N. R.G. 450/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI RAVENNA in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Massimo Vicini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 450/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1
dell'avv. SPADONI LEONE LUIGI FIUMALBO, elettivamente domiciliato in VIA
STROPPATA 38 48011 ALFONSINE (RA) presso il difensore avv. SPADONI LEONE
Parte_2
(C.F. , con il patrocinio dell'avv.
[...] C.F._2
SPADONI LEONE LUIGI FIUMALBO, elettivamente domiciliata in VIA
STROPPATA 38 48011 ALFONSINE (RA) presso il difensore avv. SPADONI LEONE
LUIGI FIUMALBO
RICORRENTI contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Controparte_1 C.F._3
DALLA VALLE STEFANO, elettivamente domiciliato in VIA G. BEZZI 6 48121
RAVENNA presso il difensore avv. DALLA VALLE STEFANO
1 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Controparte_2 C.F._4
DALLA VALLE STEFANO, elettivamente domiciliata in VIA G. BEZZI 6 48121
RAVENNA presso il difensore avv. DALLA VALLE STEFANO
RESISTENTI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
MOTIVI DELLA DECISIONE
e hanno promosso il presente giudizio nei Parte_1 Parte_2
confronti di e esponendo nel ricorso introduttivo Controparte_1 Controparte_2
quanto segue:
“-in data 29 gennaio 2018 i ricorrenti stipulavano con gli odierni resistenti contratto preliminare di vendita afferente il compendio immobiliare in proprietà dei primi sito in Ravenna – loc. S. Alberto al foglio 127 particella 795 sub. 5 di classe A/3 compresa la proporzionale proprietà delle parti comuni e condominiali tali per legge e costituzione: contratto debitamente trascritto alle conservatorie RR.II. (Doc. 1);
-detto contratto prevedeva la stipula del rogito notarile entro la data del 30 maggio 2021 con possibilità di proroga di dodici mesi;

-il prezzo era pattuito in complessivi euro 175.00,00 da versarsi alla stipula dell'atto notarile di compravendita anche per il tramite di retratto di finanziamento, mentre antecedentemente i promittenti acquirenti si impegnavano al versamento di somme a titolo di caparra pari ad € 36.000,00 di cui 15.000,00 alla sottoscrizione del preliminare ed ulteriori 21.000,00 nei 36 mesi successivi in ratei di 600,00 euro ciascuno;

-all'atto notarile era facoltà dei promissari venditori trattenere la caparra in acconto del prezzo ovvero restituirla.
- era previsto che gli effetti attivi e passivi del contratto decorressero dalla data di stipulazione del medesimo, come pure passasse in tale occasione il possesso in favore dei promissari acquirenti che, pertanto, lo occupano da tale data;

-scaduti i termini contrattuali del 30 maggio del 2021 e del 30 maggio del 2022 parte promissaria acquirente concedeva un ulteriore termine fino al 30 novembre 2022 per benevolenza a fronte di riferite e non documentate problematiche per l'ottenimento del mutuo dei promissari acquirenti;

- scaduta tale ultimo termine e non essendo più ulteriormente tollerabile
2 l'inadempimento di un contratto siglato oltre tre anni prima, veniva meno l'utilità per i promissari venditori a cedere l'immobile alle condizioni contratte tempo addietro non essendo stato manifestato alcun concreto segno di volontà dei promissari acquirenti di dar corso alle promesse assunte;

