N. R.G. 2379/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ANCONA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ancona, in composizione monocratica, in persona del dott. Valerio Guidarelli, ha pronunciato e pubblicato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 2379 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno
2024 e promossa da
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Cinzia Cicetti ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in San Lorenzo In Campo, Via
Molino n. 1; ricorrente contro
Controparte_1 Controparte_2 [...]
e Controparte_3
Controparte_4
convenuti - contumaci
OGGETTO: USUCAPIONE
CONCLUSIONI:
PER IL RICORRENTE: “Voglia l'On.le Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa o contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale,
- 1 - - ACCERTARE la sussistenza dei requisiti dell'usucapione in capo al ricorrente dell'immobile indicato in narrativa;

- DICHIARARE l'acquisto usucapivo a favore del sig. del seguente Parte_1
fabbricato:
-Fabbricato sito in Arcevia (AN) frazione Loretello n. 16-17 distinto al Catasto Fabbricati del
Comune di Arcevia (AN) al Foglio 14 particella 3 Categoria A/£ Classe 3 Superficie totale 132 mq Rendita € 253,06 Piano T-1-2. (doc.1 – visura catastale);
E PER L'EFFETTO
- AUTORIZZARE il ricorrente alla cancellazione delle iscrizioni pregiudizievoli gravanti sull'immobile oggetto di acquisto usucaptivo;

- EMANARE ogni altro provvedimento al riguardo, esonerando i titolari dei competenti Uffici dei Registri Immobiliari e Catastali da ogni responsabilità per l'esecuzione delle trascrizioni e relative volture.
Con vittoria di spese funzioni ed onorario nell'eventualità di opposizione da parte dei convenuti”.
* * * *
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. ha convenuto in giudizio le sorelle e Parte_1 Controparte_1 [...]
nonché gli istituti di credito CP_2 Controparte_3
e di e chiedendo di accertare il suo acquisto Controparte_3 Controparte_4
per usucapione del fabbricato sito in Arcevia (AN) frazione Loretello n. 16-17 distinto al
Catasto Fabbricati del Comune di Arcevia al Foglio 14 particella 3.

2. Alla prima udienza fissata il giudice, verificata la regolarità delle notifiche (
[...]
ha personalmente ricevuto il plico il 25.5.2024, l'atto è stato consegnato il CP_2
21.5.2024 a familiare convivente di alla quale in parti data è stata inviata la Controparte_1
raccomandata informativa, il messaggio è stato consegnato nelle caselle pec della
[...]
e della Controparte_3 Controparte_3 CP_4
il 17.5.2024), ha dichiarato la contumacia dei convenuti.
[...]

3. La causa è stata istruita con prove testimoniali e documentali.
- 2 - All'udienza del 12.02.2025 il difensore di parte attrice ha precisato le conclusioni e discusso la causa ed il Giudice si è riservato di depositare la sentenza nel termine previsto dal terzo comma dell'art. 281 sexies c.p.c..
* * * *
MOTIVI DELLA DECISIONE

4. Il presente giudizio ha ad oggetto l'usucapione di un fabbricato che si trova nel Comune di
Arcevia del quale il ricorrente è comproprietario per la quota di 1/3, mentre i restanti 2/3 appartengono alle sorelle ed CP_1 Controparte_2
L'attore ha dedotto che nonostante l'attuale formale intestazione possiede per intero l'immobile in modo esclusivo, continuativo e non clandestino, utilizzando il fabbricato e curando la manutenzione da più di vent'anni, considerato che le sorelle non gli hanno mai contestato nel tempo l'uso fatto o preteso alcunché per il possesso esercitato.

