.1. – Con il primo motivo di appello (pag. 11-14), ha ribadito la propria estraneità alla cerchia dei soggetti obbligati propter rem , in quanto: a) ha acquistato un lotto già edificato e due lotti da edificare nell’ambito di una procedura esecutiva fallimentare, diversamente dal sig. NC e dalla società MI AS s.r.l.; b) non avrebbe mai avuto alcun rapporto con la società lottizzante (IA OR s.r.l.); c) non vi sarebbe stata alcuna clausola di rivalsa all’interno della vendita senza incanto; d) l’edificio in questione sarebbe stato oggetto di alcuni interventi edilizi per i quali il sig. De AL avrebbe ottenuto i relativi titoli previo pagamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria; e) per i restanti lotti non avrebbe richiesto alcun titolo edilizio, il cui eventuale rilascio comporterà il pagamento dei relativi oneri di urbanizzazione.

10.2. – Con il secondo motivo di appello (pag. 14-19), ha ribadito l’inopponibilità della convenzione in quanto non trascritta (Cons. Stato, n. 2221 del 2023), non essendo stata menzionata né nel decreto di trasferimento e né nell’avviso di vendita.

10.3. – Con il terzo motivo di appello (pag. 19-22), ha evidenziato l’inopponibilità della convenzione per mancata trascrizione in data antecedente al pignoramento immobiliare da parte del creditore procedente, con conseguente inopponibilità anche all’aggiudicatario (art. 2919 c.c.).

10.4. – Con il quarto motivo di appello (pag. 22-29), ha reiterato l’eccezione di prescrizione, contestando sia l’individuazione del dies a quo da parte del primo giudice (16 luglio 2012, in luogo del 6 agosto 2005) che la sussistenza di validi atti interruttivi della prescrizione.

10.5. – Con il quinto motivo di appello (pag. 29-31), ha dedotto, in subordine, che la quota di spese per il completamento della urbanizzazione della lottizzazione, da porsi a proprio carico, andrebbe determinata considerando sia la cessione, in favore del Comune appellato, del mappale n. 510 del foglio 31 della superficie di mq. 2198 e sia degli oneri di urbanizzazione già corrisposti e quantificati con la nota di data 28 novembre 2016, così da andare esente da ogni ulteriore aggravio quanto alle citate spese.

Infine, ha riproposto le censure non esaminate in primo grado (pag. 31-34 dell’appello).

11. – Con distinto atto di appello (n. 536 del 2025), la anche società MI AS s.r.l. ha impugnato la suddetta sentenza, articolando i medesimi motivi proposti dal sig. NC nel proprio appello.

12. – Con apposite memorie depositate nei rispettivi giudizi, si è costituito il Comune chiedendo il rigetto degli appelli e deducendo: a) l’imprescrittibilità degli obblighi assunti con le convenzioni urbanistiche; b) la sussistenza di atti interruttivi della prescrizione; c) sussistenza degli obblighi in capo alla ditta lottizzante e a tutti i suoi aventi causa, in proporzione delle rispettive quote, secondo la disciplina della comunione; d) l’irrilevanza della omessa trascrizione, anche alla luce del diretto utilizzo da parte del ricorrente delle potestà costruttive concesse dal PUA.

13. – Si sono costituite anche le altre parti, nei rispettivi giudizi, ribadendo le proprie posizioni già espresse con il proprio atto di appello.

14. – All’udienza pubblica del 16 ottobre 2025, le cause sono state trattenute in decisione.

15. – Preliminarmente, il Collegio ritiene di dover riunire i tre appelli ai sensi dell’art. 96 c.p.a., trattandosi di distinte impugnazioni avverso la medesima sentenza.

16. – Sempre in via preliminare, occorre esaminare prioritariamente l’eccezione di prescrizione, sollevata in tutti e tre gli atti di appello.

16.1. – L’eccezione è fondata.

16.2. – A tal riguardo, occorre innanzitutto richiamare il consolidato orientamento di questo Consiglio di Stato secondo cui “ una volta scaduti i termini di validità della convenzione urbanistica o il diverso termine stabilito dalle parti, l’esercizio di ogni azione legale per l’adempimento delle obbligazioni ivi contenute risulta prescritto se non esercitato entro il successivo termine di dieci anni. In questa diversa prospettiva, le obbligazioni del privato relative alla convenzione di lottizzazione divengono esigibili con la scadenza della convenzione relativa al piano di lottizzazione - in caso di mancata ultimazione delle opere nei termini - o con l’ultimazione delle opere medesime - se avvenuta prima di detta scadenza - entro e non oltre il successivo termine decennale di prescrizione ” (Cons. Stato, sez. IV, 17 ottobre 2024, n. 8327; Cons. Stato, sez. IV, 23 luglio 2025, n. 6540).