-in data 1 dicembre 2022 i ricorrenti – a ministero dell'Avv. Spadoni- indirizzavano verso ai resistenti comunicazione con la quale, stante la vana scadenza dell'ulteriore termine concesso, dichiaravano il proprio recesso dal contratto con effetto immediato: la descritta raccomandata (Doc. 2) non veniva ritirata per consapevole scelta dei destinatari ed all'esito del periodo di giacenza restituita al mittente.
-in estremo tentativo di rinvenire bonaria soluzione della vicenda gli odierni ricorrenti avviavano procedimento di mediazione volontario presso la CCIAA di Ravenna che però non sortiva alcun risultato (Doc. 3 e 4), cosicchè si rendeva indispensabile il presente giudizio.
-ciò tutto premesso in fatto è evidente la volontà dei promissari acquirenti di mancare agli impegni assunti e di rendersi inadempienti al contratto siglato continuando ad occupare l'immobile oggetto di convenzione senza pagarne il prezzo, ma limitandosi a continuare i periodici versamenti mensili di euro 600 mensili i quali oggi avvengono senza titolo alcuno se non quello di indennizzare i ricorrenti della occupazione de-facto dell'immobile.
-il mancato perfezionamento del contratto definitivo nei termini originari e prorogati è da ricondursi esclusivamente alla volontà dei promissari acquirenti che si sono resi inadempienti concretizzando ripetutamente l'intenzione di non stipulare l'atto di compravendita cui si erano impegnati, rifiuto che ex sé configura giustificato motivo di recesso dal contratto. In un caso quale quello siffatto la Corte di Cassazione con sentenza n° 19403 del 30 settembre 2016 ha affermato il diritto del promittente venditore non solo al trattenimento della caparra, bensì alla liquidazione di ulteriori danni subiti per la protratta occupazione dell'immobile. Afferma la Corte, infatti, che la somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione di preventiva liquidazione del danno in caso di inadempimento, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discende da un distinto fatto illecito, costituito dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente e legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed a incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti. Questo perchè la risoluzione del contratto fa venir meno la legittimità del possesso del bene da parte del promissario acquirente, trasformandosi la stessa in una sorta di "occupazione sine titulo". La legittimità originaria del possesso, infatti, viene meno a
3 seguito del recesso, lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come "sine titulo". Ne consegue che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti nè dal pagamento del prezzo nè dal godimento dell'immobile, devono essere liquidati dal Giudice di merito, tenendo conto dell'intera durata dell'occupazione e non solo a partire dalla domanda giudiziale.
- il succitato orientamento è stato successivamente confermato dalla Corte di legittimità (Cassazione civile sez. VI, 14/10/2021, n.2821) che ha affermato come: in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile” e dalla Corte Appello Milano (sez. IV, 05/07/2022, n.2346) la quale ha affermato: “In caso di recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene immobile sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare di compravendita e, quindi, prima della stipula del definitivo, il dies a quo per il computo dell'indennità di occupazione sine titulo è quello della consegna”. Come nei precedenti citati, il danno che assume rilievo nel presente giudizio è costituito da un lato dalla indisponibilità dell'immobile da parte dei ricorrenti con la conseguente impossibilità di goderne personalmente ovvero di trarne frutto concedendolo in locazione e dall'altro lato, avendo confidato nel perfezionamento del contratto, nell'impossibilità di alienarlo a terzi ottenendone il prezzo pieno e godendo della disponibilità della relativa somma anche ai fini del reimpiego della stessa. Tali danni appaiono nel caso di specie quantificabili quanto al secondo degli aspetti nella misura pari alla caparra rilasciata in occasione della sottoscrizione del rogito e quanto al primo degli aspetti in misura corrispondente a quanto periodicamente corrisposto fino alla data odierna dai resistenti, somma congrua e coerente ad un canone di locazione per immobile avente le medesime caratteristiche ovvero proporzionata all'indennizzo per il godimento del medesimo e la provocata”.
I ricorrenti hanno pertanto formulato le seguenti conclusioni:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Ravenna, contrariis rejectis, accertare e dichiarare la legittimità del recesso di cui i ricorrenti si sono avvalsi con ogni conseguenziale pronuncia a seguito dell'inadempimento dei resistenti al contratto preliminare in parola ed in narrativa descritto e la gravità dello stesso e per l'effetto accertata la legittimità del recesso esercitato dai ricorrenti condannare ed ordinare ai resistenti il rilascio dell'immobile de quo fissandone il relativo termine;
accertare e dichiarare il diritto dei ricorrenti al trattenimento della caparra ricevuta pari 4 ad € 36.000,00 o della diversa individuata;
accertare il diritto dei ricorrenti al ricevimento, a titolo di risarcimento del danno derivante dalla indisponibilità del bene, di una indennità conseguente alla indisponibilità dell'immobile di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti, liquidandola nella misura di € 600,00 mensili od in quella somma diversa che sarà ritenuta congrua e di giustizia condannando i resistenti al pagamento di quanto a tale titolo riconosciuto e liquidato. in ogni caso con condanna dei resistenti alle spese del presente giudizio”.
e si sono costituiti in giudizio, esponendo quanto Controparte_1 Controparte_2
segue nella propria comparsa di costituzione e risposta:
“IN FATTO (i)
- in data 22/6/18 mediante atto a rogito notaio (Rep.98687; Fascicolo 42757) i Per_1 ricorrenti Sigg.ri e (di seguito, per brevità, Parte_1 Parte_2
“ ”) stipulavano un contratto preliminare di vendita con gli odierni Parte_3 resistenti e avente ad oggetto l'immobile sito in Controparte_1 Controparte_2
Via Cavo Dorzo n. 16 a Ravenna Frazione Sant'Antonio (doc. 1);
- il preliminare venne registrato all'A.d.E. di Lugo (al n. 2279) e trascritto a Ravenna il 2/7/18 (R.G. 11588; R.P. 7414: cfr. doc. 1);
- in detto negozio giuridico il prezzo di vendita venne concordato in complessivi € 175.000,00 da corrispondersi come segue:
§ quanto ad € 15.000,00 (euro quindicimila/00) a titolo di caparra confirmatoria all'atto della firma del preliminare;

§ quanto ad € 21.000,00 (euro ventunomila/00) mediante rate mensili di € 600,00 (euro seicento/00) ciascuna a decorrere dalla prima scadente il 30/6/18 e fino all'ultima scadente il 30/6/21;
§ il prezzo (da intendersi quale residuo) sarebbe stato versato “anche mediante il netto ricavo di un finanziamento bancario” alla data di stipulazione notarile da effettuarsi entro il 30/5/21 con possibilità di prorogare tale data di 12 (dodici) mesi;

