N. R.G. 1195/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona dei seguenti magistrati: dott. Massimiliano RADICI giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1195/2022 promossa da:
BA IA (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. GENOVA MORENO ANTONIO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. GENOVA MORENO ANTONIO
RICORRENTE contro
VI IA (C.F. [...]), con il patrocinio dell'avv. ZANNINI SILVIA PAOLA TEODORA e dell'avv. VERGANO EMANUELA ([...]) VIA ROSSINI, 7/C 20020 LAINATE;
, elettivamente domiciliato in CORSO MAGENTA, 64 20025 LEGNANO presso il difensore avv. ZANNINI SILVIA PAOLA TEODORA
RESISTENTE
nonchè contro
SI IA (c.f. [...]) e MA OS AN (c.f. [...]), contumaci e contro
ER CA S.p.A., Codice Fiscale e iscrizione nel Registro Imprese di Modena n. 01153230360,
GRUPPO IVA ER CA Partita IVA nr. 03830780361, con sede in Modena, via San Carlo, 8/20, società Aderente al Fondo Interbancario di Tutela dei Depositi e al Fondo Nazionale di Garanzia Iscritta all'Albo delle Banche al n. 4932, Capogruppo del Gruppo bancario ER CA S.p.A. iscritto all'Albo dei Gruppi CAri al n. 5387.6, in persona del procuratore Paolo Mazza, nato a [...] il [...], cod.fisc. [...]in forza di atto rogato dal notaio Franco Soli
(rep.49.235/racc.14.840) del 22.09.2021 (doc.1), rappresentata e difesa dall'avv. Massimiliano Bina (cod.fisc. [...]; fax 0332.242706; PEC
pagina 1 di 7 avvmassimilianobina@varese.pecavvocati.it), presso il cui studio in Varese, via G. Borghi, n.18 elegge domicilio, come da procura rilasciata in calce alla presente comparsa di costituzione e risposta che si deposita in via telematica (all.A) si costituisce nel presente giudizio di divisione
TERZI CHIAMATI
Oggetto: Proprietà
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue:
per l'attrice:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così provvedere: a) Accertarsi e dichiararsi che la sig.ra RA IA è comproprietaria, in forza del disposto degli artt. 1127 e 934 c.c., con il fratello IA DA, in ragione del 50% ciascuno, dell'immobile distinto al N.C.E.U. al foglio 6, Sez. CR, cat. A/3 mappale 1705, sub.4 (appartamento mansarda al 2° piano); b) Nella ipotesi di accoglimento di quanto chiesto al p. a) che precede, previo espletamento di C.T.U. volta a determinare il valore di mercato degli appartamenti distinti al N.C.E.U. al foglio 6, Sez. CR, cat. A/4 mappale 1705, sub.1 oltre alle relative pertinenze (autorimessa censita al N.C.E.U. al foglio 6,
Sez. CR, cat. C/6 piano T-S1 mappale 5434, sub.1 ed aree cortili zie come sopra meglio individuate e per quanto di effettiva proprietà) quanto all'appartamento al p. 1, e al N.C.E.U. al foglio 6, Sez. CR, cat. A/3 mappale 1705, sub.4 al p. 2 all'attualità nonchè all'atto della ultimazione del secondo, nell'anno 2003, dichiararsi che la sig.ra RA IA è creditrice nei confronti del sig. IA DA come di chiunque altro dichiarato partecipe della comunione dell'immobile in esito al presente giudizio, della somma pari all'incidenza dell'esborso sostenuto dalla stessa sul valore di mercato dell'immobile nel 2003, da rideterminarsi nella misura risultante dalla medesima incidenza percentuale sul valore attuale dell'immobile e, quindi, da accertarsi in base alla CTU predetta, ovvero, in via subordinata della somma di €. 66.095,60, pari alla metà della entità complessiva degli esborsi a suo tempo dalla stessa sostenuti maggiorata degli interessi e della rivalutazione ISTAT, somma da eventualmente incrementarsi in misura proporzionale nei confronti del IA DA e/o di altri riconosciuti comproprietari dell'immobile laddove a IA RA venisse riconosciuta una quota di comproprietà inferiore al 50% ;
c) Accertare e dichiarare, previa eventuale estensione del contraddittorio ai sigg.ri IA AN e
HE MA SA per quanto di ragione, che le aree pertinenziali come meglio individuate in fatto in base alla espletanda C.T.U. hanno natura di parti comuni indivisibili relativamente alle tre unità abitative esistenti in ogni caso determinandone il valore in base ai rispettivi titoli di proprietà ai fini di eventuali conguagli;