16.3. – Nel caso di specie, la convenzione di lottizzazione è del 16 luglio 2002, mentre il provvedimento impugnato è del 12 dicembre 2022.

Pertanto, anche facendo decorrere il termine dalla scadenza dei dieci anni di validità della convenzione (16 luglio 2012), come ritenuto dal primo giudice, la prescrizione sarebbe comunque maturata (16 luglio 2022) prima dell’emanazione del provvedimento impugnato (12 dicembre 2022).

16.4. – Inoltre, contrariamente a quanto affermato dal T.a.r. con la sentenza impugnata, non può nemmeno riconoscersi efficacia interruttiva a due atti indicati dal Comune (lettera dell’11 settembre 2015 e la comunicazione di avvio del procedimento del 10 maggio 2021) per mancanza di una espressa intimazione ad adempiere rivolta ai soggetti debitori.

Infatti, la prima lettera era indirizzata al giudice dell’esecuzione per chiedere la cessione gratuita delle aree oggetto di espropriazione forzata, mentre la seconda è una mera comunicazione di avvio del procedimento “ volto a valutare le più opportune modalità per perfezionare l’esecuzione della pianificazione attuativa ” avviando un contraddittorio con il fallimento ed i soggetti ricorrenti “ al fine di valutare l’esigibilità del sinallagma ed i relativi soggetti onerati, nonché per l’eventuale esercizio di poteri sostitutivi nelle forme del d.P.R. n. 327/2001, art. 11 ” (doc. 6 fascicolo di primo grado del Comune, n.r.g. 152 del 2023).

16.5. – Sul punto, deve essere ribadito il consolidato orientamento secondo cui affinché un atto abbia efficacia interruttiva della prescrizione, ai sensi dell’art. 2943, comma 4, c.c., deve presentare un elemento soggettivo, costituito dalla chiara indicazione del soggetto obbligato, ed un elemento oggettivo, consistente nell’esplicitazione di una pretesa e nella intimazione o richiesta scritta di adempimento idonea a manifestare l’inequivocabile volontà del titolare del credito di far valere il proprio diritto nei confronti del soggetto indicato, con l’effetto sostanziale di costituirlo in mora (cfr., tra le tante, Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2025, n. 7188).

Inoltre, è stato anche precisato che “ la richiesta di pagamento produce l’interruzione della prescrizione ad effetto istantaneo, pertanto non è ammissibile che l’effetto interruttivo sia riconducibile ad una pluralità di atti, succedutisi nel tempo, dal complesso dei quali possa ricavarsi la volontà dell’interessato di far valere il proprio diritto, in quanto, se la singola intimazione non è idonea a costituire in mora l’obbligato, l’effetto interruttivo non si verifica affatto ” (Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2025, n. 7188).

16.6. – Alla luce del suddetto orientamento, deve quindi escludersi che le suddette comunicazioni indicate dal Comune siano idonee ad interrompere la prescrizione, trattandosi di atti privi di una espressa intimazione ad adempiere rivolta ai soggetti debitori.

17. – In conclusione, quindi, gli appelli riuniti vanno accolti nei sensi di cui in motivazione e, in riforma della sentenza di primo grado, deve essere annullato il provvedimento impugnato prot. n. 4890 del 12 dicembre 2022.

18. – Le spese di lite possono essere compensate tra tutte le parti in ragione della peculiarità della vicenda.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sugli appelli, come in epigrafe proposti, previa riunione degli stessi ai sensi dell’art. 96 c.p.a., li accoglie nei sensi di cui in motivazione e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, annulla il provvedimento impugnato prot. n. 4890 del 12 dicembre 2022

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 16 ottobre 2025 con l'intervento dei magistrati:

IG CA, Presidente

Michele Conforti, Consigliere

Luca Monteferrante, Consigliere

Paolo Marotta, Consigliere

OS AN, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
OS AN	IG CA

IL SEGRETARIO