- venne negozialmente convenuto che “gli effetti attivi e passivi del presente atto ed il possesso decorrono da oggi” (22/6/18), mentre “la proprietà dalla stipulazione notarile definitiva” (cfr. doc. 1);
- i pagamenti rateali (ovvero, gli € 21.000,00) vennero sempre onorati da parte acquirente Parte_4
- alla prima scadenza contrattuale del 30/5/21 le parti acquirenti – Parte_4 stanti le difficoltà a reperire un mutuo onde assolvere il pagamento residuo – chiesero ed ottennero, nulla opponendovi la proprietà , una proroga di 12 (dodici) Parte_3 mesi, eppertanto con stipula del definitivo al 30/5/22;
- analogamente, in prossimità della convenuta scadenza del 30/5/22, e sempre per la
5 medesima motivazione (difficoltà a reperire un mutuo), chiesero a Parte_4
(i quali, di nuovo, nulla opposero) una ulteriore proroga di mesi 6 (sei), Parte_3 eppertanto con scadenza al 30/11/22;
- essenziale adeguatamente rimarcare come anche per tutti i mesi concessi in proroga parte acquirente abbia provveduto regolarmente a versare l'importo di Parte_4
€ 600,00 (euro seicento/00) mensili per un ammontare complessivo di (ulteriori) € 10.800,00;
- giunti in prossimità della scadenza della concessa seconda proroga i coniugi comunicarono come l'iter per la concessione del mutuo fosse già stato Parte_4 avviato, eppertanto esso avrebbe avuto favorevole conclusione nel volgere di un breve termine (tenuto conto dell'imminente scadenza di fine anno, termine il quale notoriamente “congestiona” le summenzionate attività stante la volontà di rogitare entro il 31/12);
- con non poco stupore, pertanto, parti acquirenti presero atto di come Parte_4 parti venditrici li avessero convocati per una procedura di mediazione Parte_3
(volontaria) con incontro fissato al 27/1/23;
- in ogni caso, stante la fondatezza delle proprie ragioni, parti acquirenti decisero di aderire alla procedura mediante pec in data 26/1/23 (doc. Parte_4
2) ivi specificando come – per improcrastinabili impegni professionali (ivi analiticamente indicati mediante n. di R.G. del procedimento) – il nominato difensore delle parti invitate non avrebbe potuto presenziare all'incontro del 27/1/23 stante il legittimo impedimento, chiedendo un breve differimento (cfr. doc. 2); CP_3
- analoga richiesta venne reiterata il giorno successivo – 27/1/23 – mediante ulteriore pec (doc. 3) nella quale lo scrivente difensore chiedeva espressamente che del legittimo (quanto, documentato) impedimento del difensore delle parti invitate venisse dato atto nel relativo verbale (cfr. doc. 3);
- mediante atto in data 27/1/23 il nominato mediatore redigeva verbale negativo dopo avere testualmente verbalizzato: “il mediatore chiede, pertanto, alle parti istanti se acconsentono al rinvio dell'odierno primo incontro di mediazione. Le parti istanti dichiarano di non acconsentire a detto rinvio” (doc. 4);
- conseguentemente lo scrivente difensore tentava – reiteratamente – di contattare lo studio del difensore delle parti venditrici per comunicarGli che il mutuo era stato deliberato eppertanto si sarebbe potuto fissare la data per la stipula del rogito notarile, non ricevendo risposta alcuna;

- in conseguenza di detto contegno antagonista, la scrivente difesa si risolveva a formalizzare atto messa in mora delle parti venditrici mediante una prima raccomandata a.r. in data 23/2/23 nella quale parti venditrici venivano convocate innanzi al Notaio rogante – da identificarsi nella persona del Dott. – per la data del Controparte_4
29/3/23 (doc. 5);
- avendo ricevuto una specifica comunicazione di rettifica da parte della segreteria del Notaio Dott. riguardo al giorno fissato per la stipula – spostata, per impegni CP_4 del rogante, al successivo 30/3/23 (doc. 6) – la circostanza venne puntualmente
6 formalizzata anche alle parti venditrici (doc. 7);
- altresì, per evitare strumentalizzazioni, la convocazione innanzi al Notaio per il giorno 30/3/23 venne notificata alle parti venditrici (anche) tramite UNEP (doc. Parte_3
8);
- ciò non ostante parti venditrici non si sono presentate al rogito così Parte_3 fissato;

- in tale prospettiva esiziale adeguatamente rimarcare come parti venditrici – violando ogni più elementare principio di buona fede e/o lealtà – avendo avuto previa contezza che il rogito si sarebbe effettuato ed al solo fine di essere sicuri di poterlo evitare rifiutarono immotivatamente di consegnare la relazione tecnica integrata (necessaria al tecnico dell'istituto di credito erogante il mutuo, BCC); nonché il conteggio estintivo del debito residuo dovuto dalle parti venditrici alla banca che glielo aveva Parte_3 erogato al momento dell'acquisto (Credit Agricole), come da allegata mail proveniente dal Notaio Dott. (doc. 9); CP_4
- in ogni caso, anche al fine di valutare i rispettivi comportamenti (negziali prima, processuali in seguito) la scrivente difesa deposita dichiarazione rilasciata da parte della BCC la quale attesa come alla data del 24/2/23 Esso istituto di credito avesse favorevolmente deliberato il mutuo in favore degli acquirenti (doc. 10), non addivenendosi alla vendita, come evidenziato, per fatto e colpa della pari venditrici;