d) In ogni caso, accertata la consistenza della quota di proprietà, pronunciarsi tra IA RA e
IA DA la divisione giudiziale relativamente agli immobili distinti al N.C.E.U. al foglio 6, Sez.
CR, cat. A/4 mappale 1705, sub.1 oltre alle relative pertinenze (autorimessa censita al N.C.E.U. al foglio 6, Sez. CR, cat. C/6 piano T-S1 mappale 5434, sub.1 ed aree cortili zie come sopra meglio individuate e per quanto di effettiva proprietà) quanto all'appartamento al p. 1, e al N.C.E.U. al foglio 6, Sez. CR, cat. A/3 mappale 1705, sub.4 al p. 2
e) In ogni caso, accertato e dichiarato che la sig.ra IA RA ha sostenuto spese per €. 699,06 per la procedura n. 396/2019 avanti all'O.C.F. di Busto Arsizio nonché €. 3.507,78 per le competenze del sottoscritto procuratore condannare IA DA a rimborsare in favore dell'attrice la complessiva somma di €. 4.206,84;
pagina 2 di 7 f) con vittoria di spese e competenze di causa, oltre I.V.A. se dovuta e CPA oltre il rimborso forfetario
15% come per legge. In via istruttoria come in atti
Per il convenuto IA VI:
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, così provvedere: In via preliminare: accertare e dichiarare l'intervenuta prescrizione del diritto di credito in capo alla sig.ra RA IA in merito alla domanda di rimborso degli esborsi e sulla base di tale presupposto respingere la relativa domanda attorea
In via principale Rigettare le domande di parte avversa in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi tutti di cui al presente atto.
In via subordinata
Nella denegata e non creduta ipotesi, in ogni caso prescritto e non provato il diritto di credito vantato dalla sig.ra RA IA per i lavori eseguiti per l'ultimazione dell'immobile, accertare le quote di comproprietà dell'immobile mansardato, quantificare il valore monetario delle suddette quote e, nel caso si ritenesse dovuto la quota del 50% del mutuo pagato dalla sig.ra RA IA, in via riconvenzionale, previo accertamento del quantum, compensare quest'ultimo con la quota di proprietà dell'immobile piano secondo del sig. DA IA, a favore della sorella. In via ulteriormente subordinata Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'Ill.mo Tribunale adito dovesse ritenere la sig.ra RA IA unica proprietaria dell'immobile mansardato, condannare quest'ultima al versamento di una indennità in favore del sig. IA DA, che il sig. Giudice vorrà ritenere di giustizia, così come stabilito dall'art. 1127, ultimo comma, c.c. e ritenere infondata la richiesta del versamento della quota del 50% del mutuo versato nonché prescritto e non provato il diritto di credito vantato dalla sig.ra RA IA per i lavori eseguiti per l'ultimazione dell'immobile,. In via istruttoria
- si chiede, per una economia processuale, di poter acquisire nel presente procedimento la relazione peritale effettuata dal CTU nel procedimento di mediazione n. 396/2019 OCF di Busto
Arsizio. In ogni caso con vittoria di spese e competenze di causa, oltre CPA, oltre il rimborso forfettario del
15% ex lege.
Con rinuncia ai termini di cui all'art 190 cpc per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
Per la ER:

sulla domanda oggetto di rimessione in decisione «a) Accertarsi e dichiararsi che la sig.ra RA
IA è comproprietaria, in forza del disposto degli artt. 1127 e 934 c.c., con il fratello IA DA, in ragione del 50% ciascuno, dell'immobile distinto al N.C.E.U. al foglio 6, Sez. CR, cat. A/3 mappale 1705, sub.4 (appartamento mansarda al 2° piano)», la banca si rimette in subordine, qualora il giudice dovesse decidere anche le ulteriori domande ex art. 189, 2°comma
c.p.c., voglia il Tribunale adito, nell'ipotesi in cui dovesse accertare l'impossibilità di dividere in natura il compendio immobiliare oggetto di divisione e dovesse ordinare la vendita dell'immobile ipotecato prevedere nel progetto di divisione che verrà predisposto in seguito alla vendita del bene oggetto di causa, che le somme ricavate dalla vendita del bene ipotecato vengano attribuite a ER
CA SP quale creditore ipotecario sino al soddisfo del proprio credito.
pagina 3 di 7 pagina 4 di 7 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

L'attrice ha svolto varie domande, sopra esposte, nei confronti del fratello IA VI inerenti la proprietà/comproprietà, oltre che di parti pertinenziali, anche dell'immobile distinto al N.C.E.U. al foglio 6, Sez. CR, cat. A/3 mappale 1705, sub.4 ovvero dell'appartamento mansarda posto al secondo piano dello stabile che vede al piano terra l'unità di proprietà dei genitori delle altre parti (SI
IA e MA OS AN) ed al primo piano l'unità in comproprietà tra i due fratelli IA.
La causa è stata rimessa in decisione unicamente in relazione alla questione della titolarità dell'appartamento/mansarda (ed alla relativa domanda divisoria) in quanto centrale rispetto alle altre domande, la cui valutazione viene rimessa al proseguo del giudizio.
Ciò detto, l'attrice ha dedotto in prima battuta di vantare una titolarità esclusiva di detto appartamento mentre il convenuto IA VI ha sostenuto che quest'ultimo è in comproprietà tra le due parti ed i genitori.
In seguito a tale deduzione l'attrice ha modificato la propria domanda sostenendo che l'appartamento è sì in comproprietà, ma solo in capo alla medesima ed al fratello VI (vd. memoria del 15/6/2023).
In precedenza, con ordinanza in data 15/6/2022, veniva disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei genitori delle parti, in quanto litisconsorti necessari, i quali rimanevano contumaci.
Al giudizio infine partecipava anche la ER NC quale titolare di ipoteca sull'immobile oggetto di controversia.
Espletati gli incombenti di rito, la causa viene decisa con sentenza con riferimento alla domanda sopra esposta.
Litisconsorzio necessario
Preliminarmente va fatta una precisazione con riferimento al litisconsorzio necessario.
Con riferimento alla domanda inerente la proprietà della mansarda, l'integrazione del contraddittorio si
è perfezionato ritualmente per cui nulla osta alla decisione della stessa nel merito (con riferimento alla domanda divisoria vd. infra).