5. La domanda è fondata e va accolta.
L'usucapione, disciplinata dall'art. 1158 c.c., è un modo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale, a titolo originario, che si perfeziona attraverso il possesso del bene per il tempo indicato dalla legge.
Fondamento dell'usucapione è dunque il possesso, cioè una situazione di fatto che si sostanzia nell'esercizio ininterrotto delle facoltà proprie del diritto reale da parte di un soggetto che concretamente si sostituisce al titolare effettivo del diritto.
Contestualmente al possesso è poi necessario che vi sia il mancato esercizio del diritto da parte del suo titolare.
Ai sensi dell'art. 1158 c.c. l'acquisto per usucapione della proprietà di beni immobili, tra cui vi rientra il terreno oggetto di causa, avviene in virtù del possesso continuato per venti anni. In caso di successione nel possesso, ai sensi dell'art. 1146 c.c. ai fini del decorso del termine utile all'usucapione il possesso continua nell'erede con effetto dall'apertura della successione.

6. Nel caso di specie l'istruttoria svolta ha permesso di accertare che il ricorrente da almeno venti anni sta possedendo il fabbricato pubblicamente, pacificamente ed ininterrottamente.
Il testimone che è il marito della convenuta e, dunque, Testimone_1 Controparte_2
ha piena conoscenza dei luoghi e delle dinamiche familiari, ha dichiarato che è nato in [...] quell'edificio, così come le sorelle. Io mi sono sposato con nel 1967 e siamo andati a CP_2
vivere a Milano, mentre vive a San Costanzo da moltissimo tempo, posso dire che ha CP_1
- 3 - una figlia di 22 anni e quando è nata già viveva lì. Da quando entrambe le sorelle si sono fatte la loro vita non si sono più interessate dell'immobile, che è rimasto esclusivamente a , il Pt_1 quale tuttora lo utilizza”. Ha poi riferito che “entrambe le sorelle di se ne sono Pt_1 disinteressate” e che il ricorrente è “l'unico che ha le chiavi e che si è fatto carico dei vari costi, tra cui ha sempre pagato da solo le bollette relative alle utenze”.
Anche l'altro testimone sentito, genero del signor ha confermato tale Tes_2 CP_2
situazione di fatto, affermando in particolare che “mi sono sposato con la figlia di nel Pt_1
1997, Prima siamo stati fidanzati dieci anni. da quando lo conosco lui ha sempre utilizzato quell'immobile, che ancora oggi usa, anche se non è la sua residenza, ma lo sfrutta per organizzare cene e come deposito oggetti”, “le sorelle di non hanno mai chiesto nulla Pt_1 per quell'immobile” e “pensa a tutto lui, ha fatto delle piccole riparazioni e poi è lui che si è sempre fatto carico delle bollette”.
Sono entrambi testimoni attendibili in quanto conoscono da molto tempo il ricorrente e non hanno alcun tipo di interesse nella causa.
Va infine dato atto che le convenute non si sono costituite e non hanno quindi rivendicato la proprietà del bene in questione.
Vi è dunque piena prova del fatto che il ricorrente sia nel pieno ed esclusivo possesso del fabbricato da almeno venti anni.