- questo lo stato del rapporto fra le parti così come analiticamente asseverato (anche) dalla prodotta documentazione, eppertanto assai difficilmente confutabile. IN DIRITTO (i) Risulta incontestato come il rapporto contrattuale dedotto in giudizio sia pacificamente regolato dal contratto preliminare 22/6/18 (come attestato dalla constatazione che entrambe le parti ne abbiano prodotto una copia). (ii) Altrettanto circostanza pacifica, oltre che non contestata da parte ricorrente, che gli acquirenti abbiano regolarmente adempiuto alle obbligazioni su di Parte_4 loro pendenti versando:
- € 15.000,00 a titolo di caparra;

- € 21.000,00 mediante rate consecutive di € 600,00 ciascuna dal 30/6/18 al 30/6/21, circostanza confessoriamente ammessa anche da parte della difesa antagonista nel libello introduttivo (“limitandosi a continuare i periodici versamenti mensili di euro 600,00 mensili i quali ad oggi avvengono senza titolo alcuno…”: cfr. ricorso pagg. 2/3). (iii) Ne consegue come, trattandosi di contratto a prestazioni corrispettive, per valutare se nel comportamento degli acquirenti siano (o meno) ravvisabili gli estremi Parte_4 della gravità dell'inadempimento devesi ritenere applicabile la disciplina di cui all'art. 1455 CC. Pertanto, ai fini della valutazione se debba (o meno) essere accolta la domanda di risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive, come nella fattispecie di cui vertesi,
7 l'adito Tribunale dovrà previamente accertare se sussista (o meno) in capo agli acquirenti fattispecie di inadempimento;
ed in ipotesi affermativa, se l'inadempimento sia da ritenersi "grave avuto riguardo all'interesse della controparte". Fermo restando che – nella fattispecie di cui vertesi non si dovrebbe neppure discutere di inadempimento, posto che parte acquirente aveva comunicato a parte venditrice prima dello spirare della seconda proroga che il mutuo era in corso di accoglimento – pur volendo astrattamente quanto denegatamente ritenere che parti acquirenti siano inadempienti, parimenti non si potrà che giungere alla Parte_4 conclusione che – proprio facendo riferimento alla ormai consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale “l'interesse di cui all'art. 1455 cc non si identifica con l'interesse alla risoluzione, ma consiste nell'interesse all'adempimento” (cfr. Cass. Civ., II, n. 4311 del 28/6/86) – in capo al contegno negoziale delle suddette parti acquirenti NON si possa ravvisare il requisito della “gravità”. Parte_4
Qualora, infatti, si aderisca all'ormai consolidato filone giurisprudenziale ut supra, si perverrà alla conclusione che “Pertanto l'interesse richiesto dall'art. 1455 c.c., non può che consistere nell'interesse della parte non inadempiente alla prestazione rimasta ineseguita: interesse che deve presumersi (con presunzione semplice, ex art. 2727 c.c.) vulnerato tutte le volte che l'inadempimento sia stato di rilevante entità” (cfr. Cass. Civ., III, 8063 del 14/6/01, così come recentemente ribadito, argomentando a contrariis, da Cass. Civ., III, 4022 del 20/2/18). (iv) Ebbene, l'interesse delle parti venditrici era (così come è all'attualità, Parte_3 nonostante il contrario postulare in ricorso) quello di ottenere l'adempimento all'obbligazione dedotta in contratto, ovvero il pagamento del prezzo della vendita a fronte del quale procedere con la vendita dell'immobile. Ciò si desume con meridiana evidenza al sol constatare come – senza neppure necessità di formalizzarlo in una aggiunta all'originario preliminare – le parti si siano incontestabilmente accordate nello statuire non una bensì n. 2 (due) proroghe della lunghezza complessiva di anni 1 e mesi 6, con la logica prima ancora giuridica conseguenza che – qualora come tardivamente eccepito in ricorso, corrispondesse al vero il contrario, ovvero l'interesse a vedersi restituito l'immobile previo ritenzione della caparra – proprio le parti venditrici non si sarebbero risolte a concedere ben 2 (due) proroghe di una lunghezza affatto trascurabile rispetto ai termini inizialmente pattuiti. Il tutto, lo si ribadisce, senza che sia stato nulla aggiunto all'originario preliminare. Constatazione alla quale occorre aggiungere come – proprio in quanto così pattuito – gli odierni acquirenti abbiano continuato a versare ininterrottamente le Parte_4 rate di € 600,00 ciascuna per tutti i periodi delle 2 (due) proroghe, con ciò dando ampia e concreta manifestazione di nutrire un interesse particolarmente motivato alla corretta esecuzione del contratto. Da ultimo dovendosi rimarcare come proprio gli acquirenti si siano Parte_4 resi parti diligenti comunicando (formalmente, quanto reiteratamente) la data di stipula del rogito (cfr. docc. 5, 7 ed 8), ulteriore manifestazione di adempimento la quale