Proprietà dell'appartamento posto al secondo piano (mansarda)
E' pacifico che l'appartamento in questione è stato edificato innalzando il sottotetto.
Secondo l'attrice tale appartamento mansarda deve intendersi come sopraelevazione dell'unità sottostante, in comproprietà con il fratello VI, per cui opererebbe l'estensione della comproprietà dall'appartamento sottostante a quello in questione in forza di acquisto per accessione ai sensi dell'art. 934 c.c.
Secondo il convenuto invece l'immobile sarebbe in comproprietà anche con i genitori in quanto l'atto notarile di acquisto (doc. 2 di parte attrice, atto di compravendita 22.04.1997) – oltre a formalizzare il trasferimento di proprietà ai genitori dei IA dell'appartamento al piano terra, in comproprietà tra gli acquirenti, ed ai fratelli IA, in comproprietà tra gli acquirenti, di quello al primo piano – ha previsto la comune attribuzione delle parti comuni e tra queste quindi anche del sottotetto.
Dunque la mansarda, ottenuta mediante trasformazione del sottotetto, rientrerebbe nei beni comuni pagina 5 di 7 anche ai genitori.
Di ciò sarebbe riprova il fatto che la richiesta per la sopraelevazione dell'immobile, con la modifica del tetto/sottotetto sia stata sottoscritta congiuntamente sia dai fratelli IA che dai loro genitori e che l'accatastamento dell'immobile sia stato fatto a nome di tutti e quattro.
Ciò premesso, osserva lo scrivente che per dirimere la questione occorre anzitutto chiarire la titolarità del sottotetto, dalla cui trasformazione è derivata la mansarda.
La Suprema Corte ha precisato che, laddove il titolo non chiarisca la titolarità del sottotetto (e tale è il caso di specie difettando nell'atto notarile un'espressa menzione in merito), va applicato il ss. principio: “in tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità l'appartamento dell'ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.” (Cass. sez II, sent. n. 6143 del 30/3/2016, nello stesso senso Cass. Sez.2,Ord. n.9383del 21/05/2020).
Orbene, nel caso di specie non sono stati forniti elementi per ritenere che il sottotetto fosse
“oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune“ ed anzi tale assunto è contraddetto dal fatto che, per ricavarne uno SPzio mansardato, sia stato necessario aumentare la volumetria oltre che effettuare gli altri interventi necessari a renderlo abitabile.
La circostanza che la pratica edilizia per la trasformazione del sottotetto sia stata sottoscritta da tutti i comproprietari delle due unità immobiliari e che l'intestazione catastale sia stata fatta a loro favore non contraddice tale affermazione in quanto né l'uno né l'altro atto hanno valore sul piano della titolarità dei diritti reali, che rappresentano un presupposto, da ricostruire sulla base del titolo di acquisto e delle indicazioni sopra esposte.
A ciò si aggiunga che nelle ipotesi di sopraelevazione dell'ultimo piano di un edificio condominiale
(tali essendo gli edifici in cui ci siano cioè almeno due unità appartenenti a proprietari diversi, qual è il caso di specie) l'assenso dei condomini che non abbiano la proprietà dell'ultimo piano (assenso che in questo caso è stato manifestato con la sottoscrizione congiunta della pratica edilizia) acquista un valore ai sensi dell'art. 1127, ult. co., c.c. in quanto vale ad escludere un'eventuale opposizione all'intervento legata ad una delle ipotesi ivi contemplate.
Acclarata la comproprietà inerente al sottotetto, ne discende che la mansarda ottenuta dalla sua trasformazione ricade nella comproprietà unicamente dei fratelli IA (e non anche dei loro genitori) unitamente alle relative pertinenze.
Dunque lo scioglimento della comunione inerente alla mansarda non vede come contraddittori i genitori dei fratelli IA e pertanto viene revocata l'ordinanza di estensione del contraddittorio in merito alla domanda divisoria di detto immobile.
La causa deve pertanto proseguire per la trattazione delle ulteriori domande, come da separata ordinanza, apparendo utile un confronto tra le parti per verificare le attuali posizioni alla luce di questa pronuncia.
Spese di lite
pagina 6 di 7 Le spese di lite verranno regolate con la sentenza conclusiva del procedimento.


P.Q.M.



Il Tribunale, accertato quanto in premessa, così provvede:
1) Accerta e dichiara che i Sigg.ri IA BA e IA VI sono comproprietari in ragione del 50% ciascuno, dell'immobile distinto al N.C.E.U. al foglio 6, Sez. CR, cat. A/3 mappale 1705, sub.4 (appartamento mansarda al 2° piano) e relative pertinenze;

2) Dispone la prosecuzione del giudizio come da separata ordinanza;

3) Spese al definitivo.
Manda alla cancelleria per quanto di competenza
Busto Arsizio, 6 giugno 2024
Il Giudice
dott. Massimiliano Radici
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