5223/203 Reg.Gen.Aff.Cont.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Anna Coletti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 5223/2023 del R.G.A.C. avente ad oggetto: impugnazione delibera assembleare, vertente
TRA
, nato a [...] il [...], C.F.: , Parte_1 CodiceFiscale_1 [...]
, nata a [...] il [...], C.F.: , Parte_2 CodiceFiscale_2 Parte_3
nato a [...] il [...], C.F.: , tutti residenti ivi alla
[...] CodiceFiscale_3
via Torretta Fiorillo n. 73, ed elettivamente domiciliati in Torre del Greco alla I Trav. Diego
Colamarino n. 1, presso gli avv.ti Vincenzo Polese ed Anna Rosa Cutolo, i quali li rappresentano e difendono, congiuntamente e disgiuntamente, giusta procura in atti
ATTORI
E
, c.f. Controparte_1
, in persona dell'amm.re p.t. sig. elettivamente domiciliato in P.IVA_1 CP_2
Castellammare di Stabia alla Via Virgilio n. 96, presso lo studio dell'Avv. Gaetano Vivo che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
CONCLUSIONI
Come da note ex art. 190 c.p.c. depositate in atti.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmnete notificato, gli attori in epigrafe indicati convenivano in giudizio il sito in Torre del Greco per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “- Controparte_1 in via preliminare e d'urgenza, sospendere i deliberati assembleari del 13/03/2023 e 24/07/2023, essendo in re ipsa il danno che subirebbero i sigg. , e dall'esecuzione Pt_1 Pt_2 Parte_3
delle stesse, comprimendo il loro diritto di proprietà e di utilizzo dell'area comune, senza contare
l'aggravio economico al quale sarebbero sottoposti per l'installazione di paletti che, in caso di accoglimento della domanda attorea, dovranno essere rimossi;
- nel merito, accogliere la domanda
1

così come formulata per tutto quanto suesposto e, per l'effetto, dichiarare la nullità o pronunciare
l'annullamento delle delibere assunte all'assemblea condominiale del 13/03/2023 in merito ai punti
5) – “disciplina area condominiale” e 6) – “regolamento condominiale” dell'ordine del giorno, quest'ultimo punto con specifico riguardo alla integrazione dell'art. 5 con inserimento dell'ottavo comma (destinazione ad area pedonale), nonché, conseguentemente, quella assunta all'assemblea condominiale del 24/07/2023 in merito al punto 1) dell'ordine del giorno, in quanto illegittime, infondate e lesive dei diritti degli istanti;
- condannare il Controparte_1
in Torre del Greco, in persona dell'amm.re p.t. , al pagamento
[...] CP_2
in favore dei deducenti di una somma equitativamente determinata da esso Signor Giudice ai sensi dell'art. 12bis, co. 3 del D.lgs. 28/2010, per la mancata partecipazione e/o adesione alle procedure di mediazione da parte del chiamato Condominio”.
In particolare, allegavano che e erano proprietari del cespite Parte_1 Parte_2
immobiliare facente parte del fabbricato sito in Torre del Greco alla via Torretta Fiorillo n. 73, e precisamente appartamento posto al primo piano, composto da tre vani ed accessori, riportato in
Catasto Fabbricati del detto Comune al foglio 27, p.lla 312, sub. 6 in virtù di atto di compravendita per notar del 26/07/2002, Rep. n. 119253, Racc. n. 6206; che all'art. 3 del Persona_1 predetto atto si prevedeva che “la vendita è comprensiva di ogni accessorio, accessione, dipendenza, servitù, pertinenza e dei proporzionali diritti di comproprietà su tutte le parti comuni del fabbricato ai sensi dell'art. 1117 c.c., il tutto come dallo stato dei luoghi, dal possesso e dai titoli di provenienza”; che in pari data, veniva sottoscritta dalla parte venditrice scrittura integrativa con cui, tra l'altro, si prevedeva che “è compreso nella vendita fatta ai coniugi – , un posto auto Pt_1 Pt_2
nell'area condominiale. Inoltre, si impegna a provvedere a far redigere una scrittura dalla quale tutti i comproprietari del fabbricato di cui fa parte l'immobile compravenduto riconoscono al nuovo acquirente il diritto a parcheggiare un'auto nell'area condominiale”; che con successiva scrittura privata del 22/01/2003, i predetti comproprietari del fabbricato riconoscevano al sig. Parte_1
“di utilizzare posto auto interno al cortile del fabbricato sito in Torre del Greco (Na) alla via Torretta
Fiorillo n. 73”, essendo lo stesso sempre stato “in precedenza utilizzato dalle sig.re Per_2
, e , già proprietarie di unità immobiliare nel predetto
[...] Controparte_3 Controparte_4 fabbricato ora venduta al sig. ”. Parte_1
Quanto, poi, alla posizione di allegavano che questi era proprietario di altri Parte_3
cespiti facenti parte dello stesso fabbricato e precisamente appartamento posto al primo piano, composto da vani due ed accessori, riportato in Catasto Fabbricati del Comune di Torre del Greco al foglio 27, p.lla 312, sub. 7 ed appartamento ubicato sempre al primo piano, composto da vani due ed accessori, riportato nel Catasto Fabbricati del detto Comune al foglio 27, p.lla 312, sub. 8 in virtù di
2 atto per notar del 01/08/2003 – Rep. n. 5097, Raccolta n. 1091, nel quale all'art. 2 Persona_3 si prevedeva che “nella vendita è compreso ogni connesso diritto, accessorio, accessione e pertinenza, il diritto di parcheggiare un'autovettura nel cortile del fabbricato, nonché le servitù attive
e passive esistenti, ed i proporzionali diritti di proprietà sulle parti comuni del fabbricato ai sensi dell'art. 1117 c.c., dei titoli di provenienza e del regolamento di condominio ove esistente”.