8 depone nel senso indicato. Alla luce di quanto sopra si ritiene di poter concludere come nel contegno negoziale degli acquirenti non siano ravvisabili gli estremi dell'(ipotetico) Parte_4 inadempimento di rilevante entità e/o di non scarsa importanza, con conseguente inapplicabilità della fattispecie ex adverso invocata. (v) A nulla, poi, varrebbe la velatamente invocata previa instaurazione del presente Giudizio giacchè ancorchè il ricorso risulti depositato in data 14/2/23 (a totale insaputa delle parti acquirenti alle quali i venditori hanno deliberatamente taciuto la circostanza) la volontà di adempiere degli acquirenti è stata reiteratamente manifestata PRIMA (la prima convocazione è da ascriversi al 23/2/23: cfr. doc. 5) della notifica dell'atto introduttivo (da ascriversi al 25/3/23: cfr. atti 1 e 2). E, circostanza non priva di pregio, sussiste in atti la prova documentale che parti venditrici si siano deliberatamente rilevate dai di loro oneri negoziali Parte_3 rifiutando non solo e non tanto di presenziare al rogito (già di per sé sufficientemente grave come contegno negoziale); bensì, in modo del tutto insinuante e manifestando palesi intenti “belligeranti”, del tutto immotivatamente rifiutando di fornire al Notaio Dott. quegli elementi minimi essenziali senza i quali il rogito non sarebbe CP_4 potuto avvenire (cfr. doc. 9). Circostanza la quale, di per sé sola, renderebbe applicabile l'exceptio inadimplenti di cui all'art. 1460 CC (vi) Altresì, occorre precisare come la missiva ex adverso prodotta con la progressiva numerica “2” (cfr. fascicolo ricorrente) non possa assurgere all'invocata funzione di formale diffida e messa in mora giacchè, stando al tenore testuale ivi propalato, non viene neppure assegnato il termine minimo ex lege individuato in gg. 15 (quindici) per adempiere (cfr. art. 1454 II CC). A tale constatazione devesi aggiungere come l'unico termine ivi (erroneamente) assegnato sia quello per la “liberazione e restituzione dell'immobile”, termine il quale presupporrebbe la previa assegnazione del summenzionato termine ad adempiere ex art. 1454 II CC. Come è palese, tale inversione della logica contrattuale rende ragione di come parti venditrici non abbiano neppure rispettato i termini minimi essenziali per addivenire alla declaratoria di inadempimento antagonista istanza la quale, conseguentemente, non potrà che essere rigettata col favore delle spese di lite. Da ultimo adeguatamente rimarcandosi come nel preliminare non sussistano clausole risolutive espresse (ex art. 1456 CC), ovvero termini qualificati quali essenziali (ex art. 1457 CC) e/o stabiliti a pena di decadenza e/o risoluzione alcuna (con l'unica eccezione del pagamento delle rate, prestazione come detto correttamente adempiuta dalle parti acquirenti), constatazione la quale rafforza la convinzione che nella volontà delle parti al termine per la stipula del rogito fosse associata una natura “elastica” la quale mal si attaglia con il (successivo) comportamento negoziale delle parti venditrici.
9 (vii) In ordine alla domanda di ritenzione della caparra confirmatoria (erroneamente quantificata in € “36.000,00” laddove essa risulta manifestamente nella ridotta misura di
€ 15.000,00: cfr. doc. 1), nonché risarcitoria si evidenzia come non sussistendo inadempimento non si possa procedere ai sensi dell'art. 1385 II CC;