7. Il ricorrente, poi, ha chiesto di cancellare le formalità pregiudizievoli iscritte sull'immobile, che è gravato dalle seguenti ipoteche giudiziali, iscritte sulla quota di proprietà di
[...]
(doc. 3): CP_1
- ipoteca Giudiziale di euro 45.000,00 a favore della Cassa Rurale ed Artigiana “S.Giuseppe” –
Credito Cooperativo, ora Controparte_3
, in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Ancona del 5.08.2005;
[...]
- ipoteca giudiziale di euro 50.000,00 iscritta il 18.08.2005 a favore della Controparte_4
(ex Credito Cooperativo di Casavecchia S.C.) in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di
Camerino del 4.08.2005.
Ebbene a tal proposito giova ricordare che “l'usucapione compiutasi all'esito di possesso ventennale esercitato da un soggetto privo di titolo trascritto estingue le iscrizioni e trascrizioni risultanti a nome del precedente proprietario. Tale effetto estintivo non va ricondotto ad una presunta usucapio libertatis, bensì dipende dall'efficacia retroattiva
- 4 - dell'usucapione stessa (Sez. 2, Sentenza n. 8792 del 28/06/2000, Rv. 538121-01)” (cfr. Cass. n.
29325 del 13/11/2019).
Proprio perché l'usucapione determina l'acquisto (retroattivo) a titolo originario della proprietà del fondo, con conseguente estinzione delle iscrizioni pregiudizievoli contro il proprietario risultante dai registri immobiliari, i creditori ipotecari, titolari di diritto reale di garanzia sull'immobile oggetto della domanda di usucapione, devono considerarsi litisconsorti necessari del relativo giudizio.
Il creditore ipotecario, infatti, è titolare di un diritto reale risultante dai pubblici registri e opponibile erga omnes, sicché la domanda di usucapione del bene immobile sul quale è iscritta l'ipoteca si rivolge direttamente anche nei suoi confronti. L'estinzione della garanzia non costituisce un mero effetto indiretto dell'accertamento dell'usucapione, che si esaurisce nella sfera dei rapporti fra proprietario usucapito e creditore garantito;
al contrario, l'usucapione produce l'estinzione diretta e contestuale di ogni diritto reale formalmente insistente sul bene, in guisa che tutti i rispettivi titolari sono litisconsorti necessari nel relativo giudizio.
Pertanto, affinché la sentenza di accertamento dell'usucapione produca effetti contro il creditore garantito dall'ipoteca iscritta su quel bene è necessario che il creditore partecipi al giudizio di usucapione.
Ebbene nel caso di specie il ricorrente ha correttamente citato in giudizio entrambi gli istituti di credito che avevano ottenuto il titolo per l'iscrizione delle ipoteche, per cui gli effetti della presente sentenza sono pienamente opponibili nei loro confronti.
In conclusione, poiché gli effetti dell'accertata usucapione retroagiscono al momento in cui inizia la situazione possessoria che l'ha determinata, considerato che entrambe le ipoteche sono state iscritte nel 2005, quando dunque il signor stava già possedendo in via CP_2
esclusiva il fabbricato dato che dalle prove testimoniali è emerso che entrambe le sorelle del ricorrente avevano già da tempo interrotto qualsiasi rapporto con l'immobile, deve essere accolta anche la domanda del ricorrente volta ad ottenere la cancellazione delle formalità pregiudizievoli iscritte e trascritte sull'immobile oggetto del presente procedimento relative a soggetti diversi da lui.

8. Tutto ciò premesso va dichiarato l'acquisto per usucapione da parte del ricorrente dell'immobile per cui è causa. Nulla sulle spese di lite, considerato che il ricorrente ne ha chiesto la condanna in suo favore soltanto in caso di resistenza in giudizio dei convenuti.
- 5 -

P.Q.M.


Il Tribunale di Ancona, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, così provvede: dichiara proprietario esclusivo per intervenuta usucapione del fabbricato Parte_1
sito ad Arcevia (AN) frazione Loretello n. 16-17, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di
Arcevia al Foglio 14 particella 3; ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione del presente provvedimento;
ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari la cancellazione delle seguenti trascrizioni:
- ipoteca giudiziale di euro 50.000,00 iscritta in Ancona il 18.08.2005 al n. 20232 R.G., n.
5502 R.P., repertorio n. 137 a favore della Cooperativo di CP_4 Controparte_5 CP_3
Casavecchia S.C.) in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Camerino del 4.08.2005, gravante sulla quota di 2/9 di;
Controparte_1
- ipoteca Giudiziale di euro 45.000,00 iscritta in Ancona il 6.08.2005 al n. 19984 R.G., n. 5431
R.P., repertorio n. 1874 a favore della Cassa Rurale ed Artigiana “S.Giuseppe” – Credito
Cooperativo, con sede in Camerano (AN) (ora Controparte_3
), in forza di decreto ingiuntivo del Tribunale di Ancona
[...]
del 5.08.2005, gravante sulla quota di 2/9 di;
Controparte_1
nulla sulle spese di lite.
Si comunichi.
Ancona, 14 febbraio 2025
Il Giudice dott. Valerio Guidarelli

- 6 -