Sulla scorta di tali premesse, deducevano l'illegittimità delle delibere assunte in data 13.03.2023 e in data 24.07.2023, nell'assenza degli istanti. Specificavano che, con la prima delibera, l'assemblea aveva previsto la “realizzazione del passaggio pedonale con 4 paletti fissi e la delimitazione della restante parte condominiale con l'installazione di 2 paletti removibili per consentire l'eventuale accesso di carri scala o altri mezzi necessari al ”, e che “l'intera area condominiale è a CP_1 destinazione pedonale, fatta eccezione per l'entrata e l'uscita dalla proprietà privata interna al cortile e l'accesso e l'uscita al terreno adiacente”; mentre, con la seconda delibera si era proceduto all'approvazione e alla scelta della ditta per la fornitura e posa in opera dei paletti delimitatori, in esecuzione di quanto deliberato in precedenza.
Allegavano, ancora, di aver preventivamente esperito la procedura di mediazione e che la stessa di era conclusa negativamente. Pertanto, instauravano il presente giudizio denunciando l'illegittimità delle delibere per aver violato il diritto degli istanti di parcheggiare l'auto nell'area cortilizia condominiale in violazione, dunque, dell'art. 1102 c.c.. Deducevano, inoltre, che la delibera era stata assunta violando la normativa vigente e, in particolare, le maggioranze prescritte dall'art. 1117 ter c.p.c. per il cambio di destinazione d'uso della cosa comune e le ulteriori prescrizioni imposte dalla norma.
Con comparsa depositata in data 08.01.2024, si costituiva il condominio contestando integralmente la domanda e chiedendone il rigetto. In particolare, osservava che l'assemblea non aveva modificato in alcun modo la destinazione d'uso del bene condominiale e che alcuna maggioranza qualificata o unanimità era richiesta nella specie, trattandosi di delibera che, da un lato, non aveva alterato la destinazione del bene e che, dall'altro, aveva escluso il parcheggio dei veicoli per tutti i condomini limitandosi a render più ordinato e razionale l'uso paritario del bene comune. Precisava, inoltre, che già con la delibera del 26.01.2023, approvata all'unanimità e in presenza degli odierni attori,
l'assemblea aveva deliberato la realizzazione di un passaggio pedonale individuato tramite una striscia di colore fluorescente e che con la delibera oggetto del presente giudizio l'assemblea aveva deciso di sostituire la striscia di delimitazione con l'apposizione di paletti;
pertanto, a dire del convenuto, la contraddittorietà ravvisabile nella condotta assunta dagli attori renderebbe inammissibile l'impugnazione della successiva delibera di marzo 2023.
3 Dunque, dedotta altresì l'inconferenza dei richiami contenuti in citazione alle scritture private e agli atti pubblici ivi menzionati, chiedeva il rigetto della domanda con vittoria di spese e di competenze di lite con attribuzione al difensore antistatario.
All'udienza del 20.03.2024, rigettate l'istanza di sospensione della delibera e l'istanza di prova testimoniale articolata dalla parte attrice, la causa veniva rinviata per la decisione con i termini ex art. 189 c.p.c.; con ordinanza del 18.03.2025 ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del
12.03.2025, così differita d'ufficio, la causa veniva riservata per la decisione.
Tanto premesso, va disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'impugnazione avanzata dal convenuto. Infatti, con la delibera del 26.01.2023, l'assemblea - con il voto favorevole anche degli attori - deliberava di destinare solo una parte dell'area cortilizia all'utilizzo pedonale;
mentre, è solo con la delibera del 13.03.2023, che i condomini prevedevano di delimitare anche la restante area con l'installazione di paletti rimovibili, idonei a consentire unicamente il passaggio veicolare e non anche la sosta. Pertanto, alcuna carenza di interesse può evincersi in capo agli attori nell'impugnare la delibera di marzo 2023 essendo l'unica effettivamente idonea a disciplinare l'area comune nel senso di escludere la sosta veicolare.