mentre in ordine alla domanda risarcitoria non sia stato provato il presupposto dell'an come del quantum debeatur giacchè in ipotesi di “impossibilità di goderne personalmente” il sedicente/assertivo/asserito “danno” non potrebbe di certo essere fatto surretiziamente collimare con quanto percepito da anni dalle parti acquirenti (ovvero, € 600,00 mensili). Per converso, nelle alternative ipotesi di “trarne frutto concedendolo in locazione”, ovvero “alienarlo a terzi ottenendone il prezzo pieno” nulla potrà essere riconosciuto – in denegata ipotesi – alle parti ricorrenti stante il mancato assolvimento del relativo onere probatorio appalesandosi la relativa richiesta quale mera petizione di principio sfornita di qualsivoglia riscontro probatorio. (viii) Sgomberato il campo di indagine da equivoci sin troppo facilmente strumentalizzabili, e chiarito come in capo alla posizione negoziale di parti acquirenti non Parte_4 possa ravvisarsi inadempimento alcuno, ovvero – in via gradata – un inadempimento qualificabile alla stregua di rilevante entità e/o di non scarsa importanza, si impone una sentenza ex art. 2932 CC. A tal proposito si evidenzia come – essendo il saldo prezzo da pagare alla data del rogito (inizialmente fissato al 30/5/21 e successivamente prorogato in conseguenza delle concesse evidenziate proroghe) – stando alla giurisprudenza dominante l'offerta di pagare tale prezzo (residuo) non risulti sottoposta a particolari formalità risultando a tal fine sufficiente la presente domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di vendita (cfr. Cass. Civ., II, 27342 del 29/10/18; in senso conforme, Cass. Civ., II, 22997 del 26/9/18; Cass. Civ., II, 20226 del 31/7/18; Cass. Civ., II, 14372 del 5/6/18). Dovendosi rimarcare come, posto che parti resistenti stanno costantemente proseguendo a pagare € 600,00 (euro seicento/00) mensili, l'esatto saldo prezzo dovrà essere correttamente indicato alla data di effettiva emanazione della sentenza di merito, ovvero previa decurtazione di tutte le somme fino a quel momento corrisposte dalle parti acquirenti alle parti venditrici . Parte_4 Parte_3
(ix) Un cenno di particolare rilievo merita il contegno delle parti venditrici in Parte_3 sede di mediazione (facoltativa). Presa contezza dell'adesione delle parti invitate ( e constatato come Parte_4 sia all'atto del deposito dell'adesione (cfr. doc. 2), che con comunicazione del giorno seguente (cfr. doc. 3), il difensore delle suddette ebbe a documentare – mediante indicazione del n. di R.G. del procedimento in cui risultava impegnato – un legittimo impedimento a presenziare al 1° incontro di mediazione (la cui convocazione venne comunicata alle parti invitate solamente il 13/1/23) ci si interroga con la doverosa
10 serenità sulle inusitate motivazioni che hanno indotto le parti venditrici a non acconsentire al differimento del 1° incontro se non una eccessiva animosità e/o nella premura di “evitare” il rogito (il quale nel frattempo Gli era già stato comunicato ancorchè informalmente). Anche di tale contegno si chiede che l'intestato Tribunale voglia tenere conto ai fini della condanna ex art. 96 cpc. (x) Parti resistenti intendono provare mediante prova orale (interrogatorio formale) che parti venditrici alla data del 30/11/22 fossero già ad informale conoscenza Parte_3 dell'imminente concessione del mutuo da parte di BCC in favore di Parte_4
Tale circostanza risulta esiziale sul piano giuridico non solo al fine di dimostrare come nel contegno degli acquirenti non sia possibile ravvisare inadempimento alcuno. Bensì in quanto – qualora dimostrata la circostanza – condurrebbe alla conseguenza che gli odierni ricorrenti hanno de facto cagionato il presente contenzioso in assenza di ogni presupposto logico/giuridico per addivenirvi, con conseguente facoltà di invocare l'exceptio inadimplenti di cui all'art. 1460 CC ed, a discendere, la facoltà di legittimamente instare per una sentenza ex art. 2932 CC”.
I resistenti hanno pertanto formulato le seguenti conclusioni di merito:
“- NEL MERITO, previo rigetto delle conclusioni tutte così come ex adverso dispiegate in ricorso stante l'insussistenza in capo alle parti acquirenti – odierne resistenti –
e di fattispecie di inadempimento contrattuale, Controparte_1 Controparte_2 neppure di entità grave e/o non trascurabile;

- ACCERTATO, per converso, come gli odierni ricorrenti , (C.F. Parte_1
) nato il [...] a [...] e , CodiceFiscale_5 Parte_2 [...]
) nata il [...] a [...], ed entrambi residenti in [...]
101 a Ravenna si siano resi inadempienti per avere immotivatamente rifiutato di concludere l'atto definitivo di vendita per atto pubblico previsto nel contratto preliminare a rogito del notaio Dott. in data 22/6/18 (Rep.98687; Fascicolo Per_1
42757) registrato a Lugo in data 29/6/18 al n. 2279); per l'effetto,
- EMETTERE sentenza costitutiva ex art. 2932 CC che tenga luogo del contratto di vendita non concluso, relativamente all'immobile sito in Via Cavo Dorzo n. 16 a Ravenna (censito al catasto fabbricati di Ravenna Sez. Sant'Alberto al Foglio 127 col mappale 795 sub 5 ZC.3 Cat. A/3 Cl. 2 v. 5 R.C. Euro 413,17) in favore dei resistenti
, (C.F. ) nato il [...] a [...]_1 CodiceFiscale_7
(RA), e , (C.F. ) nata il [...] a [...]_8
Taranto ed entrambi residenti in [...] a Ravenna – Frazione Sant'Antonio ed in danno degli odierni ricorrenti , (C.F. Parte_1 [...]
) nato il [...] a [...] e , C.F._5 Parte_2 C.F._6
) nata il [...] a [...], ed entrambi residenti in [...] a
[...]
Ravenna per l'importo che risulterà ancora dovuto alla data di pubblicazione della 11 sentenza;
- conseguentemente ORDINARE al Conservatore dei Registri Immobiliari di Ravenna la sua trascrizione ai sensi dell'art. 2652 n. 2) CC, con esonero da ogni responsabilità;
- qualora dovesse risultare dimostrato in corso di causa che parti ricorrenti hanno agito/resistito in causa con mala fede e/o colpa grave (sia per avere intimato il rilascio di un immobile in assenza di previa concessione del termine minimo legale per l'adempimento; ovvero, per avere immotivatamente rifiutato di concedere un breve differimento nel corso del 1° incontro di mediazione a fronte della documentata impossibilità di presenziare del difensore delle parti invitate, così manifestando intenti artatamente strumentalizzati a giungere ad ogni costo al contenzioso) dichiarare tenuti e condannare e per responsabilità aggravata ex Controparte_5 Parte_2 art. 96 Cod. Proc. Civ.; con condanna a carico dei ricorrenti stessi ed in favore dei resistenti di una somma equitativamente determinata ai sensi del comma III dell'epigrafata disposizione codicistica. Con condanna al pagamento delle spese di lite, eppertanto delle anticipazioni e dei compensi;
oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15% sulle competenze;
C.P.A. ed I.V.A. come per legge;
il tutto in favore della scrivente difesa la quale – ex art. 93 Cod. Proc. Civ. – si dichiara procuratore antistatario.”.
Esaminati gli atti e i documenti prodotti, il Tribunale osserva quanto segue.
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato dalle odierne parti in causa con scrittura privata autenticata del 22/06/2018 (doc. 1 allegato al ricorso;
doc. 1 allegato alla comparsa di costituzione e risposta) prevedeva, oltre al contestuale versamento di una caparra confirmatoria di € 15.000,00 ai promittenti venditori (con rilascio della relativa quietanza nella medesima scrittura privata), l'impegno dei promissari acquirenti a versare la somma di € 21.000,00 in rate mensili di € 600,00 ciascuna con scadenze dal 30/06/2018 fino al 30/06/2021, e a versare il saldo del prezzo, pattuito in complessivi € 175.000,00, al momento della stipulazione notarile del contratto definitivo di compravendita, che sarebbe dovuta avvenire “entro e non oltre la data del 30 maggio 2021 prorogabile di mesi 12 dodici, anche mediante il netto ricavo di un finanziamento bancario”; prevedeva inoltre l'immediato passaggio del possesso ai promissari acquirenti, che in effetti risultano occupare l'immobile promesso in vendita fin dalla sottoscrizione del contratto preliminare.
Gli odierni resistenti, nonostante il lungo termine (quasi tre anni) pattuito per la stipula del contratto definitivo ed il saldo del prezzo, non rispettarono la scadenza del 12 30/05/2021 a causa di asserite difficoltà ad ottenere un mutuo per far fronte al pagamento della residua somma dovuta, ed ottennero dai promittenti venditori una proroga di dodici mesi, con conseguente differimento della predetta scadenza al
30/05/2022; ma nemmeno la nuova scadenza venne rispettata, e i resistenti, con la medesima motivazione (difficoltà a reperire un mutuo), riuscirono ad ottenere dalle controparti un'ulteriore proroga di sei mesi, vale a dire fino al 30/11/2022.
Non avendo i promissari acquirenti rispettato nemmeno la scadenza del 30/11/2022, in data 01/12/2022 i promittenti venditori inviarono ai resistenti raccomandata a.r. con la quale, stante l'inutile scadenza dell'ulteriore termine concesso, comunicavano il proprio recesso dal contratto preliminare de quo con effetto immediato;
raccomandata non ritirata dai destinatari per loro scelta, e restituita al mittente dopo il prescritto periodo di giacenza (doc. 2 allegato al ricorso).
Ne consegue che il contratto preliminare del 22/06/2018 deve ritenersi risolto per legittimo recesso dei promittenti venditori, a norma dell'art. 1385, comma 2, c.c.
È pacifico, infatti, che anche l'inutile scadenza del termine del 30/11/2022 è imputabile ai promissari acquirenti, che a quella data non avevano ancora ottenuto il finanziamento bancario di cui avevano necessità per poter provvedere al saldo del prezzo pattuito con il suddetto preliminare, come si evince dalla lettera del 09/10/2023 inviata a CP_2
dalla banca con
[...] Controparte_6
la quale si comunica che i competenti organi della medesima banca avevano deliberato solo in data 24/02/2023 la concessione del richiesto finanziamento sotto forma di mutuo ipotecario fondiario prima casa di € 135.000,00.
È irrilevante la circostanza, peraltro indimostrata, che la domanda di mutuo fosse stata presentata alla banca prima del 30/11/2022, e che i ricorrenti ne fossero stati informati, perché in ogni caso i promittenti venditori non potevano avere alcuna certezza che il finanziamento sarebbe poi stato concesso, e certamente non erano tenuti a concedere ulteriori proroghe alle controparti in attesa della delibera della banca.