Ciò detto, la domanda è comunque infondata e va disattesa.
Giova premettere che, nonostante il richiamo alle scritture private e agli atti pubblici contenuto in citazione, non è posta in discussione la natura condominiale del cortile in oggetto. D'altra parte, dalla documentazione allegata si evince soltanto che nella vendita delle unità immobiliari, di cui gli attori sono proprietari, è ricompreso ogni diritto sulle parti comuni, tra cui il cortile, e quindi anche la facoltà di parcheggiare ivi in ragione della naturale destinazione assunta dal cortile;
ma non si ricava certo la prova della sussistenza di un diritto di proprietà esclusiva avente ad oggetto l'area cortilizia per cui è causa.
Fatta questa premessa, è altresì opportuno precisare che, tra le destinazioni accessorie del cortile, la cui funzione principale è quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari, rientra quella di consentire ai condomini l'accesso a piedi o con veicoli alle loro proprietà, di cui il cortile costituisce un accessorio, nonché la sosta anche temporanea dei veicoli stessi (cfr. Cassazione civile sez. II,
09/06/2010, n.13879).
Nella specie, gli attori contestano che la delibera, vietando la sosta dei veicoli nel cortile nel quale assumono di aver sempre parcheggiato, abbia violato il diritto dai medesimi vantato di godimento della cosa comune;
pertanto, secondo la prospettazione offerta in citazione, essendo intervenuta una alterazione della destinazione del bene, l'assemblea non avrebbe potuto deliberare se non con le maggioranze prescritte dall'art. 1117 ter c.p.c. e osservando le formalità richieste dalla medesima disposizione.
4 L'assunto, però, contrasta con il principio di diritto desumibile dalla giurisprudenza di legittimità secondo il quale le determinazioni dell'assemblea condominiale relative alla limitazione paritaria dell'uso del cortile come parcheggio, come quelle che viceversa assegnano posti auto ai singoli condomini, non alterano la destinazione della cosa comune, ma si limitano a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario secondo le rispettive circostanze, cosicché tali delibere non richiedono maggioranze qualificate (cfr. Cass. 6573/2015, 9877/2012).
Nella specie, l'assemblea ha deliberato un divieto di parcheggio, valido per tutti i codomini, diretto a garantire l'utilizzo del cortile da parte degli stessi, al fine di evitare che il parcheggio impedisca o limiti il passaggio pedonale e anche quello veicolare per accedere alle proprietà immobiliari;
d'altra parte, le limitate dimensioni del cortile - risultanti in modo chiaro dalle fotografie prodotte dal convenuto (che ritraggono anche un'automobile lasciata in sosta a ridosso della finestra di un appartamento posto al piano terra) - dimostrano la difficoltà di praticare l'area (a piedi o con mezzi di trasporto) in caso di sosta dei veicoli e, inoltre, il disagio per i condomini proprietari degli appartamenti posti al piano terra.
Dunque, trattandosi di delibera che si limita a renderne più ordinato e razionale l'uso paritario di un bene condominiale, essa non richiedeva il consenso di tutti i condomini, né tantomeno il rispetto delle prescrizioni imposte dall'art. 1117 ter c.p.c. non essendo configurabile una modifica della destinazione d'uso dell'area (cfr. in termini analoghi Cassazione civile sez. II, 15/06/2012, n.9877, secondo cui, in tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture - in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune - è validamente approvata con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 5, c.c., non essendo richiesta l'unanimità dei consensi, ed è idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l'utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale).
Pertanto, per il complesso delle ragioni esposte, le delibere non presentano i vizi denunciati e sono pienamente valide. Ciò determina l'integrale rigetto della domanda.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo applicando il DM 55/14 come modificato dal DM 147/22, tenuto conto del valore non determinabile della controversia e della non particolare complessità delle questioni affrontate, secondo i parametri minimi per ciascuna fase processuale in ragione dell'attività concretamente espletata nelle differenti fasi.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, I sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e conclusione, così provvede:
5 1) rigetta integralmente la domanda;

2) condanna , e , in solido tra loro, al Parte_1 Parte_3 Parte_2 pagamento in favore del , in persona dell'amministratore p.t., delle Controparte_1
spese di lite che si liquidano in euro 3.809,00 per compensi professionali, oltre Iva, Cpa e rimborso spese forfettarie nella misura del 15% come per legge, con attribuzione all'avv. Gaetano Vivo dichiaratosi antistatario.
Torre Annunziata, 24.03.2025
Il Giudice
dott.ssa Anna Coletti
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