Va sottolineata la particolare lunghezza del termine complessivamente concesso ai
13 resistenti, nel loro esclusivo interesse, per la stipula del contratto definitivo ed il saldo del prezzo (quasi quattro anni e mezzo), con notevole sacrificio del contrario interesse dei ricorrenti a poter vendere l'immobile a terzi, ed è evidente che l'entità di tale sacrificio e la tolleranza già dimostrata dai promittenti venditori (con la concessione delle due proroghe) rendevano particolarmente doverosa la puntualità nell'adempimento degli impegni assunti da parte dei promissari acquirenti, e quindi intollerabile ogni loro ulteriore ritardo, soprattutto se di durata non prevedibile.
Appare palese, pertanto, la gravità dell'inadempimento di cui i resistenti si sono resi responsabili, e non può quindi dubitarsi della legittimità del recesso comunicato dai ricorrenti in data 01/12/2022; ne consegue l'irrilevanza dei fatti successivi a tale comunicazione, posti dai resistenti a fondamento delle loro difese (mancata presentazione dei promittenti venditori davanti al notaio incaricato dalle controparti;
mancata consegna allo stesso notaio della documentazione necessaria per il rogito).
I resistenti dovranno pertanto restituire ai ricorrenti l'immobile promesso in vendita.
Va senz'altro riconosciuto ai ricorrenti, a norma dell'art. 1385, comma 2, c.c., anche il diritto di trattenere la caparra confirmatoria di € 15.000,00 da loro ricevuta contestualmente alla sottoscrizione del contratto preliminare de quo.
anche l'ulteriore domanda attorea diretta ad ottenere il risarcimento Parte_5
del danno da occupazione senza titolo dell'immobile promesso in vendita, che i promissari acquirenti occupano fin dalla data della stipulazione del contratto preliminare.
A tale proposito va richiamata la giurisprudenza della Suprema Corte secondo la quale
“la somma di denaro che, all'atto della conclusione di un contratto preliminare di compravendita, il promissario acquirente consegna al promittente venditore a titolo di caparra confirmatoria, assolve la funzione, in caso di successiva risoluzione del contratto per inadempimento, di preventiva liquidazione del danno per il mancato pagamento del prezzo, mentre il danno da illegittima occupazione dell'immobile, frattanto consegnato al promissario, discendendo da un distinto fatto illecito, costituito
14 dal mancato rilascio del bene dopo il recesso dal contratto del promittente, legittima quest'ultimo a richiedere un autonomo risarcimento. Ne consegue che il promittente venditore ha diritto non solo a recedere dal contratto ed ad incamerare la caparra, ma anche ad ottenere dal promissario acquirente inadempiente il pagamento dell'indennità di occupazione dalla data di immissione dello stesso nella detenzione del bene sino al momento della restituzione, attesa l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti” (Cass.
30/09/2016 n. 19403); “in tema di preliminare di vendita immobiliare con consegna anticipata, il danno da illegittima occupazione dell'immobile deriva dal mancato rilascio del bene dopo il recesso esercitato dal promittente alienante a causa dell'inadempimento del promissario acquirente e legittima il primo a richiedere un autonomo risarcimento, cosicché egli ha diritto non solo a incamerare la caparra, ma altresì a ottenere l'indennità di occupazione dall'immissione del promissario nella detenzione dell'immobile fino alla restituzione, stante l'efficacia retroattiva del recesso tra le parti” (Cass. 27/02/2025 n. 5201).
Va inoltre ricordato che “in caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (Cass. S.U. 15/11/2022 n. 33645).
In applicazione dei principi sopra riportati, il risarcimento del danno da occupazione senza titolo è dovuto ai ricorrenti in aggiunta all'incameramento della caparra e per tutta la durata dell'occupazione, dalla data di immissione dei resistenti nella detenzione dell'immobile fino alla data dell'effettiva restituzione, e può ritenersi congrua la liquidazione di tale pregiudizio economico nella misura di € 600,00 mensili, pari alla somma corrisposta ogni mese dai promissari acquirenti in forza del contratto preliminare
(anche dopo il recesso dei promittenti venditori), essendo tale importo presumibilmente in linea con il valore locativo di mercato dell'immobile.
Vanno conseguentemente rigettate le domande ex artt. 2932 c.c. e 96 c.p.c. proposte dai
15 resistenti.
Le spese di lite seguono la soccombenza.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulle domande oggetto del presente giudizio, così provvede:
1) dichiara risolto per intervenuto recesso dei promittenti venditori Parte_1
e , a norma dell'art. 1385, comma 2, c.c., il contratto preliminare di Parte_2
compravendita immobiliare stipulato in data 22/06/2018 tra i ricorrenti ed i resistenti e Controparte_1 Controparte_2
2) condanna e al rilascio dell'immobile sito in Controparte_1 Controparte_2
Ravenna, Frazione Sant'Antonio, Via Cavo Dorzo n. 16, libero da persone e cose, in favore di e , fissando il termine del 15/10/2025 per Parte_1 Parte_2
l'adempimento dell'obbligo di rilascio;

3) accerta e dichiara il diritto dei ricorrenti di trattenere la somma di € 15.000,00 versata ai medesimi a titolo di caparra confirmatoria;

4) accerta e dichiara il diritto dei ricorrenti di trattenere le ulteriori somme versate ai medesimi dai resistenti a partire dal 30/06/2018, pari a € 600,00 mensili, somma che dovrà continuare ad essere corrisposta fino all'effettiva restituzione dell'immobile promesso in vendita;

5) respinge le domande proposte dai resistenti;

6) condanna e in solido tra loro, a rifondere a Controparte_1 Controparte_2
e le spese del presente giudizio, che liquida in € Parte_1 Parte_2
545,00 per anticipazioni ed € 7.200,00 per compenso professionale, oltre a rimborso forf. spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e C.P.A.
Così deciso in Ravenna, il giorno 01/09/2025.
Il Giudice
(dott. Massimo Vicini)
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